Expediente: 1.454-05. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. DEMANDANTES: JOSÉ HERNANDO MALDONADO RINCÓN y DORAIMA DÍAZ DE MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V- 1.587.015 y 4.536.633, respectivamente. DEMANDADO: CONDOMINIO DEL EDIFICIO NUEVA ESPARTA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA FLORIDA, inscrito por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nº 23, protocolo 1º, Tomo 4º. MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS. Apoderada Judicial de la Parte Demandante: Abogada GREIDY BOLIVAR RAMIREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 61.029. Apoderado Judicial de la Parte Demandada: EDGAR PAZ CHÁVEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.449. Se inició el presente juicio por demanda intentada por los ciudadanos JOSÉ HERNANDO MALDONADO RINCÓN y DORAIMA DÍAZ DE MALDONADO en contra del CONDOMINIO DEL EDIFICIO NUEVA ESPARTA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA FLORIDA, por NULIDAD DE ACTA DE CONDOMINIO; siendo la misma admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 30 de noviembre de 2005. Una vez agotada la citación personal de la demandada, se acordó a solicitud de parte, el perfeccionamiento de la citación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, efectuándose el mismo en fecha 20 de enero de 2006. En fecha 24 de enero de 2006, el Apoderado Judicial de la parte demandada, presentó escrito contentivo de cuestiones previas, siendo resueltas por este Tribunal, declarando SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil y PARCIALMENTE CON LUGAR LA CUESTION PREVIA contenida en el ordinal 6º ejusdem. Alegan los demandantes, que son propietarios del apartamento signado con el N° 5-A del Condominio del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, Edificio en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el condominio del edificio Nueva Esparta presenta irregularidades, porque existe una Junta de Condominio constituida en forma ilegal, ya que no se han realizado las correspondientes convocatorias para las Asambleas Generales de Copropietarios y por consiguiente no ha habido el quórum reglamentario para la elección de la misma, tal como lo exige el documento de Condominio del Edificio. Que la convocatoria no fue publicada en un periódico de la localidad y tampoco fue fijado un ejemplar de ellas en las puertas del inmueble. Que la irrita Junta de Condominio nombró a la Administradora del Edificio Nueva Esparta sin tener cualidad para ello, que viola el contenido del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que acompaña acta de Asamblea extraordinaria supuestamente celebrada en el edificio, en la cual se verifica la asistencia de diez de los veintitrés propietarios y que sólo la firma once de ellos, así como también el levantamiento de un acta de la reunión de los miembros ilegalmente elegidos en la Junta de Condominio, que declaran la aceptación de los cargos asignados y donde se le autoriza a la Administradora para otorgar poder para demandar a los propietarios que están en mora. Que la Administradora BARBARA CURIEL, no ha prestado caución conforme a la norma citada, cuyo desempeño debe ser el de un mandatario, es decir una persona cuyos deberes y responsabilidades son los mismos de un mandatario, dicha ciudadana ejerce el cargo como si fuera la única dueña del edificio y que los copropietarios fueran sus súbditos. Que las irregularidades han originado que los servicios de agua y electricidad se encuentren en situación ilegal, por los excesivos montos adeudados, que se han realizado cuotas especiales para realizar dichos pagos pero los servicios continúan sin funcionar correctamente, que para reparar los ascensores se ha solicitado dinero y sólo uno funciona a medias, al igual que las reparaciones y pintura del edificio. Denuncia que la Junta de Condominio nunca ha aperturado una cuenta bancaria para el depósito directo de efectivo sin tener la garantía de que el dinero será utilizado para los fines propuestos, y que la administración jamás ha presentado memoria y cuenta de su gestión y muchas veces se ha negado a recibir los pagos. Que demanda la nulidad de Reuniones o Asambleas Extraordinarias u Ordinarias que se hayan podido realizar en el Condominio del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida y en consecuencia, los nombramientos realizados por considerarlos ilegales y viciados de nulidad absoluta. Solicita al tribunal se sirva convocar una Asamblea General de Copropietarios en la cual se puedan solucionar los errores cometidos haciendo nombramiento de la nueva Junta de Condominio. En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada: Opuso Cuestiones Previas por defecto de forma, las cuales fueron declaradas parcialmente con lugar y subsanadas por la parte demandada. Por otra parte, el apoderado judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra, alegó que la Junta de Condominio fue convocada en forma legal, que en cada