TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Años 199° y 150°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad No V- 1.692.996 y de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas MARÍA AGRIPINA GONZÁLEZ y MAYOLA GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nº 60.533 y 60.639, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.504.727 y V-10.445.907, en su orden, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano DAVID ALBERTO SILVA CASTRO, venezolano por nacionalización, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No V- 25.608.501, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana ALICIA CONTRERAS RUBIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-5.165.280, abogada, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 24.326, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: No. 1985-09
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 28 de abril de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Alegó la parte actora que, en fecha 28 de marzo de 1996, suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano DAVID ANTONIO SILVA CASTRO, antes identificado, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No 06, Tomo 48 de los libros llevados por dicha Notaria; contrato que consignó en original marcado con la letra “A”, el cual versa sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle 62. No.10-76, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: por el norte: con propiedad que es o fue de Benito Valbuena; sur: Calle 62; este: con propiedad que es o fue de José Navarro y oeste: con propiedad que es o fue de Florentino Hernández, linderos que se evidencia del documento de propiedad que consignó en copia simple marcado con la letra “B”.
Señaló que en el mencionado contrato, en la cláusula tercera fue establecido que el canon de arrendamiento original convenido entre las partes era por la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000.00) mensuales, hoy cuarenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 45,oo), los cuales cancelaría por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Que desde el año 1996, según lo establecido en el mencionado contrato de arrendamiento el canon de arrendamiento fue aumentado anualmente siendo el último canon de arrendamiento convenido para el año 2007, la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) hoy, Cuatrocientos Bolívares (Bs. F. 400,oo), y que las mensualidades serían canceladas en la INMOBILIARIA RAÍZ, C.A, Centro Comercial Zena, Local 2, avenida 3Y, No 71-71. Posteriormente se acordó verbalmente que le entregaría el pago a la ciudadana ESTREDO M, en la calle No 15 Q-31, casa EBENEZER, Urbanización La Trinidad, a quien desde los primeros momentos el arrendatario le hacia entrega de los cánones.
Argumentó que el arrendatario ciudadano DAVID ANTONIO SILVA CASTRO, ya identificado, ha incumplido el mencionado contrato de arrendamiento, por cuanto desde que canceló los cánones correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2007, no ha realizado ningún otro pago; que adeuda el mes diciembre de 2007, a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), hoy Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,oo) y de todo el año 2008 que hace un total de doce (12) meses, a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), que hace un total de Cuatro Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 4.800.000,oo) hoy Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,oo), más los meses correspondientes de enero, febrero, marzo y abril de 2009, a razón de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,oo), dando un total vencido y no pagado de Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1600,oo).
Esgrimió que, el ciudadano DAVID ANTONIO SILVA CASTRO, ha dejado de cancelar diecisiete (17) mensualidades que da un total de Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 6.800,oo); que al dejar el ciudadano DAVID ANTONIO SILVA CASTRO, en su condición de arrendatario de pagarle a la arrendadora los cánones de arrendamiento antes indicados y no haber hecho tampoco a su favor las consignaciones inquilinarias correspondientes en ninguno de los Tribunales de Municipio que tienen sede en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, no obstante las gestiones que personalmente y a través de abogado se han realizado, el arrendatario ha causado a la arrendadora daños y perjuicios al dejar de percibir los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses transcurridos antes indicados, daños y perjuicios estos que se estiman en la cantidad de Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 6.800,00), que corresponden con la determinación antes hecha de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, daños y perjuicios que le seguirán ocasionando a la arrendadora por falta de pago de cánones de arrendamiento que dejara de seguir percibiendo a partir del día 28 de abril de 2009, hasta que le haga entrega del inmueble totalmente desocupado, los cuales estimó a razón de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) mensuales, que es el monto del último canon de arrendamiento y que está vigente para la presente fecha. Que el arrendatario igualmente ha dejado de cancelar el pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamientos, calculados a razón del diez por ciento (10%) por mes no cancelado, es decir, Cuarenta Bolívares (Bs. 40,oo) por mes, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato que hace un total de Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 680,oo).
