REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 10 de Noviembre de 2.015.
205° y 156°


PARTE DEMANDANTE: SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.377.653 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SIMON VELASQUEZ BARRETO, NEPTALI NATKING BELLO FRANCO, MEYCKERD ABAD, NATACHA GUZMAN y HECTOR SANCHEZ, Abogados en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 1.335, 32.782, 93.963 y 89.319 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de diciembre de 1.996, bajo el N° 38, Tomo 673-A-Sgdo., y domiciliada en el Hatillo Estado Miranda. Representada por sus Directores, ciudadanos OCTAVIO JOSE GRECI BUCCIARELLO y SEBASTIANO GRECI LISI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.557.937 y 6.146.373 respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: SANTIAGO GIMON ESTRADA, ENRIQUE TROCONIS SOSA, BEATRIZ ROJAS MORENO, HERMINIA PELAEZ BRUZUAL, JOSE MANUEL GIMON ESTRADA, ANDREINA VETENCOURT GIARDINELLA, MARIA DE LOS ANGELES CEUQEA, NEVAI RAMIREZ BALDO, MONICA CHERCHI, RAFAEL JULIAN HERNANDEZ QUIJADA, JOSE ARMANDO SOSA OCHOA y MARIA GABRIELA HERNANDEZ DEL CASTILLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 35.477, 39.626, 75.211, 35.196, 96.108, 85.383, 124.385, 124.443, 124.983, 6.148, 48.464 y 54.440 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

EXP. N° 14.127

I
NARRATIVA

El presente procedimiento se inició con demanda interpuesta por el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER debidamente asistido por los Abogados SIMON VELASQUEZ BARRETO y NEPTALI NATKING BELLO FRANCO, en la cual manifestó que en fecha 18/07/2.006 celebró con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., Contrato de Compra Venta por cuatro (4) viviendas para uso familiar en la Urbanización Lomas del Viento segunda etapa, situada en la margen izquierda de la Carretera Nacional vía el Sur del Estado Monagas, que conduce de la ciudad de Maturín a la Población de Temblador, diagonal al Centro Comercial La Cascada de esta ciudad de Maturín; identificadas en el documento de parcelamiento- condominio como P7-047, P7-048, P9-005 y P9-006, que la referida empresa ofrecía en venta, mediante el sistema de ventas de parcelas con las casas sobre ella construida, tal como consta del documento de parcelamiento-condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, en fecha 01/04/2.008 bajo el N° 26, folios 242 al 283, Protocolo Primero, Tomo Primero, Segundo Trimestre del año 2.008, que acompañó marcado “A”. Y en el cual se estableció igualmente, que el inmueble que en conjunto conforma la Urbanización Lomas del Viento Segunda Etapa, se encuentra libre de todo gravamen. Que el precio establecido para la venta total de las cuatro parcelas con sus respectivas casas se convino entre las partes en la cantidad de Bs. 527.600,oo, de los cuales daría una cuota inicial de Bs. 219.600,oo; cancelando para el día 11/03/2.008 la cantidad de Bs. 134.000,oo, y el día 02/04/2.008 la cantidad de Bs. 45.000,oo, restando de la cuota inicial la cantidad de Bs. 40.600,oo, y del precio total de la venta la cantidad de Bs. 348.000,oo, según consta de documento y recibos que acompañó marcados “B”, “C”, “D”, “E” y “F”. Que de acuerdo a documento protocolizado por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, en fecha 14/07/2.008, anotado bajo el N° 48, folios 417 al 432, Protocolo Primero, Tomo Quinto, del cual acompañó copia fotostática marcada “G”, la vendedora procedió a reformar el documento de parcelamiento, en virtud de que se habían hecho modificaciones sustanciales al Proyecto original, quedando establecido en dicho documento, que el desarrollo habitacional Lomas del Viento II Etapa, estaría conformado por 6 lotes o condominios signados con los números 7, 8, 9, 10, 11 y 12, de los cuales se reparcelarian los lotes 7 y 9. también se hizo constar que el BFC BANCO FONDO COMUN C.A, BANCO UNIVERSAL había otorgado a la vendedora un préstamo de dinero para la construcción de las 298 viviendas bifamiliares que conformarían parte del proyecto habitacional, sobre cuatro lotes de condominio identificados como: lote 7, lote 9, lote 11 y lote 12, por cual constituyó Hipoteca Convencional de Primer Grado sobre el inmueble constituido por la parcela de terreno descrita en el documento y las bienhechurías que a futuro se construyeran sobre ella. Así mismo se estableció en el documento de reforma, que el resto del contenido del documento reformado quedaba con pleno valor. Continúa explicando el actor que en el mes de febrero del año 2.008 la empresa vendedora lo puso en posesión de las mencionadas casas y parcelas, a las que comenzó a hacerles trabajos de remodelación y ampliación por su propia cuenta. Siendo el caso, que la vendedora se ha negado reiteradamente a entregarle los correspondientes documentos de propiedad debidamente protocolizados, alegando que sobre los inmuebles vendidos pesa una hipoteca a favor del BFC BANCO FONDO COMUN C.A, BANCO UNIVERSAL, y que para liberarlos debía hacer un cheque de gerencia a nombre del referido Banco, por la cantidad adeudada por cada inmueble. Anexo marcado “H” documento electrónico enviado a su correo en el que se le exige dicho pago. Señala haberse negado a realizar el pago de liberación por tres razones: 1) Porque al momento de realizarse el contrato en julio del año 2.006, no se mencionó hipoteca alguna, sino que se constituyó el 18/05/2.007, casi un año después de celebrado el contrato de compra- venta. 2) Porque en el documento de parcelamiento y condominio de fecha 01/04/2.008, el artículo 13 establecía que el inmueble se encontraba libre de todo gravamen. Y 3) Porque cuando se protocolizó la hipoteca en fecha 14/07/2.008, y la vendedora declara que recibe un préstamo para la construcción a futuro de las casas, las del comprador hoy demandante, ya estaban construidas y se le habían entregado en posesión en febrero del año 2.008, es decir, cuatro meses antes de recibir dicho préstamo bancario. Por tales razones, en vista de que la vendedora se ha negado a recibirle el saldo de la cuota inicial pendiente, a otorgarle los correspondientes documentos de propiedad por ante la Oficina de Registro correspondiente, oportunidad en la que cancelará el saldo del precio de venta, es por lo que acude ante esta autoridad para demandar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., para que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, cumpla con la ejecución del contrato de Compra Venta, otorgándole el o los documentos de propiedad de dichos inmuebles por ante la Oficina de Registro de Propiedad inmobiliaria que corresponda, obligándose el actor a entregarle en el mismo momento de la protocolización, la cantidad de Bs. 348.600,oo. Solicitó además se decretara medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre las mencionadas parcelas identificadas con los números P7-047, P7-048, P9-005 y P9-006, y estimó la demanda en la cantidad de Bs. 348.600,oo.

