REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 2.832-2.009.- Motivo: DESALOJO.- La presente litis se inicia cuando la abogada LUZ MARINA JEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.058.898, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.297, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana MARIA CRISTINA SANCHEZ DE CHIANDUSSI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.713.280, ambas con domicilio en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la sociedad mercantil PASTEUR NORTE, C.A. en la persona de la ciudadana SILVANA ALIX FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.222.907, representada por los abogados Orlando Oballos y Rafael José Rincón, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 83.375 y 83.665, respectivamente, domiciliados en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de DESALOJO. Admitida como fue la demanda por este Juzgado en fechas 27 de Octubre de 2.009, se ordenó la citación de la demandada sociedad mercantil PASTEUR NORTE, C.A., y a tal efecto el Alguacil de este Juzgado en fecha 09 de Noviembre de 2.009, estampó diligencia informando haber citado a la demandada pero que la representante se negó a aceptar la compulsar y a firmar la misma, en virtud de lo cual en fecha 11 de Noviembre de 2.009 se libró boleta de notificación conforme a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, pero la citación se configuró en fecha 30 de Noviembre de 2.009, cuando la ciudadana SILVANA ALIX FERNANDEZ, en su condición de Presidenta de la sociedad mercantil PASTEUR NORTE, C.A., otorgó poder apud-acta a los abogados Orlando Oballos y Rafael José Rincón, quedando de esta forma citada tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, quedando a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, a tal efecto en fecha 02 de Diciembre de 2.009, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fechas 14 y 16 de Diciembre de 2.009, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO Alega la parte actora que consta de documento autenticado en fecha 01 de Agosto del 2.001, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el N° 56, tomo 113 de los libros de autenticaciones, que el ciudadano LEOPOLDO GONZÁLEZ, en representación de la ciudadana MARIA CRISTINA SÁNCHEZ DE CHIANDUSSI celebró contrato de arrendamiento con la demandada, en el cual conforme a la cláusula segunda se estableció como tiempo de duración de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta del documento, es decir, a partir del 01 de Febrero del 2.002.- Alude de la misma forma la demandante que conforme a la cláusula de desalojo prevista en la letra e) del art 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se demandara el desalojo de un inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores a los provenientes del uso normal. Asimismo alega que en el presente caso hay un deterioro fuera de lo normal en techos, pisos, puertas, rejas, instalaciones eléctricas, baños ocasionados por el mal uso dado al inmueble, todo lo que se puede apreciar de la inspección realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en fecha: 28 de Septiembre del 2.009, inspección realizada con presencia de practico fotógrafo; señala así mismo dicha causal prevista en la letra E) que será causa de desalojo, la reformas realizada al inmueble y no autorizada, al respecto la ciudadana, SILVANA ALIX FERNANDEZ en representación de la sociedad Mercantil PASTEUR NORTE COMPAÑÍA ANONIMA realizó una serie de reformas al inmueble todo lo que se aprecia en la inspección ante señalada, violentando, no solo la normativa legal Art. 1609 del Código Civil, sino también el contrato celebrado entre las partes. De la misma forma alude la accionante que la demandada ha sub-arrendado parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, sub-arrendado al consultorio medico Dr. José Gregorio Hernández, a la ciudadana Kilia Villasmil Troconiz un local para salón de belleza “GEM” que funciona en el inmueble y la contratista Coyproca construcciones y proyecciones C.A, todo lo cual fue declarado por la ciudadana SILVANA ALIX FERNANDEZ en representación de la sociedad Mercantil PASTEUR NORTE COMPAÑÍA ANONIMA, al Tribunal Quinto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, lo que se puede apreciar en la inspección en el folio 15 donde quedo identificada dicha ciudadana incurriendo en la causal de desalojo prevista en la letra g) del art 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que señala que es nulo el sub- arrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. De la misma manera alega la parte actora que la ciudadana SILVANA ALIX FERNANDEZ en representación de la sociedad mercantil PASTEUR NORTE COMPAÑÍA ANONIMA, incurrió en violación de la causal de desalojo prevista en la letra D) del Art. 34 de la ley de Arrendamiento inmobiliario cuando cambio el uso o destino que para el cual inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento sin previo consentimiento y por escrito de la arrendadora, según la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ya que el uso sería el de oficina de la sociedad Mercantil PASTEUR NORTE COMPAÑÍA ANONIMA le ha cambiado su uso comercial, para Consultorio Medico, Salón de Belleza, Constructora, todo lo que esta demostrado en inspección acompañada. Así mismo alude la demandante que la accionada, adeuda todos los servicios públicos, agua, luz eléctrica, Impuesto Municipales, encontrándose el inmueble insolvente y con grandes deudas, lo que demostrará en le transcurso de la presente causa, incumplimiento sus obligaciones como arrendataria