Alegó que la falta de pago de los cánones de arrendamiento y de los intereses pactados hacen incurrir al arrendatario en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y en la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la pérdida del beneficio de la prórroga legal establecida en el artículo 40 de la misma Ley.
Que por todas las razones de hecho y de derecho narradas con anterioridad, procede a demandar como en efecto demandó real y formalmente al ciudadano DAVID ANTONIO SILVA CASTRO, ya identificado, para que convenga a ello o sea condenado por este Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y en el desalojo inmediato del inmueble objeto de dicho contrato totalmente desocupado, así como en pagar las siguientes cantidades: Primero: La cantidad de Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 6.800,oo), por conceptos de daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados; Segundo: La cantidad de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,oo) mensuales por conceptos de daños y perjuicios causados por la negativa de desocupar y entrega del inmueble desde el día 28 de abril de 2009 hasta la fecha en que tal desocupación y entrega se cumpla definitivamente, por los cánones de arrendamiento que deja de percibir la arrendadora. Tercero: El pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamientos, calculados a razón del diez por ciento (10%) por mes no cancelado, es decir, Cuarenta Bolívares (Bs. 40,oo) por mes, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, que hace un total de Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 680,oo) vencidos y no pagados.
Asimismo solicitó que la presente demanda sea admitida conforme a derecho declarándola con lugar en la definitiva con los pronunciamientos de rigor de toda sentencia, condenándose en costas al demandado con todos los demás pronunciamientos de ley; fundamentando la presente demanda en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.592 y siguiente y 1.167 del Código Civil.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de Siete Mil Cuatrocientos Ochenta Bolívares (Bs. 7.480,00).
Y por último, solicitó de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, el secuestro del inmueble.
Admitida como fue la demanda en fecha 04 de mayo de 2009, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 14 de mayo de 2009, la parte actora otorgó poder apud acta y el día 25 de mayo de 2009, consignó las copias ordenadas en el auto de admisión y suministró los recursos necesarios para lograr la citación, según exposición del alguacil suplente de fecha 15 de junio de 2009.
En fecha 2 de junio de 2009, este Despacho negó la medida de secuestro solicitada.
Riela a los autos, exposición del Alguacil fechada el 07 de julio de 2009, mediante la cual informó a este Tribunal que no pudo practicar la citación personal del demandado y consignó los recaudos, y en esa misma fecha, la parte actora solicitó el cartel de citación conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue ordenado en fecha 8 de julio de 2009 y retirado en fecha 21 de julio de 2009.
El día 30 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los ejemplares donde aparece publicado el cartel de citación ordenado por este Despacho, y en fecha 21 de septiembre de 2009, la Secretaria dejó constancia que realizó la fijación del cartel de citación del demandado y fueron cumplidas las formalidades conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de octubre de 2009, la parte actora solicitó la designación de defensor judicial de la parte demandada.
En esa misma fecha, la ciudadana ALICIA CONTRERAS RUBIO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se dio por citada en la presente causa y acreditó dicha representación.
El día 22 de octubre de 2009, la representación judicial dio contestación a la demanda, mediante escrito constante de seis (6) folios útiles y sus anexos.
En fecha 28 de octubre de 2009, la parte actora promovió pruebas, y en esa misma fecha el Tribunal admitió los capítulos primero y segundo quedando a salvo su apreciación en la definitiva. En relación al capítulo tercero inadmitió la prueba de exhibición conforme a lo establecido en el segundo aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
El día 02 de noviembre de 2009, previa solicitud realizada por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, fijó acto conciliatorio conforme a los artículos 14 y 257 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 5 de noviembre de 2009, este Juzgado declaró desierto dicho acto por cuanto no comparecieron las partes.
En esa misma fecha, la parte demandada promovió escrito de pruebas. El Tribunal admitió el capítulo primero y segundo, quedando a salvo su apreciación en la definitiva. En lo referente al tercer capítulo dicha promoción no constituyó medio probatorio.
