REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Exp/ 28.685
PARTES:
DEMANDANTE: DANIEL SALOMON LOPEZ, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº 9.282.792.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GABRIEL DARIO LOPEZ MORALES Y JOSE ENRIQUE LOPEZ TABLERO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 30.452 y 4.729, respectivamente.
DEMANDADA: LUISA ANTONIA MARCANO, MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 553.749, 9.901.810, 8.369.982 y 8.369.983, respectivamente y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ALEXI HAYEK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.611.009, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.756.
MOTIVO: RECURSO DE APELACION, interpuesto contra sentencia de fecha 14 de abril de 2.005, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora del Estado Monagas en el juicio de Simulación Parcial y Retracto Legal Arrendaticio.
Es recibida por esta Alzada la presente causa antes identificada, en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra sentencia definitiva dictada por el Tribunal A-quo.
En el libelo de la demanda la parte actora propone la acumulación objetiva de pretensiones contra la parte demandada, la pretensión principal por Simulación Parcial y la pretensión subsidiaria por Retracto Legal Arrendaticio, fundamentándolas de conformidad a lo preceptuado en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a la pretensión principal alega lo siguiente: “…Nuestro representado DANIEL LOPEZ MORALES, es arrendatario de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle Monagas, Nº 89 de la Urbanización Banco Obrero (Frente a la Plaza del Estudiante), Municipio Maturín del Estado Monagas, tal como se evidencia del instrumento autenticado ante la Notaría Pública de Maturín, Estado Monagas, el 13 de abril de 1.998, anotado bajo el número 41, tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. De acuerdo a la cláusula del referido contrato, el inmueble arrendado esta destinado al uso comercial y, en consecuencia nuestro representado explota en el un restaurante, en sus inicios con mayor acento en la comida rápida, en horario nocturno y a partir de enero del presente año la explotación del servicio del restaurante se ha venido cumpliendo en horario normal, es decir diurno y nocturno, todo ello a través de la sociedad de comercio GITANO CAFÉ BAR RESTAURANT, S.R.L; y a partir la duración de dicho contrato se fijó en cinco (5) años a partir del 1º de noviembre de 1.997, prorrogable convencionalmente y a raíz de la entrada en vigencia de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, también legalmente.
“…El referido inmueble era propiedad de las ciudadanas FRANCISCA VALLEJO y LUISA MARCANO, pero recientemente tuvieron conocimiento que la primera de las mencionadas el día 28 de marzo de 1.995, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Cedeño del Estado Monagas, anotado bajo el Nº 121, Tomo 3 del Libro de autenticaciones, mientras la ciudadana FRANCISCA VALLEJO se encontraba en su lecho de muerte, mediante poder, fue vendido y traspasado el cincuenta por ciento de la propiedad sobre dos inmuebles, entre ellos el arrendado a nuestro representado, a LUISA MARCANO, quien de esta forma habría consolidado la plena propiedad del inmueble en referencia…” Mediante copia certificada de fecha 11 de noviembre del presente año la ciudadana Luisa Marcano, supuestamente dono el inmueble del cual nuestro representado es arrendatario a los ciudadanos: MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, quedando anotado bajo el Nº 5, folio 23 al 28, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre, todo lo cual le ha sido ocultado a nuestro representado por los sujetos involucrados, a pesar del contacto periódico que él ha mantenido con la arrendataria y de haberle manifestado oportunamente, vía telegráfica, su disposición a continuar la relación contractual sobre el inmueble arrendado.
La supuesta donación en realidad se trata de una venta y que se ha declarado como liberalidad procurando desconocer de este modo el derecho de preferencia y retracto legal arrendaticio. Así, con la presente pretensión afirmamos que dicho negocio jurídico es una simulación parcial, en la que efectivamente la ciudadana LUISA ANTONIA MARCANO traspaso la propiedad del inmueble arrendado pero no a titulo gratuito sino a cambio de un precio.
Es importante destacar que los propios sujetos que intervinieron en el negocio cuya simulación demandamos, señalaron cual es el verdadero valor del inmueble, pues expresaron que a los efectos tributarios, se establecía la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES. Por tanto, debe tenerse como precio de venta de la supuesta donación, dicha cantidad de dinero, pues si se pretendiere ahora que fuere un monto mayor, se habría cometido un fraude fiscal de evasión de impuestos por falta testación ante un funcionario público.