Admitida como fue la demanda por auto de fecha 12/07/2.010, se ordenó la citación de la parte demandada y se aperturó cuaderno separado en el cual se decretó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada.
Mediante diligencia de fecha 02/08/2.010 compareció el ciudadano RONNY JOSE CABELLO, en su condición de Alguacil temporal de este Tribunal, y consignó boleta manifestando que no le fue posible lograr la citación de la parte demandada.
En fecha 13/12/2.010 compareció el Abogado NEPTALI NATKING BELLO FRANCO y solicitó se practicara la citación de la parte demandada en la persona del Abogado JOSE ARMANDO SOSA OCHOA.
Por diligencia de fecha 03/02/2.011 comparecieron ambas partes, demandante y demandada, y acordaron suspender la causa por el lapso de 15 días hábiles, con el fin de buscarle una solución al conflicto. Posteriormente acordaron la suspensión del proceso por 10 días de despacho.
A través de escrito de fecha 25/04/2.011 comparece la Abogada MARIA GABRIELA HERNANDEZ DEL CASTILLO, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil demandada y solicita en primer lugar, la acumulación de esta causa con la contenida en el expediente número 10.506, cursante por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, por considerar que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 52 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, y por no estar presentes ninguna de las causas de no procedencia de la acumulación, establecidas en el artículo 81 del mismo código. Seguidamente dio contestación rechazando y contradiciendo varios particulares de la demanda, y exponiendo una serie de alegatos.
Posteriormente se recibió expediente signado con el N° 10.560, constante de un cuaderno principal de 211 folios útiles y un cuaderno separado de 4 folios útiles, contentivo del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, interpuesto por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10.2-53 C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A., en el cual el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta misma Circunscripción Judicial, declaró la conexión con la presente causa. Lo cual fue declarado igualmente por este Juzgado Segundo de Primera Instancia, a través de sentencia de fecha 19/05/2.011, en la que se ordenó la continuación de la causa dejándose correr el lapso de contestación, una vez constara en autos la notificación de ambas partes.