y el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, conforme al derecho común el contrato es ley entre las partes y las obligaciones deben ser cumplidas tal como han sido contraídas. Alega de la misma forma la parte accionante que la demandada ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre del 2.009 a razón de Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), que fue el aumento de canon acordado entre las partes lo que hace un total de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000) hasta la fecha, incurriendo con ello en la cláusula A) del articulo 34 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios. Por último alude la demandante que conforme a lo antes indicado es que demanda a la accionada por desalojo con fundamento en el artículo 34 literales, a, d, e y g de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Por su parte la parte demandada alude que en fecha primero (1) de agosto de 2.001, ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA CRISTINA SÁNCHEZ DE CHIANDUSSI, conviniéndose las siguientes prestaciones: 1.- Inmueble objeto de la relación jurídica arrendaticia: según la cláusula Primera la prestación principal imputable a la arrendadora, recayó sobre un inmueble identificado con el N° 71-62 ubicado en la avenida 13 entre calles 72 y 71 en el sector Tierra Negra, en la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. 2.- Canon Arrendaticio: a tenor de la cláusula TERCERA la obligación principal imputable a la Arrendaticia, en esa oportunidad fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 350.000,oo), los cuales una vez verificada la conversión monetaria al nuevo signo nacional se correspondería a TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,oo) y en la actualidad, producto de varios incrementos acordados con la contraparte se encuentra en UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) mensuales. 3.- Prestaciones Instrumentos relativos al pago del Canon: La oportunidad para el cumplimiento de la prestación dineraria, imputable a la arrendataria, a titulo de canon de arrendamiento, según la cláusula TERCERA ejusdem, coincide con los “primeros dos (2) días del mes por considerarse que la presentación ha de cumplirse por mensualidades anticipadas. 4.- Validez Temporal del contrato: según el contenido de la cláusula SEGUNDA que nos permitimos reproducir “El tiempo de duración del presente documento, prorrogable por un tiempo igual a menos que unas de las partes manifieste por escrito con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo”, por lo que la relación contractual tal como ha sido descrita y que se corresponde con el contenido semántico del instrumento en el que se documento el contrato, se ha desarrollado con toda normalidad, haciendo tomar en cuenta por la naturaleza del contrato, que este debe considerarse favorable a la arrendataria (Art. 1.214 in fine, en concatenación a los artículos 1.579 primer aparte y 1594 del Código Civil) ya que ha permanecido en la posesión y goce del inmueble arrendado, es decir, aun hoy continua ejerciendo el contenido propio de la prestaciones contractuales de arrendamiento; y, la arrendadora MARIA CRISTINA SÁNCHEZ DE CHIANDUSSI, continua percibiendo los cánones arrendaticios, ahora, por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo), de esta situación, tendrá certeza este Oficio Jurisdiccional al imponerse de las siguientes instrumentales, que ha tenor del articulo 24 de la ley para la Defensa de las personas en el acceso a los bienes y Servicios ha intitulado el prestador del servicio del Arrendamiento como RECIBOS (Vid. Articulo 19 ejusdem) los cuales en orden decreciente son: 1.- Signada con Recibo copia certificada, correspondiente al mes de julio (07) de 2.009: por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) que se corresponde con la prestación imputable a título de canon arrendaticio: UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) la cual se encuentra debidamente acompañada del comprobante de emisión de cheque Nros. 22000983 del Banco Occidental de Descuento, realizado a nombre de la representada en la relación obligatoria.- 2.- Recibo copia certificada correspondiente al mes de junio (6) de 2.009; por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,,oo) que se corresponden con la prestación imputable a titulo de canon arrendaticio: UN MIL BOLÍVARES (1.000,oo) la cual se encuentra debidamente acompañada del comprobante de emisión del Banco Occidental de Descuento, realizado a nombre de la representante de la Arrendadora. 3.- Recibo copia del mes de mayo (5) de 2.009, por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) que corresponden con a prestación imputable a titulo de canon arrendaticio, por lo que en el titulo de la PRORROGA LEGAL según se evidencia de la correspondencia de fecha 25 de junio de 2.009 donde la ciudadana MARIA CRISTINA SÁNCHEZ CHIANDUSSI, informo por medio de su representante la abogada MIRIAN PEROZO quien se identifica en la correspondencia con a cedula de identidad N° 4.519.977, correspondencia en copia certificada contentiva de un (1) folio, en la que informa que el contrato de arrendamiento del inmueble objeto esta demanda no seria prorrogado, consecuentemente y tomado en cuenta que la relación contractual data de más de diez (10) años, consecuentemente la prorroga legal que se requiera y no como de manera confusa solicita en la correspondencia antes indicada en la parte que reproduce y que entrecomilla “En consecuencia, se le agradece proceder a desocupar el descrito inmueble…” Trascribe el siguiente artículo