TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. N° 3668.- 2013.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.9.748.784, debidamente representado por los profesionales del derecho, ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS, y ALEJANDRO PRIETO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 135.994 y 148.391, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.13.575.085, debidamente representado por los profesionales del derecho ciudadanos CARLOS GUSTAVO RIOS y MARILIN VILCHEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 81616 y 23037, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del Juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 23 de Enero de 2.013, se ordenó la citación del demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado; en fecha 24 de Enero de 2013, la parte actora mediante diligencia entregó al alguacil los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada, en la misma fecha, el ciudadano ALGUACIL de este tribunal diligencio informando haber recibido los emolumentos para practicar la citación del demandado; en fecha 28 de Octubre de 2010, en fecha 02 de Abril de 2013, el Alguacil natural de este Tribunal expuso no haber podido citar al demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado, consignando las boletas respectivas. En fecha 04 de Abril de 2013, previa solicitud de la parte actora, este Tribunal ordenó librar cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil la demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado; En fecha 16 de Abril de 2013, se agregó a las actas procesales ejemplares de diarios Panorama y La Verdad, previo desglose de los mismos, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil donde aparecen publicados carteles de citación librados del demandado, REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado. En fecha 23 de Abril de 2013, Secretaria del Tribunal diligencio dejando constancia de haberse cumplido con todas las formalidades establecidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; En fecha 27 de Mayo de 2013 el apoderado Judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó el nombramiento de la defensora Ad-Litem; en fecha 31 de mayo de 2013, este Tribunal designo como defensora Ad-Litem, de la parte demandada a la profesional del derecho ciudadana YAMNEL RAMIREZ inscrita en el inpreabogado bajo el N° 114.943, quien fue notificada para tal fin en fecha 17 de Junio de 2013; en la misma fecha, el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERA, anteriormente identificado, confiere poder a los profesionales del derecho ciudadanos CARLOS GUSTAVO RIOS y MARILIN VILCHEZ, anteriormente identificados, quedando de esta forma citada tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como la demandada, realizó un acto dentro de las actas del proceso, quedó a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente, por lo que en fecha 26 de Noviembre de 2.012, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus pruebas las cuales admitidas en fecha 21 de Junio y 8 de Julio de 2.013, respectivamente, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora haber celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, venezolano, Mayor de edad, portador de la Cédula de identidad No. V- 13.575.085, autenticado en fecha dos (02) de Febrero del año Dos Mil Siete (2007) inserto bajo el No. 41, Tomo 08 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo Estado Zulia, el cual acompaño en el presente escrito, de un inmueble de mi única y exclusiva propiedad, conformado por un local comercial identificado con el N°. MLC-07, situado en la Plata Baja Oeste del "CENTRO COMERCIAL GALERÍAS MALL" ubicado en la Avenida 28 (antes la Limpia), entre las Avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia, el cual anexo al presente escrito signado con la letra “A”. Ahora bien, en el contrato de arrendamiento del inmueble, fundamento de esta pretensión se estableció en la Cláusula Cuarta lo siguiente: “La duración del presente contrato será de Un (01) Año, contados a partir del Primero (01) De Febrero del Año Dos Mil Siete (2007), y se prorrogará automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes con treinta (30) días de anticipación por lo menos, al final del término o su prorroga según sea el caso no manifestare a la otra por escrito lo contrario dejándose constancia expresa de ello mediante acuse de recibo. En consecuencia EL ARRENDATARIO se obliga al devolver el inmueble arrendado a LA ARRENDADORA al vencimiento del plazo inicial de duración o al vencimiento de su prórroga en caso de que esta proceda.”