Mediante escrito de fecha 06/06/2.011 compareció el Abogado NEPTALI NATKING BELLO FRANCO en su condición de apoderado judicial del ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ y presentó contestación a la demanda manifestando:
- Que la empresa INVERSIONES 10-2-53 C.A., realizó la operación de venta de las viviendas identificadas como P7-047, P7-048, P9-005 y P9-006, con su representado el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER, y no con la empresa INVERSIONES 639091 C.A. según se evidencia de los propios documentos consignados por la contraparte. Que es cierto que la vendedora aportó documentos donde recibe pagos de INVERSIONES 639091 C.A, pero que ello no significa que dicha empresa sea la compradora.
- Que no canceló a la vendedora la cantidad señalada por ella su libelo de Bs. 203.000,oo, sino la cantidad de Bs. 179.000,oo, por lo que siendo el precio total de venta de las 4 casas de Bs. 527.600,oo, queda un saldo por pagar a favor de la vendedora de Bs. 348.600,oo, monto éste que ofrece cancelar al momento en que se le otorgue el documento de propiedad de los inmuebles.
- Que la vendedora estimaba como fecha de protocolización del documento de venta el 29/09/2.009, luego de lo cual su representado nunca fue notificado para hacer la tradición de las casas, por cual el tampoco ha pagado el saldo del precio acordado.
- Aceptó que no se determinó plazo para el pago del saldo pendiente, pero manifiesta que no es aplicable al caso lo previsto en el artículo 1.493 del Código Civil, pues la vendedora le entregó voluntariamente las 4 casas objeto del contrato, con su total consentimiento.
- Que la normativa aplicable al caso, en el cual no se estableció plazo para el pago del precio de la venta, es la prevista en los artículos 1.527, 1.528 y 1.488 del Código Civil.
- Que el pago final debe hacerse en el momento de que la vendedora haga la tradición de lo vendido, con el otorgamiento del documento definitivo de la venta, lo cual no ha hecho, razón por la cual rechaza la pretensión de la vendedora de resolver el contrato, así como también la pretensión de reclamar el pago de daños y perjuicios.