En fecha 11 de noviembre de 2009, se llevó a efecto la testimonial jurada de los ciudadanos JOANA COROMOTO GONZÁLEZ FINOL y KERVIS JOSÉ PAZ RODRIGUEZ. En esa misma fecha, el Tribunal declaró desiertos los actos referidos a los ciudadanos DANILO ALBERTO FERRER ALVAREZ y MAURY ERROL.
En fecha 13 de noviembre de 2.009, el Tribunal ordenó realizar cómputo por secretaria. En esa misma fecha, previa revisión de la actas procesales, el Tribunal evidenció la omisión de autos de librar el oficio a la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, concerniente a la prueba de informes promovida por la apoderada judicial de la parte demandada y admitida en fecha 5 de noviembre de 2009, este Juzgado de conformidad con el articulo 207 del Código de Procedimiento Civil ordenó oficiar a la Oficina Notarial y remitió copia simple del contrato de arrendamiento consignado junto con el escrito de contestación de la demanda, y por cuanto en fecha 7 de diciembre de 2009, el Tribunal recibió las resultas de la prueba de informes antes citada, pasa a decidir la presente causa y lo hace de la siguiente manera:
-III-
En fecha 22 de octubre de 2009, la ciudadana ALICIA CONTRERAS RUBIO, actuando en ese acto en representación del ciudadano DAVID ALBERTO SILVA CASTRO, según consta documento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Décima Primera de fecha 17 de julio de 2009, anotado bajo el No 40, Tomo 85, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; dentro del lapso legal y de conformidad con el artículo 652 del Código de Procedimiento Civil y conforme con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en ejercicio de su constitucional derecho a la defensa, acudió en nombre de su representado por ante este Despacho en el juicio incoado en su contra bajo el expediente No 1985-09, y procedió dar contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Alegó que el día 04 de mayo de 2009, fue admitida por este Juzgado el libelo de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentado por la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, antes identificada, por incumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado el día 28 de marzo de 1996, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 06, Tomo No.48 de los Libros de Autenticaciones; que su representado niega, rechaza y contradice totalmente lo alegado por la parte demandante por un lado, por que el segundo nombre de su representado no es ANTONIO sino ALBERTO y su cédula de identidad de extranjero E- 81.938.309 ya no le pertenece porque fue nacionalizado venezolano hace tiempo y su actual número de cédula de identidad venezolana es V- 25.608.501.
Alegó que la citación efectuada a su representado en su domicilio no fue entregada a él personalmente; que fue dejada con su esposa y dicha citación no tenía ni la firma de la Juez, ni mucho menos el sello del Juzgado; además exige la cancelación total de diecisiete (17) mensualidades del canon de arrendamiento por supuesto incumplimiento, siendo esto falso ya que su representado DAVID ALBERTO SILVA CASTRO, venía cancelando debida y oportunamente cada mensualidad, tal como lo establece la cláusula tercera del mencionado contrato, pero que la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, ya antes identificada, arrendadora y la propietaria del inmueble en la cual se encuentra arrendado, le entregaba por el pago de los cánones de arrendamiento los recibos que tenía el membrete de INMOBILIARIA RUIZ, C.A., ubicada para ese entonces en el Centro Comercial Zena, local 2, en Avenida 3Y, No 71-71 (hoy en día no existe), y la cual era atendida por la ciudadana ANA ESTREDO M., quien era la persona autorizada por la Sra. de TELLEZ para que cobrara los cánones de arrendamiento a su representado, ciudadano DAVID ALBERTO SILVA CASTRO, quien siempre pagaba muy puntualmente, por esa razón se renovaba automáticamente el contrato anualmente y no tenía problema hasta que dejó de ir a la casa que tenía arrendada su representado a cobrarle los cánones de arrendamiento, tanto la Sra. ESTREDO, como la Sra. de TELLEZ; alegó que la última vez que estuvo a cobrar el canon de arrendamiento y que habló con ella fue en el mes de noviembre de 2007, pareciéndole bastante extraño a su representado ya que ella no se apareció más nunca, ninguna de las dos, y tanto la Sra. ESTREDO como la Sra. de TÉLLEZ, eran muy cumplidas al asistir a cobrar.