Señala el actor que no obstante, el carácter de Contrato a Tiempo Determinado, que surge de la articulación de las palabras entre sí, previstas en la Cláusula en comento, interpretación que se realiza de conformidad con lo dispuesto por el artículo 4 del Código Civil y en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cambio su calificación a Contrato de Arrendamiento por este Tiempo Indeterminado, por cuanto no hubo la manifestación dada por escrito por parte de El Arrendador, teniendo dicha relación arrendaticia Cinco (05) años. En la cláusula Quinta del referido contrato se estableció lo siguiente: “El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de Dos Millones Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.350.000,00) siendo su conversión a Bolívares Fuertes Dos Mil Trescientos Cincuenta (Bs.F 2.350,00) mensuales que incluye la cuota ordinaria de condominio quedando por cuenta de LA ARRENDADORA la cancelación del mismo así como las cuotas extraordinarias y especiales. En caso de prórroga de la duración del presente contrato, las partes podrán dentro de los treinta días anteriores al vencimiento de la duración inicial o de cualquiera de sus prorrogas que estuviere vigente, modificar el canon de arrendamiento aquí fijado; en caso de no ponerse de acuerdo sobre su monto, se entenderá como no prorrogado y definitivamente terminado el contrato y EL ARRENDATARIO deberá desocupar el inmueble arrendado al vencimiento del término o plazo inicial de duración de este contrato o cualquiera de las prorrogas que estuviese trascurriendo.”
Alude el demandante que a este respecto, es necesario precisar que, de mutuo acuerdo, las partes hemos venido ajustando el canon de arrendamiento y el último ajuste alcanzó la cantidad DE TRES MIL BOLIVARES (bs. 3.000,00)
Asimismo señala el actor que por su parte, en la Cláusula SEXTA del mencionado contrato arrendaticio se estableció: “Cancelación de los Cánones: EL ARRENDATARIO deberá cancelar a EL ARRENDADOR el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) primeros días de cada mes, en dinero en efectivo o en cheque a favor de EL ARRENDADOR el cual será retirado por el mismo en el local objeto de este contrato los cinco (5) primeros días de cada mes.”
Señala el actor que aunado a lo anterior, en la cláusula SEPTIMA del citado contrato se estableció: “Incumplimiento del Pago: La no cancelación de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento por parte de EL ARRENDADOR así como el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la presente convención será causal para EL ARRENDADOR para poder solicitar la resolución del presente contrato y/o sus Prorroga(s) según el caso, así como ejercer las demás acciones legales y/o contractuales a las cuales hubiera lugar, debiendo EL ARRENDATARIO cancelar los cánones de arrendamiento que estuvieren atrasados.
Alude el accionante que el arrendatario REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, antes identificado, no ha pagado las cuotas del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, de Enero a Diciembre del año 2012 y hasta la fecha actual de la presente demanda, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) cada mes.
Ahora bien, la recta interpretación de la norma invocada comporta en el presente caso, el derecho que me asiste como arrendador para el ejercicio de esta acción. Para afirmar aun más el derecho que me asiste y hoy reclamo, me permito traer a colación, la interpretación que a estas disposiciones legales ut supra ha dado nuestro máximo tribunal de la República, en las demandas relativas a las relaciones arrendaticias, en cuanto a que es posible demandar de manera subsidiaria o a título de indemnización los cánones dejados de percibir, junto con las demandas de resolución de contrato o desalojo, tal y como lo indica la sentencia del 21 de septiembre de 2.006 (T. S. J.- Casación Civil) C.A. Dianamen contra Estacionamiento Diamen, S.A, de la que se cita un extracto a continuación:
(Omisis) “… Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contradictorias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el procedimiento breve.
Para Fundamentar el referido criterio esta sede Casacional se permite transcribir decisión No. 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2.003, Exp. No. 02-0076, en el caso de D-Todo, Import. Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de Amparo Constitucional fue ejercida por la accionante porque, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 de mayo de 2.001, le violentó sus derechos Constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2.000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos. Con vista a los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo Constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero del Municipio, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano …, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos -los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandar con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2.001, que declaró con la lugar la acción de amparo Constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide… (…)”
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida en los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (Omisis)

Alega el actor que de la lectura de esta doctrina jurisprudencial, se concluye y configura el derecho que hoy le asiste de demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos en virtud de que el Arrendatario REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS ha violando de manera evidente lo dispuesto en el artículo 1.159 de la norma antes citada y en consecuencia ha violentado sobradamente las cuotas insolutas exigidas por la norma del antes citado artículo 1.167 del Código Civil, aunado a que desde el mes de Julio de 2011 hasta la fecha de la presente demanda, no ha pagado las mensualidades de arrendamiento, y, por haber incumplido el arrendatario con el pago de dos (2) meses consecutivos de cánones arrendaticios, cayó en estado de insolvencia, lo cual, según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, me da derecho a demandar la resolución del mismo y por vía de compensación pecuniaria las cánones de arrendamiento que indica como insultos.
