TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY Y SANTA BÁRBARA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

Maturín, 03 de noviembre del año 2015

205º y 156º
De las partes y sus apoderados

PARTES DEMANDANTES: Ciudadano GABRIEL LARA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. V- 15.511.313 y de este domicilio, asistidos por el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 183.744 y de este domicilio.

DEMANDADO: YULITZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792 de este domicilio.

ACCIÓN DEDUCIDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRA-VENTA.-

EXPEDIENTE Nº: ( 11.825 )

NARRATIVA

Recibida la demanda, vía de distribución en fecha 11 de octubre del 2013 y previa revisión de la misma este Tribunal observa lo siguiente: Expone: “La parte accionarte: En fecha 1° de mayo del 2013, celebre un contrato de opción a compra, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera Estado Monagas, quedando anotado bajo el N° 12, Tomo 166 de los Libros de autenticaciones llevados por ante este órgano administrativo, con la ciudadana YULITZAY DEL VALLE BELLO CARRILO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792, domiciliada en Urbanización Palma Real II N° 139 sector Tipuro de la Ciudad de Maturín, Estado Monagas, donde se acordó entre otras cosas, la obligación de la accionada de venderme un inmueble constituido por una parcela de terreno cuya extensión está constituida por una superficie de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (104,13 Mts2) cuyos linderos son los siguientes NORTE: Línea recta de seis metros y cincuenta centímetros (6.50 Mts) con macro parcela MC-23, SUR: Línea recta de seis metros con cincuenta centímetros (6, 50 Mts) con la calle interna del conjunto; ESTE; línea recta con dieciséis metros con dos ce centímetros (16,02 Mts) con vivienda ciento treinta y ocho (138) y OESTE, línea recta con dieciséis metros con dos centímetros (16,02 Mts) con vivienda ciento cuarenta (140) y la vivienda unifamiliar sobre ella construida con un área de construcción aproximada de CIENTO CUATRO METROS CON TRECE DECIMETROS CUATRADOS (104,13 Mts2) y consta de dos (02) habitaciones, dos(02) baños, sala comedor, cocina, lavandero, un área de estar, dos (02) aires acondicionados y área de estacionamiento para un (01) vehículo, distinguida con el N° 139 de la macro parcela MC-22 de la Urbanización Palma real, II sector Tipuro de la Ciudad de Maturín, Estado Monagas, la cual corresponde un porcentaje de 0,64102% sobre la totalidad del área destinada a la venta, con respecto al conjunto residencial, en el mismo sentido le corresponde la macro parcela MC-22 porcentaje del 4,95751% de las áreas a vender de la urbanización Palma Real de acuerdo a macroparcelamiento y su aclaratoria protocolizada por ante la oficina subalterna de Registro Publico del Distrito Maturín del Estado Monagas, en fecha 22 de agosto del año 2002 quedando anotado bajo el N° 11, Tomo 28 respectivamente ambos del protocolo Primero, este inmueble pertenece a la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, según consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín estado Monagas, en fecha 25 de enero 2008, quedando anotado bajo el N° 07, Tomo 6 protocolo Primero Primer trimestre.
En la cláusula Cuarta de la mencionada opción a compra esta estipulado que la misma tendría una duración de noventa días continuos mas una prorroga de treinta días continuos, a partir de la fecha de autenticación del documento a saber a partir del 1° de mayo 2013.
E igualmente en la cláusula octava de la identificada opción a compra se manifiesta de manera expresa lo siguiente “…. LA PROPIETARIA suministrara a EL OPTANTE toda la documentación y solvencias necesarias para la protocolización de la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
Que es bien sabido que la mencionada hipoteca no conlleva a la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de hacer la tradición del bien inmueble mediante el otorgamiento del respectivo documento público de compra-venta, mas sin embargo esa es una cláusula compromisoria en donde la accionada se obliga para con nosotros a no enajenar el bien objeto del contrato gravado con la hipoteca a favor de B.A.N.A.V.I.H, (vid. Artículos 1.159 y 1.160 ambos del código civil).
Para la fecha de la presente acción la demandada no ha hecho efectiva la entrega de la protocolización de la liberación de hipoteca que recae sobre el inmueble objeto del contrato a favor de B.A.N.A.V.I.H, la tramitación de esta liberación de hipoteca implicaría una carga pecuniaria de un tramite administrativo el cual no fue acordado por las partes contratantes (vid. Artículos 1.159 y 1.160 ambos del código civil).
