TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 23/01/2012

201° y 152°

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.092.683 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LUZLINI SALAMANCA, MARVIN JOSEFINA BETERMI DE RODRIGUEZ y HECTOR RODRIGUEZ UGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.839.271, 2.640.140 y 3.134.424 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 92.852, 57.071 y 57.072 también respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.814.147 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL DOMINGUEZ, CARLOS MARTINEZ, JOSIE MULE y SULIMA BEYLOINE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.013.250, 10.107.754, 17.240.371 y 8.377.841 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 71.191, 57.926, 127.215 y 30.067 también respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

EXPEDIENTE: 14.219
II
NARRATIVA

El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda interpuesto por las Abogadas LUZLINI SALAMANCA y MARVIN JOSEFINA BETERMI DE RODRIGUEZ, actuando en su carácter de Apoderadas Judiciales de la ciudadana EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ, correspondiéndole conocer por distribución al Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; desprendiéndose del conocimiento del mismo por haberse Inhibido el Juez de dicho Tribunal en fecha 08/10/2010, y dándosele entrada por ante este despacho a través de auto de fecha 04/11/2010.
Expusieron en su escrito los Apoderados demandantes, que según consta de documento autenticado en fecha 24/09/2009, el cual acompañaron en original marcado “B”, suscrito entre los ciudadanos CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR en calidad de vendedor y EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ en calidad de compradora, los mismos expresaron su voluntad de negociar la compra-venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno de aproximadamente 676 mts., ubicada en el parcelamiento Bosques de San Miguel, en el kilómetro 1, de la vía que conduce de la ciudad de Maturín a la Población de la Toscana, Jurisdicción de la Parroquia Boquerón Municipio Maturín del Estado Monagas, distinguida como parcela PUA-733, la cual cuenta con los siguientes linderos: NORTE: En 26,00 mts. con la calle Los Mangles, SUR: En 26,00 mts. con área verde de la urbanización, ESTE: En 26 mts. con la parcela PU734 y OESTE: En 26,00 mts. con la parcela PU-732; y la vivienda sobre ella construida de aproximadamente 314 mts2 de construcción. Siendo el precio estipulado para la compra-venta Bs. 600.000,oo, de los cuales la compradora canceló la cantidad de Bs. 340.000,oo al momento de la firma del contrato, quedando como restante de pago la cantidad de Bs. 60.000,oo mediante préstamo de Petróleo de Venezuela, mas la cantidad de 200.000,oo pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. También se estipuló en el contrato que la opción a compra-venta tendría una duración de 90 días contados a partir de su firma, pudiendo prorrogarse por 30 días más a solicitud del comprador, sin embargo manifiesta la actora que el vendedor ha condicionado la protocolización del documento a un pago de IPC por la cantidad de Bs. 52.000,oo que no aparece reflejado en el contrato. Y que por otro lado el vendedor, ciudadano CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR se obligó a otorgar el documento de rigor ante el Registro Subalterno respectivo, acreditando para ese momento su solvencia con los impuestos municipales, servicios públicos y pagados los derechos de auto cancelación de impuestos, y que hasta la presente han transcurrido 70 días desde el momento de la autenticación del documento y el vendedor se ha negado a realizar los trámites preliminares como lo es la tramitación del crédito hipotecario. Que a pesar de las innumerables gestiones amigables encaminadas a lograr que el vendedor honrara su compromiso, ha sido imposible lograr que se produzca el acto registral traslativo de propiedad.