apartamento se convocó en la cartelera, en los ascensores y en la entrada del edificio. Que la Junta de Condominio no es irrita pues la elección de la Junta Directiva y de la Administradora se llevó a cabo en Asamblea Extraordinaria de fecha 10 de marzo de 2005, que existe acta N° 2 que lo demuestra junto a otra Asamblea realizada en fecha 12 de marzo de 2005, donde se convocó a una Asamblea de Propietarios, primero con el fin de cambiar la Junta de Condominio. Segundo: pase de los morosos con más de tres meses, que se nombre Abogado litigante. Tercero: autorizar a la Administradora para otorgar poder para el cobro ante los Tribunales. Que en la Asamblea Extraordinaria se eligió como Administradora a la ciudadana BARBARA CURIEL, que luego en reunión de directiva de fecha 15 de marzo de 2005, autorizó a dicha ciudadana para otorgar poder para cobrar a los morosos. Que rechaza que la Administradora no prestara caución porque el documento de condominio establece la caución, pero la misma es de Bs.1.000 y en ninguna Asamblea Ordinaria o Extraordinaria los propietarios han solicitado caución. Que los servicios de Hidrolago y electricidad no se pagan porque la deuda es mayor a Bs.7.000.000, entre ellos la suma de Bs.1.255.000 que adeudan los demandantes quienes son los principales morosos del edificio y aún así se atreven a demandar la nulidad de la Asamblea que sólo beneficia al Edificio Nueva Esparta. Que desconoce en su contenido los estados de cuenta que los demandantes acompañan por emanar de personas ajenas al juicio. Niega que la administración no presente memoria y cuenta de su gestión, y que los demandantes no asisten a las Asambleas del edificio. Que opone la defensa contemplada en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que trata de la Caducidad de la acción establecida en la ley, por cuanto la Asamblea Extraordinaria se llevó a cabo el día 12 de marzo de 2005 en la planta baja del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida y casi transcurre un año. PRUEBAS De la parte actora: Acompañó al libelo de la demanda: • Copia fotostática de documento de propiedad del apartamento signado con el N° 5 A del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida. • Copia certificada del documento de Condominio del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 22 de septiembre de 1980, anotado bajo el número 40, tomo 25, protocolo 1°, marcado “A”. El tribunal observa que se trata de copias de documentos públicos, que de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, producen efecto probatorio. • Copia certificada de Acta de Asamblea de propietarios del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, celebrada en fecha 12 de marzo de 2005, con el objeto de demostrar que no se cumplió con la convocatoria y que en ella se constata que solo diez de sus veintitrés propietarios firman dicha acta, y acta de asamblea de propietarios celebrada en fecha 15 de marzo de 2005 a los fines de demostrar la aceptación de los cargos asignados en la asamblea y la autorización de la administradora para otorgar poder. Este tribunal otorga valor probatorio a las documentales acompañadas en copia certificada, en virtud de que no fueron impugnadas por el adversario. • Estados de Cuenta de Enelven e Hidrolago. Este juzgado no le otorga valor probatorio a los estados de cuenta promovidos, en virtud de que se trata de documentos privados emanados de terceros ajenos a la causa, que no ocurrieron a sede judicial a reconocerlos de conformidad con las exigencias del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En el lapso probatorio: • Invocó el Principio de la Comunidad de la Prueba. • Promovió denuncia realizada por ante la Intendencia de Seguridad Ciudadana del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. • Promovió Acta marcada “C y D”. • Promovió estados de cuenta hasta el mes de noviembre de 2005 de Enelven e Hidrolago, marcados “E” y “F”. • Promovió la Exhibición del original del periódico donde fueron publicadas las convocatorias de las reuniones de la Junta de Condominio. Esta prueba no se valora en virtud de que no fue admitida. Fue recibido de la Intendencia de Seguridad Ciudadana, oficio signado con el N° 000195, mediante el cual se remitió a este juzgado copia certificada del expediente N° 059 contentivo de la denuncia interpuesta por la ciudadana BARBARA CURIEL en contra de los ciudadanos HERNANDO MALDONADO RINCON y CARMEN DORAIMA DIAZ DE MALDONADO, por Difamación e Injuria, originados con ocasión de su gestión como administradora del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida; señalando que los nombrados ciudadanos han proferido en su contra expresiones ofensivas e injuriosas, desprestigiándola en forma personal y como administradora del edificio, y que los mismos procedieron a cortar un árbol sembrado en el jardín del edificio, actuando en forma irracional y dañina poniendo en peligro la seguridad de las personas y causando daños a la estructura del edifico