TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. 37658
Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo.
Sent. No. 014
k.l.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas
RESUELVE:

La Profesional del Derecho MARIA JOSE ARTILES LINARES, inscrita en el Inprerabogado bajo el Nº 220.017, actuando como Apodera Judicial del demandante ciudadano POMPEO DOMENICO NAPOLITANO NICOLAY, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.-7.739.698, domiciliado en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo, seguido en contra de la sociedad mercantil RESTAURANT HEMILYS, COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha siete (7) de marzo de 2008, bajo el Nº 41, tomo 6-A; mediante escrito presentado en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2014, ante la secretaria de este Tribunal, de conformidad a lo previsto en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, amplia las pruebas y solicita a este despacho proceda a decretar las medidas solicitadas en escritos de fecha seis (6) de noviembre de 2014, y veintiséis (26) de noviembre de 2014.

En tal sentido, se observa que la parte actora ratifica formalmente su solicitud de Decreto de MEDIDA DE SECUESTRO sobre el local comercial objeto de arrendamiento, ubicado en la avenida Bolívar de Ciudad Ojeda, jurisdicción del Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Asimismo, se observa, que aparejada a la anterior medida, la parte demandada solicita se decrete MEDIDA DE EMBARGO PREVENTIVO DE BIENES MUEBLES, propiedad de la demandada de autos, en base a lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 1º, hasta por un doble de la cantidad demandada.

Ahora bien, cabe señalar que del análisis de las actas y del trámite desarrollado en la presente pieza de medidas, la cual fue aperturada en virtud de la solicitud de medidas realizada por el actor en su escrito de demanda, se observa que el día trece (13) de noviembre de 2014, este Tribunal dictó auto mediante el cual, previo a dictar pronunciamiento alguno sobre lo peticionado, ordena agotar la vía administrativa conforme a lo dispuesto en el literal “L” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha veintitrés (23) de mayo de 2014, por tratarse el presente juicio de la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y Desalojo de un inmueble que desempeña una actividad comercial.

Sin embargo, en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2014, la parte demandante presenta escrito con la finalidad de ratificar la medida de Secuestro y de Embargo Preventivo de bienes muebles solicitada, bajo el argumento de que la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), quien es el organismo encargado por la Ley, para resolver administrativamente las controversias en materia de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, no ha implementado los procedimientos administrativos correspondientes para tramitar dichas solicitudes, lo cual no puede vulnerar el derecho de propiedad que constitucionalmente lo asiste.

Al respecto, este Tribunal dictó auto en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2014, mediante el cual establece que en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, existe una prohibición taxativa de dictar medidas cautelares de Secuestro de bienes inmuebles de uso comercial, vinculados a una relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la vía administrativa correspondiente, en razón de lo cual, en dicho auto se ratifica lo decidido en el auto de fecha trece (13) de noviembre de 2014.

De tal forma, vista la solicitud por parte del demandado de autos, de las Medidas Cautelares en los términos planteados, y el trámite desarrollado en la presente pieza de medidas, considera oportuno y necesario éste Tribunal pronunciarse en relación al pedimento realizado, previo las siguientes consideraciones:

Es importante resaltar el contenido de los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, que establecen lo siguiente:

“Artículo 585: Las Medidas Preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”.

“Artículo 588: En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:

1º El embargo de bienes muebles;
2º El Secuestro de bienes determinados
3º La prohibición de enajenar y Gravar bienes inmuebles…”

De la primera norma ut supra transcrita colige este Tribunal que son dos los requisitos exigidos para que sea procedente decretar las medidas preventivas, tales como: 1) PERICULUM IN MORA o el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de la sentencia; y 2) EL FUMUS BONIS IURIS o la presunción del derecho que se reclama.

Igualmente, establece el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil:
(…..)
Se decretara el Secuestro…
“7º De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el contrato
En este caso el propietario así como el vendedor en el caso del ordinal 5º, podrá exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, quedando afecta la cosa para responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello.”

La enumeración que contiene el artículo 599 antes señalado, para establecer la procedencia de la medida preventiva de secuestro, es taxativa; por ello, no podrá el tribunal decretar tal medida bajo ningún otro supuesto distinto a los allí establecidos, a menos que así lo permita alguna disposición especial.

