TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: 47.020
PARTE ACTORA: BETTY MARGARITA FINOL DE GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, casada, identificada con cédula personal Nº 3.772.615 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia en su propio nombre y en representación de sus legítimos hermanos RÓMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHÁVEZ, IRIS MARÍA FINOL viuda de PRICE y CELIDA CIRILA FINOL viuda de BORRO, venezolanos, mayores de edad, identificados con cédula personal Nos. 2.814.344, 3.772.616, 3.380.946 y 1.667.298 respectivamente, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: GLADIS GUERRERO DE NOEL, AUREA FATIMA MONTIEL DE BOHORQUEZ, MARICELA MACHADO DE HERNANDEZ y ROBERTO GOTERA PORTILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos.3.929.102, 4.149.004, 4.520.081, 15.479.847 respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.40.816, 14.812, 12.502 y 132.836 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
PARTE DEMANDADAS: sociedad mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día veintitrés (23) de noviembre de 2001, bajo el Nº 23, Tomo 55-A, y solidariamente al ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, identificado con cédula personal Nº 15.624.299 en su condición de fiador.
APODERADOS JUDICIALES: NESTOR HUGO AMESTY SANOJA, YASMIN DESIREE MARCANO NAVARRO y MARIA PAOLA ACOSTA VIDAL, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos.9.795.189, 15.939.446 y 17.952.446, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.56.818, 110.722 y 140.417, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
FECHA DE ENTRADA: Admitido en fecha trece (13) de marzo de dos mil nueve (2009).