al instalar una antena en la azotea. Asimismo señala que estos ciudadanos están en deuda con las cuotas de condominio. Se observa que el documento presentado tiene estampado sello en original de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, que evidencian que efectivamente fue presentada por ante ese organismo la denuncia formulada por los ciudadanos JOSE HERNANDO MALDONADO RINCON y DORAIMA DIAZ DE MALDONADO, por las supuestas agresiones sufridas por parte de la administración del Condominio del Edificio Nueva Esparta, y así se valora. Se evidencia del contenido del expediente, las declaraciones rendidas por los ciudadanos HERNANDO MALDONADO y CARMEN DORAIMA DIAZ DE MALDONADO, quienes señalan que no están al día con el pago del condominio por cuanto la administradora se niega a recibir el pago. Que en las reuniones de condominio se le ha requerido el estado de cuenta del edificio y asimismo que la Junta de Condominio no publica los estados de cuenta del edificio. También se constata del referido expediente del acta N° 24 del edifico firmada por algunos de sus propietarios, que se dejó constancia de la existencia del pino ubicado en la entrada principal del edificio y donde se acordó la sustitución del árbol, dejando constancia de que para iniciar el trabajo serían informados los propietarios. Asimismo riela en el expediente acta de reunión de propietarios signada con el N° 47, en la cual se dejó constancia del comportamiento mal intencionado de los ciudadanos DORAIMA DE MALDONADO y HERNANDO MALDONADO, así como del apoyo brindado por los firmantes a la actuación de la Junta de Condominio del edificio, representada por Carmen Padilla, Bárbara Curiel y Zulay Ortega. También riela en el expediente recibido de la Intendencia de Seguridad ciudadana, la denuncia formulada por los ciudadanos JOSE HERNANDO MALDONADO RINCON y DORAIMA DIAZ DE MALDONADO, en la cual manifiestan que han sido víctimas de agresiones por parte de las ciudadanas BARBARA CURIEL y CARMEN PADILLA, miembros de la Junta de Condominio, ya que han dejado desperdicios en el área externa de su apartamento (vestíbulo y puerta principal) y asimismo que son difamados mediante información publicada en la cartelera del edificio. Que están cansados de la conducta de la ciudadana Bárbara Curiel. Asimismo, constan las declaraciones rendidas por las ciudadanas BARBARA CURIEL y CARMEN PADILLA, mediante las cuales niegan los hechos denunciados y manifiestan que son ellas las víctimas de la mala conducta y del incumplimiento de las obligaciones que les corresponden a los denunciantes como propietarios del edificio. También consta el acta de compromiso firmado por las partes en conflicto mediante la cual se comprometieron a no molestarse con ofensas verbales ni agresiones físicas, ni la utilización de interpuestas personas. El examen del expediente que curso por ante la Intendencia de Seguridad Ciudadana, se infiere la problemática existente en la comunidad del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, generada por la conducta de los ciudadanos JOSE HERNANDO MALDONADO RINCON y DORAIMA DIAZ DE MALDONADO, y por los miembros de la Junta de Condominio, pues de las actas se desprende que ambas partes han faltado a las obligaciones derivadas del documento de condominio, violando además normas de convivencia. • Solicitó se oficiara a las empresas Enelven, Hidrolago y la Intendencia de Seguridad Ciudadana. Fue recibida prueba de informes de la empresa ENELVEN y de HIDROLAGO, de donde se evidencia que el edificio presenta una deuda por concepto de Energía Eléctrica de Un millón ciento treinta y cinco mil ochocientos diez bolívares (Bs.1.135.810), y de servicio de agua por un monto de Seis millones quinientos sesenta y un mil ochocientos setenta y dos bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs.6.561.872.58), lo que evidencia en forma escandalosa la falta de pago del servicio de agua potable, sin que pueda esta juzgadora emitir opinión en relación a las causas que originan dicho incumplimiento. • Promovió Inspección Judicial del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida. De la inspección judicial practicada por este juzgado en el edificio Nueva Esparta, en fecha 16 de marzo de 2006, se pudo constatar el uso irracional que se le da al agua, al observarse un bote de agua en forma permanente y que hace presumir que se está utilizando en forma clandestina el suministro de agua, dada la cantidad que se adeuda por este concepto, por lo que este tribunal ordena oficiar a la oficina de Hidrolago a los fines de que informe al tribunal si ha dado cumplimiento a lo ordenado en oficio N° 159-06 mediante el cual se le requirió su traslado hasta el mencionado edificio a los fines de que tomara las medidas correspondientes para velar por la correcta utilización de este recurso. Todo en aras de garantizar el disfrute de las garantías constitucionales de los ciudadanos, considerando que el agua es un recurso indispensable para la vida y la