Fundamenta la pretensión principal de conformidad con el artículo 1.281 del Código Civil, el cual establece “…Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por su deudor…” Aun cuando en el presente caso nuestro representado sea acreedor del derecho de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio. Aunado a lo anterior, como quiera que todos los sujetos involucrados en el negocio en cuestión actuaran con dolo al momento de fraguar la simulación que en este acto se demanda, ambas son igualmente responsables y han de padecer las consecuencias de su declaratoria. Estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo).
En cuanto a la pretensión subsidiaria del retracto legal arrendaticio, la parte actora señala que una vez que se declare la pretensión principal con lugar y en consecuencia, se declare que el negocio jurídico celebrado por los demandados el 10 de Abril de 2.002, es una venta y no una donación como simultáneamente fue declarado, demandamos el Retracto Legal Arrendaticio a fin de que nuestro representado se subrogue en la condición de los adquirientes ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR.
A los efectos del ejercicio del derecho de retracto, expresamente alegamos que la ciudadana LUISA ANTONIA MARCANO, vendedora del inmueble del cual nuestro representado es arrendatario, no le ofreció en venta el inmueble antes de proceder a su enajenación, violándole de esta su derecho a ejercer la preferencia ofertiva que le la ley, asimismo una vez protocolizada la venta, los ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, compradores del inmueble en cuestión, no le han notificado el hecho de la venta, la que, como se dijo anteriormente, obtuvo ese conocimiento de forma causal el día once de noviembre de 2.002, oportunidad en la que obtuvo la copia certificada del correspondiente documento de propiedad. Por tanto, es a partir de la obtención de la referida copia certificada que comenzaron a computarse los cuarenta (40) días consagrados en la ley a los efectos del ejercicio del derecho de retracto que en esta pretensión, oportunamente, se lo hace valer.
Fundamenta la pretensión subsidiaria por retracto legal arrendaticio de conformidad con los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con base a las anteriores consideraciones de hecho y de derecho, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar, de manera subsidiaria a la pretensión principal y en la caso que ésta de prospere, a los ciudadanos LUISA ANTONIA MARCANO, MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 553.749, 9.901.810, 8.369.982 y 8.369.983, respectivamente, a fin de que convengan o sean condenados a ello por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que nuestro representado, DANIEL LOPEZ MORALES, es arrendatario de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle Monagas, Nº 89 de la Urbanización Barrio Obrero (frente a la Plaza del Estudiante), Municipio Maturín del Estado Monagas, desde antes del 1º de abril de 1.997, condición que ostenta de arrendamiento y demás obligaciones contractuales. SEGUNDO: Que la ciudadana LUISA ANTONIA MARCANO, no le notifico a nuestro representado que tenía proyectado vender el inmueble del cual éste es arrendatario, desconociendo de este modo su derecho a la preferencia ofertiva. TERCERO: Que los ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, no han notificado a nuestros representados de la compra que hicieren el día 10 de abril de 2.002 del inmueble del cual nuestro representado es arrendatario. CUARTO: Que nuestro representado tiene derecho al retracto legal arrendaticio, subrogándose en la persona de los ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, en su carácter de compradores en el documento protocolizado el 10 de abril de 2.002 ante la oficina subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el Nº 5, folios 23 al 28, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre de 2.002, en lo que respecta al inmueble del cual es arrendatario, constituido por una casa, ubicada en la calle Monagas, Nº 89 de la Urbanización Banco Obrero (frente a la plaza del estudiante), Municipio Maturín del Estado Monagas, que tiene un área aproximada de trescientos setenta y cinco metros cuadrados con setenta y dos centímetros (365,72 m2) deslindado de la siguiente manera: NORTE: Su fondo correspondiente, en quince metros con ochenta y tres centímetros (15,83 mts): SUR: Carrera 7, que es su frente, en dieciséis metros con dieciocho centímetros (16,18 mts); ESTE: Casa que es o fue de Edmundo García, en veintidós metros con ochenta y cinco centímetros (22,85 mts); y OESTE: Casa que es o fue de la familia González, en veintidós metros con ochenta y cinco centímetros (22,85 mts). QUINTO: Que con ocasión del reconocimiento del derecho retracto de nuestro representado y la subrogación en la posesión de los compradores, ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, debe reembolsarle a éstos el precio que pagó por el referido local, esto es, la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,oo), más los gastos en que hubieren incurrido con ocasión de la compra, los que prudencialmente, se estiman en la suma adicional de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), todo lo cual así expresamente solicitamos que sea declarado por este Tribunal en su sentencia definitiva, al tiempo que se imponga a nuestro representado la consignación de dicha cantidad de dinero a los fines de la ejecución del fallo. SEXTO: Que a falta de convenimiento de la parte demandada en esta pretensión o en caso de que deba procederse a la ejecución forzosa del fallo que declare con lugar, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia definitiva tenga la amplitud suficiente de servir de título suficiente a los efectos de su protocolización en el registro y el reconocimiento de los derechos de propiedad de nuestro representado sobre el local comercial del cual es arrendatario en la actualidad.
