TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Años 199° y 150°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.048.297, domiciliada en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano ENRIQUE VILLALOBOS G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.275.682, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 40.947, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.974.856, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JUANITA MARÍA PEREZ DE ROMERO y GUILLERMO MATA ALGARIN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-abogado bajo los Nos. 46.561 y 6.164 y de igual domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: No. 1978-09
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 23 de abril de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Indicó el apoderado judicial de la parte actora, en el escrito libelar que su representada suscribió en fecha 26 de abril de 2.007, un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, con la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, antes identificada, el cual quedó anotado bajo el N° 78, Tomo 53 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre un inmueble propiedad de su representada ubicado en la avenida 57-A, N° 96J-37 del Barrio Andrés Eloy Blanco, en Jurisdicción de la Parroquia Cecilio Acosta de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del 3er Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de mayo de Dos Mil Dos (14-05-2002), bajo el No. 40, Tomo 5°, Protocolo 1°, Segundo Trimestre, comenzando a regir la relación arrendaticia a partir de la fecha cierta del documento de arrendamiento por un (1) año no prorrogable de conformidad con la cláusula tercera del referido contrato.
Alegó, que vencido como fue el término de la relación arrendaticia el veintiséis (26) de abril de dos mil ocho, tal como se encuentra establecido en la cláusula tercera del contrato en comento, su representada solicitó el traslado y constitución de la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en el inmueble objeto de arrendamiento a los fines de notificar a la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, ya identificada, de la terminación de la relación arrendaticia y de la disposición de su representada de no renovarla, advirtió que el referido inmueble debía entregarse en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil ocho, una vez culminado el término de la prórroga legal que le corresponde en derecho, tal como se evidencia de actuaciones de la Notaria señalada, las cuales en original constante de cuatro (4) folios útiles acompañó al presente escrito marcado con la letra “D”, oponiéndola a la parte demandada en todas y cada una de sus partes.
Indicó que, no obstante haber intentado amistosamente su representada, todas las diligencias correspondientes para la entrega del Inmueble en referencia, desde esa fecha a la presente, éstas han resultado infructuosas, razón por la cual, en base a lo anteriormente expuesto y por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado tal como se desprende del texto del mismo, con fundamento a lo acordado en la cláusula décima del referido Instrumento y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil vigente, es por lo que, en nombre de su representada demandó a la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, ya identificada, en su carácter de arrendataria del inmueble propiedad de su representada, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y en consecuencia para que convenga en devolver el inmueble objeto de dicho contrato sin plazo alguno, completamente desocupado, reservándose el derecho de demandar los posibles daños y perjuicios que se hayan podido acarrear como consecuencia de tal incumplimiento.
Igualmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la parte infine del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó se decrete medida de secuestro del inmueble arrendado.
Finalmente, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Admitida como fue la demanda en fecha 28 de abril de 2009, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 04 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia y consignó copia del libelo y del auto de admisión, a los efectos que se libre los recaudos de citación de la demandada de autos, y en esta misma fecha consignó copia del libelo y del auto de admisión del Tribunal, para que proceda a resolver sobre la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda, la cual fue negada por este Tribunal, en fecha 08 de mayo de 2009, por no encontrarse llenos los requisitos exigidos en el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de mayo de 2009, la Secretaria Suplente dejó constancia que fueron librados los recaudos de citación de la demandada e hizo entrega de los recaudos de citación al Alguacil Suplente de este Tribunal, y el día 18 de mayo de 2009, el Alguacil Suplente dejó constancia en autos que citó, a la demandada y consignó recibo debidamente firmado, constante de un (01) folio útil.
En fecha 18 de mayo de 2009, la secretaria suplente del Tribunal, hace constar que se encuentran cumplidas las formalidades de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de mayo de 2009, la parte demandada, con la asistencia de autos, presentó escrito de contestación de demanda, constante de nueve (09) folios útiles y sus anexos, constante de treinta y seis (36) folios útiles.
En fecha 25 de mayo de 2009, la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ antes identificada, asistida por la profesional del derecho, ciudadana JUANITA MARIA PEREZ, inscrita en el Inpre-abogado bajo el No. 46.561, otorgó poder apud-acta a los profesionales del derechos, ciudadanos JUANITA MARIA PEREZ DE ROMERO y GUILLERMO MATA ALGARIN.
-III-
La ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, antes identificada, con la asistencia de autos, en el escrito de contestación expuso:
Alegó como punto previo que por un lamentable e involuntario error del Tribunal se admitió la demanda de resolución de contrato por la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, antes identificada, a pesar de que no se había estimado la acción, algo que representa la verdadera esencia del proceso, ya que el Tribunal no puede suplir de ninguna manera la obligación de las partes por lo tanto solicitó que por cuanto la demandante, antes identificada, en su escrito libelar no estimó la cuantía de la demanda planteada al Tribunal, la imposibilidad de decidir en el fondo el quantum de su acción, en base a todo lo antes expuesto, solicitó al Tribunal deseche la acción propuesta.
