TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

201° y 152°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, anotada bajo el Nro. 29, Tomo A, de fecha 09 de Enero de 2.004, representada por su Presidente ciudadana YURAIMA COROMOTO GRANADO CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.699.972 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos RAMÓN ORLANDO PINO GUZMÁN y EFRAÍN CASTRO BEJA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.773.923 y V-3.325.580 e inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 6.151 y 7.345, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio veinte (20) de la segunda pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana LEIDA JOSEFINA VELÁSQUEZ FIGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.029.380 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ALCIDES GUATARASMA LÓPEZ, SONIA ZARAGOZA DE GUATARASMA y DUBINI RAFAEL VELASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 47.018, 5.569 y 72.788, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio doscientos tres (203) de la primera pieza del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXP. Nro. 009597.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 08 de Noviembre de 2.011, por el abogado en ejercicio RAMÓN ORLANDO PINO GUZMÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 03 de Noviembre de 2.011, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 13 de Enero de 2.012 se le dio entrada y se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo diferida por diez (10) días más y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

La ciudadana YURAIMA COROMOTO GRANADO CASTILLO, en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio RAMÓN ORLANDO PINO GUZMÁN, interpuso la presente acción con motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“Omissis…Se aprecia de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Maturín en fecha 06 de septiembre del 2006, bajo el Nº 80, Tomo 130 de los Libros de Autenticaciones, acompañado a esta demanda en cinco (5) folios útiles, marcado “B” que mi representada dio en arrendamiento al ciudadano PEDRO RAFAL VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-563.411, de este domicilio, un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Rivas Nº 251 de esta ciudad de Maturín, por un plazo pactado de DOS (2) AÑOS, a partir del 1° agosto de 2006, prorrogables por iguales periodos, y por un canon mensual de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) equivalentes actualmente a UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,00), que el arrendatario había venido pagando puntualmente, hasta que cesó sus pagos, siendo efectuados posteriormente los mismos por la ciudadana LEIDA JOSEFINA VELASQUEZ FIGUERA, pero con la modalidad de su consignación por ante el Tribunal Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en el Expediente Nº 165, por la supuesta negativa de mi representada, de recibir los pagos en cuestión (…) La ciudadana Leida Josefina Velásquez Figuera ha venido realizando tales consignaciones “…en nombre y en descargo del ciudadano PEDRO RAFAEL VELASQUEZ…”, como si estuviera ejerciendo una especie de mandato, o fuere un tercero que paga por el deudor, tal como consta de las copias antes indicadas. Pero es el caso, ciudadano Juez, que la mencionada ciudadana ha actuado de mala fe, habida cuenta que no es un tercero, por cuanto el arrendatario original, +Pedro Rafael Velásquez+ falleció y siendo ella su heredera forzosa, conforme a lo dispuesto en el artículo 822 del Código Civil, por ser su hija, los efectos del contrato de arrendamiento fueron transferidos a su persona, ya que una de las características del contrato de arrendamiento, es la estatuida en el artículo 1.603 del Código Civil: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”. Esto significa, que por haberse subrogado en la personalidad jurídica de su causante, en virtud de ser su heredera forzosa o legitimaría, la mencionada ciudadana LEIDA JOSEFINA VELASQUEZ FIGUERA pasó a ser la arrendataria del inmueble (…) Es el caso, ciudadano Juez, que habiéndose constituido la ciudadana LEIDA JOSEFINA VELASQUEZ FIGUERA en la arrendataria del inmueble, y cuanto el contrato en cuestión se vencía para el día 01 de agosto de 2010, mi representada ocupó los servicios del Notario Público Segundo de Maturín, para notificarle la voluntad de mi representada de no renovar el contrato, y para que manifestase si se acoge al beneficio del la prorroga legal automática establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso máximo de un (1) año (…) negándose la notificada a firmar…” (Folios 02 al 04 de la primera pieza).-

En fecha 26 de Noviembre de 2.010, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la ciudadana LEIDA JOSEFINA VELASQUEZ FIGUERA, quien se dio por citada en fecha 15 de Marzo de 2.011. En fecha 17 de Marzo de 2.011 procedió a contestar la demanda tal como se evidencia del folio ciento setenta y cuatro (174) al ciento ochenta y tres (183) y su vto de la primera pieza del presente expediente manifestando lo siguiente:

“Omissis… Capitulo I. DE LA FALTA DE CUALIDAD PARA INTENTAR LA ACCIÓN. Opongo, para que sea resuelto previo al pronunciamiento de fondo de la presente causa, la falta de cualidad de la Firma “Administradora Granado C.A”, para intentar la acción. En efecto, consta de la documentación que la demandante acompañó en doce folios útiles al libelo de demanda, identificado “A” y que está referido a: La solicitud de inscripción de dicha Empresa ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción, al acta de inscripción de la Empresa en el mencionado Registro, a sus Estatutos Sociales y a su Balance de Apertura, que el inmueble que me fuera cedido en arrendamiento y ubicado en la avenida Rivas Nº 251, de esta ciudad de Maturín, estado Monagas y cuyo desalojo se pretende con la presente demanda de cumplimiento de contrato, no forma parte del activo de dicha Empresa “Administradora Granado C.A”, O sea, que la mencionada Empresa no es propietaria del mencionado inmueble y consecuencialmente no está legitimada para intentar la acción de cumplimiento de contrato, que temerariamente e ilegalmente se intenta. Del mismo modo, y por cuanto resulta veraz e inequívoco que la demandante ADMINISTRADORA GRANANADO C.A, no es la propietaria del inmueble cuya entrega irreflexiblemente pretende, no consta en autos que la demandante haya presentado contrato de administración, de cesión de derechos, documento de venta o mandato expreso alguno celebrado con el propietario del inmueble, que la faculta para que en nombre de ellos primero: lo diera en arrendamiento y segundo: lo representara validamente en juicio, como lo hace ilegalmente con la presente acción (…) Por lo que el hecho de que la supuesta Arrendadora, no es propietaria del inmueble cedido en arrendamiento, no haya presentado contrato alguno de administración o, de cesión de derechos, o, documento de venta o mandato expreso alguno, celebrado con el propietario del inmueble, no le da legitimidad para intentar la presente acción, y así solicitamos respetuosamente, se declare (…) TITULO II. DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA. Convengo, por ser cierto, que la Empresa “Administradora Granado C.A”, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO RAFAEL VELASQUEZ, -desconociendo éste su ilegitimidad- teniendo por objeto el inmueble cedido en arrendamiento (…) Niego, rechazo y contradigo que el inmueble ubicado en la avenida Rivas Nº 251, de este ciudad de Maturín, que me fue dado en arrendamiento, sin tener cualidad para ello, por la Firma “Administradora Granado C.A”, sea propiedad de este Empresa. Convengo por se cierto que el arrendatario ha venido pagando los cánones de arrendamiento puntualmente. Niego, rechazo y contradigo, la afirmación de la demandante de que en algún momento, el arrendatario hay cesado sus pagos de los cánones de arrendamiento…”

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio doscientos cinco (205) al doscientos siete (207) y del folio doscientos cuarenta y dos (242) al doscientos cuarenta y siete (247) de la primera pieza del presente expediente.-

Revisadas las actuaciones esta Superioridad pasa a pronunciarse sobre la cualidad de la parte actora para intentar o sostener el juicio como punto previo de la presente decisión:

DE LA CUALIDAD DE LAS PARTES

Consagra el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” (Destacado nuestro).-

Alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el Juez la obligación de pronunciase en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.-

En ese orden de idead, es preciso estudiar la condición de los sujetos que intervienen en el presente juicio, citando al efecto al doctrinario LUIS LORETO:

“La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: La actora y la demandada. Con el Tribunal constituyen los sujetos de la relación procesal…Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija la determinación es el que deriva de la “cualidad”, desde el punto de vista del Tribunal es la “competencia”: ¿Cuando se pregunta quien tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; se plantea la cuestión práctica de saber que tres sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quienes son en un proceso, las partes legítimas”.

Por su parte, el autor venezolano, RAFAEL ORTIZ-ORTIZ, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506, respecto a la legitimación o cualidad, citando a Francesco Carnelutti, precisa: “(…) Ahora bien, la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida (…)”

La legitimación a la causa alude a quienes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En cuanto a los presupuestos de la pretensión ubicamos: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia; siendo el primero uno de los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado la obligación que se le trata de imputar. Es una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.-

Observa este Sentenciador que el apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad del actor para intentar la presente acción, por no ser la propietaria del inmueble cuya entrega se reclama y bajo esa premisa intenta la presente acción, en base a ello alega lo siguiente:

“…Omissis… Opongo, para que sea resuelto previo al pronunciamiento de fondo de la presente causa, la falta de cualidad de la Firma “Administradora Granado C.A”, para intentar la acción. En efecto, consta de la documentación que la demandante acompañó en doce folios útiles al libelo de demanda, identificado “A” y que está referido a: La solicitud de inscripción de dicha Empresa ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción, al acta de inscripción de la Empresa en el mencionado Registro, a sus Estatutos Sociales y a su Balance de Apertura, que el inmueble que me fuera cedido en arrendamiento y ubicado en la avenida Rivas Nº 251, de esta ciudad de Maturín, estado Monagas y cuyo desalojo se pretende con la presente demanda de cumplimiento de contrato, no forma parte del activo de dicha Empresa “Administradora Granado C.A”, O sea, que la mencionada Empresa no es propietaria del mencionado inmueble y consecuencialmente no está legitimada para intentar la acción de cumplimiento de contrato, que temerariamente e ilegalmente se intenta. Del mismo modo, y por cuanto resulta veraz e inequívoco que la demandante ADMINISTRADORA GRANANADO C.A, no es la propietaria del inmueble cuya entrega irreflexiblemente pretende, no consta en autos que la demandante haya presentado contrato de administración, de cesión de derechos, documento de venta o mandato expreso alguno celebrado con el propietario del inmueble, que la faculta para que en nombre de ellos primero: lo diera en arrendamiento y segundo: lo representara validamente en juicio, como lo hace ilegalmente con la presente acción…”

En el caso de autos, según el libelo de demanda la ciudadana YURAIMA COROMOTO GRANADO CASTILLO actuando como presidente de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A. procede a demandar el cumplimiento del contrato basado en el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, constatándose entonces que la accionante es la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., quien actúa en su propio nombre; Por otro lado observa este Juzgador que a los folios 18 al 22 cursa original de instrumento público, no desconocido, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A. y la demandada, instrumento éste que le otorga a la referida empresa su condición de arrendadora y por ende la legitimación para demandar.-

En efecto quienes tienen la cualidad para demandar la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento, son tanto el propietario como el arrendador, quien siguiendo instrucciones del propietario, celebra contrato de arrendamiento con el inquilino, adquiriendo así la legitimación activa para accionar, de manera que la vinculación jurídica efectiva en el caso de autos es el contrato de arrendamiento, existente entre el arrendador y el arrendatario, que son las partes del contrato, independientemente del derecho del propietario del inmueble, en atención a todo lo expuesto, quien suscribe declara sin lugar la falta de cualidad alegada por la parte demandada; y así se decide.-

Comprobada la cualidad del actor para intentar la presente acción, este Juzgador pasa a conocer el fondo de la controversia, en consecuencia, procede a otorgar valor probatorio a las pruebas aportadas al proceso de la siguiente manera:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- La parte demandada en su escrito de contestación acompañó instrumentos privados celebrado entre el ciudadano RAMÓN GRANADOS y el ciudadano PEDRO VELASQUEZ, cursantes en autos del folio ciento ochenta y cuatro (184) al ciento ochenta y seis (186) de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, observa este Tribunal que los mismos consisten en contratos de arrendamientos sobre el inmueble objeto de la presente litis suscritos en las siguientes fechas: El primero: 01 de Abril de 1.998. El segundo: 01 de Mayo de 2.000 y El tercero: 01 de Mayo de 2.002, los cuales no fueron desconocidos ni tachados de falsos por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que quedan reconocidos con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil, el cual consagra textualmente: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”, y el artículo 1.364 del mismo Código, el cual señala: “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Tales instrumentos fueron consignados a los fines de demostrar que la relación arrendaticia tuvo sus comienzos en el año 1.998 y que se continúo de forma ininterrumpida y permanente.-

2).- La parte demandada en su escrito de contestación acompañó instrumentos autenticados celebrado entre la sociedad ADMINISTRADORA GRANADO, C.A y el ciudadano PEDRO VELASQUEZ, cursantes en autos del folio ciento ochenta y siete (187) al doscientos uno (201) de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, observa este Tribunal que los mismos consisten en contratos de arrendamientos debidamente autenticados sobre el inmueble objeto de la presente litis suscritos en las siguientes fechas: El primero: 01 de Mayo de 2.004. El segundo: 01 de Junio de 2.005 y El tercero: 01 de Agosto de 2.006. Al respecto, este Tribunal les otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil). Tales instrumentos fueron consignados a los fines de demostrar que la relación arrendaticia ha tenido una duración de 13 años continuos.-