En esa misma fecha compareció el abogado JOSE ARMANDO SOSA, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53, C.A., y dio contestación rechazando y contradiciendo varios particulares de la demanda, y alegando:
- Que su representada en calidad de propietaria del inmueble realizó la promoción, construcción y venta de un conjunto habitacional denominado Urbanización Lomas del Viento II Etapa; y como intención de compra-venta de los inmuebles, registró a la empresa INVERSIONES 639091 C.A, representada por el señor SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER, como cliente para la compra de 4 inmuebles numerados en ese momento como Nros. 408, 409, 456 y 457, los cuales fueron luego identificados en el documento de parcelamiento como casas Nros. P-7-47, P-7-48, P-9-05 y P-9-06.
- Que a pesar de que dichas casas se encuentran totalmente construidas y la obra debidamente concluida, según se evidencia de la Constancia de Recepción de Conclusión de Obra N° 061209, emitida por la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 18/09/2.007, que acompañó marcada “G”; no se le ha hecho entrega de las mismas, pues no han pagado el saldo del precio. Sin embargo el representante del comprador tomó posesión de las 4 unidades de vivienda.
- Que el precio de venta se había establecido inicialmente en la cantidad de Bs.F 131.900,oo para cada una de las casas, con una inicial de Bs. 54.900, quedando un saldo a pagar de Bs. 77.000,oo. Es decir que la inicial por las cuatro casas era de Bs. 219.600,oo, de los cuales el comprador ha pagado a la fecha la cantidad de Bs. 203.000,oo tal como se evidencia de los documentos que acompañó marcados “H1” a la “H13” y “E”.
- Que no se ha establecido un plazo para el pago del saldo del precio de la venta, y que por lo tanto se debe tomar en consideración lo dispuesto en los artículos 1.527, 1.528 y 1.295 del Código Civil.
- Que conforme al mercado inmobiliario venezolano, el comprador de un inmueble destinado a vivienda no toma posesión del mismo hasta que se protocolice el documento definitivo de compra- venta ante el Registro Público y haya pagado el precio o se haya comprometido a pagar las cuotas del crédito que haya solicitado.
- Que tal como consta de documentos que acompañó marcados “I1” al “I17”, se han enviado 6 telegramas a los fines de que la actora presente la documentación requerida para la solicitud del crédito, o bien finiquitar la negociación, y por último notificarles que su no comparencia indicaría que podía resolverse la negociación.
- Que aun y cuando ya había retraso, en fecha 19/05/2.009 se firmó entre las partes un nuevo acuerdo con el estado de cuenta según el cual cada casa tenía a dicha fecha una deuda de Bs. 130.075,87, es decir un total de Bs. 520.303,48.
- Que posteriormente en fecha 01/09/2.009 se le envió correo electrónico al Sr. SAUL NUÑEZ, tal como consta de documento que acompañó impreso marcado “H14”, en el cual se le requirió el pago y la necesidad de cheque de gerencia por un monto de Bs. 503.648, que fue el último saldo del precio pactado luego de una rebaja de Bs. 520.303,48 a Bs 503.648,oo, por la compra de las 4 casas, y no se cumplió tampoco con ello, no pudiéndose por ende protocolizar el documento de compra-venta en la fecha prevista 29/09/2.009.
- Que estando instaurados ambos procesos judiciales, las partes intentaron encontrar solución al asunto, pero insiste la parte actora en querer comprar las casas por el mismo precio del año 2.006, cuando los inmuebles ya no tienen ese precio y no habiendo cumplido ellos con su parte. Debiendo realizarse una nueva negociación en base a los actuales parámetros.
- Que como es de conocimiento público, desde el punto de vista legal, las empresas constructoras solicitan préstamos al constructor y una vez pagado el precio total del inmueble por parte del comprador de cada unidad de vivienda, la obligación del vendedor es liberarle parcialmente la hipoteca al momento de la protocolización del inmueble.
- Que el comprador no ha pagado el precio realmente debido por sí mismo, ni por medio de algún tercero, ni a la fecha ha demostrado interés cierto en cumplir con su obligación.
- Alegó a su favor la excepción del contrato no cumplido, contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, y manifestó que no solo debe proceder la Resolución del contrato sino que adicionalmente le están ocasionando unos daños y perjuicios a su representado los cuales se evidencian de: a) el haberse desprendido de la posesión sin que el comprador cumpliera con su obligación. b) la pérdida de oportunidad de venderle dichos inmuebles a otras personas que sí pudieran cumplir con su obligación. c) la existencia de un crédito hipotecario que tuvo que solicitar, el cual está requiriendo la obligación de pagar los intereses convencionales derivados de la existencia misma del crédito.
Por todas las razones expuestas solicitó ante este Juzgado: 1.- Se declare sin lugar la demanda intentada por el ciudadano SAUL NUÑEZ, 2.- Se declare con lugar la demanda intentada por su representada, INVERSIONES 10-2-53 C.A, y por ende: a) la resolución del contrato de compra- venta. b) los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento del pago. c) la desocupación y entrega inmediata de los cuatro inmuebles. d) los costos y costas del proceso.

En fecha 27/06/2.011 el Abogado NEPTALI NATKING BELLO FRANCO en su condición de apoderado judicial del ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ y presentó escrito de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas en la oportunidad procesal correspondiente. Por su parte el Abogado JOSE ARMANDO SOSA, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53, C.A presentó escritos de pruebas en fechas 20/07/2.011 y 26/07/2.011, las cuales fueron agregadas a los autos pero no admitidas, por ser extemporáneas por tardías.
Fijada la oportunidad para la presentación de informes, ambas partes consignaron sus escritos.


II
MOTIVA
En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DEL CIUDADANO SAUL ANTONIO NUÑEZ.