Señaló que a su representado le parece muy extraño que haya dejado pasar 17 meses, o sea, año y medio y no aparecerse a cobrar las mensualidades; que su representado siempre tuvo la buena intención de ubicar a la Sra. de TÉLLEZ, pero como ella nunca le dio la dirección donde habitaba y ni siquiera un número de teléfono para contactarla; señaló la representación judicial que se ha preguntado porqué razón no actuó en un año y medio atrás en contra de su representado; porqué dejó pasar tanto tiempo para venir y actuar en su contra, cuando su representado siempre fue muy puntual en sus pagos; porqué no fue a hablar con su representado para que le diera una explicación de su ausencia por tanto tiempo y no haber actuado por la vía judicial en su contra como lo esta haciendo actualmente; ésta situación le parece muy extraña, y por esa razón solicitó la realización de un acto conciliatorio entre ambas partes; que la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, haga acto de presencia ante el Tribunal para llegar a un mutuo acuerdo de pago y de ponerse al día su representado, pero por si acaso por alguna circunstancia la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, no pueda asistir bien sea por motivos de salud, solicitó el traslado del Juez conjuntamente con su representado al domicilio de la Sra. TÉLLEZ.
Señaló que si la ciudadana ANA ESTREDO era la representante de la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, al ser la encargada de cobrar los cánones de arrendamiento, porqué no se presentó en ese lapso de tiempo (hace año y medio atrás) y procedió a seguir cobrando los cánones de arrendamiento a su representado desde el mes de diciembre de 2007, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008; y de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009; que no se explica ésta situación, si cuando en el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera establece que la falta de pago de dos (2) mensualidades alternas ó consecutivas en forma oportuna, dará derecho a la arrendadora a dar por resuelto éste contrato de arrendamiento, sin más trámites y porqué dejó la arrendadora, ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ que transcurrieran diecisiete (17) meses, para venir a proceder a demandar a su representado sin antes hablar con él, como siempre lo acostumbraba hacer.
Argumentó que la Sra. TELLEZ realizó aumentos continuos de cánones de arrendamiento sin hacerle llegar una comunicación notificándole sobre los aumentos de alquiler, estando congelados dichos alquileres a partir del 19 de mayo de 2004; medida ésta contenida en la Resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.941, de fecha 19 de mayo de 2004 y que hasta la fecha actual aún continúan los alquileres congelados, según la Gaceta Oficial No. 39.168, de fecha 29 de abril de 2009, por lo que concluye la representación judicial de la parte demandada que, los aumentos de alquileres llevan cinco (5) años congelados y anexó copias de las respectivas Gacetas Oficiales marcadas con las letras A, B, C y D), y por lo tanto, se tiene que hacer un reajuste en cuanto a los cánones de arrendamiento como también se tienen que hacer un reajuste a los interese moratorios, los cuales están cobrados al 10% mensual, y según lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se pueden cobrar y anexó copia del artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios marcada con la letra E.
Indicó que la intención de su representado es ponerse al día con el pago de los cánones de arrendamiento siendo considerado por la arrendadora ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, según lo anteriormente expuesto; que su representado ciudadano DAVID ALBERTO SILVA CASTRO, también se apega a los artículos 1614 y 1618 del Código Civil y en éste último artículo, le otorga un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar el inmueble, por tener más de cinco (5) años de arrendado.
Invocó que a su representado le corresponde por ley una prórroga legal, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegó que a su representado le corresponde un derecho de preferencia ofertiva y de retracto legal arrendaticio que se encuentra establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el Título VI, en el artículo 42.