Adicionalmente solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble y una medida cautelar innominada a los fines de garantizar la ocupación del inmueble mientras dure el juicio.
En fecha 02 de diciembre de 2.002, el Juzgado A-quo admitió la demanda, emplazando a la parte demandada para que comparezcan dentro del segundo día de despacho siguiente a su citación.
Por cuanto no pudo lograse la citación personal de los demandados, se procedió a la citación por carteles, consignando la parte actora el periódico en fecha 02 de diciembre de 2.004.
En fecha 10 de febrero de 2.005, comparece el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abogado ALEXI HAYEK, consignando el poder que lo faculta, se dar por citado y consigna escrito donde manifiesta la ocurrencia de vicios y/o defectos de orden público que hacen inadmisible la demanda.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado judicial de la parte demandada lo hizo de la siguiente manera: Alego la perención de la instancia de 30 días, establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, de igual modo solicita la perención de
un (1) año, de conformidad con el artículo 267 ejusdem.
La causa se abrió a pruebas y por escrito de fecha 22 de febrero de 2.005, el coapoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas, reproduciendo el merito favorable de los autos; contrato de arrendamiento suscrito entre su representado y la ciudadana LUISA ANTONIA MARCANO, documento contentivo de la donación del inmueble, ocho (8) recibos de pago de los cánones de arrendamiento pagados a la ciudadana LUISA MARCANO, de los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1.998; documento poder otorgado por la arrendadora Luisa Marcano al ciudadano MEREEB SABA KHOURI, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nº 34, tomo 169, de fecha 8 de octubre de 1.996, documento privado de correspondencia de fecha 12 de abril de 1.999, emanada de la arrendadora Luisa Marcano dirigida a su representado, en donde se le notifica que el canon de arrendamiento será pagado en el Escritorio Jurídico Betancourt & Saba; documental de 3 recibos de pago a la ciudadana LUISA MARCANO de los meses de junio, agosto y septiembre de 1.999 a través de su apoderado; copias certificadas de las partidas de nacimiento de los ciudadanos Mauricio José Gregorio, Marua Jesús y Cristina Teresa; documental de 4 recibos de pago y vauchers, comprobantes de cheques de cánones de arrendamiento de los meses de octubre, agosto, mayo y abril de 2.000, realizados al Escrito Jurídico mencionado, documental de 4 recibos de pagos, vauchers y comprobantes de cheques de cánones de arrendamiento de los meses de enero, abril, mayo y noviembre de 2.001 hechos al escritorio jurídico, documentales de 4 recibos de pago, vauchers y comprobantes de cheques de los meses de mayo, junio, julio y octubre de 2.002 al escritorio jurídico, hechos con posterioridad a la donación, cuatro recibos de pago, vauchers y comprobantes de cheques de cánones de arrendamiento de los meses de enero, abril, junio y noviembre de 2.003, realizados al escritorio jurídico en donde se lee que la propietaria es la señora Luisa Marcano; documental de 4 recibos de pagos, vauchers y comprobantes de cheques de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2.004 al escritorio jurídico en donde se lee que “casa que es o fue de la Sra. Luisa Marcano, promovió prueba de informes sobre los cheques números S-92-32505601, S-02-64505660 y S-92-03505691 de fecha 01-03-2.004, 03-08-2.004 y 02-10-2.004, emitidos por el Banco de Venezuela, promovió prueba de inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de fecha 22 de junio de 2.001 sobre el inmueble arrendado, promovió copia certificada del registro de la demanda, promovió planillas de depósitos para cancelación de alquileres nros. 46119036 por Bs. 680.000,oo, 46119092, por Bs. 340.000,oo y 46119098 por Bs. 680.000,oo hechas por el demandante en el Banco Industrial, cuenta número 0035710100361699 a nombre de la arrendadora, promovió prueba de informes a los Bancos Caribe, Corp Banca, Mercantil, Venezuela, Banesco y Venezolano de Crédito, referentes a las cuentas de la señora Luisa Marcano y promovió las testimoniales de los ciudadanos JOSE GREGORIO LEON, CRUZ GUZMAN BAEZA Y JESUS AZOCAR RIVERO.