de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios “Articulo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1° de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado llegado el DIA del vencimiento del plazo estipulado este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y posteriormente pata el arrendatario…”, tal situación se mantienen hasta el DIA de hoy en el que pose a la conjunción de la Arrendadora y posee a su falsa percepción debe de entregar el inmueble arrendado no disfrutando el beneficio de la prorroga legal, realmente esta ejerciendo derechos irrenunciable (articulo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios) devenidos de un Contrato de Arrendamiento POR TIEMPO DETERMINADO. Por lo tanto los derechos y obligaciones de las partes, quedaran establecidos en el contrato suscrito el treinta y uno de agosto de 2.001, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 56, Tomo 115 de los libros d autenticaciones llevados por dicha notaria ya mencionado signado con la letra B, estableciéndose como termino del contrato seis (6) meses, mismos que venció el primer de febrero de 2.002, y se ha prorrogado sucesivamente por el periodo de seis (6) meses cada vez, hasta el DIA de hoy. Por la tanto es totalmente incierto y por ello, niega, rechaza que se haya operado la tacita reconducción y que en consecuencia el contrato devino en contrato por tiempo indeterminado, basándose en que lo anterior no es cierto, por cuanto la cláusula SEGUNDA del referido contrato, sección, validez temporal del contrato reza lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses PRORROGABLE por tiempo igual…” Pues bien, el término del contrato se prorrogo automáticamente por Ministerio de la Ley siendo que era obligatoriamente por ministerio de la ley siendo que era obligatorio para la Arrendadora conceder dicha prorroga, si no manifestaba lo contrario por escrito con al menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, hecho que si acontece el 25 de junio de 2.009, mediante comunicado escrito adjunto, iniciándose por lo tanto el 01 de agosto de 2.009 de acuerdo con el articulo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliarios la prorroga legal ya mencionada, por lo tanto el contrato suscrito ha permanecido por tiempo determinado y no se ha producido la tacita reconducción. Alude de la misma forma la accionada que en fecha 10 de septiembre de 2.009 presentó ante el Juzgado Sexto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia, consignación a favor de la accionante correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2.009, del inmueble objeto de la relación arrendaticia, en la causa que se numero C-435-2.009. Alude de la misma manera la demandada que el día 06/10/2009 realiza consignación de planilla de deposito realizado el día 05/10/2009 por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) a favor de la demandante, correspondiente al canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre del 2.009 y el día 05/11/2009 consigna el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2.009, refutando de esta manera, la afirmación hecha por el demandante en su libelo de demanda de la falta de ago de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre del 2.009, por lo que no es cierto que se haya incurrido en la causal del artículo 34 de la ley de arrendamiento Inmobiliarios. Alega la accionada que la actora demandó el desalojo con fundamento en cuanto a las causales del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente, tratándose sin lugar a dudas de un contrato de alquiler por tiempo determinado ya que además de los argumentos antes discriminados, el día 25 de junio de 2.009, ocurrió el desahucio, iniciándose de esta manera el 01 de agosto de 2.009, la prorroga legal y según el articulo 38 ejusdem “ Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…” además de acuerdo con el articuelo 1159 Código Civil… “ Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”, “obligan a cumplir lo expresado en ellos” articulo 1160 ejusdem” y “ Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas” articulo 1264 ejusdem, por lo tanto el contrato de autos en un contrato por tiempo determinado, dado que esa fue la voluntad de las partes y las comunicaciones son contundentes al respecto, siendo la voluntad que el contrato se mantenga por tiempo determinado, sujeto a lo estipulado en la cláusula segunda del mismo, con arreglo a Sentencia de la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 del Mimo 2.007, “No existe la acción de desalojo, cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado”. Por último la demandada alude que conforme a lo antes hincado y visto que el contrato de arrendamiento no es a tiempo indeterminado, solicita se declare inadmisible la demanda en su contra. DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1.- Invoca el mérito favorable de las actas procesales, ratifico en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda, por ser completamente cierto lo allí expuesto, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente: “… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…” Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece. 2.- Promueve contrato de arrendamiento autenticado en fecha 01 de Agosto del 2.001, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el N° 56, Tomo 113 de los libros de autenticaciones, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- 3.- Promueve inspección Judicial realizada por le Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de Septiembre del 2009, esta prueba será valorada en la parte motiva de la sentencia.