En su defensa indicó que la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, con el libelo de demanda acompañó como instrumento fundamental el mencionado contrato de arrendamiento, el cual en su última página aparecen los datos otorgados por la Notaria Pública Tercera, específicamente en el folio doce (12); que se puede connotar que la página existente no es la original, sino una simple copia escaneada y sus respectivas firmas no aparecen originales sino montadas y los sellos tampoco son originales, son montados también y las demás páginas del contrato de arrendamiento están impresas en papel sellado original a excepción de la última página; que realizaron una inspección en el libro de autenticaciones de la Notaria Pública Tercera y pudieron constatar ante un Funcionario Público que no coinciden las firmas, los números, las letras y los respectivos sellos, por lo que, solicitaron una inspección judicial en dicha Notaria para que se compruebe lo alegado anteriormente, y anexó copia simple del documento de arrendamiento por ante la Notaria Pública Tercera, marcada con la letra F.
Enfatizó la representación judicial de la parte demandada que la acción intentada no concuerda con lo pautado extrajudicialmente entre la demandante y su representado, ya que si bien es cierto lo adeudado, pero no el monto que se pretende cobrar y el derecho a su cobro invocado en dicha intimación por la demandante; que se había estipulado que no se habían pagado dichos cánones de arrendamiento pendientes, por la ausencia de la ciudadana ROSA MARIA RAMIRES DE TELLEZ, de la cual su representado presumía que pudiese haber fallecido y por esa razón, no había vuelto a cobrarle los respectivos cánones de arrendamiento, por lo que rechazó y contradigo la falta de pago; y por último solicitó que, las defensas opuesta en el escrito de contestación a la demanda, de conformidad con las normas objetivas con el principio procesal del debido proceso; con el derecho a la defensa consagración constitucional y con los principios generales del derecho, defendiendo a su representado en los términos planteados y solicitó sea desestimada la pretensión contenida en el libelo de la demanda.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 eiusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los artículos 7, 13, 27, 34, 38, 39, 41, 42, 51, 53 y 56 establecen lo siguiente:
Artículo 7:“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, cuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Artículo 13:“El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.”
Artículo 27: “Los intereses de mora causados por atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva, promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. ...”
Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: Omisis... “d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.
Artículo 41: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales”. (Subrayado del Tribunal)
Artículo 42: “La Preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca su venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la Preferencia Ofertiva, el Arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. (subrayado del Juzgado)
Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Artículo 53: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.”
Artículo 56: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.”
-V-
Por cuanto en arrendamiento, las normas que rigen la materia son de orden público, es por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece en forma expresa que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, por lo que este Tribunal pasa a analizar los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, este Tribunal para determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada pasa a sentenciar de la siguiente manera:
En relación a que el segundo nombre de su representado no es ANTONIO sino ALBERTO y su cédula de identidad de extranjero E- 81.938.309 ya no le pertenece por que fue nacionalizado y su actual número de cédula de identidad venezolana es V- 25.608.501, considera quien aquí decide que es evidente que dichos alegatos no ocasionan vicio alguno en la presente causa, por cuanto la parte demandada reconoce la relación arrendaticia invocada por el actor.