problemática existente en nuestra comunidad por la falta de agua. También se pudo apreciar de la inspección judicial practicada por este tribunal en el edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, que se encuentran publicados en la cartelera del edificio, aviso que revelan las necesidades y problemas existentes en el edificio, donde se exhorta a las personas que se encuentran en estado de atraso con las cuotas de condominio a cumplir con sus obligaciones para poder solucionar los problemas existentes, entre estas personas se menciona a la ciudadana DORAIMA DIAZ DE MALDONADO. También se pudo observar por medio de la inspección judicial, que la estructura del edificio presenta deterioro, que les falta mantenimiento y que las áreas comunes de algunos pisos presentan muy buena apariencia y estado de conservación, pero otros presentan deterioro y falta de mantenimiento. Asimismo se pudo constatar que los estacionamientos presentan mal estado en sus techos, y que sólo dos de ellos los correspondientes a los apartamentos 3-C y 3-B, se observan pintados, cerrados con rejas corredizas y techo de acerolit en buen estado. Lo anterior evidencia sin duda, que le falta mantenimiento al edificio, que algunas de sus áreas se encuentran especialmente cuidadas, sin que pueda esta juzgadora determinar las causas a las que obedece que sólo algunos pisos se les de mantenimiento y a otros no. • Promovió la testimonial de los ciudadanos Rubén González, Marcos Fonseca, Yecenia Morao, Zaida de González, Mayilis Acurero y Lucio González. En fecha 15 de marzo de 2006, rindió declaración el ciudadano Yecenia Felicia Morao de García, que al ser interrogada contestó: Primera: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas Bárbara Curiel y Carmen de Padilla? Contestó: Si las conozco. Segunda: ¿Diga el testigo si es co-propietario del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Mi papá. Tercera: ¿Diga el testigo del resultado de la respuesta de la pregunta anterior, si conoce como ha sido la administración de la actual Junta de Condominio? Contestó: Si, si la conozco. Cuarta: ¿Diga el testigo que opinión le merece el desarrollo de la actual administración del edificio antes identificado? Contestó: Me parece que hay ciertas irregularidades, primero no me parece conveniente que esté tanto tiempo la misma administración si mal no recuerdo creo que tiene como 3 ó 4 años, y por lo menos yo no he visto que hayan convocado a reuniones el año pasado donde se hayan tomado decisiones que se hayan llevado a cabo en el edificio, aclaro, en el edificio se han hecho cosas que no se han llevado las propuestas a las reuniones del condominio. Quinta: ¿Diga el testigo si sabe desde que fecha no se han realizado reuniones del condominio legalmente convocados? Contestó: No, no se, yo tuve una conversación con ella en mayo del año pasado y hasta entonces no se habían realizado ninguna reunión de condominio. Sexta: ¿Diga el testigo si conoce que dentro del edificio se encuentra una cartelera? Contestó: Si. Séptima: ¿Diga el testigo en consecuencia de la respuesta anterior si conoce el contenido publicado en dicha cartelera? Contestó: Si, si lo conozco, el contenido que tiene la cartelera es un cartel donde esta relación de morosos y no morosos y el resto, las pocas veces que voy al edificio siempre me encuentro con ofensas del condominio para con algunos vecinos, o sea, carteles escritos con algunas ofensas, o son ofensas o acusaciones contra los vecinos. Octava: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que manera se cancela la cuota de condominio, es decir, si es en efectivo, directamente a la administradora, si es por medio de depósito bancario en una cuenta a nombre del condominio o a través de cheques dirigidos al condominio? Contestó: Hasta donde yo se, mi hermano que es el que vive en el apartamento paga en efectivo. Novena: ¿Diga el testigo si conoce el estado de endeudamiento que presenta el edificio Nueva Esparta con respecto a los servicios de agua y electricidad. Contestó: Se que hay una deuda importante, pero no conozco la cifra. Al ser repreguntado contestó: Primera: ¿Diga el testigo si visita frecuentemente el Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Mis visitas son medianamente frecuente, yo estimo que una relación de tres veces por mes. Segunda: ¿Diga la testigo si usted o su hermano asiste a las reuniones de condominio. Contestó: Si se ha convocado si asiste mi hermano. Tercera: ¿Diga la testigo si alguna vez se ha leído el documento de condominio del edificio Nueva Esparta del Condominio Residencial La Florida? Contestó: No lo he leído y quiero aclarar lo que manifesté antes, yo no soy propietaria del apartamento, es mi papá y simplemente me preocupa el ambiente negativo que hay en el edificio, el como se toman las decisiones y que no se llegue a una conciliación. Cuarta: ¿Diga la testigo si algunos de los administradores anteriormente ha prestado fianza ó caución y quienes fueron en caso de ser