TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Dieciséis (16) de Noviembre de Dos Mil Quince (2015).
205° y 156°
RESOLUCION Nº S2-CMTB-2015-00205
ASUNTO: S2-CMTB-2015-00228

PARTE DEMANDANTE: YRWIN MARKO RODRIGUEZ GAMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-10.197.362, y de este domicilio, en su carácter de Apoderado General de la Sociedad Mercantil “EL CALAFATE C.A.” inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 09-07-2009, bajo el número 16, tomo 35-A, con RIF Nº J-31004241-1.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SIMÓN VELASQUEZ BARRETO y NEPTALI NATKING BELLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de Identidad Nros. V-2.773.860 y V-8.368.984, Abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 1.335 y 32.782, respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19-05-2011, bajo el Nº 48, tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXI HAYEK, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.611.009, Abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el número 43.756 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).-

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Se recibieron las presentes actuaciones provenientes de la distribución realizada en fecha Veintinueve (29) de Octubre de 2015, siendo asignada de acuerdo asunto Nº 4, Acta Nº 12, correspondientes al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que sigue el ciudadano YRWIN MARKO RODRIGUEZ GAMERO, antes identificado, en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A.-

Llegan las actuaciones a esta Alzada, mediante Oficio Nº 10228, de fecha 21 de Octubre de 2015, proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de La Circunscripción Judicial del estado Monagas, correspondiente al expediente signado bajo el Nº 11.990, en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por el Abogado ALEXI HAYEK, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.611.009, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.756, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada plenamente identificada, contra la sentencia de fecha 21 de Mayo de 2015, proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de La Circunscripción Judicial del estado Monagas.-

Por auto de fecha Treinta (30) de Octubre de 2015, fueron recibidas las presentes actuaciones, dándosele entrada y fijándose el Décimo (10) día de Despacho para dictar sentencia; y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

Este Tribunal Superior hace constar que, en virtud de que el fallo apelado fue dictado en procedimiento tramitado por las disposiciones establecidas en los artículos 881 y siguientes del código de Procedimiento Civil, razón por la cual dada la naturaleza breve del presente procedimiento, este órgano jurisdiccional se acoge a las previsiones contenidas en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil, dejando expresa constancia que en estos casos no esta prevista la presentación de informes por ante esta Segunda Instancia, y consecuencialmente, no existe posibilidad de dispensar observaciones a los mismos. Todo de conformidad con criterio establecido por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal mediante decisión número 314, del 23 de mayo de 2006, (Caso: Mario Elmer Villamil Trujillo, contra Richard Rafael Prato Albesiano y Otros).-

Apelada dicha resolución y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a la Sentencia de fecha 21 de Mayo de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO tramitada en el presente expediente.-

El demandante alega que su representada, celebro contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la Sociedad Mercantil “Sigo Venezuela S.A”., antes identificada, el cual tuvo por objeto un local comercial identificado como L-57, ubicado en el centro comercial Sigo, en la ciudad de Maturín estado Monagas, con duración de Dos (02) años, a partir de la firma del mencionado contrato, lo cual aconteció en fecha Dos (02) de Diciembre de 2.011, encontrándose vigente hasta el día Dos (02) de Diciembre de 2.013.

Que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacifica y normal, es decir, continuó en posesión de la cosa arrendada, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual, conforme a lo establecido en el articulo 1600 del Código Civil, se presume que el contrato se ha renovado, pero sus efectos se reglan conforme a los arrendamiento a tiempo indeterminado, operándose lo que la doctrina ha denominado “ tacita reconduccion”, pese a que en la Cláusula Séptima 07, se establece que “ por cuanto la relación arrendaticia se había pactado por un plazo fijo, no aplica la tacita reconduccion, lo que se repitió en la Cláusula Vigésima Novena del mismo, pues tales Cláusulas son ineficaces ya que son contrarias a la Ley ( Código Civil y Ley del Indepabis).-

En virtud de sus alegaciones es por lo cual demanda a la Sociedad Mercantil “Sigo Venezuela S.A”., antes identificada, para que convenga o a ello sea condenada en: Primero: Que las cláusulas Séptima (07) y Vigésima Novena (29) son nulas por prohibir que se opere la tácita reconducción. Segundo: Que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, venció en fecha 02 de Diciembre de 2013, y por haber continuado su representada en posesión del inmueble arrendado, se opero la renovación del arrendamiento, reglándose sus efectos conforme a los arrendamientos por tiempo indeterminado. Tercero: En que hasta que no se ajuste el canon de arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley, su representada continué pagando un monto igual al del último canon mensual de arrendamiento que venia pagando en vigencia del contrato vencido.

Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada en su ocasión alega que la parte actora hizo Tres 03 peticiones; Una referida al monto de la pensión de arrendamiento, Otra referida a la nulidad de las cláusulas contractuales que considero abusivas y por ende nulas y la Tercera referida a la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento, razones por las cuales solicita sea declarada la inadmisibilidad de la demanda por contener la acumulación de pretensiones cuyos procedimientos corresponden a distintos órganos del poder publico (administración Publica y Poder Judicial).

Que hubo violación al derecho a la defensa del demandado por la omisión del término de la distancia, por cuanto su representada tiene su domicilio en la ciudad de Maracay, estado Aragua.

Así mismo procede a interponer cuestiones previas referentes a: La falta de Jurisdicción, La ilegitimidad del apoderado del demandante, El defecto de forma de la demanda, Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda interpuesta en contra de su representado, alegando que ciertamente entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el local comercial distinguido como L-57, que forma parte del centro comercial Sigo situado en esta ciudad de Maturín, dicho contrato de arrendamiento fue autenticado ante la Notaria Publica de Pampatar estado Nueva Esparta, con fecha 02 de Diciembre de 2011, quedando anotado bajo el numero 36, tomo 161; que conforme a dicho contrato el arrendamiento tendría una duración de Dos (02) años, que obviamente vencieron el día 02 de Diciembre de 2013. Que de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 del decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.
Que en el presente caso la prorroga legal aún se encuentra vigente ya que el arrendatario “EL CALAFATE, C.A”, tiene un contrato locativo que tuvo una vigencia de Dos (02) años, razón por la cual, conforme a lo previsto en el literal “B” del articulo 38 eiusdem, le corresponde una prorroga legal arrendaticia de un año (01) que vence el día 02 de Diciembre de 2014.

Que independientemente del contenido de las cláusulas cuya nulidad pide el demandante, el artículo 1.600 del Código Civil prevé una serie de requisitos que en el caso de cumplirse deben producir los efectos contemplados en la Ley. Que al haber operado la prorroga legal arrendaticia debe considerarse como renovado el contrato, por tiempo determinado y siendo ello así, mal puede invocarse la nulidad de las cláusulas contractuales referidas a la tacita reconduccion del contrato si ella no puede producirse por estar vigente el contrato.

Además alega que en referencia al pago de un canon de arrendamiento igual que último realizado, alega a favor de su representada lo dispuesto en el ultimo aparte del articulo 38 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, señalando que la referida norma permite aumentar la pensión de arrendamiento para el periodo de vigencia de la prorroga legal arrendaticia.

DE LA DECISIÓN APELADA

El fallo apelado se contrae a resolución de fecha 21 de Mayo de 2015, mediante la cual el Juzgado Primero de Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Maturín, Aguasay Y Santa Bárbara de La Circunscripción Judicial del Estado Monagas, declara con lugar la demanda por Cumplimiento de contrato incoada por YRWIN MARKO RODRIGUEZ GAMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-10.197.362, y de este domicilio, en su carácter de Apoderado General de la Sociedad Mercantil “EL CALAFATE C.A., en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A.-

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Observa esta Alzada que en la presente causa la cual fue tramitada por el Juzgado A quo por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano YRWIN MARKO RODRIGUEZ GAMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-10.197.362, y de este domicilio, en su carácter de Apoderado General de la Sociedad Mercantil “EL CALAFATE C.A., en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A , una vez delimitada la controversia quedo determinado que la misma gira en torno al hecho de que la parte demandante considera que las Cláusulas distinguidas con los números 7 y 29 del contrato que lo une en relación arrendaticia con la demandada se encuentran viciadas de nulidad y en torno a la supuesta renovación tacita del contrato; por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada propuso cuestiones previas referente a la inepta acumulación de pretensiones, la violación al derecho a la defensa por omisión del término de la distancia, la falta de jurisdicción, la Ilegitimidad del apoderado Judicial de la demandante y el defecto de forma de la demanda.-

