TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Exp. Nº 3.447-2.011.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano LOMBARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.264.344, debidamente asistido por la abogada Virginia Carolina Martínez Iragorri, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 132.996, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuo formal demanda contra el ciudadano EDUARDO ENRIQUE CERA CANTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.710.105, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 11 de Agosto de 2.011, se ordenó la citación del demandado ciudadano EDUARDO ENRIQUE CERA CANTILLO, la cual se configuró en fecha 26 de Septiembre del presente año, según se evidencia de exposición realizada por el Alguacil de este Juzgado en fecha 27 de Septiembre de 2.011, quedando a partir de éste momento emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente, en virtud de lo cual en fecha 29 de Septiembre de 2.011, presentó su respectivo escrito de contestación de demanda, abierto el juicio a pruebas solo la parte demandante promovió su respectivo escrito el cual fue admitido en fecha 03 de Octubre de 2.011, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que en fecha veinticuatro (24) de Agosto de 1999, suscribió por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, contrato de arrendamiento, con el demandado, sobre un inmueble de su propiedad, el cual quedo otorgado bajo el N° 65, Tomo 78, de los libros llevados por esa Notaria, dicho inmueble esta ubicado en la calle 60-E, del Barrio LAS TARABAS, signado con el N° 15C-34, de la Parroquia Juana de Ávila, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en este contrato se estipula su Cláusula SEGUNDA que la duración del mismo era por el término de un (1) año, contados a partir de la fecha primero (01) de agosto de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999) hasta el primero (01) de julio del Dos mil (2000), asimismo se estipuló en el referido contrato que el canon de arrendamiento era por la cantidad CIENTO CINCUENTA MIL BVOLIVARES (Bs.150.000,00), con fecha Diez (10) de septiembre del Dos Mil Cuatro (2004) suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con el accionado, el mismo inmueble ya antes identificado, el cual quedo inserto bajo el N° 23, tomo 84, de los libros llevados por esa Notaria y que en el referido contrato se estipulo en la Cláusula SEGUNDA, que el tiempo de duración era por seis (6) meses, contados a partir del día Primero (01) de septiembre de 2004, hasta el día primero (01) de marzo de 2005, asimismo se estipulo que el canon de arrendamiento era por la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300,00); Con fecha Siete de Marzo del Dos Mil seis (2006), suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con el demandado, el mismo inmueble ya antes identificado, en el referido contrato se estipulo en la Cláusula SEGUNDA, que el tiempo de duración era por seis (6) meses, contados a partir del día Primero (01) de Marzo de 2006, hasta el día primero (01) de Septiembre de 2006, asimismo se estipulo que el canon de arrendamiento era por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400,00); Con fecha Veintiuno (21) de Noviembre del Dos Mil seis (2006), suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con el accionado, por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, La Prorroga legal de los referidos contratos de arrendamientos anteriores, el cual quedó inserto bajo el N° 84, Tomo 133, en donde se estipulo en la Cláusula SEGUNDA, que el tiempo de duración por el termino de Cuatro (4) meses, contados a partir del día Primero (1) de septiembre de Dos Mil Seis, hasta el día Primero (01) de enero de Dos Mil Siete 2007. Asimismo se estipuló en esta Cláusula que…si “EL ARREMDATARIO” no entregara el inmueble a la fecha convenida, tendrá que pagar además del canon de arrendamiento estipulado en la Cláusula tercera, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00), hoy TREINTA BOLIVARES (Bs. 30,00). En la Cláusula Cuarta se estipulo que el canon de arrendamiento, es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00), hoy CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00)
Alega de la misma forma la parte actora que desde el inicio del contrato el accionado, venia cumpliendo con los pagos de los cánones de arrendamiento y en el mes de DICIEMBRE de dos Mil Cuatro (2004), el demandado, dejo de pagar las mensualidades a que estaba obligado según el contrato, que para esa época era de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) hoy TRECIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00), disfrutando del inmueble sin pagar las mensualidades, diciéndole que le iba a pagar, pero todo fue inútil, sin embargo, yo siguió creyendo en él y firmando con posterioridad los referidos contratos con los nuevos cánones de arrendamiento.-
Alude de la misma forma el accionante que hasta la presente fecha, el demandado le debe los siguientes montos: DICEIMBRE 2004………………..Bs. 300,oo; ENERO 2005 A DICIEMBRE 2005=12 MESE X Bs. 300,00= Bs.3.600,00; ENERO Y FEBRERO 2006………….2 MESES X BS 300,00= 600,00; MARZO A DICIEMBRE 2006= 10 MESES X Bs. 400,00 = Bs. 4.000,00.
ENERO A DICIEMBRE 2007= 12 MESES X 400,00= 4.800,00; ENERO A DICIEMBRE 2008= 12 MESES X 400,00= 4.800,00; ENERO A DICIEMBRE 2009= 12 MESES X 400,00= 4.800,00; ENERO A DICIEMBRE 2010= 12 MESES X 400,00= 4.800,00; ENERO A AGOSTO 2011= 8 MESES X 400,00= 3.200,00; PARA UN TOTAL DE CANONES DE ARRENDAMIENTO DE TRENTA MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.600,00).
De igual manera la parte actora alega que en la prorroga legal se estableció que la no entrega del referido inmueble a la fecha del termino de la referida prorroga, dicha fecha es PRTIMERO (01) DE ENERO DE DOS MIL SIETE (2007), pagar la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) hoy TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 30,00 la cual se especifica y se detalla a continuación: ENERO A DICIEMBRE 2007: 365 DIAS X 30,00= 10.950,00; ENERO A DICIEMBRE 2008: 365 DIAS X 30,00= 10.950,00
ENERO A DICIEMBRE 2009: 365 DIAS X 30,00= 10.950,00; ENERO A DICIEMBRE 2010: 365 DIAS X 30,00= 10.950,00; ENERO A JULIO 2011: 215 DIAS X 30,00= 6.450,00; TOTAL 50.250,00, Todo lo cual suma la cantidad de OCHENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 80.850,00).
Alude el demandante que conforme a lo antes expuesto demanda al accionado para que pague o en su defecto sea condenado por el Tribunal en pagar los siguientes montos y conceptos: PRIMERO: La cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), hoy TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 30,00) por concepto de los cánones de arrendamiento no cancelados. SEGUNDO: La cantidad de CINCUENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50.250,00), por concepto de justa causa por los daños y perjuicios que ocasionan el retardo en la entrega del referido inmueble, todo lo cual suman la cantidad de OCHENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES ( Bs. 80.850,00). TERCERO: Los intereses de los últimos Dos (2) años de la cantidad de dinero que adeuda es decir Bs. 80.850,00 X 24%= 19.404,00, todo lo cual suma la cantidad de CIEN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs.100.254). Mas la cantidad de TREINTA MIL SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs.30.076.201 por concepto de Honorarios Profesionales de abogado, calculados de conformidad con la Ley en un 30% del valor de la demanda.