El apoderado Judicial de la parte demandada promovió pruebas mediante escrito de fecha 28 de febrero de 2.005, promoviendo los alegatos de la parte actora contenido en el libelo de la demanda y testimoniales de los ciudadanos: ENEIDA BRITO, MARTIN ANTONIO GARCIA, GLORYS PEREZ DE GARCIA, BEATRIZ GONZALEZ, EDELINA MARIA JIMENEZ DE RIVAS Y ANTONIO LEONARDO RIVAS GARBAN. En esta misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes, oficiando a los organismos correspondientes a los fines de evacuar la prueba de informes promovidas por la parte actora, se fijo el día para evacuar las prueba testimonial promovida por ambas partes, se fijó día para la inspección solicitada, para la experticia.
El día 2 de Marzo de 2.005, rindió sus testimoniales los ciudadanos ENEIDA BRITO, MARTIN ANTONIO GARCIA, BEATRIZ GONZALEZ, GLORYS PEREZ DE GARCIA, ANTONIO LEONARDO RIVAS GARBAN, prueba promovida por la parte demandada.
Asimismo siendo las 11:30 a.m, día y hora fija para el nombramiento de experto se designaron a los ciudadanos: El Ingeniero Freddy Rondón, titular de la cédula de identidad Nº 2.773.685, propuesto por la parte demandada, El Arquitecto Abraham Sosa, titular de la cédula de identidad Nº 3.810.891, propuesto por la parte actora, cada uno consigno carta de aceptación del cargo, y el Tercer experto designado por el Tribunal Ingeniero José Lorenzo Adrián, a quién se acordó notificar.
En esa misma fecha se traslado y constituyó el tribunal, en el inmueble objeto de la presente acción, dejando constancia de la manera en que esta distribuido el mencionado inmueble “…un salón principal con una barra bar, una salón privado, dos baños, un área de cocina, tres depósitos, un baño para empleados…” determinándose que el área inspeccionada se encuentra en buen estado de funcionamiento y sus condiciones generales en buen estado físico y se dejó constancia que se tomaron 26 muestras fotográficas.
Posteriormente en fecha 13 de Junio de 2.005, este Tribunal le da entrada al presente expediente, con motivo de la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demanda, fijándose el décimo día de despacho siguiente al de hoy, para dictar sentencia en el presente juicio.
En fecha 23 de febrero de 2.006, el apoderado judicial de la parte actora, solicita el avocamiento del Juez Suplente Especial.
El día 03 de Marzo de 2.006, el Juez Suplente Especial se avoca al conocimiento de la presente causa, concediéndole a las partes el lapso de diez días para que lo recusen, la causa continuara su curso y una vez reanudada la misma, se abrirá el lapso de diez (10) días para sentenciar previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Y pasa a dictar Sentencia, lo cual hace hoy en mérito a las consideraciones que a continuación se expresan:
PUNTOS PREVIOS
Previa cualquier consideración del fondo, debe este sentenciador pronunciarse sobre INCOMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 04 de Marzo de 2.005, alegando que el valor de la pretensión si consta y es de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000,oo), por lo que no debe estimarla en forma diferente a los fines de acumular pretensiones, asimismo al momento de contestar la demanda impugno la cuantía por la cual el demandante estimó el valor de su pretensión que es UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000,oo) por ser irrisoria, planteando que esta debía ser estimada en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (300.000.000,oo).
Este Juzgador considera que en virtud de ser la presente demanda de simulación parcial cuyo fin persigue es el reconocimiento de la voluntad contractual distinta a la expresamente declarada por las partes, derivándose de ello su carácter merodeclarativo, y en consecuencia, le es viable al demandante estimar su cuantía, pudiendo el demandado impugnar tal estimación por exagerada o exigua, con la correspondiente carga probatoria, tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. “…El demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada…”y en lo que se refiere a la pretensión de retracto legal arrendaticio, esta persigue que se reconozca el derecho del actor en subrogarse en la
posición del adquiriente por efecto de la venta de la cosa arrendada, quedando en igual libertad estimatoria la parte actora, por lo cual considera este Tribunal que el Tribunal A-quo es el competente y por tal motivo declara improcedente la solicitud de declaratoria de INCOMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA solicitada por el apoderado judicial de la parte demandada.