De la revisión de las actas procesales se evidencia que las defensas y cuestiones previas alegadas por la parte demandada fueron resueltas por el Tribunal A quo, el cual determino que de las pretensiones contenidas en la demanda no se evidencia que la parte demandante haya incurrido en la denunciada inepta acumulación con fundamento en que en el presente caso nos encontramos en una causa de derecho común y como tal fue sustanciada. En cuanto a este punto observa esta Superioridad que de las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda queda claro que la parte accionante pretende la nulidad de Dos (02) cláusulas del contrato de arrendamiento sucrito en fecha 02-12-2011; Que se tenga como renovado el referido contrato como a tiempo indeterminado y que se mantenga vigente como canon de arrendamiento el monto del ultimo canon pagado durante la vigencia del referido contrato; En tal sentido no se aprecia que el accionante en ningún momento haya pretendido que el órgano jurisdiccional de la primera instancia resolviera la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, por el contrario el demandante señala que tiene la intención de seguir pagando el monto correspondiente a la ultima mensualidad cancelada, hasta tanto se ajuste dicho canon conforme lo dispone el articulo 14 de la nueva Ley; tal circunstancia no implica que mediante el presente proceso el juez deba estudiar y pronunciarse sobre una posible regulación del canon de arrendamiento, mas aun cuando tal circunstancia esta condicionada a un supuesto no determinado; por cuanto tal hecho depende directamente de la procedencia o no de la supuesta tacita reconduccion del contrato de arrendamiento, siendo que al no existir la supuesta regulación de canon de arrendamiento señalada por el apoderado judicial de la demandada, nada tiene que decidir el órgano jurisdiccional que sea competencia de la administración Publica y que amerite la aplicación de procedimientos distintos e incompatibles, por lo cual no se cumplen con los supuestos establecidos en el articulo 78 del Código de Procedimiento civil, siendo evidente que tal circunstancia trae como consecuencia que tanto la inepta acumulación, así como la falta de Jurisdicción alegadas bajo los mismos parámetros sean declaradas improcedentes y así se declara.-

En cuanto a la omisión del término de la distancia el tribunal A quo dejo sentado que se limitó a cumplir lo pactado por las partes en la CLAUSULA TRIGESMA SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento suscrito por ellas sobre el Local Comercial L-57, donde expresaron lo siguiente: “Para todos los efectos de este Contrato, sus derivados y consecuencias, se elige como domicilio único y especial, con exclusión a cualquier otro a la ciudad de Maturín, Estado Monagas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran las partes someterse “. Ahora bien observa esta Superioridad que la parte demandante solicito que la citación de la parte demandada se efectuara en la persona de su director, ciudadano Eduardo José Aoun Garcia, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.844.441, en la dirección establecida en la CLAUSULA VIGESIMA SEPTIMA del Contrato de Arrendamiento ( Prolongación avenida Raúl Leoni, Carretera del Sur, frente al pedagógico, Maturín estado Monagas), resultando que la dirección establecida en dicha cláusula se encuentra dentro de la misma circunscripción judicial del domicilio especial escogido por las partes, es decir dentro del Municipio Maturín del estado Monagas; razón por la cual resulta evidente que en el presente caso no le corresponde ningún termino de distancia a la parte demandada y así expresamente se determina.-