Señala el actor que por todo lo anteriormente expuesto es que recurro ante este Órgano Jurisdiccional competente por la materia y por la cuantía a demandar como en efecto lo hago al ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, antes identificado para que convenga: PRIMERO: Resolución del contrato de arrendado constituido por un por un local comercial identificado con el No. MLC-07, situado en la Plata Baja Oeste del "CENTRO COMERCIAL GALERÍAS MALL" ubicado en la Avenida 28 (antes la Limpia), entre las Avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta Ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia. SEGUNDO: En el pago de la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 57.000,00) por concepto de las pensiones de arrendamiento no pagadas de los meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, las pensiones de arrendamiento no pagadas del año 2012 y hasta la fecha actual de la presente demanda, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) cada mes y de las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega del bien arrendado. TERCERO: La costas y costos del juicio. Para el caso de que se niegue a ello, así sea condenado en la sentencia definitiva.

Por su parte señala la parte demandada que hay cuestión previa 8 articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, Existencia de una Cuestión Prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto de la confusión prevista en el artículo 1342 del Código Civil.
Señala el demandado que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 del decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI), en concordancia con el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone al demandante la cuestión previa de la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto.
Alude el demandado que en fecha 28 de octubre de 2009, su representado interpuso demanda de retracto legal de arrendamiento en contra de los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA y OSWALDO ENRIQUE URDANETA, el primero en su carácter de arrendador vendedor del inmueble objeto de arrendamiento, mismo a que se refiere la demanda interpuesta por resolución de contrato y cobro de bolívares y el segundo en su carácter de comprador. La demanda ejerciendo el derecho de retracto legal provisto en los artículos 42 y siguientes de la referida Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la interpuso alegando lo siguiente: 1-Que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 02 de febrero de 2008, bajo el N° 41, Tomo 8, el ciudadano IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, le dio en calidad dd arrendamiento el local identificado en el contrato como No. MLC-07, situado en la planta baja oeste del “Centro Comercial Galería Mall” sitiado en la avenida 28 (antes la Limpia) entre las avenidas 62 y 63, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. 2-Que sin mediar y cumplir con la notificación referida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el N° 47, protocolo 1°, Tomo 33, el propietario arrendador del inmueble dado en arrendamiento ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA, vendió al ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS, titular de la cédula de identidad N° 17.804.891,(hoy abogado asistente del demandante) el inmueble dado m arrendamiento. 3- Que con posterioridad a la demanda planteada mediante documento protocolizado el 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, protocolo 1, tomo 19, tanto el vendedor como el comprador manifestaron “resolver” la compra venta realizada en fecha 21 de septiembre de 2009, no obstante que esta “resolución” no podía oponerse a mi representado, toda vez que la venta ya se había realizado a tenor de lo dispuesto en el dispuesto en el artículo 1161 del código Civil y en consecuencias lo que correspondía que se subrogase en las mismas condiciones que el comprador OSWALDO URDANETA, ejerciendo el derecho que le confiere el artículo 48 (LAI) de acuerdo a los ar5tículos 42 y 43 todos de la referida Ley, más aún cuando no se le hizo la notificación prevista n el articulo 44 ejudem; siendo sus derechos irrenunciables por estar interesados el orden publico conforme lo previsto en el artículo 7 de la misma Ley. 4- En fecha 09 de Junio de 2010, el Juzgado cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicto, sentencia declarando sin lugar la demanda de retracto legal intentada por el demandado fundamentando la misma en que durante la etapa de citación de los demandados, el comprador había dejado de serlo de acuerdo al documento protocolizado el 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29 protocolo 1, tomo 19, mediante el cual el vendedor y el comprador había acordado dejar sin efecto la venta realizada en fecha 21 de septiembre de 2009. 5- Contra esta decisión la parte demandada apelo, conociendo el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente 13189, encontrándose en etapa de sentencia, n consecuencia de lo cual la decisión emanada del juzgado Cuarto de Municipio, no comporta cosa Juzgada, pues contra ella se ejerció el recurso de apelación y consecuencialmente no es sentencia definitivamente firme.