Que con ese compromiso contractual se estaba saneando por evicción el inmueble objeto del contrato, de derechos reales que posean los terceros sobre el mismo, por cuanto no se puede verificar en el contrato de opción a compra que nuestro representado haya tenido la intención de comprarlo a todo riesgo (vid. Artículos 1486 y 1507 código civil).
La accionada no ha hecho efectiva la actualización de la solvencia de aguas de Monagas, requisitos indispensables para la protocolización del documento definitivo de compra-venta…. Esta circunstancia se ha convertido en una causal que impide la protocolización del documento de compra-venta definitivo por ante el Registro Subalterno correspondiente, por cuanto ha incumplido la accionada con lo establecido en la precitada cláusula contractual... Que no están obligados a pagar el precio convenido hasta tanto la parte accionada no cumpla con la obligación de entregar el inmueble solvente en relación a la hipoteca a favor de B.A.N.A.V.I.H así como también las indispensables para la protocolización del documento definitivo por ante el Registro Subalterno correspondiente (vid articulo 1168 código civil).
Que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta se hizo la entrega por concepto de inicial la cantidad de DOSCIENTOS TRENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 234.000,00) mediante dos cheques, el primero por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) y el segundo por la suma de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL (Bs. 184.000,oo) el cual ha servido para poder solventar de manera eficaz y oportuna todo lo referente a la liberación de hipoteca y la solvencia vigente en cuanto a aguas de Monagas, lo que lo exonera de responsabilidad.
Ciudadano Juez de igual manera es importante destacar que con anterioridad a la fecha de la demanda y dentro del plazo establecido en la opción de compra-venta de manera diligente hemos realizado el tramite de un crédito a los fines de pagar el saldo restante de la deuda el cual se encuentra por el orden de QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 546.000,oo) por ante la entidad financiera Banco Bicentenario, es importante traer a la colación que este crédito no ha sido aprobado por causas imputables a la entidad financiera (vid. Art. 1° de la Resolución N° 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y hábitat publicada en gaceta oficial N° 40.115 del 21 de febrero 2013).
El accionado ha debido cumplir con la obligación que le impone la cláusula octava del contrato de manera inmediata y lo ha hecho a medidas retardando injustificadamente el cumplimiento de sus obligaciones, por cuanto esta cuenta con una constancia emitida por el Banco de Venezuela de fecha 08 de mayo 2013 que lo exonera de la continuidad del pago de la hipoteca a favor de B.A.N.A.V.I.H (vid. Art. 1.2121, 1270 y 1271 del código civil).
Hemos cuantificado los daños y perjuicios en la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 350.000, 00).
La presente acción se encuentra fundamentada en un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del código civil.
Se cuantifica la presente demanda en la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 300.000, oo) equivalente a UNIDADES TRIBUTARIAS DE DOS MIL OCHOCIENTAS TRECE CON SETECIENTAS TREINTA Y OCHO CENTECIMAS (UT. 2.813,738)… De la Indexación, sobre este particular se pronunció la sala de casación Civil en sentencia N° 5 de fecha 27 de febrero 2003, en el juicio Incola Consentido Lelpo y otros contra Seguros Sud-América S.A, (exp. N° 01-554)…De los documentos fundamentales...A.- Copia simple de contrato de opción a compra... Copia simple de contrato de opción a compra debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas en fecha 1° de Mayo del 2013.-B.- Copia simple de informe técnico de avaluó realizad por el perito avaluador AGAPITO CIFUENTES DJCURU… C.- Copia simple de comunicación emitida en fecha 08 de mayo del 2013, por el banco de Venezuela a los fines de dejar constancia de que la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, titular de la cédula de identidad N° 16.142.792 cancelo a entera satisfacción de la entidad bancaria la totalidad de un crédito identificado con el N° 0102-0453-530000000150.
De la competencia de este Tribunal, consideramos competente de conocer la presente causa por cuanto la presente acción se encuentra estimada en menos de TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (ut. – 3000)…… Del domicilio procesal a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el articulo 174 del código de procedimiento civil, señalamos como nuestro domicilio procesal el siguiente: Centro de Profesionales La cascada (centro Comercial La cascada), piso 1, oficinas P1, P1-19 y P1-20; kilómetros 03 de la carretera que conduce Maturín- Temblador (vía el Sur) Maturín, Estado Monagas.