positiva su respuesta? Contestó: No tengo conocimiento de eso. En fecha 15 de marzo de 2006, rindió declaración el ciudadano Rubén Darío González Pirela, que al ser interrogado contestó: Primera: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas Bárbara Curiel y Carmen de Padilla? Contestó: Si. Segunda: ¿Diga el testigo si es co-propietario del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Si. Tercera: ¿Diga el testigo del resultado de la respuesta de la pregunta anterior, si conoce como ha sido la administración de la actual Junta de Condominio? Contestó: Ha sido pésima. Cuarta: ¿Diga el testigo si durante el tiempo que ha vivido en dicho edificio se le ha realizado alguna convocatoria personal y por escrito de las reuniones de la Junta de Condominio? Contestó: No. Quinta: ¿Diga el testigo de que manera ha realizado los pagos a la Junta de Condominio? Contestó: A través del inquilino, el cuando paga el condominio me lleva el recibo. Sexta: ¿Diga el testigo en base a la respuesta anterior si este pago que dice hacer a través del inquilino se hace en efectivo, en cheque o a través de un depósito bancario? Contestó: En efectivo. Séptima: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que la ciudadana Bárbara Curiel ha presentado en algún momento, memoria y cuenta de la administración del edificio Nueva Esparta, la cual ejerce de manera ilegal? Contestó: Nunca he visto un estado de cuenta, ni he tenido conocimiento de ello. Al ser repreguntado contestó: Primera: ¿Diga el testigo si usted es propietario de algún apartamento del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? Contestó: Si. En este estado el abogado de la parte demandada, expone: En vista de la respuesta del testigo donde manifiesta ser propietario de un apartamento en el Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida esto lo hace inhábil como testigo por tener interés directo en los resultados del juicio de conformidad con lo estipulado en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, cualquier propietario de un apartamento del edificio tiene interés muy marcado en los resultados del juicio puesto que hacen vida diaria en el mismo. La apoderada judicial de la parte actora se opuso a lo expuesto por la parte demandada, por cuanto el testigo presentado por esta representación judicial no vive actualmente en el edificio, ya que el apartamento de su propiedad se encuentra alquilado. El apoderado judicial de la parte demandada insistió en la oposición por cuanto el hecho de que esté alquilado no le quita la titularidad ni los derechos y deberes que tiene como propietarios. Segunda: ¿Diga el testigo si conoce al edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida de esta ciudad de Maracaibo, y a los esposos José Maldonado y Doraima Díaz de Maldonado? Contestó: Es lógico que tengo que conocer tanto el edificio como a los señores Maldonado ya que fuimos vecinos. Tercera: ¿Diga el testigo si por conocimiento que dice tener del edificio y los esposos Maldonados sabe y le consta que el Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida presenta alta morosidad? Contestó: Si. Cuarta: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que usted adeuda al condominio ya referido la cantidad de 272.000 bolívares? En este estado la apoderada judicial de la actora se opuso a la repregunta por considerarla impertinente ya que no guarda relación con lo demandado de autos. El Tribunal relevó al testigo de de contestar la pregunta formulada. Quinta: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que en la entrada del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida se encuentra ubicada la cartelera del condominio? Contestó: Si. Sexta: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que en esa cartelera se refleja la deuda de cada propietario? Contestó: Me imagino que se debe reflejar al fin y al cabo esa es la función de la cartelera. Séptima: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que el edificio ya identificado se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento? Contestó: No se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento y una de las cosas son el ascensor impar que tiene más de 10 años parado, para lo cual me han pedido cuotas especiales y que he pagado para arreglar cosas que no se han hecho. Octava: ¿Diga el testigo si en su criterio que con la alta morosidad que existe en el edificio ya identificado se puede hacer una buena administración? Contestó: Como nunca me han presentado un estado de cuenta, no tengo ni idea de que dispone o no la Junta de Condominio para su administración. En fecha 16 de Marzo de 2006, rindió declaración el ciudadano LUCIO GONZALEZ, quien al ser interrogado contestó: Primera: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadanas BARBARA CURIEL Y CARMEN DE PADILLA? CONTESTÓ: Si, las conozco de trato, pero no tengo ninguna intimidad con ellas. SEGUNDA: Diga el testigo, si conoce, desde cuanto tiempo las ciudadanas antes mencionadas, ejercen