I
SÍNTESIS NARRATIVA:
Ocurre por ante este órgano jurisdiccional la ciudadana BETTY MARGARITA FINOL DE GONZÁLEZ, antes identificada, actuando en su propio nombre y en representación de sus legítimos hermanos RÓMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHÁVEZ, IRIS MARÍA FINOL viuda de PRICE y CELIDA CIRILA FINOL viuda de BORRO, antes identificados, debidamente asistido por la profesional del derecho y de este domicilio GLADIS GUERRERO DE NOEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.816, para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la sociedad mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A., ya identificada, y solidariamente al ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, identificado en actas en su condición de fiador.
Por auto de fecha 13 de marzo de 2009, este juzgado admitió en cuanto ha lugar en derecho la demanda objeto del presente litigio, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 25 de mayo de 2009, la alguacil de este tribunal expuso que en fecha 16,19 y 22 de mayo de 2009, se trasladó a la dirección suministrada por la parte demandante para practicar la citación, sin haber podido localizar a la parte demandada.
Por diligencia presentada en fecha 11 de agosto de 2009, la representación judicial de los co-demandados consignó poder, a fin de que se le tuviera como parte en el presente proceso, dándose por citada, notificada y emplazada en nombre de sus representados.
Por escrito presentado en fecha 13 de agosto de 2009, la co-apoderada judicial de la co-demandada MILLENIUM JOYAS, C.A., dio contestación al fondo de la demanda incoada en contra de su representada.
Igualmente, en la misma fecha, la representación judicial del co-demandado YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, presentó escrito de contestación al fondo de la demanda incoada en contra de su representado.
Por auto de fecha 16 de septiembre de 2009, este órgano jurisdiccional admitió en cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por la representación judicial de la co-demandada reconviniente.
Por escrito presentado en fecha 18 de septiembre de 2009, la co-apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, dio contestación a la reconvención propuesta.
En fecha 28 de septiembre de 2009, la representación judicial de la parte demandante reconvenida promovió pruebas en la presente causa, las cuales fueron admitidas en fecha 29 de septiembre del presente año por parte de este juzgado.
Por escrito presentado en fecha 05 de octubre de 2009, la representación judicial de la co-demandada reconviniente MILLENIUM JOYAS, C.A., promovió pruebas en la presente causa, siendo admitidas en la misma fecha.
De igual modo, en fecha 05 de octubre de 2009, la representación judicial del co-demandado YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitido por este oficio jurisdiccional en la misma fecha.
En fecha 16 de octubre de 2009, se agregó a las actas medio de prueba de informes solicitado en la presente causa.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Manifiesta la parte demandante que son propietarios de un inmueble constituido por una casa-quinta y su terreno propio signada con el Nº 75-60, ubicado en la avenida 12 (antes Calle Uriquinaona) entre Calle 75 (antes Táchira) y la Calle 76 (antes Narváez), en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos antes Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el documento de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el 27 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 93, Tomo 189 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho notarial, posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el 19 de junio de 2008, quedando anotado bajo el Nº 35, Tomo 34, Protocolo 1º.
Pero que es el caso que, la antigua propietaria RITA VARGAS DE FINOL, dio en arrendamiento el inmueble antes descrito, a la sociedad mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A., domiciliada en Maracaibo, estado Zulia, tal como consta en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, de fecha 02 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 103 de los Libros de Autenticaciones llevado por ese despacho notarial, con una duración de tres (03) años contados a partir del primero (1º) de agosto de 2005 hasta el 31 de julio de 2008, con una prórroga legal de un (01) año, la cual comenzaría a partir del 1º de agosto de 2008, tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Destaca además que como únicos y exclusivos propietarios del inmueble antes descrito, en forma oportuna notificaron judicialmente a la arrendataria MILLENIUM JOYAS, C.A., que habían nuevos propietarios, que no se le iba a renovar el contrato de arrendamiento, y que la prórroga legal se causaría con el pago de un canon de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000, oo) a partir del primero (1º) de septiembre de 2008, el cual debería ser cancelado a la ciudadana ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHÁVEZ, en la siguiente dirección: avenida 9B, Nº 82B-61, edificio Mérida, apartamento Nº 5-B, de esta ciudad.
De igual modo, expresa que con relación a ese cambio de propietarios, la arrendataria MILLENIUM JOYAS, C.A., los ha desconocido totalmente, consignado las pensiones de arrendamiento que ha querido y como ha querido por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial a nombre de la antigua propietaria RITA VARGAS DE FINOL.
Asimismo, expresa que en lo que respecta a la prórroga legal y al canon de arrendamiento a pagar, se permitió citar el contenido de la cláusula tercera del contrato y la parte final del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que en virtud de ello, para la prórroga del contrato en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000, oo) el canon, se hizo primeramente de forma verbal al administrador de la arrendataria MILLENIUM JOYAS, C.A., toda vez que su representante YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, nunca quiso atenderlos en el local arrendado, lo cual generó que notificaran judicialmente en el local donde también tiene su asiento comercial la empresa, ubicado en la avenida 15 (Delicias) con calle 72, sobre el aumento que regiría a partir del primero (1º) de septiembre de 2008; e igualmente fue notificada la arrendataria mediante telegrama, ambos acompañados a las actas. Todo lo cual deja claramente ver que la arrendataria se encontraba en pleno conocimiento de la existencia de nuevos propietarios, del aumento del canon de arrendamiento para la prórroga, y de la persona a quien debía pagar y donde, y aún así, optó por desconocer todo lo expuesto, incumpliendo además con las obligaciones pactadas en el contrato, referidas al uso que debe dársele al inmueble, al haberlo dado al cuido al ciudadano JESÚS ANTONIO CHACÍN FERNÁNDEZ; así como pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2008, ENERO, FEBRERO, y MARZO de 2009, a razón de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000, oo) cada uno.
Razón por la cual demandaba a la arrendataria sociedad mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A. y solidariamente al ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, en su condición de fiador por resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales contraídas. Asimismo, solicita que el inmueble sea entregado totalmente desocupado y solvente en el pago de los servicios públicos.
Conforme a lo antes expuesto, estima la demanda en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, oo).
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
DE LA CO-DEMANDADA MILLENIUM JOYAS, C.A.
Llegada la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de la co-demandada MILLENIUM JOYAS, C.A., negó, rechazó y contradijo ciertos hechos, tales como:
1. Que la parte demandante en forma oportuna notificara judicialmente a su representada que había nuevos propietarios.
2. Que su representada haya sido notificada judicialmente de la venta del inmueble arrendado en la dirección donde tiene asiento comercial.
3. Que su representada haya recibido el telegrama Nº 0148, en fecha 07 de julio de 2008, en la dirección donde tiene su asiento comercial.
4. Que se le haya manifestado verbalmente a su representada el aumento de las pensiones de arrendamiento, a través de su supuesto administrador
5. Que su representada mediante las notificaciones judiciales, verbales o telegráficas estaba en pleno conocimiento de la existencia de nuevos propietarios, del aumento del canon de arrendamiento para la prórroga, y de la persona a quien debía pagar y donde.
6. Que su representada ha hecho la consignación de los cánones de arrendamiento que ha querido y como ha querido en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.
7. Que el representante de su mandante, ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, nunca haya querido atender a cualquiera de los actores en el local arrendado.
8. Que el asiento comercial de su representada esté ubicado en la avenida 15 (Delicias) con calle 72.
9. Que su representada haya dado al inmueble arrendado un uso distinto al establecido en el contrato.
10. Que su representada otorgara en comodato (al cuido) el inmueble arrendado a un supuesto ciudadano de nombre JESÚS ANTONIO CHACÍN FERNÁNDEZ, quien lo habita con su esposa y hermanas.
11. Que su representada haya incumplido cláusula alguna del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana RITA VARGAS DE FINOL.
12. Que su representada ha dejado de cancelar las pensiones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2008 hasta la actualidad; y por tanto esté en estado de insolvencia.
13. Que su representada no haya pagado los cánones de arrendamiento a la legítima propietaria del inmueble arrendado.
14. Que su representada hubiese tenido que realizar la consignación arrendaticia a nombre de la ciudadana ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHÁVEZ.
15. Que su representada deba a los demandantes la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, oo) que corresponden a las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2008, ENERO, FEBRERO, y MARZO de 2009, y las que falten hasta el vencimiento de la prórroga legal, a razón de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000, oo) cada pensión; más la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.800, oo) adeudados a HIDROLAGO por concepto de pago del servicio de agua de todo el año 2007 y parte de 2008; más los daños y perjuicios; así como los gastos judiciales y extrajudiciales que se han ocasionado con motivo de las notificaciones.