- Así se establece.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: 1.- Promueve el principio de comunidad de pruebas y el mérito favorable de las actas del proceso, en tal sentido, queda reiterado que la solicitud de aflicción del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, in necesidad de alegación de parte. Así se establece. 2.- Promueve contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de Abril de 1.998, por ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el N° 86, Tomo 20 de los libros de autenticaciones, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- 3.- Promueve original comprobante N° 154443450 emitido por la Compañía Anónima Hidrolago de Maracaibo de fecha 11 de Noviembre de 2009, pago correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2009, el cual es estimado en todo su valor probatorio, por configurar una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.- 4.- Promueve recibo de pago a la compañía Anónima Energía Eléctrica de Venezuela, de fecha 16 de noviembre de 2009 N° 5436768042, demostrando de esta manera su solvencia con este servicio, el cual es estimado en todo su valor probatorio, por configurar una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.- 5.- Promueve inspección judicial realizada N° 0745-09 por el Tribunal Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, específicamente en su particular tercero el cual demuestra que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de uso, tal y como antes se indicó esta prueba será valorada en la parte motiva de la sentencia.- Así se establece.- 6.- Promueve el original correspondencia del 25 de Junio de 2.009, en el cual la ciudadana ARRENDADORA, representada por su abogada Dra. Miriam Perozo, notifica a la arrendataria la intención de la propietaria del inmueble arrendado de no prorrogar el contrato de arrendamiento, la misma por emanar de tercero debió ser reconocida durante desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto no fue reconocida este Juzgado la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.- 7.- Promueve factura N° 74534, correspondiente al pago de los servicios municipales, hasta el mes de Diciembre de 2009, demostrado de esta manera su solvencia con este servicio, el cual es estimado en todo su valor probatorio, por configurar una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.- 8.- Promueve original comprobante de consignación arrendaticia realizado en el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, todos por la cantidad de UN Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo) cada uno, demostrando de esta manera su solvencia en cuanto a la cancelación de los cánones de arrendamiento, esta prueba será valorada en la parte motiva de la sentencia.- Así se establece.- MOTIVACION PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. En primer lugar el Tribunal pasa a analizar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia y al respecto se aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que las partes en fecha 01 de Agosto del 2.001, celebraron contrato de Arrendamiento por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el N° 56, Tomo 113 de los libros de autenticaciones, y del mismo se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Segunda la cual establece:” El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la firma del presente documento, prorrogable por un tiempo igual, a menos que unas de las partes manifieste por escrito con Treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo… (Omissis)”. Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis). “… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis). Contrato por tiempo determinado con duración concluida. Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º). b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador. El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI). De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra) c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido. Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado. Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma Luis MUÑOZ, citando a Felipe CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss). No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración. La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual. Fundamento La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo. Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”. De igual manera se trae a colación lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen: Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación… (Omissis)”. Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de Agosto de 2.001, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el N° 56, Tomo 113 de los libros de autenticaciones, el cual se aprecia al no ser tachados de falso por ninguna de las partes, el mismo merece todo el valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- Por consiguiente esta Juzgadora aprecia que las partes pactaron como duración del contrato seis meses contados a partir de la fecha cierta del contrato, prorrogable por un tiempo igual, lo que quiere decir, que el contrato solo se prorrogaría por una sola vez, es decir, su duración era desde el 01 de Agosto de 2.001 al 01 de Febrero de 2.002 y luego se iniciaba la única prórroga contractual del 01 de Febrero de 2.002 al 01 de Agosto de 2.002, por lo que vencida esta única prórroga contractual, se iniciaba la prórroga legal de Un año conforme lo establece el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por resultar la duración de la relación