los cargos de Administradoras y Presidente de la Junta de Condominio, respectivamente? CONTESTÓ: No ningún caso formalmente conocí que las personas antes mencionadas formaran parte de la Junta de Condominio. TERCERA: Diga el testigo, si las ciudadanas BARBARA CURIEL Y CARMEN DE PADILLA, ejercen de manera ilegal los cargos de administradora y presidenta del Condominio del Edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? CONTESTÓ: Claro que si. CUARTA: Diga el testigo, si actualmente vive en el edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida? CONTESTÓ: No pude seguir viviendo en mi apartamento, aunque es de mi propiedad, ya que debido a las condiciones en que se encontraba el Condominio se me hacia imposible convivir ya que tengo una hija menor de edad y me preocupa su bienestar y desarrollo. QUINTA: Diga el testigo, si durante el tiempo que estuvo viviendo en dicho edificio, se le convoco de manera formal y legal alguna reunión de la Junta de Condominio? CONTESTÓ: No bajo ninguna circunstancias. SEXTA: Diga el testigo, como son las condiciones de habitabilidad, aseo y ornato del edificio Nueva Esparta? CONTESTÓ: En muchos momentos viví condiciones de inseguridad, que se presentaban en el edificio por lo que se me hizo imposible seguir viviendo allí, tomando la difícil decisión de tener que abandonar mi propiedad. SEPTIMA: Diga el testigo, si conoce como ha sido la administración de la actual Junta de Condominio? CONTESTÓ: De la que dice ser Junta actual de Condominio, siempre refute su constitución y manejo de los inquilinos y co-propietarios ya que en ningún momento deban relación ni cuentas, del dinero que se le entregaba por concepto de pagos de condominio, en muchas oportunidades reclame mis derechos como propietarios de que se me entregara una relación de los gastos del condominio y nunca conseguí nada por parte de esta supuesta Junta de Condominio. OCTAVA: Diga el testigo, si durante el tiempo que estuvo viviendo en el edificio Nueva Esparta realizó los pagos correspondientes de condominio, por deposito bancario, por cheque a nombre de la Junta o en efectivo directamente a la administradora? CONTESTÓ: Las veces que cancelaba la mensualidad del condominio lo hacia en efectivo se lo entregaba personalmente a la supuesta Junta Actual del condominio. Al ser repreguntado contestó: PRIMERA: Diga el testigo, si conoce al edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida y a los esposos José Maldonado y Doraima Díaz? CONTESTÓ: Claro que conozco el edificio, viví por 17 años en el mismo y por supuesto a que a los esposos Maldonado también, ya que eran mis vecinos los cuales los catalogo como excelentes personas. SEGUNDA: Diga el testigo, si es cierto y le consta que en el edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida, existe alta morosidad? CONTESTÓ: Desconozco si existe morosidad o no. TERCERA: Diga el testigo, si es cierto y le consta que en la entrada del edificio, ya identificada se encuentra una cartelera del condominio? CONTESTÓ: Claro que sí, la conozco, pero en ella se plasmaba información de una manera que no era la más adecuada, ya que en ningún momento se asentaban allí balance de egresos e ingresos que estaban adecuados a la realidad por lo contrario lo que observaba eran avisos en hojas simples y comunes hechas a mano alzada, hechas con marcador rojo y negro, colocando avisos de intimidación así como también amenazas de que las personas que no pagaban iban a ser pasadas a los abogados e inclusive estos avisos eran trasladados a las puertas de la entrada de los apartamentos. CUARTA: ¿Diga el testigo si es cierto y le consta que en esa cartelera se refleja la deuda de cada propietario? CONTESTÓ: Por ser una junta de condominio ilegalmente constituida hacía caso omiso de la información que allí se plasmaba. En relación a las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la parte demandante, observa el tribunal que el ciudadano RUBEN DARIO GONZALEZ PIRELA, y LUCIO ALBERTO GONZALEZ MORENO, manifestaron ser copropietarios del edificio Nueva Esparta del Conjunto Residencial La Florida y por su parte la ciudadana YECENIA FELICIA MORAO DE GARCIA, informó al tribunal ser hija de uno de los propietarios; motivo por el cual considera esta Juzgadora que los testigos promovidos pudieran tener interés en las resultas del juicio y por ello se pone en duda que puedan emitir declaraciones ajustadas a la realidad, pues en su ánimo es probable que exista un elemento subjetivo de parcialidad a favor de uno de las partes. En consecuencia, se desestiman sus declaraciones. De la parte demandada: Consignó con la contestación a la demanda: • Copia fotostática del documento de condominio del edificio Nueva Esparta, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. • Copia fotostática de Actas de asambleas de propietarios de edificio Nueva Esparta signadas con los números 2 y 3. En relación a esta prueba, se observa que se trata de documentos privados agregados a las actas