Ha sido criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 21 de mayo de 2.004, “…Que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la demanda cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, agregar una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simple, necesariamente debe agregar un elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.
Por lo tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual debe igualmente probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”
En el caso que nos ocupa, se observa de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, que el apoderado judicial de la parte demandada solo se limitó a impugnar la estimación realizada por la parte demandante de UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000,oo), de la cosa litigada, estimándola en TRESCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (300.000.000,oo), y siendo que este Juzgado mantiene el criterio de la Sala Casación Citada, es menester declarar tal solicitud de improcedencia en virtud de que no probo de ninguna forma el hecho alegado, lo que trae como consecuencia, en plena armonía con la sentencia citada que queda firme la estimación realizada por la parte demandante.
PERENCION DE LA INSTANCIA:
Mediante escrito de fecha 14 de febrero de 2.005, alega el apoderado de la parte demandada, expone: A todo evento y de conformidad con lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil la perención anual, por haber transcurrido más de un (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento de las partes, asimismo la perención breve de los treinta (30) días, prevista en el ordinal 1 del artículo 267 ejusdem, en virtud de que no cumplió con la obligación que le impone la ley para materializar la citación.
En cuanto a la Perención Anual, establece el artículo 267 ejusdem “…Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes…” En este orden de ideas, la perención no es más que un modo de extinguir la relación procesal, al transcurrir un cierto período en estado inactividad, en el presente caso desde el auto de admisión de la demanda de fecha 02 de diciembre del año 2.006, de un simple computo se observa que no transcurrido más de un (1) año sin la parte haya ejecutado actos que demuestren su interés procesal en la presente causa, tal es así que en fecha 30 de Julio de 2.003, solicita que el Tribunal libre las correspondientes boletas de citaciones, en virtud de que ordeno librarlas en el auto de admisión de la demanda y no lo hizo, librándolas el 29 de Agosto de 2.003, posteriormente en fecha 14 de Julio de 2.004, solicita se inste al Alguacil del Tribunal a efectuar las citaciones de los demandados, en virtud de los razonamientos antes expuestos, no se hace procedente esta institución.
En cuanto a la Perención de treinta (30) días, establecida en el ordinal 1 del articulo 267 ejusdem, el cual reza “…Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.”
En este sentido, que si bien es cierto que el auto de admisión de la demanda es de fecha 02 de diciembre de 2.002, tampoco es menos cierto que el Tribunal en esa misma fecha ordeno librar las correspondientes boletas de citaciones a los fines de materializar la citación personal, y por error involuntario, no lo hizo, mal podría imputarse a la parte actora tal hecho, cuya responsabilidad es del Tribunal, ya que debió librar las respectivas boletas de oficio, sin esperar que la parte se lo solicitara, librándola en fecha 29 de Agosto de 2.003, quien aquí decide tal solicitud mal podría imputarle tal omisión a la parte demandante, es por ello, que se declara improcedente tal solicitud.
LA INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES
La parte demandada sostiene que las pretensiones no pueden ser acumuladas en el mismo libelo, ya que son incompatibles en sus procedimientos, y que se ha producido una inepta acumulación de pretensiones, ya que la pretensión principal de Simulación se estimo en UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000,oo), correspondiéndole el trámite por el procedimiento breve que contempla el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y la pretensión subsidiaria de Retracto Legal Arrendaticio, debe tramitarse de conformidad al artículo 33 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece “…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entra sí, ni las que por la razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.” En este caso en cuestión, existe una acumulación de pretensiones, en virtud que la parte actora ha congregado en un solo proceso dos pretensiones, a los fines de que las mismas sean decididas en el mismo procedimiento, consolidándose la acumulación subsidiaria de pretensiones, la cual procede solo cuando la pretensión principal es declarada con lugar y se entra a conocer la pretensión subsidiaria, es por ello que se hace improcedente la solicitud de inepta acumulación realizada por la parte demandada, ya que ambas pretensiones son acumuladas en virtud que comparten el mismo procedimiento, lo cual no las hace excluyentes, por tanto el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza “…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de depósito de garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciarán contenidas en el presente decreto ley…” Mal pudiera proceder la inepta acumulación de pretensiones, si los procedimientos no se excluyen entre sí, solo en el caso de cuestiones previas, pero el presente caso la parte demandada no las promovió, entonces no existe ninguna situación que impida que pueda tramitarse ambos procedimientos en uno solo.