arrendaticia de cuatro (04) años, contados a partir del primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual es de fecha 15 de Abril de 1.998, por ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el N° 86, Tomo 20 de los libros de autenticaciones, instrumento que se aprecia al no ser tachados de falso por ninguna de las partes, el mismo merece todo el valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- a partir del 01 de Agosto de 2.002 se inició la prórroga legal hasta el 01 de Agosto de 2.003, fecha en la cual finalizaba la relación arrendaticia, pero habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses posteriores, se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción, de manera que al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, más no a tiempo determinado como lo indica la parte demandada, contrato de arrendamiento éste que para poder colocarle fin la parte debe incoar la acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con base a uno de sus literales, disposición prevista por la Ley para terminar o ponerle fin a las relaciones arrendaticias bajo un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, por lo que lo procedente es demandar el Desalojo, tal y como lo solicitó la accionante.- Así se Decide.- Ahora bien la parte actora fundamenta su pretensión en los literales a), d) e) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidos: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”. Por lo que le corresponde a esta Juzgadora analizar la procedencia de cada una de las siguientes causales, en lo que respecta al literal a) la parte actora alega que la demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de de Agosto, Septiembre, Octubre del 2.009 a razón de Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), lo que hace un total de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000) hasta la fecha de interposición de la demanda, al respecto la demandada alude estar solvente en la cancelación de los cánones de arrendamiento reclamados por cuanto en fecha 10 de Septiembre de 2.009, realizó consignación de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Sexto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia, consignación a favor de la accionante, consignando los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2.009, en fecha 06/10/2009 realizó la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre del 2.009 y en fecha 05/11/2009 realizó la cancelación del mes de noviembre de 2.009.- Al respecto, se trae a colación la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.001, el cual quedo anotado bajo el N° 56, Tomo 113 de los libros de autenticaciones, la cual establece: “El canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) mensuales, el cual LA ARRENDATARIA se compromete a pagar a LA ARRENDADORA los dos (2) primeros días de cada mes, en dinero en efectivo y de legal circulación en el país… (Omissis)”. Se aprecia de las actas procesales que la parte accionada agregó original de comprobante de consignación de fecha 24 de septiembre de 2.009, que riela en el folio (126) de las actas del expediente, la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2.009, así mismo se aprecia en el folio (127) de las actas del expediente, la cancelación del canon de arrendamiento del mes de Noviembre de 2.009, de la misma forma se aprecia en el folio (128) de las actas del expediente, la cancelación del canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2.009, comprobantes librados por el Juzgado Sexto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia.- Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por la actora, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe: “…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”… De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación. Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: …“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”… De igual forma este Juzgado trae a colación la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, que hizo la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario, vinculante para todos los jueces la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, la cual en forma parcial se transcribir y reza textualmente: “…En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que: Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento. En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica. Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. Los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” Aplicando la sentencia antes transcrita al presente caso quedó plenamente comprobado en autos que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se refiere al canon de arrendamiento estipulado en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), cantidad que en la actualidad es de Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo) pagaderos a los dos primeros días de cada mes, en dinero en efectivo y de legal circulación en el país, y traídas a las actas procesales los recibos originales de comprobante de consignación librados por el Juzgado Sexto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia, de fecha 24 de septiembre de 2.009, que riela en el folio (126) de las actas del expediente, la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2.009, así mismo se aprecia en el folio (127) de las actas del expediente, la cancelación del canon de arrendamiento del mes de Noviembre de 2.009, de la misma forma se aprecia en el folio (128) de las actas del expediente, la cancelación del canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2.009, del