I Documentales:
- Promovió el mérito favorable del libelo de demanda de la empresa INVERSIONES 10-2-53 C.A, en cuanto a que la parte confiesa que “no se estableció un plazo para el pago del saldo del precio de la venta”.
Se trata de un alegato esgrimido en la demanda, lo cual no puede ser considerado un medio de prueba. Sin embargo, el hecho de no haberse establecido un plazo para el pago del precio de la venta fue aceptado por ambas partes, en consecuencia no requiere de ser probado. Y así se decide.

- Documento identificado como “Ficha de vida del Cliente”.
Se trata de un documento privado, de fecha 18/07/2.006, consignado por la representación Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A.; manuscrito del cual se leen los datos personales del ciudadano SAUL NUÑEZ, como cliente de dicha sociedad mercantil, para la compra de los inmuebles signados 408, 409, 456 y 457, por el precio de 131.900.000. Dicho documento fue aceptado por la contraparte en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

- Documento de Parcelamiento y su Reforma. Protocolizados por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Maturín del Estado Monagas, el primero en fecha 01/04/2.008, bajo el N° 26, folios 242 al 283, protocolo primero, tomo 1, y el segundo bajo el N° 48, folio 417 al 432, protocolo primero, tomo quinto, tercer trimestre.
Se trata de documentos públicos, el primero contiene el Parcelamiento del lote de terreno identificado con los Nros. 7 y 9, situado en la margen izquierda de la carretera Nacional vía el Sur del Estado Monagas, que conduce de la ciudad de Maturín a la Población de Temblador, diagonal al Centro Ciudad Comercial La Cascada, Municipio Maturín Estado Monagas. Y el segundo documento contentivo de las estipulaciones relativas al reparcelamiento del Proyecto original “Urbanización Lomas del Viento II Etapa”, entre la cuales se denota el crédito intransferible otorgado por el BFC BANCO FONDO COMUN C.A BANCO UNIVERSAL a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., por la cantidad de Bs. F 21.627.000,oo, para la construcción de 298 viviendas bifamiliares que formarían parte de dicho proyecto, en base al cual se constituyó Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de dicha entidad bancaria, hasta por la cantidad de Bs. F 54.067.500,oo, sobre el lote de terreno y todas las edificaciones en él construidas.
Dichos documentos fueron reconocidos y aceptados por las partes en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

- Documentos privados denominados “Estado de Cuenta Cliente” de fechas 11/03/2.008 y 02/04/2.008 respectivamente, en los cuales se detallan: precio base, abonos a inicial, cálculo de IPC, pagos realizados, y otros referidos a la compra de cuatro casas, donde además aparece como cliente el ciudadano SAUL NUÑEZ.
Dichos documentos fueron emitidos y aceptados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

- Recibos de Pagos y Copia de cheque N° 28000003.
Se trata de documentos privados, demostrativos de los diferentes pagos realizados por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A., para la compra de cuatro casas. Respecto de los cuales el ciudadano SAUL NUÑEZ MULLER manifestó que dichos pagos fueron realizados por esa empresa en su nombre. Los mismos fueron emitidos y reconocidos por la contraparte en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

- Impresión de correo electrónico enviado en fecha 01/09/2.009, por la ciudadana MATILDE ALFONSO (lomasdelviento@gmail.com), al ciudadano SAUL NUÑEZ MULLER (sanm84@gmail.com).
Los correos electrónicos están contemplados dentro de las pruebas libres a tenor de lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y encuadran dentro de la definición contenida en el artículo 2 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas que señala: “(…) Mensaje de Datos: Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio (…)” ; asimismo la indicada Ley en su artículo 4 consagra que: “(…) La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
Como consecuencia de lo dispuesto en las normas antes citada, la eficacia probatoria de dichas documentales debe entenderse idéntica al tratamiento aportado por el legislador a los documentos simples, pues su contenido puede ser desvirtuado a través de cualquier otro medio de prueba; sin embargo, por cuanto en el caso bajo estudio, el mismo no fue impugnado por la contraparte, cuenta con pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que la Lcda.. MATILDE ALFONSO, en su condición de Gerente Administrativo de Lomas del Viento, envió el referido correo al ciudadano SAUL NUÑEZ MULLER, a través de los cuales le informó entre otras cosas: “para liberar a Banco Fondo Común se requiere hacer un cheque de Gerencia a nombre de BFC BANCO FONDO COMUN C.A, BANCO UNIVERSAL por la cantidad de Bs. 153.648,oo mas la cantidad acordada con el señor Octavio, que según tu son Bs. 350.000… Con esta cantidad estaríamos liberando las seis casas que mencionaste distinguidas con la nomenclatura siguiente: P7-47, P7-48, P9-05, P9-06, y las de Inversiones Casigal: P7-69 y P7-70. La fecha estimada para la firma, una vez que se coordine los detalles de documentos, visto bueno del banco Fondo Común y solvencia Municipal, seria para el 29 de septiembre 2009.”