Alude el accionado que ahora bien la demanda de retracto legal está directamente vinculada al pago de los cánones de arrendamiento, ya que de ser declarado con lugar el recurso de apelación intentado por el demandado, este se subrogaría en el lugar del comprador OSWALDO URDANETA CELIS, de acuerdo a lo previsto en el artículo 43 de la LAI y obviamente no habría lugar al pago de cánones de arrendamiento.
Indica el demandado que en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en la Sala de Casación Civil de fecha 15 d diciembre de 2009 en el juicio intentado por H Rodríguez contra I. Valdez y otros, la sala sentencio lo siguiente: “El demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dichas negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden efectuar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente” (Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil Sentencia No. 00776, Expediente N° AA20-C2009-000385)
Alude el demandado que eso fue cumplido, demandó tanto al vendedor que era su arrendador, ciudadano IDALDO CARDOZO, como al comprador OSWALDO URDANETA CELIS, al tiempo en que ya habían efectuado la venta del inmueble con menoscabo a su derecho preferencial e irrenunciable de adquirir el inmueble que le había sido arrendado
Señala el demandado que en este caso cuando la sala en la sentencia citada expresa, que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden efectuar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, no solo, se refiere a la venta en si misma, sino también a las obligaciones que subyacen dentro de ese negocio, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, pues estos pagos deben hacerse al propietario arrendador y si esta cualidad esta cuestionada judicialmente, pues el arrendatario al ejercer su derecho preferente de adquirir el inmueble en las mismas condiciones que le fue realizada y como consecuencia de ello,,pasar a ser el propietario-arrendador, opera lo que el Código Civil, denomina Confusión.
En efecto, el artículo 1342 del Código Civil dispone lo siguiente: “Cuando las cualidades de acreedor y de deudor se reúnen en la misma persona, la obligación SE EXTINGUE POR CONFUSIÓN”. Esta confusión, se origina en el caso que la demanda por retracto legal, fuera declarada con lugar por el Juzgado Superior, al ser declara con lugar la apelación intentada por él, en este caso es obvio, que operaria la confusión señala en el Código Civil, pues mi representado al sustituir al comprador OSWALDO URDANETA CELIS, pasaría a ser el propietario del inmueble arrendado reuniendo las cualidades de acreedor por ser el nuevo propietario y deudor por haber sido arrendatario, en forma RETRACTIVA a la fecha de la venta, este es el 21 de septiembre de 2009, y para esta fecha mi representado se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento conforme lo exige el articulo 42 de la LAI.
Alude el demandado que en caso de autos, mientras no se resuelva en forma definitivamente firme la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por él en contra del propietario vendedor-arrendador y contra el tercero comprador, no habría lugar al pago de los cánones de arrendamiento, pues el reconoce la venta realizada al ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS y lo que pretende es sustituirse en su posición por lo subrogación legal, por tener un derecho preferente que le fue conculcado, pero no reconoce la “supuesta resolución” del contrato de venta realizada con posterioridad a la interposición de la demanda de retracto legal y durante el proceso de citación, en fraude de sus derechos que son irrenunciables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, razón por la cual solicitó a este Tribunal declare con lugar la cuestión previa de perjudicialidad de conformidad con lo dispuesto en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Señala la parte demandada que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 17 y 170 numeral 1, del Código de Procedimiento Civil, las partes deben exponer los hechos de acuerdo a la verdad y el Juez debe tomar de oficio a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y propiedad en el proceso y el fraude procesal.