Ahora bien, además en el escrito de contestación de la demanda y de conformidad a lo previsto en los artículos 888 y 362 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 43 y siguientes del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, propone forma RECONVENCIÓN, la cual por Objeto del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos BETTY MARGARITA FINOL, ROMULO ENRIQUE FINOL, ANETH DEL CARMEN FINOL, IRIS MARIA FINOL y CELIDA CIRILA FINOL, en los siguiente términos: que en el día 01 de Agosto de 2005, suscribió un Contrato de Arrendamiento, el cual debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, el día 02 de agosto de 2005, quedando anotado bajo el No.48, Tomo 103 de los libros respectivos, que el objeto del contrato consistió en el alquiler de una casa-quinta, remodelado como local comercial, ubicada en la Avenida 12 (antes calle Urquinaona), entre Calles 75 (antes Táchira) y Calle 76 (antes Calle Narváez) No.75-60, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, estableciendo una duración de tres (03) años contados a partir del día 01 de agosto de 2005.
Además señala, que el referido contrato se renovó automáticamente el día 01 de agosto de 2008 de conformidad a lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato, acordando que el canon de arrendamiento sería por el monto de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800,00) para los meses correspondiente al primer año, indicándose además, que para el segundo año del contrato, el canon de arrendamiento seria por el monto NOVECIENTOS CINCUENTA (Bs.950,00) y para el último año el monto seria por MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs.1.150), según consta en la Cláusula Tercera del Contrato y que en la misma se fijo que los canon de arrendamiento serían cancelados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Expresa, que desde la celebración del contrato y hasta la culminación del segundo año de vigencia del mismo, ha venido cumpliendo a cabalidad con el pago del canon de arrendamiento a la arrendadora, en el domicilio del mismo, y a partir del tercer año del contrato de arrendamiento, es decir, desde el 01 de Agosto de 2007, la arrendadora RITA ELENA VARGAS DE FINOL, solicito a su mandante que el pago del canon de arrendamiento fuera efectuado mediante deposito bancario en la Cuenta de Ahorros Nos.0131-0050-41-0502026844 del banco Banesco, Banco Universal, cuya titular es la arrendadora, así como le solicito al arrendatario le efectuara un pago adicional de CINCUETA BOLIVARES (Bs.50,00) por conceptos de gastos administrativos, habiéndose establecido entre ambas parte un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00), cumplimiento fielmente con el pago de los cánones de arrendamiento.
Así mismo, señala que el día 07 de Julio de 2008, su representada recibió en el inmueble arrendado un telegrama en donde se le comunicaba únicamente acerca de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, siendo enviado dicho telegrama por la ciudadana ANETH FINOL, señalando que era la nueva propietaria junto a sus hermanos, los cuales no fueron identificados, siendo enviado dicho telegrama por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), signada con el No.0147, el cual se encuentra agregado en los folios 76 y 77 del expediente de la causa y que expresa de manera textual: “Aneth Finol de Chávez C.I 3.772.616 en su nombre y en representación de sus hermanos (nuevos propietarios) del inmueble ubicado en la Av. 12 N° 75-60, con Calles 75 y 76, notifico de conformidad con la ley decisión de no renovar contrato de arrendamiento suscrito por Rita de Finol y Millenium Joyas, C.A representada por Yuste Abdala Yunis Sánchez C.I 15.624.299, que vence el 30-08-08” (resaltado del demandado-reconviniente).
Expresando que dicho telegrama fue enviado por una persona desconocida, la cual no acompaño documento que acredite su legitimidad como arrendadora o representante de la misma, el ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SANCHEZ, en su condición de representante de la arrendataria, trato de comunicarse personalmente y telefónicamente con la arrendadora ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, quien con excusas y evasivas injustificada, nunca lo atendió o explico de manera alguna acerca de la supuesta enajenación del inmueble, ni mucho menos de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, siguiendo cumpliendo con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, en beneficio de la arrendadora, sin que durante tres (3) meses, recibiera noticias de la arrendadora acerca del supuesto acto traslativo de propiedad del inmueble arrendado.

En tal sentido, expresa que el día primero (01) de octubre de 2008, el representante de la arrendataria sociedad mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, se dirigió a la Institución bancaria BANESCO, a los fines de realizar el deposito correspondiente al pago del canon de arrendamiento al mes de octubre de 2008, siendo imposible realizar dicho deposito por cuanto la cuenta suscrita a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, cuenta No. 0131-0050-41-0502026844, habían sido cancelada, siendo imposible pagar el canon correspondiente al mes de Octubre de 2008, teniendo que acudir ante los tribunales de municipios a fin de realizar las consignaciones, el cual se realizó el día 16 de Octubre de 2008, correspondiéndole al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, siendo admitido, ordenó y práctico validamente la notificación de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, habiendo realizados las consignaciones a partir de esa fecha todos los cánones de arrendamiento de conformidad a lo señalado en el artículo 53 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, habiendo acompañado al escrito de contestación las constancias de las consignaciones realizadas hasta el mes de Junio de 2009.

De igual manera, señala que las notificaciones practicadas por el demandado reconvenido carecen de total validez por cuanto no fue notificado en la persona del representante de la demandada reconviniente, siendo improcedente la venta realizada del inmueble objeto del arrendamiento, por cuanto la protocolización del contrato de venta del inmueble arrendado, su representada venia poseyendo el referido inmueble en calidad de arrendataria desde hacía Dos (02) años, diez (10) meses y diecinueve (19) días, y siendo que su representada se encuentra solvente para el momento de la venta de inmueble, por lo que de conformidad a lo señalado por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el derecho de retracto legal que tiene el arrendatario en concatenación con lo establecido en el artículo 1161,1920,1924 del Código Civil y en consecuencia se declare con lugar el derecho reclamado por su representada y se subrogue en los derechos de los compradores, ordenando la protocolización de la sentencia que declare con lugar el derecho preferente, ofreciendo la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.30.000,00), que es el precio establecido en el instrumento traslativo de la propiedad.

DEL CO-DEMANDADO YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte co-demandada, señalo que en fecha 01 de agosto de 2005, la sociedad mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A., suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana RITA VARGAS DE FINOL, plenamente identificada en actas, en el cual el ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, se constituyo en fiador de las obligaciones asumidas por la arrendataria sociedad mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A.,, tal como se evidencia en el Contrato de Arrendamiento, suficientemente identificado en actas, y en consecuencia, NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE los argumentos de Hecho y derecho señalado por el demandante.
Señala que los argumentos de hecho y derecho esgrimidos, solicita se declare sin lugar la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana BETTY MARGARITA FINOL, quién actúa en nombre propio y en representación de sus legítimos hermanos ciudadanos RÓMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHÁVEZ, IRIS MARÍA FINOL viuda de PRICE y CELIDA CIRILA FINOL viuda de BORRO, plenamente identificado en actas.