De la Citación Personal…Solicitamos muy respetuosamente a este Honorable y competente Tribunal que al ser admitida la presente demanda, se ordene en el respectivo auto de admisión, la citación personal de la parte demandada en la siguiente dirección: Urbanización palma real II N° 139 sector Tipuro de la Ciudad de Maturín, Estado Monagas, en la persona de la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792 conforme con lo establecido en el articulo 218 del código de procedimiento Civil.
De las medidas cautelares de la prohibición de enajenar y gravar. La presente demanda esta fundamentada en un contrato de opción de compra suscrito por las partes, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín Estado Monagas, quedando anotado bajo el N° 12, Tomo 166 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante ese Órgano Administrativo.
Del Periculum In Mora Ciudadano Juez el PERICULUM IN MORA, radica en que la hoy accionada pudiere enajenar el inmueble objeto del contrato a favor de un tercero y no cumple con la obligación contraída en el contrato de opción a compra de vendernos el inmueble solvente desde todo punto de vista, lo que generaría una disminución en nuestra esfera patrimonial, por cuanto es bien sabido que los inmuebles han sufrido un aumento considerable en el precio de adquisición de los mismos.
En fecha dieciséis (16) de octubre del año 2013, se admite la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada, para que compareciera ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despachos siguientes a su citación a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 21 de octubre 2013, comparece el ciudadano GABRIEL LARA ROJAS, identificado en autos y confiere poder Apud-Acta al abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 183.774, de este domicilio.
En fecha 23 de octubre 2013, este Tribunal acuerda agregar el poder a los autos, para que surta los efectos consiguientes.
Mediante diligencia de fecha 29 de octubre 2013, el apoderado demandante, abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO., puso a disposición del alguacil los medios necesarios para la práctica de la citación de la demandada.-
En fecha 11 de noviembre 2013, la ciudadana alguacil de este despacho dejo constancia de haberse trasladado hasta el domicilio de la demandada y le fue imposible establecer su ubicación personal.
En fecha 11 de noviembre 2013, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, solicita nuevamente se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda e igualmente solicita se cite a la parte demandada a través de cartel.
En fecha 12 de noviembre 2013, el apoderado actor solicita nuevamente la medida de prohibición de enajenar y gravar y consigna en once (11) folios útiles, jurisprudencia emanada de la sala de casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, (Exp. N° 2012-000274).
En fecha 20 de noviembre 2013, se dicto auto acordando la citación de la demandada, ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, a través de cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del código de procedimiento civil.
En fecha 12 de diciembre 2013, el apoderado actor, consigno ejemplares de El periódico y La Prensa, siendo agregados por auto de fecha 17 de diciembre del mismo año.
En fecha 07 de enero del año 2014, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, solicita del Tribunal nueva oportunidad a los fines de que la secretaria de este Despacho fije cartel en la morada de la parte demandada.
En fecha 13 de enero 2014, este Tribunal dicta auto fijando el tercer día de despacho a las 2:00 P.M., para que la secretaria fije cartel librado en la presente causa.
En fecha 20 de enero 2014, la Secretaria de este Tribunal, deja constancia de haber fijado cartel en la morada de la demandada, ubicada en Palma Real, Tipuro II, la Rosalera N° 39 de esta Ciudad.
En diligencia de fecha 26 de febrero 2014, el abogado de la parte demandante, solicito se le designara defensor judicial a la accionada, el cual fue acordado por auto de fecha 07 de marzo 2014.
Este Tribunal en fecha 07 de marzo 2014, designa defensor Judicial de la demanda, recayendo dicho cargo en la persona del abogado ALEJANDRO GONZALEZ, quien fue debidamente notificado por el alguacil de este despacho en fecha 10 de marzo 2014.
En fecha 12 de marzo 2014, el defensor judicial, acepto el cargo y presto el juramento de Ley.
En fecha 18 de marzo 2014, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, solicita la citación del defensor judicial.
En fecha 31 de marzo 2014, comparece por ante este Despacho, la demandada, ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, identificada en autos, asistida por el abogado DARIO JOSE PINO DONA, y se dio expresamente por citada para los efectos consiguientes, y consigno poder apud-acta conferido al mencionado abogado.
En fecha 03 de abril 2014, este Tribunal dicto auto agregando el poder inserto al folio 116 de la presente causa. En fecha 13 de mayo 2014, se fijo el tercer día de despacho siguiente previa notificación de las partes a las 10: 00 a.m., para tener lugar el acto conciliatorio, solicitado por el abogado de la parte demandante.