primero se evidencia que en fecha 10 de Septiembre de 2.009, la parte demandada consigna planilla de deposito bancario por la cantidad de Bs. 2.000,oo, correspondiente a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2.009, conforme a los criterios jurisprudenciales antes transcritos se evidencia que el arrendatario tiene quince días para realizar la consignación de cánones de arrendamiento conforme a la ley, por lo que la demandada tenía para realizar la consignación del mes de Agosto de 2.009 hasta el 17 de Agosto de 2.009, y para la consignación del mes de Septiembre de 2.009 hasta el 17 de Septiembre de 2.009, si bien la cancelación del mes de agosto de 2.009, fue realizada en forma extemporánea por haber sido cancelada el día 10 de Septiembre de 2.009, en lo que respecta a la cancelación o consignación del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2.009, la misma fue realizada en fecha 10 de Septiembre de 2.009, de lo cual se deduce que fue efectuada dentro del lapso de quince días establecido por la citada disposición legal, conforme a lo cual este Tribunal declara efectuada en forma oportuna la consignación arrendaticia realizada por la arrendataria conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se considera válida por haber sido realizada en forma legítima dentro de la oportunidad establecida en la ley; ahora bien establece el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, y tal y como antes se indicó la extemporaneidad en el pago de los cánones de arrendamiento de la parte demandada solo está referido al mes de Agosto de 2.009, quedando plenamente demostrado en las actas procesales que la arrendataria logró desvirtuar el incumplimiento que le imputaba la parte actora de haber dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas y en consecuencia por cuanto el mes de septiembre de 2.009, fue efectuada tempestivamente, y como quiera que la disposición legal establece la concurrencia en la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, se evidencia que la parte accionante no logró demostrar el estado de insolvencia alegado y por consiguiente resulta improcedente el alegato referido a que la demandada se encuentra incursa en el literal a) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se Decide.- Consecutivamente le corresponde a esta Juzgadora analizar la procedencia del literal d), alegado por la parte actora por cuanto la demandada cambió el uso o destino pactado para el inmueble, conforme a lo establecido en la cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento, ya que ha cambiado el uso comercial para consultorio médico, salón de belleza, constructora, al respecto este Juzgado trae a colación la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.001, el cual quedo anotado bajo el N° 56, Tomo 113 de los libros de autenticaciones, la cual establece: “El destino que se le dará al inmueble será única y exclusivamente para uso de oficina que usará en el ejercicio de su actividad comercial; siendo causal de resolución del contrato el hecho de que LA ARRENDATARIA lo destine a otros fines sin la autorización por escrito de LA ARRENDADORA.… (Omissis)”, la actora fundamenta su alegato en la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de Septiembre del 2009; Seguidamente le corresponde a esta Juzgadora analizar la procedencia del literal e), aludido por la parte actora ya que existe un deterioro fuera de lo normal en techos, pisos, puertas, rejas, instalaciones eléctricas, baños ocasionados por el mal uso dado al inmueble, según se aprecia de la inspección realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en fecha 28 de Septiembre del 2.009. Por último le corresponde a esta Juzgadora analizar la procedencia del literal g), indicado por la parte actora al alegar que la demandada sub-arrendó parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, ya que sub-arrendó al consultorio médico Dr. José Gregorio Hernández, a la ciudadana Kilia Villasmil Troconiz un local para Salón de Belleza GEM y la contratista Coyproca, Construcciones y Proyecciones C.A., según se aprecia de la inspección realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en fecha 28 de Septiembre del 2.009.- Ahora bien como quiera y tal como lo indica la actora dado que el fundamento invocado para la procedencia de las causales d), e) y g) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en las cuales alude se encuentra incursa la parte demandada, están fundamentadas en la inspección judicial realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en fecha 28 de Septiembre del 2.009, le corresponde a esta Juzgadora entrar a analizar la presente prueba preconstituida y al respecto trae a colación la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veintidós (22) de Mayo de Dos mil Ocho, la cual estableció: “… (Omissis) Al respecto, en sentencia de fecha 29 de noviembre de 2006, expediente No 2001-0084, fallo No 02713, la Sala Político-Administrativa de este Tribunal, en el juicio de Tulio Enrique Torres León y otros contra el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) estableció: “....Advierte la Sala que en estos casos, para demostrar las circunstancias relativas a la identidad de un inmueble, se requiere de la prueba de experticia, con el objeto de establecer con certeza, que el bien supuestamente ocupado por el demandado es el mismo que se pretende reivindicar, en función de su extensión, ubicación y linderos; sin embargo, de la revisión de las actas procesales se constata que los demandantes no promovieron la referida prueba fundamental. En consecuencia, al no haber aportado la parte actora elementos probatorios para demostrar la relación lógica de identidad entre el inmueble pretendido en reivindicación y el señalado bajo posesión del demandado, se evidencia que los demandantes no dieron cumplimiento a los requisitos necesarios para la procedencia de la demanda; en consecuencia, debe la Sala declarar sin lugar la acción propuesta. Así se declara...”