En cuanto a la defensa invocada por la parte demandada que la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, con el libelo de demanda acompañó como instrumento fundamental el contrato de arrendamiento, en el cual en su última página aparecen los datos otorgados por la Notaria Pública Tercera, específicamente en el folio doce (12); que se puede connotar que la página existente no es la original, sino una simple copia escaneada y sus respectivas firmas no aparecen originales sino montadas y los sellos tampoco son originales, son montados también y las demás páginas del contrato de arrendamiento están impresas en papel sellado original a excepción de la última página; que realizaron una inspección en el libro de autenticaciones de la Notaria Pública Tercera y pudieron constatar ante un Funcionario Público que no coinciden las firmas, los números, las letras y los respectivos sellos, por lo que, solicitaron una inspección judicial en dicha Notaria para que se compruebe lo alegado anteriormente, y anexó copia simple del documento de arrendamiento por ante la Notaria Pública Tercera marcada con la letra F, este Tribunal observa:
Riela a los folios 8 al 12 del expediente, el contrato de arrendamiento en su forma original traído a las actas procesales por la parte actora. Del citado instrumento constata este Despacho que, en fecha 28 de marzo de 1996, ambas partes suscribieron el citado documento, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 06, Tomo 48 de los libros de autenticaciones, el cual versa sobre un inmueble ubicado en la calle 62, No. 10-76 del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con una duración de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales cada vez, a partir del primero de marzo de 1996; que fue establecido un canon de arrendamiento por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,oo) mensuales, los cuales cancelaría el arrendatario por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros días de cada mes, en RAIZ, C.A., Centro Zena Local 2, Avenida 3Y No. 71-71 de esta ciudad de Maracaibo; que fue convenio de las partes aumentar el canon de arrendamiento al finalizar el término del contrato o su prórroga; que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato de arrendamiento; declaraciones éstas que se evidencian de las cláusulas segunda, tercera y cuarta del citado contrato de arrendamiento. Asimismo observa el Tribunal que, dicho contrato consta de veintinueve (29) cláusulas contentivas de las obligaciones de ambas partes; el derecho que se reserva el arrendador; determinación exacta del inmueble arrendado; constitución de fiador; el establecimiento de una cláusula penal por indemnización de los daños y perjuicios y la elección del domicilio especial, entre otras. Este instrumento se adminicula con la copia simple traída a los autos por la parte demandada que cursa a los folios 70 al 74 del expediente. Asimismo, dichas pruebas se concatenan con la prueba de informes emanada de la Oficina Notarial que riela a los folios 132 al 138 del expediente, mediante el cual el funcionario competente, expidió copia certificada del contrato de arrendamiento de marras, probanza que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que concluye este Tribunal que evidentemente se trata del mismo instrumento que fue presentado para su autenticación por ante la Notaria antes citada. Estas pruebas se enlazan con la copia simple que corre inserta a los folios 13 al 15 del expediente, mediante el cual se evidencia que la parta actora adquirió el inmueble según consta de instrumento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó registrado bajo el No. 41 del Protocolo 1, Tomo 14. En consecuencia, por cuanto la parte demandada no tachó de falso el instrumento fundamental de la presente acción, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto la verdad de las declaraciones enunciadas en dicho instrumento, por lo que aprecia que ambas partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a partir del 1 de marzo de 1996, el cual generó derechos y obligaciones para ambas partes. De igual forma, al no cuestionar la parte demandada la copia simple del documento de propiedad consignado junto con el libelo de la demanda, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil y así se decide.
En lo atinente a la citación efectuada a su representado en su domicilio, que no fue entregada en forma personal; y que no tenía ni la firma de la Juez, ni mucho menos el sello del Juzgado y que fue dejada con su esposa, el Tribunal observa;
Riela al folio 25 del expediente, exposición del alguacil suplente mediante el cual informa al Tribunal que no fue posible lograr la citación personal del demandado, y que la persona impuesta del motivo de su visita se rehusó a identificarse, por lo que consignó los recaudos de citación que le fueran entregados para tal fin. Asimismo consta en autos que, previa solicitud de la parte actora fue impulsada la citación cartelaria en su oportunidad, con expresa exposición de la Secretaria que fueron cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Despacho declara impertinente el alegato invocado por la parte demandada y así se decide.