En fecha 09 de mayo 2014, el apoderado demandante, consigna tres (03) jurisprudencias emanadas de la sala de Casación Civil, Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 14 de mayo 2014, el abogado DARIO JOSE PINO DONA, consigno escrito de contestación de demanda en (04) folios útiles.
En fecha 15 de mayo 2014, el apoderado demandado, consigno escrito de oposición a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en la presente causa.
En fecha 15 de mayo 2014, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO consigno diligencia y solicito cómputo de los días de despachos señaladas en la misma.
En fecha 16 de mayo 2015, el abogado DARIO JOSE PINO DONA, solicito se emplace a la parte demandante para que consigne los documentos relacionados a la aprobación del crédito hipotecario, señalados en la diligencia.
En fecha 16 de mayo 2014, el alguacil consigno boletas de notificación firmadas por los apoderados demandante y demandado.
En fecha 16 de mayo 2014, el apoderado judicial de la parte actora, consignando jurisprudencia de fecha 24 de octubre 2007, exp. Nro. 2007-000318, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 19 de mayo 2014, el abogado JESUS GOMEZ CECILIANO, consigno escrito de pruebas en cinco (5) folios útiles, de conformidad con el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil por remisión del artículo 388 eiusdem.
En fecha 21 de mayo 2014, el abogado DARIO JOSE PINO DONA., consigno escrito de pruebas en un (01) folio útil.
Mediante auto de fecha 22 de junio 2014, este Tribunal dicto auto agregando las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 21 de mayo 2014 el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, consigna escrito complementario de pruebas, las cuales fueron agregadas por auto de fecha 27 de mayo 2014.
En fecha 30 de mayo 2014, el abogado DARIO JOSE PINO DONA., solicito copias de la totalidad del expediente.
En fecha 30 de mayo 2014, el abogado DARIO JOSE PINO DONA, consigno escrito de complemento de pruebas.
Por auto de fecha 03 de junio 2014, se dicto auto expidiéndose las copias anteriormente solicitadas.
En fecha 10 de junio 2014, este Tribunal dicto sentencia interlocutoria, declarando improcedente la oposición a las pruebas formuladas por el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO.
En fecha 11 de junio 20014, el apoderado demandante, apelo de la decisión de fecha 10 de junio 2014, y señalo las copias que han remitirse al Juzgado de alzada.
En fecha 12 de junio 2014, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO solicito pronunciamiento al convenimiento efectuado por parte de la demandada, y se fijara oportunidad para un nuevo acto conciliatorio.
En fecha 18 de junio 2014, se dicto auto oyéndose la apelación un solo efecto y acordando remitir las copias en cuestión al Juzgado Primero Superior en lo Civil, Mercantil, bancario y Niños, Niñas y Adolescente del Estado Monagas.
En fecha 20 de junio 2014, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ ., solicito computo de los días de despachos que van desde el 31 de marzo 2014 hasta 14 de mayo 2014, ambos inclusive, pronunciamiento del convenimiento efectuado por la parte demandada y copias certificadas del libelo de la demanda.
En fecha 20 de junio 2014, se dicto auto acordándose expedir las copias solicitadas y hacer entrega a la parte interesada.
En fecha 25 de junio 2014, el abogado DARIO JOSE PINO DONA., solicito copias de la sentencia interlocutoria dictada en la presente causa.
En fecha 25 de junio 2013, se dicto auto fijando el tercer día de despacho siguiente al de hoy, a las diez de la mañana para tener lugar el acto conciliatorio, previa notificación de las partes.
En fecha 27 de junio 2014, este Tribunal dicto auto acordando reponer la causa al estado de admitir las pruebas, por cuanto, por error involuntario no se admitieron en el lapso legal para ello, previa la notificación a la partes.
En fecha 27 de junio 2014, el alguacil consigno boleta de notificación debidamente firmada por el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO.
Por auto de fecha 30 de junio 2014, se acordó aperturar la segunda pieza para el mejor manejas de las actuaciones que conforman el expediente N° 11.825.
En fecha 30 de junio 2014, el alguacil consigno boleta de notificación firmada por el abogado DARIO JOSE PINO DONA, apoderado de la parte demandada.
En fecha 02 de julio se consigna a los autos boletas de notificación libradas a las partes demandante y demandada, debidamente firmada por los respectivos apoderados.