II Exhibición de documentos.
Solicitó se instara a la contraparte para que exhibiera el documento modelo o tipo de Opción de Compra que aparece mencionado en el documento marcado con la letra “F”.
En fecha 08/08/2.011 compareció el Abogado JOSE ARMANDO SOSA y consignó modelos de “Opción de Compra” y de “Acta de Entrega”, los cuales se tienen como fidedignos, sin embargo ello no resulta prueba suficiente de que el ciudadano SAUL NUÑEZ MULLER haya tomado posesión de los inmuebles sin autorización. Y así se decide.

III Inspección Ocular.
Promovió inspección ocular practicada por la Notaria Pública Segunda de Maturín, en fecha 15/06/2.010, en los inmuebles identificados como P-47, P7-48 del Condominio N° 7; y P9-05 y P9-06 del Condominio N° 9, en la Urbanización Lomas del Viento, Segunda Etapa.
Este Tribunal le concede valor probatorio a la misma por no haber sido impugnada en la oportunidad respectiva, en consecuencia se tienen como ciertos los hechos constatados de manera directa por el Funcionario (Notario Público) y de los cuales se dejó constancia en acta. Entre los particulares se constata la existencia física de los inmuebles identificados: P7-47, P7-48, P9-05 y P9-06; que para acceder a los mimos se utilizó la puerta principal de cada uno de ellos, utilizando las llaves suministradas por el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER; así como de las características físicas de los mismos. Y así se decide.

IV Inspección Judicial. Solicitó el traslado y constitución del Tribunal en el lugar donde se encuentran ubicados los inmuebles objeto del litigio, a los fines de que se dejara constancia de una serie de particulares.
Llegada la oportunidad fijada, constituido el Tribunal en el sitio referido y presentes ambas partes, procedió a dejar constancia de los particulares de acuerdo a los dichos del ciudadano JOSE ALEJOS GUEDEZ, C.I. 19.954.445, quien se encontraba presente, fue notificado de la misión del Tribunal y se identificó como Vigilante y trabajador de la Empresa Segurabuh C.A. En este sentido se dejó constancia de que existe una caseta de vigilancia donde la persona que va a acceder a la urbanización debe identificarse y señalar la casa a la que se dirige; que no es posible que acceda al urbanismo cualquier persona con materiales de construcción sin identificarse en la caseta de vigilancia; que existe vigilancia las 24 horas del día y que la misma consiste en el control de acceso de personas y vehículos (con materiales de construcción); y que nadie puede entrar por su propia cuenta. Posteriormente el Tribunal se constituyó en cada uno de los inmuebles, encontrándose en el P-7-048 se identificó a la ciudadana MATILDE GISELA ALFONSO PINEDA C.I N° 7.824.829, quien indicó ser la Gerente Administrativa de la Empresa INVESRIONES 10-2-53 C.A, y manifestó que el ciudadano SAUL NUÑEZ se encuentra en posesión de los cuatro inmuebles objeto del litigio.

V Testigos.
Promovió el testimonio de los ciudadanos ADALBERTO RIMOLES, EMERSON TOMAS ESPINOZA VELIZ, ALBERTO JOSE ALCANTARA y JAVIEL ABIGAIL MARTINEZ MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 24.504.415, 13.837.846, 11.833.802 y 14.619.793 respectivamente y de este domicilio.
Las declaraciones de dichos testigos, este Tribunal las valora pues una vez llegada la oportunidad fijada, procedieron a rendir su declaración, siendo contestes al manifestar conocer al Señor SAUL NUÑEZ, y haber realizado trabajos para él en cuatro casas identificadas con los Nros. 47 y 48 del condominio 7, y 05 y 06 del condominio 9, de la Urbanización Lomas del Viento, en el año 2.008; accediendo a dicha Urbanización por el portón principal, autorizados por la Vigilancia de la misma, donde quedaban registrados sus datos y donde les concedían igualmente permiso para introducir los materiales de construcción. Y así se decide.