De la ilegitimidad del Apoderado Judicial de la parte demandante; al respecto el Tribunal A quo determino que si bien es cierto que el ciudadano YRWIN MARKO RODRIGUEZ GAMERO, plenamente identificado en autos , no es abogado y por lo tanto no tiene postulación para actuar en juicio en nombre de su poderdante la Sociedad Mercantil EL CALAFATE, C.A, en el contrato de arrendamiento aparece como signatario con la Sociedad Mercantil Sigo de Venezuela S.A, el referido ciudadano, lo cual trae como consecuencia que este a los efectos de acudir a la vía jurisdiccional debe necesariamente hacerse asistir por abogado de su confianza tal como lo hizo. Al respecto observa esta Superioridad que consta en autos desde el folio 02 al folio 06 escrito de demanda donde se evidencia que efectivamente el ciudadano YRWIN MARKO RODRIGUEZ GAMERO, plenamente identificado en autos al momento de introducir la presente acción contaba con la asistencia de los profesionales del derecho SIMÓN VELASQUEZ BARRETO y NEPTALI NATKING BELLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de Identidad Nros. V-2.773.860 y V-8.368.984, Abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 1.335 y 32.782, respectivamente y de este domicilio, de modo tal que conforme al criterio sentado por la Sala de Casación Civil del tribunal supremo de Justicia mediante sentencia Nº 740 de fecha 27 de Julio de 2004, tal requerimiento de la oportuna asistencia del Apoderado de la parte demandante se encuentra debidamente cumplido, razón por la cual la referida cuestión previa debe ser declara improcedente y así expresamente se decide.

Del defecto de forma de la demanda por la no indicación del domicilio de la demandada; En cuanto a la presente cuestión previa el juzgado de la primera fase determino que el demandante efectivamente le dio cumplimiento a tal formalidad, pues pudo constatar que en el Capitulo Primero del libelo de la demanda el actor señala la persona jurídica demandada así como el lugar de su domicilio. Al respecto observa esta Superioridad que efectivamente consta suficientemente en autos que la parte accionante solicitó que la citación de la parte demandada se efectuara en la dirección establecida en la cláusula vigésima séptima del contrato: Prolongación de la Avenida Raúl Leoni, carretera del sur, Frente al Instituto Pedagógico, en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del estado Monagas; en razón de lo cual la presente cuestión previa opuesta en los términos antes señalados resulta evidentemente improcedente y así expresamente de determina.

En cuanto a las pretensiones de fondo presentadas por la parte demandante este órgano jurisdiccional debe realizar las siguientes consideraciones:

En este sentido, se evidencia de las actas procesales la existencia de un documento CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; suscrito por las partes; el cual tiene como objeto un local comercial identificado como L-57, ubicado en el centro comercial Sigo, situado en la prolongación Av. Raúl Leoni, Carretera del Sur, frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, del Municipio Maturín, estado Monagas; y el mismo fue otorgado por ante la notaria Publica de Pampatar estado Nueva Esparta, el día 02 de Diciembre de 2011, siendo igualmente reconocido por ambas partes en el presente proceso; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio en cuanto a las estipulaciones pactadas en el mismo y de donde se desprende la existencia del vinculo contractual entre la parte demandante y la demandada; así como las obligaciones contractuales estipuladas a los fines de regir la referida relación arrendaticia .-

Así las cosas, debemos traer a colación lo dispuesto en nuestra legislación al respecto tenemos que el Código Civil Venezolano define el contrato como:
Articulo 1.133 Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159 ejusdem :
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

Por su parte el artículo 1.160 ejusdem dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.-

El articulo 1.167 ejusdem dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.-.

El Artículo 1.579 ejusdem dispone:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer
gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio
determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Ahora bien alega el apoderado judicial de la parte demandante que las cláusulas 7 y 29 se encuentran infeccionadas de nulidad, teniendo como consecuencia la procedencia de la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento ; por su parte la demandada insiste en la valides de dichas cláusulas.-

En relación a la Nulidad parcial de las Cláusulas Séptima y Vigésima Novena del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local Comercial L-57 situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín; esta Alzada observa:

De la revisión de las actas procesales se observa que la cláusula numero 07, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, regula la duración de la relación contractual, las condiciones en que debe realizarse la entrega del inmueble, la aplicación de la cláusula penal en caso de incumplimiento, así como regula lo referente a la posibilidad de ser renovado el contrato en cuestión, destacando esta alzada que en dicha cláusula solo se menciona a modo de referencia lo pactado en otra cláusula distinta, donde fue establecida la no aplicación de la tacita reconduccion, de lo cual se evidencia que dicha cláusula séptima en modo alguno prohíbe la tacita reconduccion en los términos alegados por el accionante, por lo cual su nulidad resulta improcedente y así expresamente se declara.-

En relación a la nulidad de la cláusula Vigésima Novena del Contrato, relativa a la no aplicación de la Tácita Reconducción, es criterio del Tribunal A quo que la mismas es contraria a la ley y por ende nula en forma absoluta.