En fecha 03 de julio 2014, tuvo lugar el acto conciliatorio no llegando las partes a ningún acuerdo, motivo por el cual solicitaron continuar con el curso de Ley.
En fecha 03 de julio 2014, se dicto auto admitiéndose las pruebas consignadas; y fijándose día y hora para la evacuación de los testigos y se libraron los oficios correspondientes a las pruebas de informes.
En fechas 28 de julio y 04 de agosto 2014, se dicto auto agregándose las pruebas de informes recibidas del Banco Activo y Banco Universal.
En fechas 11 de agosto, 22 y 23 de septiembre del año 2014, acordó agregar a los autos las resultas enviadas del Servicio nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); Banco de Venezuela banco Bicentenario.
En fecha 09 de octubre 2014 el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO., consigno escrito en tres (03) folios útiles.
En fecha 18 de noviembre 2014, el apoderado demandante, solicito se ratifique los oficios signados con los números 9040 y 9041, al Registrador Publico Segundo de Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, siendo acordado dicha petición por auto de fecha 21 de noviembre 2014.
En fecha 08 de enero 2015, el apoderado demandante consigno resultas de la prueba de informe emanadas de la Oficina de registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas.
En fecha 12 de enero 2015, este Tribunal fijo el décimo quinto día de despacho para que las partes presenten informes.
En fecha 05 de febrero 2015, se edicto auto agregándose la prueba de informe emanada del Banco Banesco, Banco Universal.
En fecha 20 de febrero 2015, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO., solicito certificación de días de despachos (señalados en la diligencia) ; y solicito medida cautelar de posesión y ocupación del inmueble objeto de la controversia; en fecha 25 del mismo mes y año, solicito se le fijara caución a los fines de que fuese decretada la medida anteriormente solicitada.
En fecha 26 de febrero 2015, se dicto auto excediéndose los cómputos señalados por el apoderado actor.
En fecha 25 y 27 de marzo 2015, el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, consigno escrito en Un (01) folio útil.-
En fecha 30 de marzo 2015, este Tribunal dicto auto, dijo Visto y se reservó lapso legal para dictar sentencia.-
Siendo importante resaltar la forma como transcurrió el curso del proceso para decidir la presente causa

PRIMERA

Alega la parte demandante que en fecha 01 de Mayo de 2013 celebro un contrato de opción de compra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica primera de Maturín Estado Monagas quedando anotado bajo el N° 12 TOMO 66 de los libros de Autenticaciones llevados por ante ese órgano administrativo, con la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.142.792 domiciliada en la urbanización palma Real II N° 139 Sector Tipuro de la Ciudad de Maturín Estado Monagas en donde se acordó entre otras cosas la obligación de la accionada de vender un inmueble constituido por una parcela de terreno, cuya extensión esta constituida por una superficie de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (104,13 Mts2) cuya linderos son los siguientes Norte: Línea Recta de seis metros y cincuenta centímetros con macro parcela MC-23.- Sur: Línea recta de seis metros y cincuenta centímetros con calle interna del conjunto, Este Línea Recta de dieciséis metros con dos centímetros (16,02 Mts) con vivienda ciento treinta y ocho (138) y Oeste Línea recta de dieciséis metros con dos centímetros (16,02 Mts) con vivienda cientos cuarenta (140) y la vivienda unifamiliar sobre ella construida con un área de construcción aproximada de ciento cuatro metros cuadradas con trece metros cuadrados (104,13 Mts2) y consta de dos habitaciones, de dos baños, sala comedor, cocina, lavandero, un área estar, dos aires acondicionados y área de estacionamiento para un vehículo, distinguida con el N° 1239 de la macro parcela MC- 22 de la urbanización palma real II sector tipuro de la ciudad de Maturín Estado Monagas, la cual le corresponde un porcentaje de 0,64102 % sobre la totalidad del área destinada a la venta con respecto al conjunto residencial. En el mismo sentido le corresponde a la Macro parcela MC 22 un porcentaje del 4,95751% de las áreas a vender de la urbanización Palma Real de acuerdo documento de macroparcelamiento y su aclaratoria, protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del distrito maturín del Estado Monagas en fecha 22 de Agosto del 2.002 quedando anotado bajo el N° 11 Tomo 08 y de fecha 16 de marzo del año 2006 quedando inserta bajo el N° 18 Tomo 28 respectivamente ambos del protocolo por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 25 de enero del 2008, quedando inserto bajo el N° 7, Tomo 6 protocolo primero primer Trimestre.