DE LO PRESENTADO POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE INVERSIONES 10-2-53 C.A. JUNTO CON LA DEMANDA.
- Ficha de Vida del Cliente.
Respecto a la valoración de este documento, este Tribunal emitió opinión anteriormente.

- Impresión de la página oficial de la red de Internet, del Servicio Nacional de Contrataciones www.snc.gob.ve .
Se trata de una documental contemplada también dentro de las pruebas libres, cuya eficacia probatoria se entiende idéntica al tratamiento aportado a los documentos simples, pues su contenido puede ser desvirtuado a través de cualquier otro medio de prueba. Del mismo se desprende información de registro de la Empresa INVERSIONES 639091, C.A, y destaca la suspensión de la misma, del Registro Nacional de Contratistas de acuerdo al artículo 30 de la Ley de Contrataciones Públicas. Y en virtud de que el mismo no fue impugnado por la contraparte, cuenta con pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

- Documento de Parcelamiento y su aclaratoria, protocolizados ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas.
Respecto a la valoración de estos documentos, este Tribunal emitió opinión anteriormente.
- Modelo de Acta de Entrega.
Respecto a la valoración de este documento, este Tribunal emitió opinión anteriormente.

- Constancia de Recepción de Conclusión.
Documento público administrativo, emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Maturín Estado Monagas, a través del cual se deja constancia de la Habitabilidad de la obra “Construcción de 414 unidades de vivienda Etapa II, del Desarrollo Habitacional Lomas del Viento”. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

- Documento “Plan de Pago” y copias simples de recibos varios. Marcados “H1 al “H13”.
Tales documentales, que no fueron impugnadas por la contraparte, este Tribunal las valora como demostrativas de que el ciudadano SAUL NUÑEZ figura como cliente de INVERSIONES 10-2-53 C.A., en la compra de cuatro casas, de las cuales se estableció como precio base Bs. 131.900,oo, inicial Bs. 54.900,oo y crédito Bs. 77.000,00. Demuestran además los diferentes pagos realizados por el referido ciudadano para el pago del precio por la compra. Y así se valoran.

- Formularios para la consignación de Telegramas marcados “I al I7”.
De los cuales se presume el envío de 3 telegramas por parte de Urb. LOMAS DEL VIENTO e INVERSIONES 10-2-53 C.A., a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A., con los siguientes mensajes:
De fecha 16/07/2.008, “Requerimos su presencia… a los fines de obtener la documentación requerida para el financiamiento bancario o finiquitar negociación entre las partes, para dar cumplimiento a lo establecido según contrato; en caso contrario, procederemos de conformidad con lo previsto en el mismo.”

De fecha 11/09/2.008, “Requerimos su presencia… a objeto de establecer lineamientos para la cancelación de lo que adeuda… quedando EXENTA la empresa Inversiones 10-2-53 C.A., de cualquier responsabilidad relativa a canalizar el tramite de financiamiento alguno a su favor, a tal efecto, aplican las cláusulas del contrato. Se le hará un LLAMADO para la fecha de protocolización, indicando lugar y hora de la misma…”

Sin fecha “Se le notifica que deberá pasar por nuestras oficinas administrativas, a partir de la fecha de recepción de este telegrama, a objeto de establecer los lineamientos para la cancelación de lo que adeuda con relación a la negociación establecida por las partes, por cuanto la fecha de protocolización, del documento de Venta Definitivo, es el día 25 de septiembre de 2.008, a las 10:0 A.M, SU NO COMPARECENCIA, indica que la Empresa Inversiones 10-2-53 C.A., podrá aplicar las cláusulas del contrato.

- Estados de Cuenta Cliente marcados “J1 al J4”.
Se trata de documentos privados fechados 19/05/09, y emanados de la parte que las promueve, los cuales no fueron impugnados por la contraparte, y en las cuales se lee igualmente como cliente el ciudadano SAUL NUÑEZ, por la compra de las casas signadas P-7-47, P-7-48, P-9-05 y P-9-06, cada una con un precio base de Bs. 131.900,oo, inicial de Bs. 54.900,oo, crédito de Bs. 77.000,00 y un abono a inicial total de Bs. 33.500,oo.