3).- Durante el lapso probatorio promovió el mérito favorable que surge de los autos. En relación a tal prueba se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas.-

4).- Con fundamento en el Principio de la Comunidad de la Prueba la demandada promovió las Documentales siguientes:

A.- Copia Certificada del Expediente Mercantil de la Empresa “Administradora Granado C.A”, expedida por el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial y que corresponde con la documentación acompañada por la actora a su libelo de demanda, cursante del folio doscientos ocho (208) al doscientos veintiséis (226) de la primera pieza del presente expediente. Este Tribunal no le otorga valor probatorio a dicho instrumento, en virtud de que nada aporta a la resolución de presente juicio, ya que no esta discutiendo derecho de propiedad sino el cumplimento de un contrato arrendaticio, y así se decide.-

B.- Consignaciones arrendaticias efectuada por ante el Tribunal Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas cursante del folio sesenta (60) al ciento setenta (170) de la primera pieza y al folio dos (02) de la segunda pieza del presente expediente. Documentos estos, de los cuales se desprenden que por ante el mencionado Tribunal existe procedimiento consignatario a favor de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., parte demandante en el presente Juicio, y en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se les otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, y así se decide.-

C.- Copia certificada de contrato de arrendamiento cursante del folio dieciocho (18) al veintidós (22) de la primera pieza del presente expediente. Dicha prueba fue promovida con el objeto siguiente: “Omissis…La inequívoca circunstancia del incumplimiento por la demandante de dicha obligación de hacer la supuesta notificación a través de los dispositivos o alternativas convenidas por las partes y a lo cual estaba obligado…”. Al respecto, considera quien suscribe que dicha prueba ya ha sido valorada, y así se decide.-

5).- Promovió prueba de presentación de documento. En fecha 29 de Marzo de 2.011 se llevo a cabo la exhibición de documentos tal como se evidencia del folio doscientos cuarenta y nueve (249) al doscientos cincuenta y ocho (258) de la primera pieza del presente expediente. Dicha prueba fue promovida con el objeto de comprobar la propiedad del inmueble, lo cual a criterio de quien suscribe nada aporta a la resolución de esta litis, pues no se esta dilucidando derecho de propiedad sino cumplimiento de un contrato de arrendamiento, y así se decide.-

6).- Promovió las testimoniales de los ciudadanos: DALILA CORRALES, RHUHT LÓPEZ GONZALEZ, JOSE GREGORIO RIVERAS GARCIA, MARIBEL CARABALLO UGAS, NELSON ALBERTO GRANADO. Los cuales en fecha Veintiocho (28) de Mayo de 2.011 tal como consta en las actas que conforman la primera pieza del presente expediente de los folios doscientos veintiocho (228) al doscientos cuarenta (240). En relación a tales testimoniales y de conformidad al articulo 508 de nuestra Ley Adjetiva Civil, se evidencia que los Testigos son hábiles, contestes y coincidieron entre si, al afirmar que conocieron al ciudadano Pedro Velásquez, que el aludido ciudadano alquilaba el inmueble objeto de la presente litis y ahora lo hace a través de su hija Leila Velásquez. Asimismo afirmaron conocer a la ciudadana Leila Velásquez parte demandada de autos. A tal efecto, este Juzgador le otorga a dichas deposiciones valor probatorio. Y así se decide.-

7).- Promovió originales de Certificado de Solvencias Municipales Nros. 62046 y 68067 de fecha 30/04/98 y 30/03/99, respectivamente, expedidas por la Alcaldía de Maturín, cursante al folio tres (3) de la segunda pieza del presente expediente. El objeto de esta prueba es el siguiente: “...Es probar corroborando la fecha de emisión de dichas solvencias, que desde esas fechas, el inmueble identificado en las mismas y cuyo ilegitimó desalojo se pretende con la presente acción, ya era ocupado por El Arrendatario, mediante la figura de una venta de repuestos”. Al respecto este Sentenciador observa que los instrumentos en análisis se tratan de Documentos Administrativos, que no fueron impugnados en la oportunidad legal correspondiente, en tal sentido tienen una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tales instrumentos, los mismos hacen plena fe, y así se decide.-