El artículo 170, expresa lo siguiente: “Se presume, salvo prueba en contrario, que la parte o el tercero han actuado en el proceso con temeridad o mala fe cuando: 2° Maliciosamente alteran u OMITEN HECHOS SENCIALES A LA CAUSA. El demandante y su abogado asistente quien fue quien compro el inmueble arrendado y contra quien se dirigió la demanda de retracto legal, en la presente demanda, omitió totalmente y fraudulentamente la demanda de retracto legal en conocimiento como están de que actualmente el expediente 13189, se encuentra pendiente de decisión en el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con el propósito de de sorprender a este Tribunal, alegando ahora una resolución de contrato y de cobro de cánones de arrendamiento cuando conocen que esta demanda es consustancial con la de retracto, pus pendiente de decisión y no habiendo aún cosa juzgada, mal puede este tribunal resolver un juicio de resolución de contrato y cobro de cánones de arrendamiento.
Alude el demandado que al actual de esta manera, tanto la parte demandada IDALDO CARDOZO GOTRA y OSWALDO URDANETA CELIS, actuaron con temeridad y mala fe, incurriendo en fraude procesal de acuerdo a los términos previstos en las normas procesales señaladas, al demandar por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de Bolívares y así obtener a través de esta demanda el desalojo del inmueble arrendado, no obstante que se encuentra en espera de una decisión que eventualmente pudiera determinar el derecho que tiene él a continuar con la posesión del inmueble arrendado y de igual forma obtener también la propiedad del mismo.
El Tribunal, Supremo de Justicia en la Sala Constitucional en sentencia de fecha 04 de agosto de 2000, expediente N° 001722, caso INTANA e amparo constitucional expresó lo siguiente: “Cuando el dolo procesal estricto es detectado, por aplicación del articulo 17 del código de Procedimiento Civil, el remedio es la nulidad de los actos dolosos, declaración que puede plantearse n el proceso donde aquel ocurre”
Indica el accionado que en consecuencia y en aplicación a la sentencia de la Sala Constitucional, este Tribunal debe declarar NULO el presente proceso advertido y probado como esta el fraude procesal e que han incurrido tanto la parte actora como su apoderado , al omitir la existencia del juicio de retracto legal intentado por él, para obtener el desalojo del inmueble, no obstante la inexistencia de la cosa juzgada pues- insiste- esta pendiente de decisión la apelación interpuesta ante el Juzgado Superior y así solicitó al tribunal lo declare.
Alude el demandado que a todo evento y para el caso que este Tribunal desestime la cuestión previa y el fraude procesal alegado, niega, rechaza y contradice tanto el derecho como los hechos planteados por el demandante en su demanda, pues mientras no exista sentencia definitivamente firme que declare que el ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA, sigue siendo propietario-arrendador del inmueble ocupado por mi representado y que la demanda interpuesta por este último, de retracto legal ha sido desestimada, no existe obligación legal de continuar pagando cánones de arrendamiento pues se estaría en presencia de la confusión establecida en el artículo 1342 del Código Civil o en el peor de los casos existe indeterminación de quien es acreedor y deudor en la relación procesal que se ha establecido de acuerdo a la presente demanda.-

PUNTO PREVIO.