- En la cláusula cuarta de la mencionada opción de compra se estipulo que la misma tendría una duración de noventa días continuos, mas una prorroga de treinta días continuos, a partir de la fecha de autenticación del presente documento, a saber a partir del 1° de Mayo del 2013. Ciudadano Juez en la Cláusula Octava de la identificada opción de compra se manifiesta de manera expresa lo siguiente “… La propietaria suministrara a el optante toda la documentación y solvencias necesarias para la protocolización de la venta definitiva, ante la Oficina de Registro Publico correspondiente…” Es bien sabido que la mencionada hipoteca no conlleva a la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de hacer la tradición del bien inmueble mediante el otorgamiento del respectivo documento publico de compra venta mas sin embargo esta es una cláusula compromisoria en donde la accionada se obliga para con nosotros a no enajenarlos el bien objeto del contrato gravado con la hipoteca a favor de BANAVIH…. Para la fecha de la presente acción la demandada no ha hecho efectiva la entrega de la protocolización de la liberación de hipoteca implicaría una carga pecuniaria de un tramite administrativo el cual no fue acordado por las partes contratantes.-…. De igual manera la hoy accionada no ha hecho efectiva la actualización de la solvencia de aguas de Monagas requisito indispensable para la protocolización del documento definitivo de venta…. Sic… la accionada no ha resalido la tradición de inmueble objeto del contrato por causa imputables a su persona, por cuanto para la protocolización del documento definitivo es necesario que el inmueble se encuentre solvente tal y como lo acordó en la cláusula octava del mencionado contrato de opción de compra, y como lo hemos manifestado no ha protocolizado la liberación de hipoteca y no se encuentra actualizada la solvencia de agua….sic…. ciudadano Juez se constata en la cláusula segunda del contrato de opción de compra que hicimos entrega por concepto de inicial la cantidad de Doscientos Treinta y Cuatro Mil Bolívares (234.000,00) mediante dos cheques, el primero por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (50.000, 00) y el segundo por la cantidad Ciento Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (184.000, 00) este ultimo en modalidad de cheque de gerencia con estas cantidades de dinero ha podido solventar de manera eficaz y oportunidad todo lo referente a la liberación de hipoteca y la solvencia de agua de Monagas lo que me exonera de responsabilidad….Ciudadano Juez de igual manera es importante destacar que con anterioridad a la fecha de la presente demanda dentro del plazo establecido en la opción de compra venta de manera diligente hemos realizado el tramite de un crédito a los fines de pagar el saldo restante de la deuda el se encuentra por el orden de los Quinientos Cuarenta y Seis Mil Bolívares por ante la entidad financiera Banco Bicentenario, es importante traer a colación que este crédito no ha sido aprobado por causas imputables a la entidad financiera de igual manera es importante destacar que para la fecha de la presente acción si estuviere aprobado el crédito para cancelar el saldo restante el inmueble objeto de la presente acción el inmueble objeto del presente contrato no se encuentra solvente por cuanto todavía pesa sobre el mismo una hipoteca a favor de BANAVIH y la solvencia de aguas de Monagas no está vigente….. sic… que la accionada nos entrego una copia simple emitida por el Banco de Venezuela de fecha 08 de Mayo de 2013, ciudadano juez lo que no entendemos es por que no se ha llevado a cabo la protocolización de la liberación de Hipoteca…sic… en fecha 25 de Julio del 2013 solicitamos al ciudadano AGAPITO CIFUENTES DICURU venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.718.558 quien ejerce sus oficios como perito avaluador inscrito por ante el Registro de peritos avaluadores najo le N° P-1-228, a los fines de realizar formalmente el tramite bancario a os fines de dar cumplimiento con el pago del saldo restante establecido en el contrato de opción a compra. El accionado ha decido cumplir con la obligación que le impone la cláusula octava del contrato de manera inmediata y lo ha hecho a medias retardando injustificada el cumplimiento de sus obligaciones, por cuanto esta cuenta con una constancia emitida por el Banco de Venezuela de fecha 08 de mayo del año 2013 que lo exonera de la continuidad del pago de la hipoteca a favor de BANAVIH hemos cuantificado los daños y perjuicios por el retardo en la ejecución de la ligación de la accionada en el presente contrato en la cantidad de Bolívares Trescientos Cincuenta Mil la presente acción se encuentra fundamentada en un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS de conformidad a lo establecido en el Articulo 1.167 del Código Civil. Se cuantifica la presente demanda en la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS MIL equivalentes a dos mil ochocientas trece con setecientas treinta y ocho unidades tributarias. Acompañó a demandada compra simple del contrato d e opción de compra debidamente autenticada por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 1 de Mayo del 2.013. Copia simple del Informe Técnico de Avaluó realizado por el perito avaluador AGAPITO CIFUNTES DICURU. Copia simple de comunicación emitida de fecha 08 de mayo del 2.013 por el Banco de Venezuela a los fines de dejar constancia de que la ciudadana YULIZAY BELLO CARRILLO cancelo a entera y cabal satisfacción de la entidad bancaria la totalidad de un crédito identificado con le N° 0102045353000000150.