- Correo electrónico enviado en fecha 01/09/2.009, marcado “H14”.
Respecto a la valoración de este documento, este Tribunal emitió opinión anteriormente.
- Folleto de promoción marcado “K”.
Se trata de un documento privado elaborado por la misma parte que lo promueve, en el cual se publicitan las viviendas del Urbanismo Lomas del Viento y es promovido con la intención de demostrar el costo actual de dichas viviendas, con un precio de Bs. 450.000,oo las Tipo Unifamiliar, y Bs. 130.000,oo las Tipo Parcela Urbanizada.

Ahora bien, dispone el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Dicha norma regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el caso bajo estudio, la demanda principal persigue el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio de la venta, por no haber cumplido supuestamente el vendedor con ello. Por su parte la causa acumulada está dirigida a la Resolución del Contrato y el pago de los Daños y Perjuicios por no haber pagado supuestamente la compradora, el precio de la venta.
Ahora bien, de la revisión de los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de las demandas, destaca el hecho de que la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A. manifiesta no haber suscrito con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A. contrato preparatorio para la compra, ni opción de compra, ni contrato definitivo; sino que la registró como cliente para la compra de cuatro viviendas. Pero refirió además que de la hoja de vida de la misma, consta la intención de compra, y en ese mismo orden, solicita en su petitorio de demanda “La resolución del contrato de compra-venta de los mencionados e identificados cuatro (4) inmuebles”.
En efecto, de la pruebas aportadas por cada una de las partes se puede identificar claramente las personas que intervienen en la relación contractual, los bienes inmuebles objeto de la misma y su precio. Comprometiéndose las partes a vender y comprar recíprocamente los inmuebles plenamente determinados, pagando el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER gran parte de la inicial por la cantidad total de Bs. 179.000,oo. Considerando este Tribunal que la norma aplicable en el caso particular es la contenida en el artículo 1.528 del Código Civil, en virtud de que no fue establecida fecha para el cumplimiento del contrato y el comprador ya se encuentra en posesión de los inmuebles, correspondiéndole pagar la cantidad restante del precio de la compra, al momento de que el vendedor le otorgue la propiedad mediante documento registrado.
Así mismo resulta necesario destacar lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.488 del Código Civil:
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”

En consecuencia, con fundamento a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, considera este juzgador que el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER logró demostrar la existencia de la obligación por parte de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A. de concluir el contrato de compraventa de los inmuebles, mediante el otorgamiento del documento definitivo por ante la Oficina Inmobiliaria competente, toda vez que dicho ciudadano cumplió con su parte de la obligación; y por lo tanto no es procedente la excepción de contrato no cumplido, alegada por la representación judicial de la sociedad mercantil demandada, fundamentada en el artículo 1.168 del Código Civil. Así se decide.
En mérito de los razonamientos supra expuestos, resulta forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda principal por Cumplimiento de Contrato, y sin lugar la acción acumulada por Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios. Debiendo la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para hacer entrega de los bienes inmuebles vendidos, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente; y por su parte el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER, deberá hacer el pago de la cantidad de Bs. 348.600, oo que corresponde al restante del precio de la venta. Así se decide.
Por último, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

En tal virtud, en caso de que la Sociedad mercantil demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara;
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda acumulada por RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 639091 C.A.
TERCERO: Se ordena a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A, hacer entrega al ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER de los inmuebles ubicados la Urbanización Lomas del Viento, II Etapa, en la carretera vía al Sur, frente al Centro Comercial La Cascada, identificadas con los Nros. P-7-47, P-7-48, P-9-05 y P-9-06; a través del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente.
CUARTO: Conforme a lo convenido por las partes, el ciudadano SAUL ANTONIO NUÑEZ MULLER deberá pagar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A., la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 348.600, oo) al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por concepto de pago del precio convenido.
QUINTO: En caso de incumplimiento de la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 10-2-53 C.A.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. En la ciudad de Maturín, a los Diez (10) días del mes de Noviembre de 2015.
El Juez,

Abg. Gustavo Posada

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma


En esta misma fecha, siendo las 02:30 de la tarde se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma



GP/mjm*I
Exp. N° 14.127