Negó, rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes los alegatos formulados en el escrito libelar, por ser totalmente falsos y contradictorios a la realidad de los hechos y del derecho invocado, por cuanto pretenden fundamentar su acción por resolución de contrato.
Señaló que, en fecha veintitrés (23) de Mayo de 1997 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO GRAZIANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.407.758, progenitor de la parte actora, ciudadana MAURA JOSEFINA, GRAZIANO SANTANIELLO, antes identificada y usufructuario del presente inmueble arrendado, tal como se evidencia en el documento de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del 3° Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de Mayo de dos mil dos, bajo el N° 40, Tomo 5°, Protocolo 1°, Segundo Trimestre, el cual se encuentra consignado en original en el presente expediente.
Alegó que, la relación arrendaticia se inició con la firma del contrato celebrado por ante la Notaria Pública de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de Mayo de 1997, el cual quedó autenticado bajo el número 57, Tomo 65, de los libros llevados por ante esa Notaria, sobre un Inmueble ubicado en la Avenida 57-A N° 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual anexó al presente escrito de contestación a la demanda, signado con la letra “A”. Asimismo señaló que, la cláusula primera del citado contrato estableció que el arrendador cedió en arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad a la arrendataria, y ésta a su vez lo recibe, ubicado en la Avenida 57-A N° 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; señaló que la cláusula cuarta estableció que la arrendataria destinaría el inmueble arrendado para el funcionamiento Comercial de una Unidad Educativa.
Argumentó que la parte actora no manifestó a este Tribunal que desde el inicio de la relación arrendaticia el inmueble arrendado es para el funcionamiento de una Unidad Educativa denominada JOSE MARIA CORDOVA (Pres-escolar) donde actualmente funciona en el desempeño del proceso educativo de niños en edades comprendidas de 3 años a 6 años, respectivamente. Acompañó el documento de constitución del Registro de Comercio de la Firma Mercantil, marcado con la letra “B”, la permisología otorgada por el Ministerio de Educación en fecha 10 de julio de 1997, marcado con la letra “C” y la renovación del funcionamiento ante el Ministerio de Educación, cuya duración es hasta el 2011, marcado con la letra “D”.
Invocó que en fecha cinco (5) de septiembre del año 2003, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, ante identificada, ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, autenticado bajo el Número 37, Tomo 45° de los libros llevado ante esa Notaria, la cual anexó copia certificada marcado con la letra “E”, y que fue establecido en la cláusula primera que la arrendadora cedía en arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad a la arrendataria, y ésta a su vez lo recibe, ubicado en la Avenida 57-A, identificado con la Nomenclatura Municipal 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Asimismo señaló que la cláusula tercera establece que la duración del citado contrato será de un (1) año, contado a partir del 1 de junio de 2003, hasta el 31 de mayo de 2004, ambas fechas inclusive, y que el término podría ser prorrogado por otro año más; igualmente invocó que la cláusula cuarta pauta expresamente que la arrendataria destinará el inmueble arrendado para el funcionamiento Comercial de una Unidad Educativa.
Citó que en fecha 26 de Abril de 2007, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana: MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, quedando insertado bajo el Numero 78, Tomo 53 de los libros llevados ante esa Notaria, que se encuentra en original en el presente expediente, del cual se desprenden en las cláusulas primera, tercera y cuarta que la arrendadora cedió en arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad a la arrendataria, ubicado en la Avenida 57-A, identificado con la Nomenclatura Municipal 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por el lapso de un (01) año, no prorrogable, destinado el inmueble arrendado para el funcionamiento Comercial de una Unidad Educativa.
Expuso que de una simple lectura e interpretación de los referidos documentos de arrendamientos se puede evidenciar que la relación arrendaticia se inició desde hace doce (12) años, es decir, desde el día 23 de Mayo de 1997; sin interrupción alguna; que es el mismo inmueble arrendado ubicado en la Avenida 57-A, identificado con la Nomenclatura Municipal 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y destinado para el mismo uso, referido al funcionamiento Comercial de una Unidad Educativa, por lo que opera de pleno derecho la tácita reconducción y así lo solicitó sea declarado por este Tribunal, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil.
En enfatizó que la relación arrendaticia que inició el 23 de mayo de 1997, fue con el progenitor de la parte actora, ciudadano ANTONIO GRAZIANO, ante identificado, y en fecha 5 de septiembre del 2004 y 26 de abril de 2007, celebró dos (2) contratos de arrendamiento con la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, parte demandante.