En cuanto al argumento planteado por la parte demandada que la Sra. TELLEZ realizó aumentos continuos de cánones de arrendamiento sin hacerle llegar una comunicación notificándole sobre los aumentos de alquiler estando congelados a partir del 19 de mayo de 2004; medida ésta contenida en la Resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.941, de fecha 19 de mayo de 2004 y que hasta la fecha actual aún continúan los alquileres congelados, según la Gaceta Oficial No. 39.168, de fecha 29 de abril de 2009, por lo que concluye que, los aumentos de alquileres llevan cinco (5) años congelados y por lo tanto, se tiene que hacer un reajuste en cuanto a los cánones de arrendamiento como también se tienen que hacer un reajuste a los interese moratorios, los cuales están cobrados al 10% mensual, y según lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se pueden cobrar, este Tribunal observa:
En relación a los sobrealquileres ha sido reiterado el pacífico criterio sobre el particular que, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las partes, mediante acuerdo, no pueden convenir cánones de arrendamiento mayores a los que establezca el organismo competente para ello; y que, a la luz de lo que dispone el artículo 7 supra citado, lo que preceptúa el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de eminente orden público porque es establecedor de un derecho para el arrendatario, y, en consecuencia, de interpretación restrictiva y no derogable por convención privada, por lo que todo convenio que contradiga dicha normativa se considera nulo, en tanto y en cuanto que obtuvo la tutela que requirió del órgano competente y a través de la vía idónea. En razón de lo anterior, la ley establece el procedimiento de reintegro establecido en el artículo 58 y siguientes de la ley, como garante del arrendatario y con ello, la obligación del arrendador de repetir los sobrealquileres. Señala el artículo 63 de la ley especial que, los reintegros previsto en ese título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponde pagar por conceptos de alquileres.
En el caso de autos a juicio de quien sentencia, la parte demandada alegó la congelación de los alquileres publicada a partir del 19 de mayo de 2004, contenida en la Resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.941, de fecha 19 de mayo de 2004 y que hasta la fecha actual aún continúan los alquileres congelados, según la Gaceta Oficial No. 39.168, de fecha 29 de abril de 2009, que rielan de los folios 59 al 67 del expediente, cuyo valor probatorio se le otorga de acuerdo a lo pautado por el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Situación análoga a los sobrealquileres antes citado; no obstante, por cuanto la parte demandada tal como se evidencia de las actas procesales no ejerció recurso alguno para hacer valer su derecho de reintegro de alquileres en el presente juicio, ni consta en autos que el inmueble haya sido regulado por el organismo competente y por cuanto la parte demandada en el transcurso del proceso confesó no haber cumplido con el pago de los cánones demandados y trajo a los autos el recibo correspondiente al canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2007, fijado por convenio entre las partes de acuerdo a lo pautado en la última parte de la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, a juicio de este Tribunal forzosamente el inquilino tenía que demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento demandados dentro de los parámetros establecidos en la ley; así como ejercer la acción idónea para poder hacer valer sus derechos y lograr la obligación del arrendador de repetir los sobrealquileres, con respecto a la medida de congelación de los cánones de arrendamiento y demás sanciones que establece la ley, pues de lo contrario sería desvirtuar el espíritu, propósito y razón de la norma in comento.
Todo lo discernido anteriormente, debe ser valorado por este Tribunal pues la palabra “incumplimiento” tiene diversas acepciones y es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de precisar o ubicar cuál de ellas es la que guarda relación con la acción resolutoria, mientras para algunos el incumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa; para otros el incumplimiento no es más que la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida de acuerdo con los términos del contrato. Cabe destacar que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra que cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y así salvaguardar sus derechos. Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, pues de lo contrario corre el riesgo que sea declarada la insolvencia por no haber acreditado el pago de los cánones demandados, por ello concluye este Tribunal que conforme a la citada disposición arrendaticia, el derecho del arrendatario para considerarlo en estado de solvencia, procede, siempre y cuando cumpla con los preceptos legales establecidos en la ley especial, y así se decide.
En relación a la defensa invocada por la parte demandada referente a los intereses moratorios, los cuales fueron pactados en el contrato de arrendamiento al 10% mensual, y pesar que la ley especial es de reciente data, comparte este Tribunal la defensa invocada por la parte demandada por cuanto son normas de orden público y de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cobro de los intereses está debidamente regulado, por lo que no procede dicho pedimento y así se declara.
