TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE N° 1616-2006
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

La presente litis se inicia con formal demanda que se recibe del órgano distribuidor en fecha 1° de agosto del 2006 y admitida por esta sala el 4 de agosto del año en curso, incoada por la ciudadana AMANDA MURAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.788.250, y domiciliada en el Municipio Autónomo de Maracaibo Estado Zulia, representada legalmente por el abogado ÁLVARO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.714, en contra de la ciudadana RAFAELA MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.061.887, representada por las abogados ANTONIA ELENA GONZÁLEZ ZAMBRANO y CECILIA GRECO MARINO, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.139 y 18.159 respectivamente, de este domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, donde alega la demandante que por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo el 10 de marzo del 2006, bajo el N° 19, tomo 46, celebró un contrato de arrendamiento con la hoy demandada, sobre un inmueble propiedad de la demandante constituida por una casa quinta de habitación, ubicada en la calle 86, con el numero catastral 3C-37, sector Pichincha, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo), los 5 primeros días de cada mes, por un tiempo determinado de 6 meses, canon que ha dejado de pagar desde el mes de abril al mes de julio del 2006, por lo que le solicita a este Tribunal obligue a la demandada a cumplir con lo siguiente:
1) El pago de los meses vencidos abril, mayo, junio y julio del 2006 por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo), cada uno, haciendo un total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.480.000,oo).

2) Los cánones que falten por vencerse así como la desocupación del inmueble.

Dando así una estimación inicial de DOS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.480.000,oo).

El 21 de septiembre del año que transcurre constó en actas haberse cumplido con la citación de la parte demandada tal como lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente el 25 de septiembre la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente a la contestación de la demanda expuso los siguientes alegatos:
1) Opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 del ordinal 6° en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ambos del Código de Procedimiento Civil, alegando defecto de forma por no haber traído la actora a las actas bajo estudio el documento que la acredita como propietaria del inmueble en pugna, así como el documento de regulación de alquileres emitida por la oficina administrativa inquilinaria, siendo el caso de que el inmueble no esta provisto de las instalaciones y accesorios para los servicios públicos, no teniendo el mismo servicio de agua ni de gas domestico, por lo que la demandante debió regular el canon de arrendamiento ya que las condiciones del inmueble son totalmente distintas a las condiciones del establecidas en el contrato.

2) Negó, rechazó y contradijo la demanda contra ella interpuesta, puesto que alega que ha sido la demandante quien ha incumplido el contrato suscrito entre ellas, ya que la actora al momento de celebrar el contrato de arrendamiento le dijo a la demandada que el mismo poseía todos los servicios como el agua, gas, luz etc., lo que era falso por ser la vecina ANA MURAS, del inmueble N° 86-02 adjunta al inmueble arrendado quien le suplía tales servicios, excepto el gas que tampoco posee.

3) Menciona la demandada que ella desde el principio tuvo problemas con la accionante y le condicionó el pago del canon a la misma solicitándole que o bajara el canon o que instalara los servicios requeridos, a lo que la misma decía que no por ser muy costosa la instalación de tales servicios, siendo a su vez objeto de agresiones por parte de la familia de la demandante y teniendo que cargar tobos de agua por haberle la hermana de la actora, cerrado el tubo de agua que le surte su casa, causándole así fuertes dolores en la espalda, teniendo que tomar varias veces al día calmantes.

El 2 de octubre del 2006 la parte demandante introdujo escrito dando contestación a las cuestiones previas opuestas por la demandada y al mismo tiempo trajo a las actas el documento de propiedad del inmueble en conflicto.
Una vez abierto el estadium procesal para la promoción y evacuación probatoria las partes lo hicieron de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
1) Invocó el mérito favorable de se desprenda de las actas procesales. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.

2) Promovió documento que acredita su propiedad autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de febrero del 2001, N° 67, tomo 22. En cuanto a esta probanza, presentada en su original no fue impugnado por su adversario en la oportunidad legal correspondiente, por lo que se tiene como fidedigno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como tal tienen el carácter de documentos públicos. Así se decide.

3) Promovió documento de arrendamiento firmado ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo. En cuanto a esta probanza, presentada en su original, la misma no fue impugnada por la parte contraria en el lapso legal correspondiente para ello, por lo que se tienen como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
1) Invocó el mérito favorable de las actas procesales a su favor, en especial la cláusula Novena del contrato suscrito con la demandante. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.