. De lo que se desprende que en caso de la acción reivindicatoria, es una prueba fundamental del juicio, el hecho de que se evacue la prueba de experticia para poder determinar la identidad del bien objeto de litigio. También es de observar sentencia de esta Sala, de fecha 15 de noviembre de 2000, Fallo Nº RC 99-1039, en el juicio incoado por AMERICAN SUR, S.A., contra Pedro Añez Sánchez, que estableció: “...En materia de inspección judicial evacuada antes del juicio, la Sala de Casación Civil en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia de fecha 13 de junio de 1973, ha sostenido: “…La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada.…En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración.…Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente o con regularidad…”. En el caso bajo análisis, la recurrida en la oportunidad de analizar y valorar la inspección judicial extralitem promovida por la parte querellante, señaló: “... En la fase sumaria del presente proceso interdictal, a petición de la hoy querellante, el Juzgado Segundo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas, el 27-08-98, se trasladó y constituyó en la Calle El Topo, Urbanización La Tahona, Municipio Baruta, Estado Miranda a fin de practicar la Inspección Ocular solicitada. Mediante acta levantada en dicha Inspección dejó constancia que en el terreno objeto de dicha prueba, se encontraban personas ocupándolo como lo era el ciudadano PEDRO ÁÑEZ SÁNCHEZ, junto a sus vigilantes; que no existían bienhechurías; que existían arbustos, gramillas, montes y que el terreno se encontraba cercado. Este tipo de prueba es la llamada Inspección Ocular Extralitem, la cual en lo que respecta a su valor probatorio, mutatis mutandi, la Sala de Casación Civil en sentencia del 07-07-93, con Ponencia del Magistrado Dr. Rafael J. Alfonzo Guzmán, en su parte pertinente estableció: ’…La Inspección Judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto sí hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos la circunstancia de una situación de hecho…’. Aplicando el criterio anterior al caso sub iudice, se concluye que aun cuando la inspección ocular que nos ocupa constituye una prueba preconstituida, no por ello deja de tener su eficacia probatoria. En tal razón, en virtud del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quien sentencia le da todo su valor probatorio a tal probanza, quedando en consecuencia demostrado con ello que para el momento de la práctica de la misma, el terreno en consideración, se encontraba ocupándolo el hoy querellado. Todo en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, que establece que las pruebas que pertenecen al proceso y no a las partes que las haya promovido, máxime cuando el querellado expresamente las hizo valer…”. Previamente, la recurrida en su página 4, folio 239 de la pieza 4 del expediente, dejó establecido lo siguiente: ‘…Tal como consta en instrumentos públicos traídos a los autos, que demuestran la propiedad de dichas empresas sobre el terreno en cuestión, se prueba la legitimidad de las mismas para intervenir en la presente causa y cuyas empresas son las poseedoras inmediatas y el querellado el poseedor mediato, ya que el funge como Director General de dichas Sociedades Mercantiles…’. En consecuencia, a tenor de lo anteriormente expuesto, la Sala no evidencia la falsa suposición atribuida por el formalizante a la recurrida, pues en todo caso la inspección ocular en cuestión fue promovida por el propio querellante, siendo analizada y valorada por el Tribunal de Alzada conforme a derecho, de acuerdo a la actuación de las partes en el proceso, y en conjunto con las demàs pruebas promovidas y evacuadas por ambas, para de esta forma finalmente establecer la condición del querellado y de las empresas intervinientes respecto al inmueble en cuestión...”. De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció: “...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...”. (Negrillas de la decisión citada). La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia. En el presente caso, como lo alega el recurrente, la prueba de inspección judicial extra litem, fue promovida para demostrar la identidad del bien objeto de reivindicación, lo cual no se corresponde con el supuesto antes mencionado, y esto, aunado al hecho de que solo mediante la prueba de experticia es procedente la demostración de la identidad del bien objeto de reivindicación, hace improcedente la presente denuncia por la supuesta infracción de los artículos 898 y 938 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.398 del Código Civil, por falta de aplicación. Así se decide…. (Omissis)” Conforme al criterio jurisprudencial antes transcrito el Tribunal Supremo de Justicia ha dejado establecido que la inspección ocular extra litem, debe ser practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, para que tenga el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada, de manera que sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración. Así mismo se estableció que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde, una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente o con regularidad.