El fundamento de esta acumulación es que no se formen diferentes procesos para ventilar simultáneamente cuestiones que están ligadas entre sí; se aminoren las molestias y reduzcan los gastos, para no tener necesidad de reproducir las pruebas y alegaciones de cada proceso separadamente, y en tanto que a los particulares y a la sociedad le interesan que los juicios sean breves, que no se multipliquen innecesariamente, y que no se formen dos o más contenciones sobre derechos que puedan y deban decidirse en una sola. La sociedad no tiene interés en que no se desprestigie la administración de justicia por la diversidad de fallos a que daría lugar la duplicación de procesos, en que se conserve el respeto a la cosa juzgada y en que no se consuma el dinero de los litigantes por la multiplicidad de procesos, es por ello que no ha de prosperar en derecho la inepta acumulación de pretensiones y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispuso en su artículo 506, que estas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.
Conforme lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte demandante la prueba de los hechos alegados en su libelo de la demanda a los fines de que su acción pueda prosperar, razón por la cual el Tribunal hurga el material aportado por la parte querellante y le da pleno valor probatorio a las pruebas documentales consignada por esta, ya que las mismas no fueron tachadas ni desconocidas durante el proceso.
Pretensión Principal por Simulación:
La parte actora señala en su libelo de la demanda que la voluntad negocial expresada por los demandados como donación, no lo es, sino que se trata de una venta, lo que le da el derecho de subrogarse en la posición de los supuestos donatarios, verdaderos compradores, por el derecho de retracto legal que le reconoce la ley, y la parte demandada señala que solo se ha celebrado una donación pura y simple, negando los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda.
El artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, establece: “…Los jueces apreciaran los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.” En este sentido, la parte actora, siguiendo criterios doctrinarios alego los siguientes indicios que hacen procedente la Simulación Parcial, 1) NECESSITAS: Siendo la parte demandada ciudadana LUISA MARCANO, una persona que no tiene bienes de fortuna, ni ingresos, ni rentas, es incoherente que esta se haya desprendido del único bien que posee sin recibir contraprestación alguna. Consecutivamente la parte demandada señalo que no era el único bien que tenia ya que había donado a las mismas personas otro bien dentro del mismo documento, con la finalidad de que disfrutaran de sus bienes en vida. Este Juzgador considera que las intenciones al momento de hacer la supuesta donación son inciertas, ya que la donante no es una persona que no tiene bienes de fortuna, ni existe ningún lazo de consaguinidad o a fin que la una con los ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, mal pudiera considerarse que estamos en presencia de una donación, si hoy en día con la crisis económica existe en el país, es difícil el sustento diario, más aún si el único bien mediante el cual recibía un contraprestación en dinero con motivo del alquiler de dicho inmueble, lo cede mediante la donación. 2) OMNIA BONA: Este se verifica ante la enajenación que hace el deudor de todo su patrimonio, dejando al acreedor con su crédito descubierto, este Tribunal observa que aquí se ha verificado este elemento en virtud que tanto la parte demandada como la demandante han manifestado que la ciudadana Luisa Antonia Marcano, ha enajenado todo su patrimonio a los ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, es este sentido la parte actora tiene el derecho de preferencia del mencionado inmueble. 3) AFFECTIO: Que no es más que la relación afectiva entre la ciudadana LUISA MARCANO y los ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, la cual quedo ratificada por las testimoniales de los ciudadanos ENEIDA BRITO, MARTIN ANTONIO GARCIA, BEATRIZ GONZALEZ, GLORYS PEREZ DE GARCIA, ANTONIO LEONARDO RIVAS GARBAN, los cuales fueron contestes y no tuvieron contradicción alguna en manifestar que entre los ciudadanos antes nombrados existe una relación de tía y sobrinos. Es importante, traer acotación que al momento de hacer la contestación de la demanda la parte demandada manifestó que la ciudadana Luisa Marcano no tenía herederos legítimos y que debido a la relación de crianza con la ciudadana Teresa Resplandor de Saba, existía una relación de tía y sobrinos, pero en la debida oportunidad procesal la parte demandante promovió la documentos