III
PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
De las documentales acompañadas al escrito libelar

DOCUMENTALES:
1. Notificación Judicial evacuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha 25 de Junio de 2008, siendo practicada el día 30 de Junio de 2008.
2. Contrato de Compra-venta suscrito entre la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL y sus hijos ROMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHAVEZ, BETTY MARGARITA FINOL DE GONZALEZ, IRIS MARIA FINOL viuda DE PRICE y CELIDA CIRILA FINOL viuda DE BORRO, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, el día 27 de Diciembre de 2005, anotado bajo el No.93, tomo 189 de los libros respectivos.
3. Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL y la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS COMPAÑÍA ANONIMA, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, el día 02 de Agosto de 2005, anotado bajo el No.48, Tomo 103 de los libros respectivos.
4. Copia simple de las Consignaciones Arrendaticias por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha 16 de Octubre de 2008.
5. Telegrama ZAAPA 0147 de fecha 30 de Junio de 2008, dirigido a MILENIUM JOYAS C.A en la Av.72 No.75-60 entre Calle 75 y 76 Maracaibo, por la ciudadana Sra. ANETH FINOL DE CHAVEZ, emitido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), recibido por KARIN KATE, C.I: 17294.335, recibido el día 07 de Julio de 2008.
6. Telegrama ZAAPA 0148 de fecha 30 de Junio de 2008, dirigido a MILENIUM JOYAS C.A en la Esquina Av.15 Delicias con Calle 72 Maracaibo, siendo recibido por la ciudadana KARIN KATE, CI: 17294.335, recibido el día 07 de Julio de 2008.
En lo que respecta a las documentales que antecede, esta Juzgadora la valora en su debida oportunidad. Así se decide.

DEL MÉRITO DE LAS ACTAS
Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales en su beneficio.
En cuanto a la invocación del mérito favorable de las actas, esta juzgadora considera que tales invocaciones no constituyen un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, de modo que al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.
DOCUMENTALES:
• Copia certificada del Contrato de compra venta, celebrado entre la ciudadana RITA VARGAS DE FINOL y los ciudadanos ROMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHAVEZ, IRIS MARIA FINOL viuda de PRICE y CECILIA CIRILA FINOL viuda de BORRO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 27 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 93, Tomo 189 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho notarial.
• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A y la ciudadana RITA VARGAS DE FINOL, autenticada en fecha 02 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 103 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial.
• Original de Notificación Judicial de fecha 26 de junio de 2008, emitida por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En relación a las anteriores documentales, y por cuanto observa esta sentenciadora que las mismas no fueron impugnadas por su contraparte, en consecuencia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toman como fidedignas, estimándose en la medida que el mismo permita aclarar los hechos controvertidos. Así se valora.

• Notificaciones Números 147 y 148 realizadas por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), dirigido a la parte demandada.
Con respecto al medio de prueba que antecede, observa esta Juzgadora que la misma fue reconocida por la contraparte por lo que no requiere de ratificación por parte de la parte que la promovió en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

INSPECCIÓN OCULAR EXTRALITEM:
• Inspección ocular evacuada el día 11 de febrero de 2009, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a fin de quedar demostrar que la arrendataria MILLENIUM JOYAS COMPAÑÍA ANONIMA, no ha dado fiel cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, en virtud de que dejo constancia en el segundo particular que al momento de practicar la actuación no se observó actividad comercial alguna y el tercer particular dejó constancia que el notificado, ciudadano Jesús Antonio Chacin, titular de la cédula de identidad No.5.047.825, le manifestó que se encuentra cuidando el inmueble conjuntamente con su esposa y hermanas.
Con respecto a este medio de prueba, y por cuanto el tribunal observa que tal medio de prueba incide en la decisión de la controversia suscitada en consecuencia se reserva su valoración en la motiva de la presente causa. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
DE LA CO-DEMANDADA MILLENIUM JOYAS, C.A.

DEL MÉRITO DE LAS ACTAS:
• Invocación del mérito favorable de las actas.
Esta sentenciadora da por reproducido el criterio expresado anteriormente, al momento de valorar las pruebas de la parte demandante.