Por su parte el demandado Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los términos de la demanda incoada en su contra por no ser cierto los hechos alegados por concepto de cánones de arrendamiento no cancelados desde la fecha indicada Diciembre de año2004, hasta Julio de 2011, por cuanto la parte demandante, tiene una relación laboral independiente a la relación arrendaticia ya que fue su empleado durante 26 años y nunca hubo de su parte la intención de cobrar los cánones de arrendamiento, señalados en la demanda como hecho sucedió, por lo cual tiene 13 años viviendo en el inmueble de su propiedad sin haber tenido ningún problema ni personal ni de cobro de bolívares por parte del demandante, lo único ha sido una manifestación reiteradamente de que desocupe el inmueble, en el cual habita con su esposa y sus hijos y que en ningún momento ha pretendido quedarse solo le solicitó un (1) mes o menos para desocupar por que sabe de la necesidad que el demandante le ha manifestado de construir allí un galpón como complemento de su taller que se encuentra al frente del inmueble arrendado por su persona.

PUNTO PREVIO
Luego de una revisión detallada de las actas que conforman la presente causa esta Juzgado ha podido constatar que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, fue ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de Noviembre de 2.006, el cual quedó anotado bajo el N° 84, Tomo 133, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, y del mismo se desprende de la cláusula Primera, que el inmueble objeto de la relación arrendaticia es un inmueble tipo vivienda, ubicado en el Barrio Las Tarabas, situado en la avenida La calle 60E, entre las avenidas 15C y 15D, signado con el N° 15C-34, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; del mismo modo se desprende de la cláusula Cuarta que la falta de pago e Dos (02) Mensualidades consecutivas, da derecho a El Arrendador a pedir la desocupación inmediata del local, de ambas cláusulas se desprende una incertidumbre al momento de determinar si el bien inmueble esta destinado a una vivienda o a un local comercial; Sin embargo del escrito de contestación de demanda se aprecia y desprende que el accionado señaló que tiene 13 años viviendo en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, donde habita con su esposa y sus hijos, y ante este alegato surge un nuevo elemento en donde se crea la certeza de que el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia esta destinado a una vivienda, por lo que le corresponde a este Juzgado resolver sobre la procedencia de la admisibilidad de la demanda incoada, y al respecto hace las siguientes consideraciones:
Establecen los artículos 2 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
Artículo 2: “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia” (Subrayado del Tribunal).
Artículo 5: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Ahora bien, revisadas las actas, en especial el libelo de demanda, escrito de contestación de demanda y contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, se ha podido constatar que la presente litis va dirigida al Cobro de los cánones de arrendamiento, cobro de daños y perjuicio con motivo al retardo en la entrega del bien inmueble objeto del contrato, constituido por un inmueble tipo vivienda, ubicado en el Barrio Las Tarabas, situado en la avenida La calle 60E, entre las avenidas 15C y 15D, signado con el N° 15C-34, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual según se desprende de actas es un inmueble que esta siendo destinado para vivienda del demandado y su familia y por cuanto la decisión de la presente causa pudiera ocasionar la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble antes identificado, y en virtud de que la demanda no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 5 del citado decreto, es por lo que conlleva a que este Juzgado con fundamento en los artículos transcritos anteriormente, declarar la improcedencia de la presente demanda y así se decide.

Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el juez de verificar que se encuentren llenos los requisitos exigidos para introducir la demanda y darle curso a la misma, y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva.

En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este JUZGADO DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA IMPROCEDENTE LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por disposición de la ley, intentada por el ciudadano LOMBARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, contra el ciudadano EDUARDO ENRIQUE CERA CANTILLO, anteriormente identificados.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los Veintisiete (27) días del mes de Octubre de Dos Mil Once (2011). Años: 200° y 152°.
La Juez,

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las Dos (2:00 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-