En este sentido, es necesario resaltar el significado jurídico de la tácita reconducción arrendaticia, siendo definida como:

“Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo”. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor Guillermo Cabanellas. Página 04).

“Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita”. (Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Página 877).

Por su parte, el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

El Artículo 7 del Código Civil Venezolano, dispone:

“Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes; y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean”.

Ahora bien el contrato de que tratan las presentes actuaciones, fue pactado por Dos (02) años, con la prohibición de que no se prorrogaría ( Cláusula Vigésima Novena), es decir, que en ningún caso se produciría la tácita de reconducción, tratada ésta como la prórroga tácita del mismo, regulando con ello sobre una norma de orden legal Articulo 1600 Código Civil, en franca contradicción con las disposiciones de los artículos 7 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y 7 del código Civil y siendo que en materia inquilinaría, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra que será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que dicha ley especial consagra, resulta como consecuencia que la referida cláusula es contraria a la Ley, razón por la cual debe ser declarada nula y así expresamente se declara.-

En relación a la pretensión de la demandante referente a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, esta Superioridad Observa lo siguiente:

La parte demandante alega que en el presente caso opero la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento por cuanto habiendo vencido el tiempo fijado en el contrato, el 02 de Diciembre de 2013, ella continuó ocupando como inquilina el local comercial arrendado, dejándola el arrendador en posesión del mismo, por lo cual se renovó el contrato; por su parte el representante legal de la demandada señaló que no hubo tal Tácita Reconducción, sino la Prorroga Legal que le correspondía al inquilino de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 38 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, alegando que dicha prorroga opera de pleno derecho.

El tribunal A quo determino al respecto lo siguiente:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la tacita reconduccion, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de termino, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: 1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continué ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado. 3.- Que a esta circunstancia no se oponga el propietario.
“OMISSIS”
Dicho contrato celebrado entre las partes el día 02 de Diciembre del 2011, ante la Notaria Publica de Pampatar estado Nueva Esparta, oficina notarial donde quedo asentado dicho contrato bajo el Nº 36, Tomo 161, por el termino de dos (2) años, venció el 02 de Diciembre del 2013, lo que de conformidad con lo previsto en el articulo 38 literal “b” de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, hace nacer la prorroga legal de un (1) año, es decir a partir del 03 de Diciembre del 2013 y venciéndose en consecuencia la prorroga legal el 03 de diciembre del 2014; siendo que en el caso que nos ocupa la presente demanda fue interpuesta el día 20 de marzo del 2014; cuando ya se encontraba agotada la prorroga legal, habida cuenta que la relación arrendaticia tenia mas de tres meses que había precluido la misma y el inquilino continuaba en posesión del local comercial, es decir ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prorroga lega.

De lo anterior, se infiere que el tribunal A quo, declaro procedente la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento de autos, bajo la premisa de que en el presente caso para el momento de la interposición de la demanda se encontraba agotada la prorroga legal y había vencido el plazo estipulado contractualmente, tal criterio no es compartido por esta alzada en virtud de que resulta falsa tal determinación, siendo incluso contradictoria con lo establecido por el propio Tribunal Aquo, pues resulta claro que esté determino que el contrato tuvo una duración de Dos (02) años desde el día 02-12-2011 al 02-12-2013, comenzando a correr la prorroga legal de Un (01) año desde el día 03-12-2013 al 03-12-2014 y siendo que tal como consta en autos al folio Seis (06) y habiendo quedado determinado por el tribunal de la causa, la demanda fue presentada en fecha 20 de Marzo de 2014, es evidente que la misma fue interpuesta antes del 03-12-2014, es decir en el transcurso y plena vigencia de la referida prorroga legal, lo que inequívocamente deja en evidencia el error cometido por el A quo y conlleva a la improcedencia de tal pretensión.