DOCUMENTALES:
• Original del Instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Público Décimo de Maracaibo del estado Zulia en fecha 15 de Julio de 2009, anotado bajo el No.13, tomo 67 de los libros respectivos.
• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A y la ciudadana RITA VARGAS DE FINOL, autenticado en fecha 02 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 103 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial.
En relación a las anteriores documentales, y por cuanto observa esta sentenciadora que las mismas no fueron impugnadas por su contraparte, en consecuencia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toman como fidedignas, estimándose en la medida que el mismo permita aclarar los hechos controvertidos. Así se valora.
• Copia certificada de constancia de Consignación arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2008. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre de 2008. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• . Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Diciembre de 2008. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Enero de 2009. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero de 2009. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Marzo de 2009. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril de 2009. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Mayo de 2009. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio de 2009. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
• Copia certificada de constancia de Consignación Arrendaticia ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, consigna la cantidad de MIL DOSCIENTOS (Bs.1.200,00) a razón del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio de 2009. a favor de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL
Con relación a los anteriores medios de prueba, y por cuanto observa esta sentenciadora que los mismos no fueron impugnados por su contraparte, en consecuencia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toman como fidedignos, estimándose en la medida que el mismo permita aclarar los hechos controvertidos. Así se valora.
INFORMES:
Solicito se oficiara a la Institución Bancaria Banesco, Banco Universal, C.A, a los fines de que informe a este Juzgado si la Cuenta de Ahorros signadas con el No.0134-0050-41-0502026844, correspondía a la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad No.1.073.645 y de este domicilio y en caso afirmativo remita si la cuenta de ahorro antes señalada se encuentra activa, y si no informe la fecha de la cancelación y quién solicitó su cancelación.
En lo que respecta a la información solicitada se agrego a las actas información remitida de Banesco de fecha 05 de Noviembre de 2009 en el cual informa “…La cuenta de Ahorros N° 134-0050-41-0502026844, aparece registrada a nombre de la cliente Rita Elena Vargas de Finol., C.I V-1.073.645 y Piedad Rita Finol., C.I V-3.115.066. Cuenta de Ahrros N° 134-0050-41-0502026844, aparece registrada en nuestros archivos en Status cerrada en fecha 28/08/2008por instrucciones de la titular de la misma...”
En lo que respecta al medio de prueba que antecede, esta Juzgadora de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento, le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.
DE LA RECONVENCIÓN
Presentado escrito de reconvención y siendo admitido por este Órgano Jurisdiccional en fecha 16 de Septiembre de 2009, en el cual se planteó en los siguientes términos: De conformidad con lo establecido en el artículo 888 y 362 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 43 y siguiente del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el cual propone RETRACTO LEGAL ARRENDATICIA contra los ciudadanos BETTY MARGARITA FINOL, ROMULO ENRIQUE FINOL, ANETH DEL CARMEN FINOL, IRIS MARIA FINOL y CÉLIDA CIRILA FINOL, en virtud de que en fecha 01 de Agosto de 2005, su mandante Sociedad Mercantil, COMPAÑÍA ANONIMA, suscribió Contrato de Arrendamiento con la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia en fecha 02 de agosto de 2005, quedando anotado bajo el No.48, Tomo 103 de los libros respectivos, en el cual se estableció que la duración del mismo es de tres (03) años de duración, a partir del 01 de agosto de 2005 hasta el día 31 de Julio de 2008, habiendo acordado que el canon de arrendamiento se estableció el monto de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800,00), para los meses correspondiente al primer año de contrato, así como se estableció para el segundo año se estableció en la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs.1150,00), tal como consta en la Cláusula Tercera del mencionado contrato, y los cuales se cancelaran dentro de los primeros cinco (05) primeros días de cada mes.
Así mismo, alega que desde la celebración del contrato de arrendamiento y hasta la culminación del segundo año de vigencia del mismo, efectuaba oportunamente el pago del canon de arrendamiento a la arrendadora en el domicilio ubicada en la Calle 61, entre avenidas 9 y 9A de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, y es partir del segundo año del contrato de arrendamiento, específicamente el día 01 de Agosto de 2007, que la arrendadora le solicitó que el pago del canon de arrendamiento fuera efectuado mediante depósito bancario en la Cuenta de Ahorro No.0134-0050-41-0502026844 del Banco Banesco, Banco Universal cuya titular es la referida arrendadora. Adicional le solicitó a su representada que efectuara un pago adicional de CINCUENTA BOLIVARES (Bs.50,00) por concepto de gastos administrativo, habiendo establecido un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.1200,00), habiendo pagando oportunamente y mediante depósitos bancarios desde el día 01 de Agosto de 2007, habiendo recibido el día 07 de Julio de 2008, un telegrama donde se le comunicaba únicamente acerca de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual fue enviado por una ciudadana de nombre ANETH FINOL, quién indicó además de ser la nueva propietaria junto con sus hermanos, quienes no fueron identificado, dicho notificación fue enviada a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) signada con el No.0147, no habiendo tenido conocimiento del supuesto acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado.
Alega además, que el hecho de haber recibido el telegrama por una persona desconocida por su representada, quien no acompaño ningún documento en copia u original para acreditar su legitimidad como arrendadora o representante de la misma. Sin embargo, su representada continuó cancelando oportunamente el canon de arrendamiento en beneficio de la arrendadora ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, quien recibió los pagos correspondiente a los meses de JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2008, sin que durante esos tres (03) meses recibiera noticia alguna de la arrendadora acerca de supuesto acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado. Por su parte, señala que a los fines de realizar el pago del mes de octubre de 2008 en la cuenta de ahorro a nombre de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, la misma no pudo realizarse en virtud de que la cuentas antes referida fue cancelada por su titular ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, por lo cual se dirigió ante los Tribunales de Municipios a fin de hacer las Consignaciones Arrendaticias correspondiéndole por distribución al Juzgado Tercero de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, correspondiente al canon del mes de Octubre de 2008, el cual fue consignado el día 16 de Octubre de 2008, en el cual se ordenó y practico válidamente la notificación de la arrendadora ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 53 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario según consta de recibos correspondiente al pago del canon de arrendamiento de los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2008 y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO Y JULIO DE 2009, efectuando válidamente las consignaciones antes referidas, cumpliendo así a cabalidad su obligación de pagar el canon de arrendamiento a su arrendadora RITA ELENA VARGAS DE FINOL.