Aplica en forma similar el beneficio de la prórroga legal que preceptúa el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 pues, el arrendatario tendrá derecho a la prórroga legal siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, quedando a salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Cabe destacar que de las actas procesales constata este Tribunal que la parte demandada confesó en forma expresa en la contestación a la demanda que no ha cancelado los cánones de arrendamiento demandados en la presente causa, por lo que este Tribunal considera que no aplica dicha defensa y así se decide.
En este mismo orden, es importante señalar que la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde como único titular ejercer ese derecho. El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), que evidentemente no es el caso bajo estudio.
Resueltos como han sido los alegatos expuestos en la contestación de la demanda, pasa este Tribunal a analizar la prueba marcado con la letra “C”, consignado junto con el libelo de la demanda que riela al folio 16 del expediente, este Tribunal lo desecha conforme a lo pautado en el artículo 1.378 del Código Civil, por cuanto no hacen fe a favor de quien los ha escrito y así se declara.
Corre inserto a los folios 82 al 117 del expediente, recibos de pago fechados 01 de abril de 2.003 al 01 de noviembre de 2.007, emitidos por la arrendadora y traídos a los autos por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.378 del Código Civil, pero los desecha por cuanto se refieren a hechos no controvertidos en la presente causa.
En fecha 11 de noviembre de 2009, se llevó a efecto la testimonial jurada de los ciudadanos JOANA COROMOTO GONZÁLEZ FINOL y KERVIS JOSÉ PAZ RODRIGUEZ. La parte actora no ejerció el derecho de repreguntar. De las deposiciones de los testigos arriba señalados, este Juzgado observa que nada aportan para dilucidar la presente controversia, por cuanto sus declaraciones fueron dirigidos a señalar que conocen a la partes intervinientes en el proceso; que el demandado ha sido una persona seria, honesta y responsable en sus obligaciones e incurren en contradicción en cuanto al tiempo que tiene ocupando el inmueble de autos, tal como se evidencia de las respuestas dadas a la pregunta tercera del interrogatorio realizado, razón por la cual este Tribunal desecha las declaraciones rendidas de conformidad con los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
-VI-
Ahora bien, por cuanto la pretensión de la actora se fundamentó en la falta de pago del arrendatario de los cánones de arrendamientos causados desde el mes de diciembre de 2007; los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, merece especial atención el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala que, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en contra del arrendatario, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, la cual se transcribe en forma parcial:
“…En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado,”…(Subrayado del Tribunal).
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que la parte demandada no logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato de arrendamiento con determinación del tiempo para ambas partes; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados; quedando en autos comprobado que la parte accionante logró demostrar lo alegado en el escrito libelar de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
-VII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana ROSA MARIA RAMIREZ DE TELLEZ, contra el ciudadano DAVID ALBERTO SILVA CASTRO, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria anterior, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle 62. No.10-76, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: por el Norte: con propiedad que es o fue de Benito Valbuena; sur: Calle 62; este: con propiedad que es o fue de José Navarro y oeste: con propiedad que es o fue de Florentino Hernández, según lo invocado en el escrito libelar.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 6.800,oo), por conceptos de los cánones de arrendamientos causados, vencidos y no pagados, comprendidos desde los meses de diciembre de 2007, a razón Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,oo); los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, a razón de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400.,oo), que hace la suma de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800.,oo), más los meses correspondientes de enero, febrero, marzo y abril de 2009, a razón de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,oo), que arrojan la suma de Mil Seiscientos Bolívares (Bs.1. 600,oo), según el escrito libelar.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs. 3.200,oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos comprendido desde los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, causados y dejados de percibir por la arrendadora hasta la presente fecha, reclamados en el libelo de la demanda.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.
SEXTO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de diciembre de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,

Abog. MARIELIS ESCANDELA DE BRAVO

Siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR.

Exp. 1985-09
Resolución de Contrato de Arrendamiento