en copia simple y en consecuencia no se les otorga valor probatorio, por tratarse de copias que no pueden ser consideradas como fidedignas conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. PUNTO PREVIO DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada representada por el profesional del derecho EDGAR PAZ CHAVEZ, opuso como defensa de fondo La Caducidad de la Acción, alegando que la Ley de Propiedad Horizontal prevé en su artículo 25 que los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes, será obligatorios para todos los propietarios y que cualquier propietario puede impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, y que tal recurso debe intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha correspondiente. Que la asamblea extraordinaria se llevó a cabo el día 12 de marzo de 2005, y casi ha transcurrido un (1) año, y por ello la acción caducó, solicitando que así sea resulto en sentencia definitiva. Respecto a la Caducidad de la acción cabe destacar las consideraciones realizadas por la Sala de audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Primera Circunscripción Judicial de, en fecha 18 de mayo de 1.954, acogiendo el criterio de la Corte Federal y de Casación citada en el fallo. “En el derecho procesal venezolano los derechos se extinguen por prescripción y por caducidad, instituciones que, aunque analógicas por conducir al mismo fin, tienen en nuestra legislación diferencias profundas que las distinguen esencialmente. En efecto, aunque en una y otra la extinción del derecho se verifica por la inacción, durante un lapso señalado del interesado en ejercitar determinada actividad jurídica, la prescripción es un derecho que puede hacerse valer o renunciarse, mientras que la caducidad no puede renunciarse por la parte a quien beneficia; los términos de la prescripción pueden ser interrumpidos o no correr contra o entre determinadas personas (menores, entredichos, comuneros), en tanto que la caducidad es un término fatal, es decir, no sujeto a interrupción ni suspensión y obra contra toda clase de personas, la prescripción no es de orden público y no puede ser suplida de oficio, al contrario de la caducidad que es de orden público y (como dice el comentarista Borjas) “produce sus efectos sin necesidad de ser declarada de oficio”. El tratadista italiano doctor N. Coviello en su conocida obra “Doctrina General del Derecho Civil”, p.520, define así la caducidad: “Existe la caducidad cuando la ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción. Objeto de la prescripción es poner fin a un derecho; objeto de la caducidad es preestablecer el tiempo en que un derecho puede ejercitarse útilmente. Así es que en la prescripción se tiene en cuenta la razón subjetiva del no ejercicio del derecho, o sea la negligencia real o supuesta del titular; en la caducidad se atiende sólo el hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del término no prefijado, prescindiendo de las razones subjetivas, negligencia del titular, o aun imposibilidad de hecho. En el mismo sentido, o sea que la caducidad produce sus efectos ipso jure, es unánime la doctrina y la jurisprudencia universales, sin que por lo tanto, sea posible al juzgador citar una sola opinión en contrario. En concepto del anteriormente citado tratadista patrio “La caducidad implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer una acción, o de efectuar cualquier otro acto legal, por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquella o ejercitarse éste. La caducidad es la consecuencia del vencimiento de un término perentorio y esta clase de términos corren contra toda clase de personas y no pueden prorrogarse ni aun por la expresa voluntad de las partes respectivas”. Hay en efecto, caducidad –continúa exponiendo el propio autor- cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto dependen de que sea hecho dentro de un lapso de tiempo determinado, de tal modo, como bien lo expone el Conde Mirabelli, “que el término está así identificado con el derecho, que transcurrido aquél, se produce la extinción de éste”. Se agrega a lo expuesto que la prescripción es una presunción juris mientras que la caducidad es una presunción juris et de jure, por lo cual no puede admitirse contra esta última prueba en contrario. (Omissis) Los caracteres expresados y el no menos fundamental de ser irrenunciable la caducidad demuestran palmariamente que ésta no es sólo una excepción sino también una suprema razón de derecho de orden público, que, como tal, puede ser invocada en todo tiempo y en cualquier circunstancia y así se declara. Finalmente nuestra Corte de Casación en su conocida sentencia de fecha 13 de abril de 1917 (Memorias 1.918 Pág. 178), consagra los principios que se dejan expuestos en los términos siguientes: “La caducidad constituye una razón de derecho de orden público, es un plazo fatal no sujeto a interrupción ni suspensión y así lo estableció esta Corte en su sentencia de 15 de marzo de 1906 (Memorias de 