Invoco a su favor, lo establecido en el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto es una norma de estricto orden público, la cual no esta sujeta a relajamiento, por constituir la referida norma una de las excepciones a la autonomía de la voluntad de las partes y por ende se tiene al arrendatario como débil jurídico al igual que el trabajador en su relación laboral. Señaló que los referidos contratos de arrendamientos firmados en las fechas antes señalada, por ante diferentes notarias, logró la continuidad en la relación arrendaticia y se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado conforme a la Ley, imperando el principio de la buena fe en la ejecución de los contratos, previsto en el artículo 1160 del Código Civil. Asimismo invocó el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil.
Alegó que, la parte actora no informó a este Tribunal de la existencia de un primer contrato de arrendamiento, de fecha 23 de mayo de 1997, y un segundo contrato de arrendamiento de fecha 05 de septiembre del año 2003, como se evidencia de las copias certificadas emanadas por las Notarias Públicas del Estado Zulia.
Negó, rechazó y contradijo que el término de la relación arrendaticia es el 26 de abril de 2008, y asimismo manifestó que nunca fue notificada en el inmueble objeto de arrendamiento de la terminación de la relación arrendaticia y la disposición de la demandante de no renovar el contrato de arrendamiento, por la Notaria Pública Segunda de Maracaibo. Señaló que la notificación fue realizada en la persona de la ciudadana JACQUELIN ANDRADE DE JORDAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.836.355; que dicha notificación no se realizó en su persona, la cual la desconoce y la impugna por ser contraria a la Ley.
Negó, rechazó y contradijo que según el criterio de la parte actora, la prórroga legal a la cual tiene derecho era por seis (06) meses, siendo esto totalmente falso, por cuanto no tomó en consideración la antigüedad de la relación arrendaticia y/o el tiempo real y efectivo, siendo contradictorio a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el lapso de la prórroga legal que le asiste es tres (03) años, previa notificación.
Hizo referencia a la opinión de los autores como Henríquez y Kiriakides que han señalado sobre el punto a tratar que, el arrendatario interesado en continuar ocupando un inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un contrato si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos esta refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya intentado amistosamente todas las diligencias correspondientes para la entrega del inmueble en referencia, desde esa fecha a la presente.
Alegó la falta de lealtad y probidad en el presente proceso, contraria a la ética profesional, la colusión y el fraude procesal, o cualquier acto contrario a la majestad de la Justicia y el respecto que se deben los litigantes, solicitó las sanciones aplicables de conformidad con el Artículo 17° del Código de Procedimiento Civil.
Protesto las costas y costos.
Ambas partes promovieron escritos de pruebas, y en fecha 5 de junio de 2009, vencido como fue el lapso probatorio previa verificación por cómputo ordenado por este Tribunal, se dijo vistos y entró la presente causa en estado de sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad legal para decidir lo hace de la siguiente manera:
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 eiusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Artículo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Los Artículos 7, 20, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a ser propietario de una persona distinta al propietario-arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticias sobre el inmueble solo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenida en el presente decreto-ley.”
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 38. “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: A) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. B) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. C) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. D) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Tal y como fue señalado en la narrativa del presente fallo, la representación de la parte actora alegó en el escrito libelar que, su representada suscribió en fecha 26 de abril de 2.007, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, antes identificada, el cual quedó anotado bajo el N° 78, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, sobre un inmueble propiedad de su representada ubicado en la avenida 57-A, N° 96J-37 del Barrio Andrés Eloy Blanco, en Jurisdicción de la Parroquia Cecilio Acosta de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, comenzando a regir la relación arrendaticia a partir de la fecha cierta del documento de arrendamiento por un (1) año no prorrogable de conformidad con la cláusula tercera del referido contrato, y que vencido como fue el término de la relación arrendaticia el veintiséis (26) de abril de 2008, según la cláusula tercera del contrato en comento, su representada notificó a la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, ya identificada, de la terminación de la relación arrendaticia y de la disposición de su representada de no renovarla, advirtió que el referido inmueble debía entregarse en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil ocho, una vez culminado el término de la prórroga legal que le corresponde en derecho, razón por la cual de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil vigente, es por lo que, en nombre de su representada demandó a la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, ya identificada, en su carácter de arrendataria del inmueble propiedad de su representada, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y en consecuencia para que convenga en devolver el inmueble objeto de dicho contrato sin plazo alguno, completamente desocupado.