8).- Promovió original de Patente de Industria y Comercio Nº 4171 de fecha 20 de Mayo de 2.007 expedida por la Alcaldía de Maturín, cursante al folio cuatro (4) de la segunda pieza del presente expediente. El objeto de esta prueba es el siguiente: “...Probar la data de la relación arrendaticia a favor de mi representada”. Observa este Sentenciador que dicho instrumento se trata de una Licencia de Industria y Comercio expedida por la Alcaldía de Maturín en fecha 20 de Mayo de 1.997, el cual se trata de un Documento Administrativo, que no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, en tal sentido tiene una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tal instrumento, el mismo hace plena fe, y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- La parte demandante en su libelo de demanda acompañó instrumento autenticado marcado con Letra “A” cursantes en autos del folio cinco (05) al diecisiete (17) de la primera pieza del presente expediente. Observa este Tribunal que el mismo consiste en documento constitutivo de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A, y en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil) se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, y así se decide.-

2).- La parte demandante en su escrito libelar acompañó copia certificada de Contrato de Arrendamiento autenticado marcado con Letra “B”, cursantes en autos del folio dieciocho (18) al veinte (20). Al respecto, este Tribunal le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil). Ahora bien, del análisis que este Juzgador ha realizado a dicho instrumento se desprende lo siguiente: 1.- Que la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., y el ciudadano PEDRO RAFAEL VELASQUEZ suscribieron contrato de arrendamiento sobre un Inmueble ubicado en la Avenida Rivas, Nº 251 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas. 2.- Que el canon de arrendamiento fijado sería por la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), pagaderas los cinco (5) primeros días del mes. 3.- Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por dos (2) años, a partir del 01 de Agosto de 2.006, prorrogables automáticamente por periodos iguales bajo las nuevas condiciones que de mutuo acuerdo decidan las partes, a menos que cualquiera de las partes manifestase su voluntad de no prorrogar dicho contrato. En consecuencia, queda probado con tal instrumento la relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., y el ciudadano PEDRO RAFAEL VELASQUEZ, quien al fallecer constituyó a su hija LEIDA JOSEFINA VELÁSQUEZ FIGUERA en heredera forzosa y esta continuo ocupando el inmueble en calidad de arrendataria. Y así se decide.-

3).- La parte demandante en su escrito libelar acompañó copias simple de Certificación de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento, emanada del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, cursante en autos del folio veintitrés (23) al cuarenta y uno (41), producido posteriormente en copia certificada del folio sesenta (60) al ciento setenta (170). Esta prueba fue promovida con el objeto siguiente: “Demostrar que la ciudadana Leida Josefina Velásquez Figuera ha pasado a ser arrendataria del inmueble, y en consecuencia tiene cualidad para ser demandada como tal…”. Dicho instrumento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil) se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio. Y así se decide.-

4).- La parte demandante en su escrito libelar acompañó instrumento público marcado con Letra “D”, cursantes en autos en los folios cuarenta y dos (42) y cuarenta y tres (43). De dicho instrumento se desprende que el funcionario encargado de la Notaria Pública Segunda de Maturín Estado Monagas en fecha 07 de Junio de 2.010, se traslado a los fines de hacer entrega de Notificación de No Renovación de contrato de arrendamiento a la ciudadana Leida Josefina Velásquez Figueroa, quien es la parte demandada de autos. Asimismo, se evidencia que la mencionada ciudadana no accedió a firmar sin la presencia de su abogado, dando por terminado el acto. Al respecto, este Tribunal le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil).-

5).- Durante el lapso probatorio la parte demandante promovió copia simple de Titulo de Únicos y Universales Herederos debidamente inscrito por ante Oficina Subalterna Pública del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, inserto bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo 23, tal como se evidencia del folio doscientos sesenta y dos (262) al doscientos sesenta y nueve (269) de la primera pieza de este expediente. Esta prueba fue promovida con el objeto siguiente: “Colorear los derechos deducidos por la “Administradora Granado C.A”. Dicho instrumento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil) se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio. Y así se decide.-

6).- Durante el lapso probatorio la parte demandante promovió el mérito favorable que surge de los autos. En relación a tal prueba se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas.-

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera menester precisar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia, en razón de ello hace las siguientes reflexiones:

El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula lo que de seguidas se transcribe:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

En ese orden de ideas, la Prórroga puede entenderse como ampliación de un plazo o tiempo para el ejercicio de un determinado derecho. Existiendo varias modalidades, entre las cuales podemos citar prórroga automática convencional y la prórroga legal, siendo necesario realizar un contraste entre ambas instituciones:

La prórroga automática convencional tiene lugar cuando las partes la establecen en el contrato escrito, a tiempo determinado y dentro de las específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prórroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aún establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla.-