En este mismo orden de ideas, señala el demandado reconvenido que su representada ejerce la actividad comercial la cual se encuentra descrita en el objeto social de la arrendataria, en el inmueble arrendado, según lo establecieron en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento. Aduciendo lo siguiente que al momento de haberse protocolizado el documento traslativo de propiedad, es decir, el contrato de compra venta del inmueble arrendado, su representada venia poseyendo el referido inmueble en calidad de arrendataria desde hacía dos (2) años, diez (10) días y diecinueve (19) días, que su representada nunca fue notificada respecto a la venta del inmueble arrendado, mediante documento autentico, ni por la arrendadora ni por los nuevos propietarios; que su representada se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento, tanto al momento de la protocolización del documento de compra venta del inmueble arrendado, es por lo que procede a reconvenir a los ciudadanos BETTY MARGARITA FINOL, ROMULO ENRIQUE FINOL, ANETH DEL CARMEN FINOL, IRIS MARIA FINOL y CÉLIDA CIRILA FINOL, por RECTRACTO LEGAL y en consecuencia se declare Con Lugar el derecho reclamado por su representada y que por ende que ésta se subrogue en los derechos de los compradores, ordenando la protocolización de la sentencia que declare con lugar el derecho preferente, y a tales efectos en nombre de su representada ofrece la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00), que es el precio establecido en el instrumento traslativo de propiedad.
En la oportunidad de dar contestación a la RECONVECIÓN planteada por el demandado-reconvenido, la ciudadana GLADIS GUERRERO DE NOEL, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante-reconviniente, procedió a dar contestación a la reconvención planteada en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los argumentos alegados en la reconvención por la demandada-reconvenida por no ser conforme a derecho la aspiración que supone que le otorga la ley, a gozar del beneficio del retracto legal y en consecuencia rechaza la oferta hecha por el demandado-reconvenido. Niega, rechaza y contradice que la demandada ejerza en el inmueble arrendado la actividad comercial descrita en el objeto social de su acta constitutiva, según consta de Acta de Notificación Judicial levantada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 30 de Junio de 2008, el cual se traslado y constituyó en un inmueble ubicado en la Avenida Delicias con Calle 72, donde funciona las oficinas de MILLENIUM JOYAS COMPAÑÍA ANONIMA, dirección distinta al inmueble arrendado el cual esta ubicado en la Avenida 12, entre Calle 75 y 76, signada con el No.75-60 de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
En virtud de lo anterior, es por lo que solicita se desocupe inmediatamente el inmueble arrendado y cancelar la deuda contraída a la parte demandante y en consecuencia declare sin lugar la reconvención opuesta por la demandada MILLENIUM JOYAS COMPAÑÍA ANONIMA así como improcedente el pago ofrecido.
Esta Juzgadora constata que ciertamente que la parte demandada-reconviniente, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL, en fecha 01 de Agosto de 2005 y que el mismo tendría una duración de tres (03) años, ahora bien, observa que en fecha 07 de Julio de 2008, fue recibido telegrama del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) a nombre de la ciudadana ANETH FINOL quién indicó además de ser la nueva propietaria junto con sus hermanos, quienes no fueron identificado, del inmueble ubicado en la avenida 12 No.75-60, con Calles 75 y 76, la decisión de no renovar contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana RITA ELENA DE FINOL y MILLENIUM JOYAS, C.A, que vence el 31 de Julio de 2008, dirigido al representante ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SANCHEZ. Ahora bien, evidencia de la actas, que en fecha 27 de Diciembre de 2005, la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL (arrendadora) celebró contrato de venta con sus hijos ciudadanos ROMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHAVEZ, BETTY MARGARITA FINOL DE GONZALEZ, IRIS MARIA FINOL viuda DE PRICE y CELIDA CIRILA FINOL viuda DE BORRO, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, el día 27 de Diciembre de 2005, anotado bajo el No.93, tomo 189 de los libros respectivos.
Es necesario señalar lo contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La preferencia ofertiva es El derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca n venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”(Cursiva y subrayado del Tribunal).
Del documento de venta se desprende que el mismo fue celebrado el día 27 de Diciembre de 2005, autenticado en la misma fecha por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el No.96, tomo 189 de los libros respectivo. Así mismo, cabe señalar lo previsto en el artículo 49 ejiusdem, el cual es la excepción a lo establecido en el artículo 42, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de la transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el artículo ut supra señalado, evidenciado de las actas procesales, que según el contrato de arrendamiento en la cláusula PRIMERA: “…el cual cuenta con un área de terreno de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750Mts2) aproximadamente, y con un área de construcción de CIENTO SESENTA METROS CUADRADOS (160 Mts²) aproximadamente y consta de lo siguiente: Fachada Principal, hall de entrada, un (1) cubículo destinado a oficina, espacio abierto el cual abarca casi la totalidad del área de construcción del mismo, con pisos en general de granito en casi toda su área en regular estado, techos de platabanda, cuenta sólo con las paredes del frente o fachada principal y las dos (02) paredes laterales sin friso….” (Cursiva y negrilla del tribunal), en virtud de lo anteriormente señalado se constata que no se alquilo la totalidad del inmueble por lo que arguye esta Sentenciadora que el supuesto señalado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario encuadra dentro tal excepción, es por lo que esta Sentenciadora se pronunciara en el dispositivo de la presente causa con respecto a la Reconvención planteada.
IV
MOTIVACIÓN
Valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso procede esta juzgadora a dictar sentencia, haciendo previas las siguientes consideraciones:
El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o “alquiler”.
El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).
En opinión de Iraida Esther Ortega Carvajal, autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, señala que el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
Ahora bien, los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados.
Un contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use determinándose en el contrato el tiempo de duración.
Así tenemos que el artículo 1.264 del Código Civil establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, y partiendo que los contratos de arrendamientos son contratos consensuales, priva la voluntad de las partes contratantes.