1907. p.407), cuando dijo: “La caducidad obra aunque nadie la alegue y aunque las partes convengan en renunciarla”, de donde se desprende que bien pudo invocarse en aquella oportunidad (en segunda instancia).” Observa este tribunal que riela en las actas procesales copia certificada del acta de asamblea de propietarios del edificio Nueva esparta, celebrada en fecha 12 de marzo de 2005 en el hall del edificio en la cual se nombró la Junta de Condominio del edificio para el período 2005 - 2006, se autorizó a la administración para otorgar poder a un abogado para proceder al cobro por ante los tribunales de los gastos comunes del edificio. Asimismo riela en las actas, copia certificada del libro de actas de asambleas de propietarios del edificio Nueva Esparta, celebrada el día 15 de marzo de 2005 en el apartamento 3B del edificio, en la cual prestaron juramento los miembros de la Junta de Condominio, ciudadanas CARMEN DE PADILLA (PRESIDENTA), ZULAY ORTEGA (SECRETARIA), BARBARA CURIEL (ADMINISTRADORA), y DAMELIS FRANCO (VICEPRESIDENTE). Respecto a los acuerdos tomados en asamblea de propietarios en propiedad horizontal, la Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 25 el lapso dentro del cual puede solicitar cualquier propietario la nulidad del acta levantada por considerar que es contraria a la Ley o al documento de condominio. “Artículo 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiere participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de la parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto el Código de Procedimiento civil para los juicios breves.” En el caso de autos, se haría necesario determinar la fecha a partir de la cual los propietarios demandantes de la nulidad de las actas tuvieron conocimiento del acuerdo tomado en las asambleas, pero no existe prueba en el expediente, de la convocatoria a los propietarios. Surge entonces la duda de la fecha en que los nombrados ciudadanos tuvieron conocimiento del acuerdo contenido en las mencionadas asambleas, lo cual favorece a la parte demandada y como consecuencia debe entenderse que transcurrieron los treinta (30) días a que se refiere la norma en comento para intentar la acción de nulidad de las actas de asamblea. Ahora bien, opuesta como ha sido la defensa de Caducidad de la acción, este tribunal, en fuerza de los principios que han sido expuestos, considera que la presente acción intentada por los ciudadanos JOSÉ HERNANDO MALDONADO RINCÓN y DORAIMA DÍAZ DE MALDONADO, ha quedado extinguida. Y así se decide. La doctrina ha señalado que las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9° al 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, constituyen presupuestos procesales de la pretensión. Al respecto, señala Ricardo Henríquez La Roche en su obra INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL, p.87-88. Cuando la pretensión, en sí misma considerada, es inadmisible, inatendible, faltará el presupuesto necesario para poder discutir la cuestión que suscita la demanda. Las cuestiones previas que prevén los ordinales 9° al 11° son cuestiones concernientes a la admisibilidad de la pretensión: cosa juzgada, caducidad legal, prohibición (temporal o definitiva de admitir la demanda. Así por ejemplo, (…) si la acción ha caducado por haber vencido el lapso legal correspondiente, no podrán las partes pasar a discutir el fondo de la controversia (esto es, que la deuda de juego, el pago de lo indebido, el derecho que nace de la acción caducada existen), pues habrá un impedimento para conocer el mérito de la causa. Lo que obsta la controversia es estos casos, no es el derecho sustancial (que determina en el inicio, en el preámbulo de la litis (in limine litis) el fracaso de la demanda. Otro ejemplo pudiera ser la excepción de prescripción, pero en la legislación patria la prescripción no es tratada como una cuestión previa, pues concierne a la extinción del derecho subjetivo sustancial y no a los presupuestos de índole procesa…” Lo expuesto, lleva a considerar a esta juzgadora, que en el caso planteado, por cuanto ha prosperado la defensa de Caducidad de la acción propuesta por la parte demanda y en consecuencia, declarada la extinción de la acción, no puede pasarse a decidir sobre el mérito de la causa. Y así se decide. DISPOSITIVO Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: Sin lugar, la demanda intentada por los ciudadanos JOSÉ HERNANDO MALDONADO RINCÓN y DORAIMA DÍAZ DE MALDONADO en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO NUEVA ESPARTA DEL CONJUNTO RESIDENICAL LA FLORIDA. Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE. 195° de Independencia y 147° de la Federación. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los veintiún (21) días de mes de julio del año Dos Mil Seis (2.005). LA JUEZ, ABOG. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ. En la misma fecha, siendo las dos y quince minutos de la tarde, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ. Exp: 1.454-05.