La parte demandada alega la cuestión previa contemplada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil correspondiente a “La existencia de una cuestión prejudicial que debe lugar, en base a los siguientes argumentos: por cuanto en fecha 28 de octubre de 2009, interpuso demanda de retracto legal de arrendamiento en contra de los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA y OSWALDO ENRIQUE URDANETA, el primero en su carácter de arrendador vendedor del inmueble objeto de arrendamiento, siendo el mismo a que se refiere la demanda interpuesta por resolución de contrato y cobro de bolívares y el segundo en su carácter de comprador, ejerciendo el derecho de retracto legal provisto en los artículos 42 y siguientes de la referida Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, alegando lo siguiente: 1- Que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 02 de febrero de 2008, bajo el N° 41, Tomo 8, el ciudadano IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, le dio en calidad de arrendamiento el local identificado en el contrato como No. MLC-07, situado en la planta baja oeste del “Centro Comercial Galería Mall” sitiado en la avenida 28 (antes la Limpia) entre las avenidas 62 y 63, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. 2-Que sin mediar y cumplir con la notificación referida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el N° 47, protocolo 1°, Tomo 33, el propietario arrendador del inmueble dado en arrendamiento ciudadano IDALDO CARDOZO GOTERA, vendió al ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS, titular de la cédula de identidad N° 17.804.891,(hoy abogado asistente del demandante) el inmueble dado m arrendamiento. 3- Que con posterioridad a la demanda planteada mediante documento protocolizado el 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, protocolo 1, tomo 19, tanto el vendedor como el comprador manifestaron “resolver” la compra venta realizada en fecha 21 de septiembre de 2009, no obstante que esta “resolución” no podía oponerse a su representado, toda vez que la venta ya se había realizado a tenor de lo dispuesto en el dispuesto en el artículo 1161 del código Civil y en consecuencias lo que correspondía que se subrogase en las mismas condiciones que el comprador OSWALDO URDANETA, ejerciendo el derecho que le confiere el artículo 48 (LAI) de acuerdo a los artículos 42 y 43 todos de la referida Ley, más aún cuando no se le hizo la notificación prevista en el articulo 44 ejudem, siendo sus derechos irrenunciables por estar interesados el orden publico conforme lo previsto en el artículo 7 de la misma Ley. 4- En fecha 09 de Junio de 2010, el Juzgado cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicto, sentencia declarando sin lugar la demanda de retracto legal intentada por el demandado fundamentando la misma en que durante la etapa de citación de los demandados, el comprador había dejado de serlo de acuerdo al documento protocolizado el 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29 protocolo 1, tomo 19, mediante el cual el vendedor y el comprador había acordado dejar sin efecto la venta realizada en fecha 21 de septiembre de 2009. 5- Contra esta decisión la parte demandada apelo, conociendo el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente 13.189, encontrándose en etapa de sentencia, en consecuencia de lo cual la decisión emanada del juzgado Cuarto de Municipio, no comporta cosa Juzgada, pues contra ella se ejerció el recurso de apelación y consecuencialmente no es sentencia definitivamente firme. Indica también que la demanda de retracto legal está directamente vinculada al pago de los cánones de arrendamiento, ya que de ser declarado con lugar el recurso de apelación intentado por su parte, este se subrogaría en el lugar del comprador OSWALDO URDANETA CELIS, de acuerdo a lo previsto en el artículo 43 de la LAI y obviamente no habría lugar al pago de cánones de arrendamiento, de manera que en caso de autos, mientras no se resuelva en forma definitivamente firme la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por su persona en contra del propietario vendedor-arrendador y contra el tercero comprador, no habría lugar al pago de los cánones de arrendamiento, pues el reconoce la venta realizada al ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS y lo que pretende es sustituirse en su posición por lo subrogación legal, por tener un derecho preferente que le fue conculcado, pero no reconoce la “supuesta resolución” del contrato de venta realizada con posterioridad a la interposición de la demanda de retracto legal y durante el proceso de citación, en fraude de sus derechos que son irrenunciables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, razón por la cual solicitó a este Tribunal declare con lugar la cuestión previa de prejudicialidad de conformidad con lo dispuesto en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Observa esta Juzgadora que de las actas procesales que conforman la presente causa se desprende que fueron agregadas copias certificadas remitidas por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, referidas al Exp. N° 13.189, referido a RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, seguido por REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS contra IDALDO SEGUNDO CARDOZO y OSWALDO ENRIQUE URDANETA, el cual fue formado con motivo de la interposición del recurso de apelación realizado por el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, en virtud de la sentencia dictada en fecha 09 de Junio de 2.010, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en la cual fue declarada Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada por el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS contra los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO y OSWALDO ENRIQUE URDANETA, recurso interpuesto en fecha 03 de Agosto de 2.010, y el cual conforme a las copias certificadas remitidas no ha sido resuelto.-

Con relación a este punto, cabe destacar, que la opinión mayoritaria de la doctrina es que la cuestión previa de prejudicialidad requiere indefectiblemente la subordinación del juicio en el cual se invoca a la decisión que se dicte, en un proceso diferente, que necesariamente a de estar instaurado para el momento que se formule la cuestión previa referida, por existir tal dependencia entre ambos, que la sentencia en el uno debe decidir la continuación o la suerte del otro. (BORJAS, Armiño. Comentarios al Código de Procedimiento Civil. Tomo II, Pág. 100). (Énfasis del Tribunal).
Siendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal de la Republica, que “no solo es indispensable que la cuestión considerada como prejudicial sea previa e influyente para resolver una controversia, sino que también tal asunto no hubiere adquirido carácter de cosa juzgada. Esta ha sido la interpretación dada por autorizada doctrina sobre el tema, que ha expresado lo siguiente: “Consecuentemente con ello, diremos que para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación sustancial independiente, de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro Tribunal, la decisión de la cual debe influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto a aquélla” (ALSINA, Hugo; Las Cuestiones Prejudiciales en el Proceso Civil 1959. Pág. 66).
La norma que regula la cuestión previa de prejudicialidad no solo atiende a la existencia previa de la otra cuestión, “antes del juicio”, sino que la misma debe resolverse en otro proceso, distinto al que esta en curso, que obligue al suspenso de este al llegar al estado de sentencia.” (Sentencia de la Sala Político Administrativa del 14 de Mayo de 1998 y del 10 de Junio de 1999).
En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de Julio de 2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, estableció el siguiente criterio:
“…la cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir en la decisión del merito que se dictará en el juicio donde se opone, por lo cual esta cuestión previa no tiende a suspender el desarrollo del proceso, sino que, este continua hasta llegar al estado en que se dicte la sentencia de merito, donde si se paraliza hasta que se resuelva por sentencia firme de la cuestión prejudicial alegada, por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial puede atentar contra la pretensión que se hace valer en la causa donde se opuso…
…Las causales para oponerse a la ejecución de hipoteca se encuentran señaladas en el articulo 663 del Código de procedimiento Civil, y entre ellos no aparece expresamente la nulidad de hipoteca. No es esta la oportunidad para que la sala decida sobre esa limitante del derecho de defensa, cual es que el demandado no pueda oponerse a la ejecución en su contra, que incluso permite ejecutar el bien antes del fallo definitivo, por ser la hipoteca nula. Pero lo que si resalta la Sala, es que la no inclusión entre las causales de oposición del artículo 663 del Código de Procedimiento Civil, de la nulidad de hipoteca, convierte al proceso autónomo de nulidad en una cuestión prejudicial importantísima, ya que la ejecución de hipoteca depende de si ella es o no declarada nula en ese otro proceso. Por ello, la ponderación correcta de la cuestión prejudicial tiene en este caso la máxima relevancia, ya que su decisión depende de la procedencia o no de la ejecución de hipoteca y por tanto el ejercicio pleno del derecho de defensa de quien invoca la prejudicialidad por nulidad…”
En atención a lo ante expuesto, esta Juzgadora acoge y comparte el criterio doctrinal y jurisprudencial parcialmente trascrito, y como quiera, que ha verificado en las actas procesales que por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se encuentra tramitando el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano REYNOLDS BAPTISTA CONTRERAS, en virtud de la sentencia dictada en fecha 09 de Junio de 2.010, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en la cual fue declarada Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoado por su persona contra los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO y OSWALDO ENRIQUE URDANETA, decisión que puede influir directamente en el presente proceso, y en aras de resguardar el Derecho a la Defensa consagrado en el articulo 49 de nuestra Constitución Nacional, considera esta Sentenciadora que la cuestión previa invocada por la parte demandada contemplada en el ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial, debe ser procedente en derecho y debe declararse con lugar y así quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la cuestión previa opuesta del ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 867 Ejusdem se paraliza la presente causa hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que pueda influir en la presente causa. Así se Decide.-

Así mismo por la naturaleza de la resolución no hay condenatoria en costa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los Cuatro (04) día del mes de Octubre del año 2.013. Años: 203° de la Independencia y 153° de la Federación.
La Juez.-
ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Dos y Treinta (2:30 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-