En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, donde expresó que: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”.
En el caso sub examine, queda relevado de prueba la existencia de una relación arrendaticia entre la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINO, en su carácter de arrendadora por una parte, y por la otra, la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, en la persona de su representante ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SANCHEZ, identificados plenamente a lo largo de esta sentencia, sobre el inmueble constituido por una casa-quinta y su terreno propio signada con el No.75-60, ubicado en la Avenida 12 (antes Calle Urquinaona) entre Calle 75 (antes Táchira) y la Calle 76 (antes Narváez), en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos antes Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del estado Zulia, por haberlo así reconocido la parte demandada.
De igual modo, queda reconocido por no resultar hecho controvertido que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800, oo), para el primer año del referido contrato, así como que el tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento fue de tres (03) años, es decir, treinta y seis meses.
Así las cosas, es pertinente pasar a analizar el instrumento que sirve de fundamento a la presente demanda, y determinar de esa forma, por parte de quien deriva el incumplimiento del contrato, a los fines de resolver lo conducente.
En primer término es menester destacar que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso, se estableció: “El lapso previsto para la duración del presente contrato es de TRES (03) DE AÑOS, contando a partir del día PRIMERO (01) DE AGOSTO DE DOS MIL CINCO (2005) y se prorrogara automáticamente por periodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes manifestara a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la fecha de su vencimiento del presente contrato o de su prórroga si las hubiere, su deseo de no renovar dicho contrato”.
En tal sentido, por no haber demostrado la representación judicial de la parte demandante que la participación a la que alude la cláusula antes citada, se haya realizado o no se hizo en la debida oportunidad, se considera que el presente contrato de arrendamiento, se prorrogó en el tiempo por un período de tres (03) años más, vale decir desde el día primero (01) de agosto de 2008 hasta el día treinta y uno (31) de julio de 2011, considerando que en él mismo operó la prorroga contractual y no la prorroga legal alegada por la parte actora. ASI SE DECLARA.
Sin embargo, pasa de seguidas esta jurisdicente a verificar lo contractualmente pactado por las partes a los fines de determinar si hubo incumplimiento.
En este orden de ideas, con respecto a la falta de pago alegada por el actor-reconvenido en cual señala en la cláusula tercera que: “el inmueble objeto del presente contrato devengará un canon de arrendamiento mensual, pagadero por mensualidad anticipada y consecutivas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes (sic)b) En la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00) para cada uno de los diez (10) meses restantes del primer año de la vigencia del presente contrato; 2).- En la suma de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.950.000,00); en cada uno de los meses del segundo año de su vigencia y, 3) En la suma de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 (Bs.1.150.000,00) en cada uno de los meses del tercer año de la vigencia del presente contratos…”
De la cláusula anterior se infiere que la cancelación de los cánones de arrendamiento seria pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por lo que según señala la demandante-reconvenida, que el demandado-reconviniente dejó de cancelar los cánones correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2008 y los meses de ENERO, FEBRERO Y MARZO DE 2009, y siendo que consta de las actas que el demandado-reconviniente realizó consignaciones arrendaticia por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 16 de Octubre de 2008, correspondiente al mes de OCTUBRE DE 2008 por un monto de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.200,00) y subsiguiente cánones de arrendamiento hasta el mes JULIO DE 2009 a nombre de la ciudadana RITA ELENA VARGAS DE FINOL. Ahora bien, por reconocimiento expreso del demandado-reconviniente que en fecha 07 de Julio de 2008, recibió telegrama en el cual se le informa lo siguiente: “ ANETH FINOL DE CHAVEZ C.I 3.772.616 EN SU NOMBRE Y EN REPRESENTACIÓN DE SUS HERMANOS (NUEVOS PROPIETARIOS) DEL INMUEBLE UBICADO EN LA AV.12 N 75-60, CON CALLES 75 y 76, NOTIFICO DE CONFORMIDAD CONLA LEY DESICIÓN DE NO RENOVAR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR RITA DE FINOL Y MILLENIUN JOYAS, C.A REPRESENTADO POR YUSSE ABDALA YUNIS SANCHEZ C.I 15624299, que VENCE EL 30-08-08..”, de lo anterior se deduce que el arrendatario se encontraba en conocimiento de los nuevos propietarios en virtud de dicho telegrama, por lo que debió realizar las consignaciones a nombre de la nueva arrendadora y no en la persona de la ciudadana RITA ELENA VARGAS FINOL, por lo que deja claro que las consignaciones si hicieron en la persona distinta a la arrendadora en virtud del contrato de compra-venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en el cual se subrogaron los nuevos propietarios de dicho inmueble. ASÍ SE DECLARA.
Y siendo, que en el contrato de Arrendamiento se estableció en la parte in fine de la cláusula Tercera que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a LA ARRENDADORA para optar entre pedir la resolución de dicho contrato por lo que quedo evidenciado en actas, el incumplimiento de la cláusula tercera del mencionado contrato por parte del arrendatario Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A, plenamente identificada en actas, en virtud de la consignaciones en la persona distinta del arrendador.
En este sentido, el artículo 1.159 del Código Civil, reza textualmente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Ahora bien, en lo que respecta al incumplimiento al pago de los servicios públicos alegados por el actor, en los cuales se comprometió el co-demandante (arrendatario) en el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, constata esta Jurisdicente que no consta en actas prueba fehaciente del monto total de tales servicios, mal puede esta Senteciadora condenar el co-demandados de autos a cancelar tales servicios.
Bajo esta óptica, y con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, se observa de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandante pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de agosto de 2005, así como el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2008, ENERO, FEBRERO, y MARZO de 2009, a razón de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000, oo) cada uno.
Por su parte, la representación judicial de la parte co-demandada alega haber cumplido con sus obligaciones contractuales y a fines de demostrar tal cumplimiento consigna a las actas constancia de las consignaciones arrendaticia por parte del co-demandado. Así mismo, en lo que respecta al medio de prueba de informes que fue valorada por esta Juzgadora, no le crea la convicción que dicha cuenta fue creada con el objeto de recibir los cánones de arrendamiento en relación al contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda.
Tomando en cuenta los límites como ha quedado establecida la presente controversia, es pertinente citar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), donde se expresó:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).
Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”.