Siendo que la norma contenida en el articulo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarias no impone ningún tipo de notificación o aceptación para la procedencia de la prorroga legal, en este sentido considera pertinente quien decide traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal de la Republica el cual mediante fallo de fecha 17 de Marzo de 2011, en el expediente Nº 10-0055, con ponencia de la magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, determino lo siguiente:

“Omissis”
Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal una beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).-

Los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalan:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

“Omissis”
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

“Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

En este sentido establece la doctrina procesal, que la institución procesal de prórroga legal en materia arrendaticia, es un beneficio que el legislador ha acordado al arrendatario que haya celebrado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, para que continúe ocupando el inmueble al vencer el contrato, durante cierto tiempo tomando en consideración la duración del contrato.

La prórroga legal requiere de ciertos presupuestos de procedencia, como son, que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos o sub-urbanos, que provenga de la existencia de un contrato por escrito, del cual se deduzca el plazo estipulado y que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado.

Ahora bien, del análisis de las actas que componen el presente proceso se observa, que las partes admitieron la existencia de la relación arrendaticia al afirmar y alegar a su favor la valides del contrato locativo el cual tuvo por objeto un local comercial identificado como L-57, ubicado en el centro comercial Sigo, situado en la prolongación Av. Raúl Leoni, Carretera del Sur, frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, del Municipio Maturín, estado Monagas; y el mismo fue otorgado por ante la notaria Publica de Pampatar Estado Nueva Esparta, el día 02 de Diciembre de 2011, por lo cual, no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y por tal razón, esta Alzada procede al análisis del contenido del referido contrato y demás material probatorio aportado al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia, en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada.

De los razonamientos anteriormente señalados queda demostrado, que mediante documento autenticado por ante la notaria Publica de Pampatar estado Nueva Esparta, con fecha 02 de Diciembre de 2011, quedando anotado bajo el numero 36, tomo 161, se inició la relación arrendaticia entre la demandante y la demandada , sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el L-57 del centro comercial Sigo, de la ciudad de Maturín estado Monagas, estableciendo como lapso de duración Dos (02) años, contado a partir del 02 de Diciembre de 2011; de lo que se desprende que en el presente caso tenemos como fecha de inicio del contrato el día 02-12-2011 y como fecha de vencimiento 02-12-2013.-

De la cláusula Séptima del contrato en cuestión, se desprende que las partes determinaron la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, de Dos (02) años prorrogable, destacando, que el contrato podría haberse renovado, pero bajo una condición, vale decir, el consentimiento de las partes mediante documento suscrito por ellas, pues dicha cláusula Séptima considera que al vencimiento del termino se considerará concluido el contrato, circunstancia esta, que no consta a los autos, vale decir, no consta documento alguno donde las partes hayan dado consentimiento para renovar el contrato. Ahora bien es evidente que en el presente caso las partes mediante la cláusula Séptima, establecieron un término de inicio de los efectos contractuales arrendaticios (02-12-2011) y, asimismo, un término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su vencimiento, por lo cual sin duda alguna estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues las partes contratantes tienen pleno conocimiento del momento cierto de vencimiento.-

Según lo dispuesto en el Articulo 1.599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; pero, conforme a las disposiciones del artículo 38 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario en razón del tiempo de duración del mismo y bajo las condiciones previamente establecidas, por tal razón como la expiración del término fijado en el arrendamiento, debe entenderse como la terminación del lapso de prórroga legal, siendo que es una vez vencida la misma, que nace el derecho del arrendador para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble, conforme lo dispone el articulo 39 del referido decreto Ley.-

Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción; pero destacando siempre que la oportunidad en que nace el derecho de reclamar la entrega del inmueble es a la expiración del lapso de prorroga legal .-
En tal sentido argumentó el escritor GUSTAVO CONTRERAS lo siguiente:

“ … cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se convierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …”. (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64)

Asimismo ha quedado demostrado en el presente caso, que el termino de duración de la relación arrendaticia fue pactado a tiempo fijo de Dos (02) años, los cuales transcurrieron desde el día 02-12-2011 al día 02-12-2013; sin que las partes hubieran renovado el mismo por escrito, en razón de lo cual y de conformidad con lo dispuesto en el articulo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, el día 03-12-2013 comenzó a correr de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna la prorroga legal arrendaticia, la cual en virtud del tiempo de duración de la relación arrendaticia que fue de Dos (02) años, corresponde conforme a la letra B del referido articulo 38, por un lapso máximo de un año, es decir hasta el día 03-12-2014.-