Por tales razones, con fundamento en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.159, 1.160, 1.165, 1.167 del Código Civil y 429 del Código de procedimiento Civil, es por lo que demandan formalmente al ciudadano CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: 1) Que su representada pagó la cantidad de Bs. 360.000,oo acordado en la opción compra-venta. 2) Que por haber pagado la cantidad de Bs. 340.000,oo la ciudadana EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ tiene absoluto derecho a que se le traspase registralmente la propiedad de la parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, sin condicionamiento. 3) Que CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR adeuda a su patrocinada la cantidad de 200.000,oo en calidad de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual. Estimaron la demanda en la cantidad de Bs. 1.000.000,oo, y solicitaron se decretara medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y medida Innominada.
En fecha 08/12/2009 el Juzgado Primero admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado, el cual compareció el 01/02/2010 y otorgó poder a los Abogados RAFAEL DOMINGUEZ, CARLOS MARTINEZ, JOSIE MULE y SULIMA BEYLOINE.
A través de escrito de fecha 02/03/2010, comparece el Apoderado Judicial del demandado y opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Constando en las actas escrito de subsanación de las cuestiones previas presentado por la parte actora, el referido Tribunal emite auto en el cual declara que no considera subsanadas las cuestiones previas y en consecuencia se apertura la incidencia probatoria.
El día 21/04/2010 la parte actora presenta escrito de reforma de la demanda, y en ese misma fecha el Tribunal dicta sentencia interlocutoria declarando subsanada la cuestión previa del ordinal 6° de la Ley Adjetiva, y con lugar la contenida en el ordinal 11° de la misma ley, y en consecuencia desechada la demanda y extinguido el proceso.
Contra esta decisión ejerció la parte interesada recurso de apelación, el cual fue posteriormente (21/04/2010) declarado CON LUGAR por el Juzgado Superior respectivo; revocando la sentencia objeto de apelación y ordenando la continuación del juicio.
Una vez recibido el expediente por el Tribunal a quo, el Juez que lo preside se inhibió en la causa, correspondiéndole seguir conociendo del mismo a quien suscribe.
En continuidad del juicio el Apoderado Judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual:
- Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho en que pretende fundamentarse la demanda.
- Negó, rechazó y contradijo que su representado haya condicionado la protocolización del documento definitivo de venta, al pago de Bs. 52.000,oo por concepto de IPC.
- Alegó que la parte demandante, ante la imposibilidad económica de cumplir con el pago de la totalidad del precio de venta en el plazo establecido, optó por demandar prematuramente su cumplimiento, cuando tan solo habían transcurrido 70 días del lapso establecido.
- Alegó que el vendedor en ningún momento puede tramitar el crédito hipotecario ya que es una obligación exclusiva del comprador, y que según consta de la cláusula segunda del contrato, el comprador debía realizar todo lo necesario ante los entes respectivos para la adquisición del inmueble.
- Alegó que según consta de la cláusula tercera del contrato, la compradora se comprometió a cancelar una parte del saldo del precio restante, mediante un préstamo de Petróleos de Venezuela, y que al momento de presentar la demanda no consignó ningún documento que demostrara la aprobación de dicho préstamo.
- Negó, rechazó y contradijo que su representado deba Bs. 200.000,oo por concepto de Daños y Perjuicios, ya que los mismos ya habían sido estimados por ambas partes en el contrato, a través de la cláusula penal, para el caso de que una de las partes incumpla con el contrato.
- Impugnó por exagerada la cuantía en que fue estimada la demanda.
- Reconvino a la demandante para que conviniera o fuera condenada por el Tribunal en: A) Que el contrato de Opción de Compra-venta quedó resuelto por haber incumplido el mismo al no cancelar el precio de venta pactado, en la forma de modo, tiempo y lugar previstos. B) En cancelar la cantidad de Bs. 102.000,oo por concepto de indemnización de Daños y Perjuicios tal como lo establece la cláusula quinta. C) En pagar las costas y costos del proceso.
En fecha 17/05/2011 la ciudadana EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ presenta escrito en el cual niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes la Reconvención propuesta en su contra.
Siendo la oportunidad procesal correspondiente, ambas partes presentaron sus escritos de pruebas y de informes respectivamente.