- Como igualmente se estableció que en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, por lo que el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, condición de procedencia que debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde; de manera que una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Por lo que si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo, si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.- Al respecto observa esta Juzgadora que en las actas procesales que conforman la presente causa riela del folio 04 al 35 inspección judicial realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en fecha 28 de Septiembre del 2.009, revisada y analizada la misma se desprende que la parte accionante en su escrito de solicitud de la inspección judicial extrajudicial no promovió la misma dentro de uno de los presupuestos procesales establecidos en el artículo 1.429 del Código Civil, así como tampoco indico que la misma pretendía hacer constar el estado o circunstancias que podían desaparecer con el transcurso del tiempo, ni tampoco demostró ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, condición de procedencia que debía ser alegada y probada ante la juez encargada de su evacuación, de manera que no cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida sin cumplir con los presupuestos antes indicadas, y consecuencialmente se afecta su legalidad, de manera que por cuanto la inspección judicial promovida y evacuada no se encuentra encuadrada en las dos circunstancia señaladas en el artículo 1.429 del Código Civil, que son: que pueda sobrevenir perjuicio por retardo al interesado, y que se trate de hacer constar un estado o circunstancias que puedan desaparecer en el transcurso del tiempo, es decir, no urgía su práctica por el hecho de que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, la misma no constituye plena prueba y por ello, carece de valor probatorio alguno a favor de su promovente, por no haber sido ratificada en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide. Conforme a lo antes indicado y en virtud de que la parte accionante para la procedencia de las causales d), e) y g) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, referidas a: d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; y g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, causales en las cuales considera que está incursa la demandada, se fundamenta en la inspección judicial realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en fecha 28 de Septiembre del 2.009, y como quiera que este medio de prueba carece de todo valor probatorio para esta Juzgadora por no cumplir con las circunstancias indicadas en la disposición legal artículo 1.429 del Código Civil, es por lo que le corresponde a la accionante la demostración de las causales alegadas d), e) y g) del artículo 34 Ejusdem, mediante otro medio probatorio distinto a la inspección judicial extrajudicial promovida. Así se Decide.- Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil que establece: Artículo 506 Ejusdem: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”. La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba. La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez. A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio. Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma. Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere: a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado. b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien. c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del termino de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas. d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado. 2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere). B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil. Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio. Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio. Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones. Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)” Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen: Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley. En consecuencia y revisadas como han sido las actas procesales que conforman la presente litis, se evidencia que la parte actora en ningún momento logró demostrar que la parte accionada se encuentra incursa en las causales d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; y g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, mediante otro medio probatorio distinto a la inspección judicial extrajudicial promovida, no habiendo la parte actora promovido ningún otro medio de prueba que lograra demostrar el incumplimiento por parte de la demandada en las obligaciones de la relación arrendaticia existente, es razón por lo que la presente acción a juicio de esta juzgadora no debe prosperar en derecho. Así se Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la abogada LUZ MARINA JEREZ, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana MARIA CRISTINA SANCHEZ DE CHIANDUSSI, contra la sociedad mercantil PASTEUR NORTE, C.A.- Así mismo se condena en costas a la parte demandante ciudadana MARIA CRISTINA SANCHEZ DE CHIANDUSSI, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE y REGISTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Trece (13) días del mes de Enero de 2.010. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.- La Juez.- ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.- La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Quince (3:15 PM) de la tarde. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-