Ahora bien, la parte actora en su escrito de fecha dieciocho (18) de diciembre de 2014, amplia las pruebas aportadas con la finalidad de que proceda este despacho, a decretar las medidas solicitadas, acompañando una inspección realizada por el Notario Público Cuarto de Maracaibo, en fecha dieciséis (16) de diciembre de 2014, en la sede de la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos socioeconómicos (SUNDDE), con la finalidad de demostrar que dicho organismo no está tramitando el procedimiento administrativo exigido en el artículo 41, literal “L” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Sin embargo, a pesar de que la parte actora en su escrito, trata de demostrar que se encuentran cubiertos los extremos exigidos por la norma antes relatada del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, referidos al Fumus bonis iuris y el Periculum in mora, y amplia las pruebas con el aporte de la inspección antes referida, para que sea procedente decretar las medidas preventivas; en el caso bajo análisis sucede una situación muy particular, ya que estamos en presencia de un juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local destinado a uso comercial.

Y al respecto, se observa que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014, con entrada en vigencia a partir de su publicación, establece un régimen especial de arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, tal y como lo señala textualmente su artículo 1:

“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimiento para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”.

En tal sentido, se debe resaltar lo establecido en relación a las medidas cautelares de Secuestro en el artículo 41, literal L, del referido Decreto Ley, que establece lo siguiente:

Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:…
(…)
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa;….

El artículo antes transcrito contempla claramente la prohibición de dictar o aplicar medidas cautelares de Secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia de inmuebles destinados a fines comerciales o de servicios, sin la constancia de haberse agotado la instancia administrativa correspondiente, la cual tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse, transcurrido ese lapso se entenderá agotada esa vía.

Por lo tanto, este Tribunal considera pertinente reiterar que únicamente es procedente la medida de Secuestro con la constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, conforme a lo dispuesto en el artículo 41 letra “L” de la referida Ley, la cual limita taxativamente el Secuestro de inmuebles de uso comercial, al cumplimiento del procedimiento administrativo señalado, el cual debe ser tramitado previamente ante el órgano rector en la materia, sobre lo cual la Ley en su artículo 5 establece :

“Artículo 5. El Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo….”

De tal forma, dicho Decreto Ley va por encima de cualquier norma, y resulta imperativo e indispensable en aquellos casos que se solicite el decreto de una medida de Secuestro, agotar previamente la vía administrativa, para que se pueda dictar o aplicar judicialmente medidas cautelares de Secuestro, por lo tanto, no se trata de demostrar la existencia de los requisitos para la procedencia o no de las medidas cautelares solicitadas, sino de una prohibición legal, que prohíbe la aplicación de la medida cautelar ya referida, toda vez que se encuentra condicionada o limitada al cumplimiento de la vía administrativa.

Por lo tanto, este órgano jurisdiccional no pretende menoscabar el derecho del solicitante de la cautela, sino de impartir legalidad, tomando en cuenta que en base al Principio de Legalidad, los jueces deben de forma especial atenerse a las normas jurídicas, es decir, actuar con respeto a la Constitución, la Ley y el Derecho, dentro de las facultades que le estén atribuidas, teniendo el deber de cumplir y hacer cumplir las leyes aplicables a cada caso en concreto.

En tal sentido, tal y como lo dispone el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la parte demandante debe agotar la Instancia Administrativa correspondiente, previo a la solicitud de aplicar medidas cautelares, vinculada con la relación arrendaticia de un inmueble destinado a un uso comercial, como es el caso de autos. Así se establece.

En virtud de lo anterior, le es impretermitible a este Juzgador declarar IMPROCEDENTE, la solicitud de las Medidas Cautelares realizada por la abogada en ejercicio MARIA JOSE ARTILES LINARES, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano POMPEO DOMENICO NAPOLITANO NICOLAY, por lo que se NIEGA la misma; ya que existe una prohibición taxativa para los inmuebles regidos por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y le está negado a la Juez dictar o aplicar medidas cautelares de Secuestro, sin la constancia de haberse agotado la instancia administrativa correspondiente. Así se decide.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA en el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo:

1.-) IMPROCEDENTE, la solicitud de las Medidas Cautelares realizada por la abogada en ejercicio MARIA JOSE ARTILES LINARES, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano POMPEO DOMENICO NAPOLITANO NICOLAY, por lo que se NIEGA la misma.

No hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de la presente decisión.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en el Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los trece ( 13 ) días del mes de Enero del año DOS MIL QUINCE (2015). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL

CARLOS EDUARDO MARQUEZ C.

LA SECRETARIA

MARIA DE LOS ANGELES RIOS

En la misma fecha anterior siendo la (s) 09:30 a.m. , previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando inserta bajo el No. 014 en el legajo respectivo.

La Secretaria,