de certificaciones filiatorias emanadas de la Oficina Nacional de Extranjería adscritas al Ministerio de Interior y Justicia, los cuales durante el proceso no fueron tachados ni impugnados, por lo cual se tienen por reconocidos, este Tribunal les da pleno valor probatorio, de los mismos se demuestra que la ciudadana Luisa Antonia Marcano tiene una hermana cuyo nombre es GLADYS MARIA MARCANO DE ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.324.818, quienes son hijas de la hoy difunta MARIA MARCANO, lo que se evidencia que la ciudadana Luisa Marcano (donante), tiene herederos, quedando así desvirtuado lo alegado por el apoderado de la parte demandada al alegar que la ciudadana Luisa Marcano no tiene herederos que pudieran sucederla. Quien aquí decide, observa con preocupación la utilización de una supuesta donación, que lleva en si una venta, donde se esta manipulando las relaciones de amistad que existe entre donante y donatarios, vulnerándose así el derecho de preferencia ofertiva que tiene el arrendador del inmueble.4) RETENTIO POSSESIONI: Referido a que el donante conserve la posesión de la cosa simuladamente vendida, en el caso que nos ocupa la ciudadana Luisa Antonia Marcano realizó el mencionada negocio, sin realizar notificación alguna al arrendatario, lo que hace suponer que el referido inmueble se ha mantenido a la vista de terceros bajo la posesión de la aludida ciudadana, conservando su carácter de propietaria y arrendadora, persiguiendo los demandados mantener oculta esta situación al arrendatario para usurpar los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio que le corresponde al arrendatario, y así se decide. 5) TEMPUS: No es más que la forma precipitada con que los sujetos de la simulación la realizan, en este sentido, el negocio en cuestión se realizó faltando poco tiempo antes de la expiración del contrato de arrendamiento, lo que refleja el verdadero interés de los supuestos donatarios en adquirir el inmueble, en virtud de que hoy en día el mencionado inmueble tiene un valor superior al que antes ostentaba, del mismo modo es importante recalcar que después de realizada la supuesta donación la ciudadana Luisa Marcano seguía expidiendo recibos de cánones de arrendamiento en su propio carácter, lo que trae como consecuencia la materialización de dicho elemento y así se decide. 6) SIGILLUM: Es la conducta que tienen los simulantes en ocultar la ocurrencia del negocio simulado, tal como se evidencia en el presente caso, ya que la ciudadana LUISA MARCANO mantuvo oculto la negociación del inmueble sin informarle a nadie, y permaneciendo frente a los terceros como única dueña y poseedora, y tal es así que los cánones de arrendamiento no tuvieron variación alguna en su beneficiario, conformándose así este elemento y así se decide. Más aún que de las actas se desprende que los donatarios son los mismos del escrito jurídico BETANCOURT & SABA, y siendo a ellos donde se le consignaban los cánones de arrendamiento, no le notificaron al arrendatario la voluntad de la ciudadana Luisa Marcano de vender la cosa arrendada, debiéndole indicar el precio, condiciones de la venta y las modalidades de la negociación, garantizándole así su derecho a la preferencia ofertiva.
En el supuesto de que realmente se tratare de una donación entre los demandados, debió pagarse el correspondiente impuesto de ley, tal como lo dispone la Ley de sobre Sucesiones y Donaciones, y del análisis que conforman el presente expediente no se evidencia tal hecho, por cuanto el mismo no fue promovido por la parte demandada, lo que refleja otro indicio que demuestra que la voluntad de las partes no estuvo dirigida a celebrar una donación sino a transferir la propiedad a titulo oneroso, pero declarando una liberalidad con la finalidad de usurpar los derechos del arrendatario.
En virtud de todos los elementos esgrimidos para verificar la procedencia de la simulación parcial, este Tribunal declara simulada la mencionada donación, ya que se evidencio que se realizo una venta pura y simple del inmueble, ya identificado. Se establece como precio de la venta la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.00,oo) que las partes manifestaron como valor a los efectos fiscales, que en realidad es el precio que pactaron en dicha compraventa. Así se decide.
PRETENSION SUBSIDIARIA POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Por cuanto fue declara procedente la presente acción de simulación, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la pretensión subsidiaria, pero antes de decidir sobre la misma es necesario resolver la excepción previa de caducidad legal promovida por la parte demandada.
