TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela
Juzgado Tercero De Los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara Y Ezequiel Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas.-
Maturín, 01 de Octubre de 2.009.-
199° y 150°

Exp. Nro. 2593.-

Por recibida y vista la anterior demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y los anexos acompañados, ha intentado la ciudadana NORIS GARCÍA DE GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.042.054 y de este domicilio, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio GRICELDYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 59.420, en contra de la ciudadana MARIANA MUDARRA RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.306.627 y de este domicilio; se le da entrada y el curso legal correspondiente. Hágase las anotaciones pertinentes en el respectivo Libro de Entrada de Causas, bajo el N° 2593. Esta Sentenciadora a los fines de pronunciarse sobre la admisión o no de la presente acción considera prudente realizar un análisis in limini litis de las acciones y petitorios contenidas en el libelo de la demanda, todo lo cual se hace a los fines de preservar el orden público procesal.

La accionante sustenta la presente demanda alegando lo que el Tribunal resume de la siguiente manera: Comienza afirmando que en fecha 14 de Febrero de 2.005, cedió en arrendamiento un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la vereda 63 con calle 8, edificio DIONISIA, piso 1, apartamento 1-A, sector las Comunales, urbanización Alto de los Godos II, Maturín, Estado Monagas, a la ciudadana MARIANA MUDARRA RAMOS, supra identificada, asimismo manifiesta que el contrato luego de ser a tiempo determinado paso a ser a tiempo indeterminado, alegando que hasta la presente fecha han mantenido la relación arrendaticia, pero no han suscrito otro contrato de arrendamiento, asimismo manifiesta que la arrendataria ha dejado de cancelarle dos (02) cánones de arrendamiento, incumpliendo de esta forma los deberes establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pese a las gestiones amistosas de cobro, la misma se ha negado a cancelarle los cánones mensuales de arrendamiento vencidos, así como a desalojar el inmueble, causándole malestar e inconveniente para hacer uso y disfrute de la propiedad del mismo, y es por ello que ocurre ante esta competente autoridad para demandar como formalmente lo hace a la ciudadana MARIANA MUDARRA RAMOS, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por incumplir con el pago de los cánones de arrendamientos, así como también a que desaloje el inmueble antes descrito, ya que es evidente su estado de insolvencia, asimismo solicita que la arrendataria sea condenada por este Tribunal a cancelarle los dos meses de canon de arrendamiento y el que esta por vencerse.-

Ahora bien, de las afirmaciones realizadas por la parte actora en su escrito libelar se evidencia que el contrato de arrendamiento pactado fue a tiempo determinado, convirtiéndose a tiempo indeterminado, tal y como lo expresa en su escrito libelar por cuanto la relación arrendaticia continuo y no fue celebrado un nuevo contrato al efecto, siendo que hasta la presente fecha la arrendataria continua ocupando el inmueble, asimismo manifiesta que la ciudadana MARIANA MUDARRA RAMOS, ha incumplido con una de sus obligaciones principales como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, motivo por el cual procede a demandar la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en tal sentido y a los fines de preservar el orden jurídico procesal debido, acatando los criterios jurisprudenciales del Tribunal Supremo de Justicia, me permito transcribir extractos de decisiones y opiniones doctrinales clarificantes, referidas a las diferencias estructurales entre la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y el DESALOJO.

Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” expresa:

“La acción resolutoria arrendaticia se aplica en los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distinto a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem.”

El Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia del 01 de Abril de 2.005, Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondon Haaz, dejo sentado lo siguiente:

“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que solo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede procederse por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.”

La antes transcrita decisión estableció una guía precisa a los fines de adecuar los hechos a los supuestos establecidos en la norma jurídica, de la cual se puede extraer las siguientes conclusiones:

A.)- Solo se puede solicitar el DESALOJO judicialmente en los inmuebles arrendados a tiempo indeterminado, por encontrarse llenos los extremos de las siete causales taxativas.-

B.)- No se puede solicitar el DESALOJO en los contratos a tiempo indeterminado, por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

C.)- Solo se puede solicitar la RESOLUCIÓN DE CONTRATO cuando el inmueble haya sido arrendado a tiempo indeterminado; por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.-

D.)- No se puede solicitar la RESOLUCIÓN DE CONTRATO cuando el inmueble haya sido arrendado a tiempo indeterminado; por las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; puesto que la acción adecuada tipificada en la Ley es el DESALOJO.-

En tal sentido, observa esta Juzgadora que la demandante fundamenta la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada, en la causal establecida en el literal a) del artículo 34 de la Ley especial que rige la materia, y en atención al criterio señalado en la doctrina antes expuesta es improcedente las acciones resolutorias arrendaticias fundamentadas en el artículo 34 de la mencionada Ley, por cuanto las causales allí señaladas son fundamento exclusivo de la acción de DESALOJO, siendo ello así, esta Juzgadora concluye que la demandante en el presente Juicio a incurrido en un error en la calificación de la acción, siendo la acción correcta que ha debido intentar el DESALOJO, por cuanto se trata de un contrato verbal, a tiempo indeterminado, en el cual el arrendatario a dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a mas de dos (2) mensualidades consecutivas, hecho este que pudiera afectar el derecho al debido proceso y fundamentalmente el principio de seguridad jurídica de las partes, todo lo cual produce la inadmision de la presente demanda por ser contraria a una disposición legal. Y así se decide.-

De igual forma se desprende del escrito de demanda que la accionante procura el pago de las dos (2) pensiones arrendaticias que la ciudadana MARIANA MUDARRA RAMOS, en su carácter de arrendataria le adeuda, a razón de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.400, oo) cada uno, mas la cantidad correspondiente a la mensualidad que esta por vencerse, lo cual suma la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.200, oo), pretensión esta, la cual supone la intención de acumular en el mismo libelo las acciones de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Al respecto, nuestro más alto Tribunal ha sostenido en reiteradas decisiones que la inclusión de las acciones de Resolución y Cumplimiento en un mismo libelo esta prohibido por la ley, prohibición esta consagrada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al sostener en su contenido que está negada la posibilidad de incluir en una misma demanda, acciones que se excluyan entre sí, y contempla la posibilidad de solicitar las pensiones arrendaticias vencidas, siempre y cuando se haga por concepto de daños y perjuicios, prueba de este Criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia es la Sentencia de fecha 04 de Abril de 2.003 proferida por la Sala Constitucional EXP. N° 01-2891, caso M. Gallo en Amparo, donde se ratificó el criterio antes expuesto, expresando la Sala lo siguiente:

“…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…”. (Negrillas nuestras).

Con fundamento en las consideraciones anteriormente expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Tercero De Los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara Y Ezequiel Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda con motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana NORIS GARCÍA DE GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.042.054 y de este domicilio, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio GRICELDYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 59.420, en contra de la ciudadana MARIANA MUDARRA RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.306.627 y de este domicilio. Así se decide.-

Publíquese, Regístrese y Déjese Copia debidamente certificada a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín, al primer (01) día del mes de Octubre del año Dos Mil Nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación, siendo las 02:00 horas de la tarde. Conste.-
LA JUEZ TITULAR,

Abg. ODIELYS HERDE MARCANO.-

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. MARIA PATETE BRIZUELA.-

En esta misma fecha, se dicto la anterior decisión, a las 02:00 horas de la tarde. Conste.-

LA SECRETARIA TITULAR,
OHM/MPB/IndiraRamnarine.-
Exp. Nº 2593