Por su parte, la prórroga legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia a tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad del arrendatario y por causa de determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar al arrendatario, ya que la misma es obligatoria para el arrendador y facultativa o potestativa para el inquilino de conformidad con el artículo 38 de la Ley especial que regula la materia.-

La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado y preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el límite que ellas han estipulado o previsto es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración.-

De la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento bajo estudio se desprende lo siguiente: “Omissis…El plazo de duración del presente contrato es por el lapso de DOS (02) AÑOS prorrogables automáticamente por períodos iguales bajo las nuevas condiciones que de mutuo acuerdo decidan las partes, a menos que cualquiera de las partes manifestase su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prorrogas. Es convenido que esta manifestación de voluntad en contrario a la prorroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el Artículo 935 del código de procedimiento civil…”. El citado contrato fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín, anotado bajo el Nro. 80, Tomo 130 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría inserto en copia certificada del folio dieciocho (18) al veintidós (22) de la primera pieza de este expediente, cuya duración es de dos (02) años, que van desde el 01 de Agosto de 2.006 hasta el 01 de Agosto de 2.008, prorrogado automáticamente por dos (02) años más, hasta el 01 de Agosto de 2.010. Ahora bien, se evidencia que la arrendadora Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., manifestó su voluntad de no renovar el contrato para lo cual ocupó los servicios notariales, negándose la arrendataria a firmar la notificación por no estar presente su abogado. Ahora bien, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue por ser a tiempo determinado de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios goza de prórroga legal, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y siendo que en las actas que conforman la actual controversia, no consta manifestación expresa de la demandada LEIDA JOSEFINA VELÁSQUEZ FIGUERA de no acogerse a la prórroga, continuando en posesión del inmueble y consignando los cánones por ante el Juzgado Primero de los Municipio Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, es evidente para este Juzgador su voluntad de hacer uso del derecho a prórroga legal, y así se decide.-

Igualmente, este operador de justicia observó que la relación arrendaticia se inicio el 01 de Abril de 1.998, fecha en la cual se suscribió el primer contrato de arrendamiento entre el ciudadano Ramón Granado y el ciudadano Pedro Velásquez sobre un inmueble ubicado en la calle Rivas, Nº 251, renovado en varias ocasiones, hasta que en fecha 01 de Agosto de 2.006 se suscribió el último contrato de arrendamiento, apareciendo como arrendador la sociedad mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A. y el de cujus Pedro Velásquez, siendo que a momento de fallecer, su hija LEIDA JOSEFINA VELÁSQUEZ FIGUERA, continuó con el contrato bajo las misma circunstancias. En consecuencia, quedando demostrado para este Juzgador que la relación arrendaticia entre ambas partes contendientes data desde el 01 de Abril de 1.998 hasta la fecha de la interposición de la presente demanda (23 de Noviembre de 2.010) han transcurrido aproximadamente doce (12) años, siendo aplicable lo establecido en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: “Omissis…d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.”; es decir, le corresponde a la arrendataria LEIDA JOSEFINA VELÁSQUEZ FIGUERA, una prórroga legal de tres (3) años, computados a partir del 01 de Agosto de 2.010 hasta el 01 de Agosto de 2.013, y así se decide.-

En atención a lo supra mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración íntegra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, esta Superioridad observó que el contrato de arrendamiento bajo estudio se encuentra en prórroga legal, en consecuencia, por aplicación de la norma contenida en el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza lo siguiente: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”; este Juzgador considera que la presente acción no debe prosperar y por ende tampoco el recurso intentado, y así se declara.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio RAMÓN ORLANDO PINO GUZMÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 03 de Noviembre de 2.011, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en consecuencia se declara SIN LUGAR, la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRANADO, C.A., contra la ciudadana LEIDA JOSEFINA VELÁSQUEZ FIGUERA. En los términos expresados se MODIFICA la sentencia apelada por cuanto esta Superioridad no evidenció Fraude Procesal en las actas que conforman el presente expediente.-

Se condena en costas a la recurrente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación. Maturín, a los Tres (03) días del mes de Febrero de 2.012.-
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. JOSÉ TOMÁS BARRIOS MEDINA.-

LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA DEL ROSARIO GONZÁLEZ.-

En esta misma fecha siendo las 10:00 A.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. MARÍA DEL ROSARIO GONZÁLEZ.-

JTBM/MG/Maria E.-
Exp. Nº 009597.-