2) Promovió las testimoniales de los ciudadanos MOHAMMAD AYUB QURESHI QURESHI, DADIS MARLES CASTRO DE QURESSHI y JERÓNIMO MANUEL SOLER, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 12.379.155, 4.489.103 y 12.696.898 respectivamente. En cuanto al primer y tercer testigo los mismos no fueron presentados el día y hora previamente fijados por este tribunal, por lo cual esta juzgadora no hace análisis valorativo de los mismos. Ahora bien, en cuanto a la testigo DADIS MARLES CASTRO DE QURESSHI, se desechan sus deposiciones de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, porque al constituir una prueba simple no calificada, no le merece fe a esta juzgadora a los efectos de probar los hechos esgrimidos por la parte demandada. Así se decide.

3) Prueba de inspección judicial al inmueble objeto de la demanda signado con el N° 3C-37, ubicado en la calle 86, sector Pichincha de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. En cuanto a esta probanza, practicada por esta sala el 6 de octubre del 2006, mediante la cual se deja constancia de algunos de los servicios públicos con que cuenta el inmueble habitado por la arrendataria RAFAELA MALDONADO, evacuada durante el lapso probatorio, por la parte demandada, esta sentenciadora la estima como prueba plena y fehaciente en el presente juicio. Así se decide.

PUNTO PREVIO
En relación a las cuestiones previas opuestas, observa esta sentenciadora que el titulo fundamental de esta acción es el documento de arrendamiento celebrado entre la ciudadana AMANDA MURAS, y la ciudadana RAFAELA MALDONADO, en fecha 10 de marzo del 2006, el cual se encuentra en actas en los folios del 4 al 7, y no el documento de propiedad, alegado por la demandada, ya que en el presente juicio se ventila es una relación arrendaticia y no la propiedad del inmueble. Sin embargo, la cuestión previa opuesta fue subsanada por la actora al consignar el documento de propiedad del inmueble arrendado. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa:
Visto el planteamiento de la controversia en la presente litis, observa esta sentenciadora, en primer lugar la parte actora alega que celebró un contrato de arrendamiento con la hoy demandada, sobre un inmueble propiedad de la demandante constituida por una casa quinta de habitación, ubicada en la calle 86, con el numero catastral 3C-37, sector Pichincha, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo), los 5 primeros días de cada mes, por un tiempo determinado de 6 meses, canon que ha dejado de pagar desde el mes de abril al mes de julio del 2006.
Por su parte la demandada opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 del ordinal 6° en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ambos del Código de Procedimiento Civil, alegando defecto de forma por no haber traído la actora a las actas bajo estudio el documento que la acredita como propietaria del inmueble en pugna, así como el documento de regulación de alquileres emitida por la oficina administrativa inquilinaria, por lo que la demandante debió regular el canon de arrendamiento ya que las condiciones del inmueble son totalmente distintas a las condiciones del establecidas en el contrato.
Negó, rechazó y contradijo la demanda contra ella interpuesta, puesto que alega que ha sido la demandante quien ha incumplido el contrato suscrito entre ellas, ya que la actora al momento de celebrar el contrato de arrendamiento le dijo a la demandada que el mismo poseía todos los servicios como el agua, gas, luz etc., lo que era falso por ser la vecina ANA MURAS, del inmueble N° 86-02 adjunta al inmueble arrendado quien le suplía tales servicios, excepto el gas que tampoco posee.
Menciona la demandada que ella desde el principio tuvo problemas con la accionante y le condicionó el pago del canon a la misma solicitándole que o bajara el canon o que instalara los servicios requeridos, a lo que la misma decía que no por ser muy costosa la instalación de tales servicios, siendo a su vez objeto de agresiones por parte de la familia de la demandante y teniendo que cargar tobos de agua por haberle la hermana de la actora, cerrado el tubo de agua que le surte su casa, causándole así fuertes dolores en la espalda, teniendo que tomar varias veces al día calmantes.
Ahora bien, producido como ha sido el contrato de arrendamiento en el presente juicio; y al tratarse de un documento autentico, el cual no fue impugnado por la parte demandada, queda demostrada la relación arrendaticia entre las ciudadanas AMANDA MURAS y RAFAELA MALDONADO.
Con relación al contrato de arrendamiento, aprecia esta sentenciadora, que dicho documento tiene el carácter de instrumento autentico, que hace plena fe entre las partes con respecto de los terceros, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que debe ser analizado respecto a la verdad de los hechos jurídicos contenidos y al efecto se observa:
Que el contrato fue celebrado entre las ciudadanas AMANDA MURAS como arrendadora, y la ciudadana RAFAELA MALDONADO como arrendataria, convención el la cual la arrendadora daba en alquiler un inmueble constituido por una casa quinta de habitación, ubicada en la calle 86, con el numero catastral 3C-37, sector Pichincha, en jurisdicción de la parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y en la cláusula segunda:
“El precio de arrendamiento es de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo) mensuales; pagaderos los primeros cinco días de cada mes; dicho canon se incrementara cada seis (06) meses, aplicándole el porcentaje de incremento de la inflación determinado por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, hasta ese momento o de mutuo acuerdo; que LA ARRENDATARIA se compromete a pagar a la ARRENDATARIA en sus Oficinas o donde este les designe, por mensualidades adelantadas. Cuando LA ARRENDATARIA no haya cancelado el alquiler mensual dentro de los treinta (30) días consecutivos a la fecha de su vencimiento, LA ARRENDADORA tendrá derecho a solicitar la Resolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligada a dar ningún aviso previo, así como el pago del canon o cánones atrasados y los que falten para completar el lapso de duración del contrato como Cláusula Penal.”