Aplicando las reglas enunciadas en la anterior sentencia al presente caso, se tiene que a la parte actora, tenía la carga de la prueba a fin de demostrar que los hechos alegados son ciertos y verdaderos, y que la pretensión deducida tiene asidero legal y jurídico protegido por la normativa legal vigente, aplicable a la materia; por su parte, correspondía a la parte demandada demostrar que no hubo tal incumplimiento, en virtud de haber cancelado o realizado cualquier otro hecho liberatorio de la obligación.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reza textualmente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Ahora bien, al haberse relevado de prueba la existencia del contrato de arrendamiento, es pertinente destacar que, en la referida cláusula tercera de dicho contrato, se pactó que la falta de pago de DOS (2) mensualidades consecutivas dará derecho a los Arrendadores a demandar la resolución del contrato de arrendamiento con pago de las indemnizaciones de Ley o en su defecto demandar el cumplimiento por todo el tiempo estipulado o que faltare por vencerse. Así mismo, lo señalado en la cláusula Cuarta en el cual se estableció que el inmueble sólo podrá destinarse para uso comercial de lícito comercio por parte de la ARRENDATARIA, según quedo demostrado en el acta de Inspección Ocular Extralitem practicada en fecha 28 de enero de 2009, evacuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el cual se dejó constancia que procedió a notificar al ciudadano JESUS ANTONIO CHACIN, titular de la cédula de identidad No.5.047.825, en el segundo particular de la solicitud de Inspección Ocular, se dejo constancia que al momento de practicar dicha inspección no se observo actividad comercial alguna, así mismo en el tercer particular del referido escrito, dejó constancia que el notificado manifestó al tribunal que se encuentra cuidando el inmueble conjuntamente con su esposa y hermanos, y siendo que esta juzgadora observa que tal inspección fue realizada por la autoridad competente en consecuencia esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia a lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil. ASI SE VALORA.
En este orden, es pertinente destacar que si bien es cierto que quedó evidenciado lo contractualmente pactado por las partes, no es menos cierto que en relación a la deuda comprometida a cancelar por los arrendatarios a los servicios públicos a los cuales se comprometió la arrendataria, no se evidencia en actas soportes o medios de prueba donde se refleje la cantidad específica que debían cancelar durante la relación arrendaticia en consecuencia, se declara improcedente dicha pretensión. ASÍ SE DECLARA.
Con respecto a la solicitud de cancelación de los daños y perjuicios observa esta Sentenciadora que tales daños y perjuicios no fueron especificados en el libelo de la demanda, aunado al hecho no haber demostrado de conformidad lo establece el numeral 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
V
DISPOSITIVO:
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Primero: SIN LUGAR la RECONVENCION incoada por la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A., contra los ciudadanos BETTY MARGARITA FINOL DE GONZÁLEZ, RÓMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHÁVEZ, IRIS MARÍA FINOL viuda de PRICE y CELIDA CIRILA FINOL viuda de BORRO. Segundo: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propusieren los ciudadanos BETTY MARGARITA FINOL DE GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, casada, identificada con cédula personal Nº 3.772.615 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia en su propio nombre y en representación de sus legítimos hermanos RÓMULO ENRIQUE FINOL VARGAS, ANETH DEL CARMEN FINOL DE CHÁVEZ, IRIS MARÍA FINOL viuda de PRICE y CELIDA CIRILA FINOL viuda de BORRO, venezolanos, mayores de edad, identificados con cédula personal Nos. 2.814.344, 3.772.616, 3.380.946 y 1.667.298 respectivamente, y de este domicilio, en contra de la Sociedad Mercantil MILLENIUM JOYAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día veintitrés (23) de noviembre de 2001, bajo el Nº 23, Tomo 55-A, y solidariamente al ciudadano YUSSE ABDALA YUNIS SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, identificado con cédula personal Nº 15.624.299 en su condición de fiador. En consecuencia, se declara: Resuelto el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las partes intervinientes en el presente proceso, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha dos (02) de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 103 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho notarial, ordenándose a las partes demandadas cancelar a la parte demandante la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.4000, oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Septiembre de 2008 hasta Marzo de 2009, a razón de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1200,oo) mensuales, así como hacer entrega a la parte demandante el inmueble cedido en calidad de arrendamiento, constituido por un una casa-quinta y su terreno propio signada con el Nº 75-60, ubicado en la avenida 12 (antes Calle Uriquinaona) entre Calle 75 (antes Táchira) y la Calle 76 (antes Narváez), en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos antes Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia. ASI SE DECIDE.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la presente decisión.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIQUESE.
Dada firmada y sellada en la sala de este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los catorce (14) días del mes de diciembre de 2009. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZA:

Abog. HELEN NAVA de URDANETA MSc.

LA SECRETARIA:

Abog. LAURIBEL RONDON ROMERO

En la misma fecha, siendo las diez y treinta (10:30) minutos de la tarde se publicó la anterior sentencia, quedando anotada bajo el Nº 1889.
LA SECRETARIA:

HNdU/dm.