III
MOTIVA
Presentada la contestación a la demanda, y habiendo reconocido el accionado el contrato presentado, se tienen como hechos aceptados por éste, y en consecuencia como ciertos todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de Opción de Compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, en fecha 24/09/2009, bajo el N° 46, Tomo 179.
Así pues presentada la Reconvención contra la parte actora, queda planteada la controversia en establecer si hubo o no incumplimiento del contrato por alguna de las partes. Teniendo en cuenta para ello, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 de la ley adjetiva las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
CAPITULO PRIMERO: Mérito favorable de los autos.

Valoración: Se trata del mérito jurídico que se desprende de los autos; este juzgado comparte el criterio jurisprudencial que dejo sentado que este tipo de medio probatorio, no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; pudiendo favorecer a cualquiera de las partes.

CAPITULO SEGUNDO: Documental. Contrato de Opción de Compra-venta cursante en autos.
Valoración: Se trata de un documento público reconocido por las partes, en consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno todo lo en él contenido. Y así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
CAPITULO PRIMERO: Mérito favorable de los autos.

Valoración: Tal como se dijo antes, se trata del mérito jurídico que se desprende de los autos y no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; por lo tanto puede favorecer a cualquiera de las partes.

CAPITULO SEGUNDO:
1.- Documental. Contrato de Opción de Compra-venta cursante en autos.
Valoración: Documento ya valorado, y el cual se tiene como fidedigno. Y así se decide.
2.- Inspección Judicial practicada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas.
Valoración: En la oportunidad de la evacuación de esta prueba el Tribunal dejó constancia de que la parte demandada reconviniente Carlos Caraballo no ha presentado el documento de venta definitivo para la protocolización del mismo a favor de la ciudadana Euclymar Gomez Fernández.
A los fines de la valoración de esta prueba, observa el Tribunal que la Inspección fue practicada de conformidad con la ley, por funcionarios capacitados y designados especialmente para ello, en consecuencia es tomada como plena prueba. Y así se declara.

Ahora bien, fundamenta su demanda la actora en el hecho de que el vendedor del inmueble ha condicionado la protocolización del documento a un pago de IPC por la cantidad de Bs. 52.000,oo, el cual no aparece reflejado en el contrato. Siendo que el vendedor se obligó a otorgar el documento de rigor ante el Registro Subalterno respectivo y que hasta la presente han transcurrido 70 días desde el momento de la autenticación del documento y el mismo se ha negado a realizar los trámites preliminares como lo es la tramitación del crédito hipotecario, por lo que ha sido imposible lograr que se produzca el acto registral traslativo de propiedad.
Por su parte el accionado aduce que en ningún momento ha condicionado la protocolización del documento definitivo de venta al pago de IPC y que quien incumplió el contrato celebrado fue la parte demandante, pues ante la imposibilidad económica de cumplir con el pago de la totalidad del precio de venta en el plazo establecido, optó por demandar prematuramente su cumplimiento.
Dicho esto resulta necesario entonces precisar si la demandante reclamó o no el cumplimiento del contrato antes de su vencimiento.
Según la doctrina nacional la modalidad de “plazo o término” afecta exclusivamente a la exigibilidad de la obligación, debido a que la obligación existe, tiene vida jurídica, sin embargo sus efectos se difieren si se trata del término suspensivo, o se concluyen sus efectos jurídicos si el término es extintivo.
Así pues el plazo suspensivo es el acontecimiento futuro de realización cierta y necesaria que difiere los efectos de una obligación o acto jurídico. Y que tiene los siguientes efectos: a) Impide la exigibilidad de la obligación, mientras no se realice. b) Evita que pueda correr la prescripción negativa de las deudas y c) Imposibilita al deudor para hacer el pago, cuando su hubiere estipulado a favor del acreedor. Por su parte el plazo extintivo es aquél hecho futuro de realización cierta y necesaria que extingue los efectos de una obligación o acto jurídico. Cuando la obligación esta sujeta al plazo extintivo, mientras este depende, aquella produce los mismos efectos que una obligación pura y simple, es decir, que el plazo pendiente no afecta la obligación.
La condición resolutoria extingue la obligación con el alcance que las partes hayan previsto. Si nada prevén, por virtud de la retroactividad propia de la condición, se produce el efecto de colocar a las partes en la situación que tenían en el momento de contratar, como si el contrato nunca se hubiera celebrado,
Con respecto al momento del cumplimiento, los contratos pueden clasificarse de la siguiente manera:
a) De ejecución instantánea: las partes cumplen con todos sus derechos y obligaciones en el momento mismo del contrato; tal es el caso de la compraventa en que la cosa y el precio se entregan en el mismo instante.
b) De ejecución diferida: las partes postergan el cumplimiento de sus obligaciones para un momento ulterior; así ocurre en el caso de la venta hecha con condición suspensiva y con la venta a plazo, sea que éste se conceda para la entrega de la cosa o para el pago del precio.
c) De ejecución sucesiva, continuada o periódica: las relaciones entre las partes se desenvuelven a través de un período más o menos prolongado; tal como el contrato de trabajo.
Al respecto los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil disponen:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

Ahora bien según lo expuesto:
- En cuanto al alegato de la parte demandada, respecto a que la demandante accionó el cumplimiento del contrato de manera anticipada, cuando aun no era exigible la obligación, evidencia este Tribunal tanto de los autos que conforman el expediente como de la misma declaración de la actora en el libelo de la demanda, que efectivamente para el momento de interposición de la misma no había transcurrido el lapso convenido por las partes para el cumplimiento de las obligaciones por ellos contraídas. Sin embargo también es cierto que la obligación se hizo exigible en el transcurso del proceso, en consecuencia quien decide desestima tal alegato.
- En cuanto al alegato de la parte actora respecto de que el accionado se obligó a otorgar el documento de rigor ante el Registro Subalterno respectivo, y que se ha negado a realizar los trámites preliminares como lo es la tramitación del crédito hipotecario; se evidencia de la cláusula “CUARTA” del contrato que el comprador convino en autorizar al vendedor para instrumentar el documento y trámites ante la Oficina de Registro respectivo todo lo relativo a la formalización de la adquisición.
Por otro lado, al momento de la práctica de la Inspección Judicial promovida se dejó constancia de que “la parte demandada reconviniente Carlos Caraballo no ha presentado el documento de venta definitivo para la protocolización del mismo”.
Sin embargo considera quien suscribe que tales hechos no demuestran incumplimiento por parte del vendedor, pues la compradora tenía la carga de acreditar los pagos de las cantidades de dinero restantes adeudadas por concepto de la venta, es decir, la presentación del documento de propiedad del inmueble objeto de la venta, por parte del vendedor, a los fines de la tramitación del documento definitivo de venta, requería el cumplimiento previo de las obligaciones por parte de la compradora. Y así se declara.
- En cuanto al alegato de que la parte demandada condicionó la protocolización del documento de venta, al pago de IPC; de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la actora demostrar tal hecho, lo cual no hizo. En consecuencia se desecha el mismo.
- En cuanto a la Resolución del Contrato demandada por el reconviniente, quien manifestó que la actora incumplió al no cancelar el precio de venta pactado, en la forma de modo, tiempo y lugar previstos; sucede que en el devenir del proceso transcurrió el lapso convenido para materializarse la venta definitiva del inmueble, previo el cumplimiento de las obligaciones pactadas por cada una de las partes, correspondiéndole en este caso a la reconvenida acreditar el cumplimiento a través de la demostración del pago o disponibilidad del pago del restante del precio de la venta convenido, no constando en autos tal hecho. En razón de ello resulta procedente la petición del demandado reconviniente. Y así se decide.
En conclusión, del análisis de los elementos de la presente causa se aprecia que la demandante accionó extemporáneamente por anticipado el cumplimiento del contrato, y una vez que se hizo exigible el cumplimiento del mismo, no trajo a los autos pruebas suficientes que demostraran sus invocaciones. Por su parte el accionado, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, reconvino a la actora por Resolución del contrato fundamentándose en la falta de pago de la misma, por lo que en consecuencia esta debía demostrar su cumplimiento, lo cual no hizo. Razones suficientes para concluir que la presente acción por cumplimiento de contrato no debe prosperar mientras que la Reconvención propuesta por el demandado si. Y así se decide.

IV
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en conformidad con los artículos señalados, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ contra el ciudadano CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR. SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO propuesta por el ciudadano CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR contra la ciudadana EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ. En consecuencia: 1) Se declara RESUELTO el contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaria Segunda de Maturín, bajo el N° 46, Tomo 179, en fecha 24/09/2009. 2) De conformidad con lo acordado por las partes en la cláusula Quinta del referido contrato, se ordena al ciudadano CARLOS ENRIQUE CARABALLO SALAZAR reintegrar a la ciudadana EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ, la suma equivalente al 70% de la cantidad por esta pagada; lo que asciende a un total de DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 238.000,oo). 3) Se condena en costas a la ciudadana EUCLYMAR CAROLINA GOMEZ FERNANDEZ, por haber resultado completamente vencida en esta instancia, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dado, Sellado y Firmado en la Sala de audiencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los Veintitrés (23) días del Mes de Enero del año 2012. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez

Abg. Gustavo Posada Villa La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha se dictó y publico la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. Conste.

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

GP/mjm
Exp. 14.219