En cuanto a las cláusulas, novena y décima séptima del referido contrato:

“NOVENA: El inmueble arrendado esta provisto de todas las instalaciones y accesorios para los servicios públicos apropiados al uso del mismo, pero correrán por cuenta de LA ARRENDATARIA la conexión y el consumo de los servicios y si alguno de ellos faltare o se entorpeciere, LA ARRENDATARIA deberá reclamar directamente a la empresa que lo suministra. Asimismo LA ARRENDATARIA se obliga a presentar a LA ARRENDADORA los recibos de solvencia de luz, gas, aseo, mensualmente, al momento de pago de los cánones de arrendamiento, caso contrario LA ARRENDADORA podrá solicitar de pleno derecho la Resolución del Contrato.”

“DÉCIMA SÉPTIMA: No se aceptan reclamos después de quince (15) días de haber recibido el inmueble.”

Como quiera que la parte demandada expresa en su contestación a la demanda que: “le condicioné el pago del canon de arrendamiento, al hecho de que ella disminuyera el monto del canon de arrendamiento…”, está admitiendo su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses vencidos abril, mayo, junio y julio del 2006 por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo), cada uno, y aunado a ello en el ínterin del proceso no se evidencia prueba que demuestre el pago de los meses referidos, con ello se violó lo establecido en la cláusula segunda del contrato en lo referente a que cuando la arrendataria no haya cancelado el alquiler mensual dentro de los 30 días, la arrendadora podrá solicitar de pleno derecho la Resolución del Contrato y la inmediata desocupación del inmueble en pugna.
Asimismo valorada como ha sido la inspección judicial evacuada por esta sala, observa esta jurisdicente que con la misma se constató los servicios públicos con que cuenta el inmueble objeto de esta relación arrendaticia, sin embargo la demandada no demuestra el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y alegados por la actora en su escrito libelar; es por ello que se hace procedente en derecho la demanda incoada, en consecuencia se da por resuelto el contrato de arrendamiento objeto de esta litis acaecidas entre la ciudadana AMANDA MURAS y la ciudadana RAFAELA MALDONADO; y se ordena a la demandada el pago de los meses vencidos abril, mayo, junio y julio del 2006 por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo), cada uno, haciendo un total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.480.000,oo), así como la entrega del bien inmueble objeto de este proceso totalmente desocupado de personas y objetos, esto en real concordancia con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en este proceso. Así se decide.
DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos antes expuestos este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
1) CON LUGAR; la demanda incoada por la ciudadana AMANDA MURAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.788.250, y domiciliada en el Municipio Autónomo de Maracaibo Estado Zulia, representada legalmente por el abogado ÁLVARO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.714, en contra de la ciudadana RAFAELA MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.061.887, representada por las abogados ANTONIA ELENA GONZÁLEZ ZAMBRANO y CECILIA GRECO MARINO, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.139 y 18.159 respectivamente, de este domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia se ordena a la demandada el pago de los meses vencidos abril, mayo, junio y julio del 2006 por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,oo), cada uno, haciendo un total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.480.000,oo), así como la entrega del bien inmueble objeto de este proceso totalmente desocupado de personas y objetos y se da por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo el 10 de marzo del 2006, bajo el N° 19, tomo 46. Así se decide.
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los 23 días del mes octubre del 2006. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha siendo la una de la tarde (1:00 pm) se publicó y registró el presente fallo, se expedió la copia certificada ut supra y se archivo en el copiador las sentencias.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA