JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. MATURIN, 12 DE JULIO DE 2.006. 195º 147º Exp/ 27.910 PARTES: DEMANDANTE: NELSON MORA MAGGIORANI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.468.886 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS JOSE BOADA SALAZAR, titular de la cédula de identidad Nº 3.027.297, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 11.163, respectivamente y de este domicilio. DEMANDADO: CARLOS ENRIQUE ALFONZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.279.708. ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO -I- En fecha 18 de septiembre de 2.002, este Órgano Jurisdiccional, admite la presente demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuso el ciudadano NELSON MORA MAGGIORANI contra el ciudadano CARLOS ENRIQUE ALFONZO, ya identificados. Debidamente substanciada como lo fue la causa, entró en estado de sentencia, la cual se dicta hoy en mérito a las siguientes razones de hecho y de derecho que a continuación se expresan: Narra en su libelo la parte accionante, lo que sintetizado se vierte a continuación: “…Soy propietario de un inmueble constituido por un local consistente en un Galpón y una oficina, habitación con baño incorporado en construcción, dicho local se encuentra parcialmente construido con paredes de bloques de arcilla, piso de cemento, techo de zinc, puerta de hierro, consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Punta de Mata, jurisdicción del Municipio Autónomo Ezequiel Zamora del Estado Monagas, anotado bajo el Nº 09, Tomo 23, que arrendé por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales al ciudadano CARLOS ENRIQUE ALFONZO, el cual le cancelara el arrendatario le cancelara al arrendador mensualmente. Es entendido que la falta de pago de cumplimiento por parte del arrendatario dará lugar a la resolución inmediata del presente contrato, el término de duración es de un (1) año. De los hechos señalados contenidos en el documento que contiene el contrato de arrendamiento invocado, a los instrumentos acompañados, así como de los hechos expuestos en este escrito, aparece evidenciada la obligación del arrendatario, ciudadano CARLOS ENRIQUE ALFONZO, de cancelar el monto de los cánones mensuales de arrendamiento correspondiente y del derecho de mi persona como el arrendador a solicitar la resolución del contrato, por incumplimiento de el arrendatario de las obligaciones principales del pago de los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año dos mil (2.000), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil uno (2.001), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil dos (2.002), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, del año dos mil tres (2.003). Demando al ciudadano CARLOS ENRIQUE ALFONZO, por Resolución de Contrato, para que convenga, o en caso contrario a ello sea condenado, PRIMERO: A la resolución del contrato, SEGUNDO: A la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de personas y de bienes. TERCERO: La suma que resulte de los montos insolutos por los servicios de luz eléctrica, aseo urbano y cualquier otro servicio utilizado dentro del inmueble. CUARTO: Los montos de cánones de arrendamiento no cancelados para la fecha, conforme al índice de inflación establecido al efecto por el Banco Central de Venezuela. QUINTO: En pagar la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 8.250.000,oo) a razón de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales, adeudados correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año dos mil (2.000), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil uno (2.001), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil dos (2.002), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, del año dos mil tres (2.003), hasta la culminación del contrato, sin perjuicio de las otras indemnizaciones a que hubiera lugar y SEXTO: A cancelar las costas y costos del proceso. Fundamentando la presente acción en los artículos 1.159, 1.160,1.617,1.579 y 1.592 del Código Civil Venezolano y de conformidad con los artículos 585,599 del Código de Procedimiento Civil. Estimo la presente demanda en la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 8.250.000,oo). PUNTO PREVIO Los acentuados problemas habitacionales que en la actualidad enfrentamos han traído como consecuencia que en el arrendamiento de inmuebles se haya convertido, judicial y administrativamente, en una especie de guerra de guerrillas donde se libran los más entroncados debates entre propietarios, administradores, abogados en ejercicio e inquilinos, sin que se produzcan soluciones adecuadas con la debida celeridad. En el sistema jurídico venezolano específicamente en materia inquilinaría, uno de los grandes problemas que se plantea, es la confusión, respecto al tipo de contrato de arrendamiento que se le presente y al tipo de controversia, es decir, si es contrato es a tiempo determinado, o a tiempo indeterminado , y una vez hecha esa clasificación, se dilucida que tipo de acción se debe tomar por ante el órgano jurisdiccional competente, ya sea la acción de resolución, cumplimiento o desalojo en los contratos de arrendamientos, para así evitar una acción errónea al procedimiento a seguir. En las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el arrendador o propietario deberá practicar un desahucio, ya sea por carta, telegrama, misiva o por notificación a través de un funcionario público que de fé de su planteamiento, para manifestarle al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato, esta acción no tiene medidas cautelares, por cuanto lo que se persigue es que se de cumplimiento al contrato. Con la creación de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que estable en los artículos 26…” Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e interese, incluso los colectivos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. EL Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos innecesarios o reposiciones inútiles…” En el artículo 253 dispone lo siguiente…”La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos o ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley. Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinan las leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias…”Y el artículo 257 establece …” El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. En este sentido los Jueces son los encargados de calificar la acción, apartando lo que haga el demandante para poder resolver el problema planteado, por lo que mal podría el actor escoger a la deriva la vía que más le convenga a su pretensión, por cuanto de ser errónea o inadecuada, el Juez esta en la obligación de desestimar la acción interpuesta. En el presente caso quien aquí decide pasa a dilucidar sobre la improcedencia de la acción, por ser errónea la misma, fundada en el hecho que se pretende demandar Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Igualmente del estudio que se hace al contrato de arrendamiento que corre inserta en los folios cuatro (4) y cinco (5) de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que las partes en la cláusula quinta, establecieron: El lapso de duración del presente contrato es de un (01) año, y prorrogable por períodos iguales siempre y cuando sea acordado de mutuo acuerdo entre las partes, dado por escrito y autenticado, y contado dicho lapso a partir del día primero (1°) de noviembre del dos mil (2.000). De la cláusula transcrita se infiere que el mismo culminó el 1° de Noviembre de 2.001, no se evidencia de autos, la voluntad de las partes de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ninguna acción por parte del arrendador de interrumpir la permanencia del arrendatario en el citado inmueble, por lo tanto ante este fenecimiento del tiempo de duración del contrato opera la tácita reconducción, en virtud que el arrendador toleró la permanencia del arrendatario en el inmueble por un tiempo mayor al convenido en el contrato, sin dirigirle misiva alguna que hagan presumir a este Tribunal su intención de no continuar con el contrato, siendo este uno de los requisitos que previene el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, el cual establece ...” Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En este orden de ideas, cabe señalar que las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual le esta dado al Juez que conoce de un juicio de resolución o cumplimiento de contrato analiza con preferencia la naturaleza del mismo, es decir, si es de naturaleza determinada o indeterminada y en la presente causa, el contrato de marras es a tiempo indeterminado, en virtud de haber operado la tácita reconducción del contrato. En consecuencia, la relación arrendaticia existente entre las partes, es de naturaleza indeterminada por lo que la acción idónea a intentar, es la acción de desalojo, prevista en el artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: … “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” En relación a este tema mantiene el siguiente criterio la Sala Constitucional, mediante sentencia de fecha 14 de Abril de 2.003, Exp. Nº 01-2891, expresando lo siguiente “…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de esas pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato...” Dado que la acción de cumplimiento de contrato resulta improcedente, este Tribunal se abstiene de pronunciarse y de analizar el resto de las defensas opuestas por las partes en el presente proceso por considerarlo inoficioso. Y así decide: -III- En virtud de los razonamientos antes esgrimidos y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del código de Procedimiento Civil y el 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara IMPROCEDENTE la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentado por el ciudadano NELSON MORA MAGGIORANI, contra el ciudadano CARLOS ENRIQUE ALFONZO. Se condena en costas a la parte demandante. PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARÍCESE Y DEJESE COPIA. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, doce días del mes de julio de dos mil seis. Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación. DR. ARTURO LUCES TINEO JUEZ SUPLENTE ESPECIAL LA SECRETARIA TEMPORAL ABOG. ILLIEN GARCIA En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste. Exp/27.910 Angel.