De lo anterior se desprende que para el momento de ser presentada la presente demanda (20 de Marzo de 2014), se encontraba en curso la prorroga legal arrendaticia, debiéndose tener la relación como a tiempo determinado y estando vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original; no estándole permitido al arrendador poder exigir al arrendatario la entrega del inmueble en cuestión antes de la expiración del señalado lapso de prorroga, es decir antes del 03-12-2014; por lo cual al no haber nacido el derecho de solicitar la entrega del local comercial, mal pudiera entenderse que el arrendador consintió en modo alguno en que el arrendatario continuara ocupando el inmueble objeto del contrato, siendo de esta manera evidente que la pretensión del demandante de que en el presente caso ocurrió la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento es totalmente improcedente y así expresamente se declara.-

En cuanto al señalamiento del demandante de que hasta que se establezca legalmente un nuevo canon de arrendamiento sobre el local comercial L-57 ocupado por ella, continuará pagando el último canon que pagó en vigencia del contrato vencido, es decir Bs. 12.556,18; esta superioridad observa que tal circunstancia no puede ser considerada con un pretensión de revisión o regulación de la pensión de arrendamiento, por cuanto no se evidencia que el accionante haya pretendido que el órgano jurisdiccional de la primera instancia resolviera la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, por lo cual de existir en el futuro alguna controversia entre las partes en cuanto al monto de la pensión de arrendamientos, estas deberán resolver tal circunstancia aplicando los mecánicos y procedimientos que se encuentren vigente para la ocasión.-

Por cuanto en la presente causa, el Tribunal A quo, desecho todas las cuestiones previas y considero procedente todas las pretensiones de la parte demandante y consecuentemente declara con lugar la demanda por Cumplimiento de contrato tramitada en la presente causa, y visto que una vez realizada la correspondiente revisión del fallo apelado y la controversia planteada, esta alzada constato que el Tribunal de la primera fase incurrió en un error de juzgamiento por errónea interpretación de normas legales, específicamente las contenidas en los artículos 38 y 39 del decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, atribuyéndole requisitos no establecidos por dicha normas; así mismo admitió y tramito la demanda como de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siendo que de las pretensiones contenidas en el libelo no se desprende que en modo alguno se exigiera el cumplimiento de ninguna de las obligaciones pactadas contractualmente por las partes, ni se pidiera en modo alguno el referido cumplimiento; pues la parte accionante solo demando: Primero: La Nulidad de las Cláusulas 07 y 29 . Segundo: Que opero la renovación del arrendamiento pasando a ser a tiempo indeterminado y Tercero: que hasta que no se ajuste el canon de arrendamiento su representada continuara pagando un monto igual al del último canon mensual; siendo que el fallo apelado en su dispositiva nada menciona sobres las pretensiones deducidas; y por cuanto en general los criterios explanados por el Juez A quo no son compartidos por esta superioridad, es por lo cual se debe declarar la nulidad de la sentencia apelada y revocar la misma, debiendo quedar la controversia resuelta en los términos plasmados y establecidos por esta Alzada en el cuerpo del presente fallo y así expresamente se decide.-

DISPOSITIVO

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado ALEXI HAYEK, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.611.009, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.756, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19-05-2011, bajo el Nº 48, tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6, contra la sentencia de fecha 21 de Mayo de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO tramitada en el presente expediente. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia de fecha 21 de Mayo de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta misma Circunscripción Judicial. TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por Nulidad parcial de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano YRWIN MARKO RODRIGUEZ GAMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-10.197.362, y de este domicilio, en su carácter de Apoderado General de la Sociedad Mercantil “EL CALAFATE C.A., en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19-05-2011, bajo el Nº 48, tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6. CUARTO: Se declara la nulidad de la Cláusula Vigésima Novena (29) del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la presente causa. QUINTO: Improcedente la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión proferida y por cuanto no hubo vencimiento total.

Se ordena remitir el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad. Publíquese, regístrese, diaricese, y déjense copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Dieciséis (16) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARISOL BAYEH BAYEH
LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

En la misma fecha, siendo las 09:40 horas de la maña horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

MBB/ADM/dp
Exp: S2-CMTB-2015-00228.-