Por su parte, en la oportunidad de contestar la demanda, la demandada reconoció el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de abril de 2007, pero alegó que en virtud de la continuidad de la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con lo pautado en el artículo 1600 del Código Civil, en virtud que se inició en fecha 23 de mayo de 1997.
Invocó que la notificación efectuada por el órgano notarial no se realizó en su persona y que conforme a lo pautado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le corresponde tres (3) años, como prórroga legal previa notificación.
Planteados como han sido los términos de la controversia que nos ocupa, pasa esta Sentenciadora a analizar como punto previo el instrumento fundamental de la presente acción y lo hace conforme las siguientes observaciones:
Considera prudente este Tribunal destacar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.
Así las cosas, observa este Tribunal que el actor calificó el contrato de arrendamiento que anexó al escrito libelar a tiempo determinado en forma expresa y solicitó la resolución del mismo, por vencimiento del término, con vista que de la propia cláusula tercera del instrumento fundamental de la acción intentada, se evidencia que, ambas partes acordaron un plazo de duración de un (1) no prorrogable. Ahora bien, por cuanto la parte demandada señala que estamos en presencia de un contrato sin determinación de tiempo, y alega a su favor un lapso mayor al concedido como prórroga legal y a tales efectos trajo a los autos diversos contratos de arrendamientos que demuestran el inicio de la relación arrendaticia desde el año 1997, es por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi.
Cursa a los folios 11 al 14 expediente, un contrato de arrendamiento el cual fue reconocido por la parte demandada, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Del citado instrumento constata este Despacho que, ambas partes en la cláusula tercera pactaron que el tiempo de duración era por un (1) año, contado a partir de la fecha cierta del presente documento, no prorrogable. Asimismo la parte demandada consignó un contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaria Pública de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de Mayo de 1997, el cual quedó autenticado bajo el número 57, Tomo 65, de los libros llevados por ante esa Notaria, sobre el mismo inmueble ubicado en la Avenida 57-A N° 96J-37, Barrio Andrés Eloy Blanco, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, signado con la letra “A” e igualmente consignó un contrato de arrendamiento celebrado en fecha cinco (5) de septiembre del año 2003, con la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, ante identificada, ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, autenticado bajo el Número 37, Tomo 45° de los libros llevado ante esa Notaria, signado con la letra “E”. Estos instrumentos no fueron cuestionados ni tachados por la parte actora, por lo que este Despacho les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y aprecia que hubo continuidad de la relación arrendaticia, la cual se inició en el año 1997, por lo que entiende quien aquí sentencia que al convenir las partes en fecha 26 de abril de 2007, que el lapso de duración de la relación arrendaticia que los vinculaba era no prorrogable, y al manifestar en forma expresa la arrendadora su voluntad de no prorrogar dicha relación, mediante el acto notarial al cual este Juzgado le otorga valor probatorio por emanar de un organismo competente, el cual no fue tachado de falso, no se puede calificar sin determinación de tiempo la relación arrendaticia, por lo que este Tribunal concluye que se encuentra en presencia de una relación arrendaticia con determinación de tiempo, amparado bajo la prórroga legal si hubiere lugar a ello y así se decide.
Ahora bien, precisado como ha sido el punto anterior, observa este Tribunal que si bien la presente demanda está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, y de las consecuencias jurídicas que se derivan de la relación arrendaticia es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar la resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, por vencimiento del término no puede de manera alguna en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, pues al vencimiento del lapso contractual conforme a lo establecido en los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que procede es el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, bien sea por haberse vencido el término contractual conforme a lo pactado en el artículo 38 eiusdem o en su defecto por haber incurrido el arrendatario en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, pues pierde el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal independientemente cual sea el lapso que le corresponda, y siendo que no le está dado ni al órgano jurisdiccional ni a las partes tergiversar el debido proceso forzosamente concluye que la acción intentada es improcedente en derecho, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
Queda entendido que, en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la arrendataria pierde el derecho de continuar la relación arrendaticia, pero no significa que la calificación del contrato se modifique por su incumplimiento. Es importante destacar que conforme a lo pautado en el Artículo 41 de la ley especial, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término si estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el Artículo 38 de ese Decreto-Ley.
Con vista a la anterior declaración, este Tribunal no hace pronunciamiento al fondo en cuanto a los hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar las probanzas que cursan en las actas procesales y así se decide.
-V-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana MAURA JOSEFINA GRAZIANO SANTANIELLO, contra la ciudadana ZORAYDA GUADALUPE GUTIERREZ DE FRAGOSO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Dada la naturaleza del presente fallo no se hace especial condenatoria en costas.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de junio de dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
XIOMARA REYES
MARIELIS ESCANDELA
En esta misma fecha, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
XR/
Exp. Nº 1978-09
Resolución de Contrato de Arrendamiento