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Luego de un análisis realizadas a las actas del proceso, este Sentenciador observa que en efecto la parte actora según lo manifestado en autos tuvo conocimiento de la venta celebrada por los demandados en fecha 11 de Noviembre de 2.002, interponiendo su demanda dentro de los cuarenta (40) días siguientes a esa fecha, es decir, haciéndolo dentro del lapso legal correspondiente, pero la parte demandada ha sostenido que la parte actora tuvo conocimiento desde hace más de seis (6) meses antes de hacer la interposición de su demanda, pero no demostró con ningún elemento probatorio tal hecho, por su parte el demandante consigno copia certificada del respectivo documento de compra-venta, quedando notificado este una vez que retiro las mencionadas copias, ya que no fue notificado por ninguno de los demandados de la operación, por que este Juzgador considera que interpuso su demanda dentro de los cuarenta (40) días siguientes, en este punto se hace necesario traer a colación la disposición contenida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarle necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”
En el mismo orden de ideas nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en Jurisprudencia reiterada ha manifestado que: “En relación al lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio, que constituye el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (19 de Julio de 2.000 Sala de Casación Civil). Es por los argumentos antes expuestos, que no hace procedente la Caducidad de la acción, a tenor de lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y así decide.
Decidido lo anterior, y ya quedado demostrado la existencia de un contrato de compra-venta respecto a el inmueble arrendado y habiendo la parte demandante ejercido su derecho retracto legal arrendaticio, es necesario verificar si fueron llenados todos los requisitos legales para la procedencia de este pretensión subsidiaria, tal como lo establece el artículo 42 ejusdem, los cuales son: 1) El arrendatario debe tener más de dos años en el inmueble , en este caso se cumplió este requisito en virtud que la parte demanda expone en su escrito que su contrato de arrendamiento comenzó el 1 de Noviembre de 1.997, cuya duración tendría una duración de cinco (5) años, hecho este que no fue desvirtuado durante el proceso por la parte actora. 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, se observa que para el momento que el demandante ejerció la presente acción se encontraba en estado de solvencia, tal como se evidencia de cada uno de los recibos de pago correspondiente a los cánones de arrendamiento, lo cuales se tienen por reconocidos y se les da pleno valor probatorio en virtud que no fueron tachados, impugnados ni desconocidos durante el proceso. 3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario, si la parte demandante hubiese sido notificado, pudiera haber ejercido la preferencia ofertiva, pero tal como quedo establecido en la presente decisión, los demandados mantuvieron oculta la operación de compraventa, de manera que se llenaron todos los extremos para que proceda la pretensión subsidiaria de retracto legal arrendaticio y así se decide.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos tanto de hechos como de derecho esgrimidos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, RATIFICA en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictado por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora del Estado Monagas en el juicio de Simulación Parcial y Retracto Legal Arrendaticio, en consecuencia:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión principal de SIMULACION PARCIAL incoado por el ciudadano DANIEL LOPEZ MORALES en contra de los ciudadanos LUISA ANTONIA MARCANO, MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 553.749, 9.901.810, 8.369.982 y 8.369.983, respectivamente y de este domicilio, y en consecuencia, se declara con lugar la pretensión subsidiaria de Retracto Legal Arrendaticio.
SEGUNDO: Se declara que el precio de la venta realizada es de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo).
TERCERO: Se declara que el ciudadano DANIEL LOPEZ MORALES, identificado en autos, debe restituir a los ciudadanos MAURICIO GREGORIO SABA RESPLANDOR, MARUA JESUS SABA RESPLANDOR Y CRISTINA TERESA SABA RESPLANDOR, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), como precio del referido inmueble, más la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000,oo) por los gastos con producto de la negociación.
CUARTO: Cancelada el monto antes mencionado, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, téngase la presente sentencia como título de propiedad del ciudadano DANIEL LOPEZ MORALES del inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle Monagas, Nº 89 de la Urbanización Banco Obrero (frente a la plaza del estudiante), Municipio Maturín del Estado Monagas, que tiene un área aproximada de trescientos setenta y cinco metros cuadrados con setenta y dos centímetros (365,72 m2) deslindado de la siguiente manera: NORTE: Su fondo correspondiente, en quince metros con ochenta y tres centímetros (15,83 mts): SUR: Carrera 7, que es su frente, en dieciséis metros con dieciocho centímetros (16,18 mts); ESTE: Casa que es o fue de Edmundo García, en veintidós metros con ochenta y cinco centímetros (22,85 mts); y OESTE: Casa que es o fue de la familia González, en veintidós metros con ochenta y cinco centímetros (22,85 mts).
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar perdidosa.
Publíquese, regístrese, déjese copia
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, a los trece días del mes de junio del dos mil seis. Años: 195º de la Independencia y 147° de la Federación.
DR. ARTURO LUCES TINEO
JUEZ SUPLENTE ESPECIAL
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABOG. MARIA M. ROMERO
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Stria.
EXP/ 28.685
Angel.
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