- Una vez estudiados y desarrollados todos los argumentos de hecho y de derecho solicitamos a este honorable tribunal primero se ADMITA la presente demanda dentro del lapso legal correspondiente por no se contraria al orden publico, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Segundo solicito a este honorable tribunal se DECRETE MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el inmueble sobre el inmueble urbanización palma Real II N° 139 Sector Tipuro de la Ciudad de maturín Estado Monagas del protocolo por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 25 de Enero del 2008, tercero declare con lugar la presente demanda y sea emplazada la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO a cumplir con lo establecido en la cláusula octava del contrato de opción a compra suscrito por las partes el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica primera de Maturín Estado Monagas quedando anotado bajo el N° 12 Tomo 66 de los libros de Autenticaciones llevados por ante ese órgano administrativo y se formalice el documento de compra venta definitivo por ante por ante el registro subalterno correspondiente así como también sea emplazada para el pago de la cantidad de Trescientos Mil Bolívares por concepto de Indemnización de Daños y Perjuicios.
SEGUNDA

En la contestación de la presente demanda según folios que van de los números 150,151,152 y 153 y sus vueltos alegó que negaba rechazaba y contradecimos que nuestra defendida ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, plenamente identificada en autos, haya incumplido la CLAUSULA OCTAVA del contrato de opción de compra el cual riela en autos, objeto de la presente controversia siendo que en el documento notariado por ante la notaria publica Primera del Maturín se constatar según lo certifica la notaria en fecha 09-05-2013 inserto bajo el N° 12 Tomo 166 de los libros llevados por mencionada Notaria correspondiente a la referida fecha. Es de señalar ciudadano Juez que en dicha certificación se hace constar que la ciudadana Notario Publico primera de Maturín tuvo a la vista los siguientes documentos a)documento de propiedad del inmueble objeto de litigio que acredita la titularidad a nuestra representada ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, b) Constancia de solvencia emitida por Aguas de Monagas fechada 16-04-2013 así como también dos cheques del banco bicentenario a favor de la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO uno por un monto de Cincuenta Mil Bolívares y otro por un monto de Ciento Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs 184.000, 00) todo ello prueba que la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO antes identificada desde el mismo momento de llevarse a cabo la pretensión de la negociación lo ha hecho siempre de buen voluntad y de buena fe, demostrando con ello la vigencia de los documentos requeridos y necesarios para que el oferido realice los tramites para formalizar la compra venta del inmueble cabe destacar que nunca hubo la intención contraria a lo convenido en dicho contrato dado el termino del mismo según puede apreciarse en la cláusula cuarta la cual dice lo siguiente la presente Opción de Compra venta tendrá una duración de Noventa días Continuos con prorroga de treinta días continuos mas contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento….” Es decir a partir del día Nueve de de mayo del dos mil trece un día después se da inicio al computo del tiempo reglamentario para el cumplimiento de dicho contrato, ósea, el día 10-05-2013 hasta el 10-08-13, con lo cual se puede establecer claramente el transcurso de 90 días continuos mas hasta el día 10 de septiembre se computan los treinta días continuos de prorroga, mas otro 30 días continuos es decir se le concedió a el optante 150 días continuos para darle cumplimiento y finiquito a la negociación. Ciudadano Juez hacemos de su conocimiento que en los 150 días continuos correspondientes al lapso comprendido para la protocolización del documento de opción de compra nuestra representada en ningún momento se negó a suministrarle al optante los documentos requeridos por éste, dejamos en claro y así lo señalamos que la accionada entregó al demandante todos y cada uno de los recaudos necesarios para que realizara las gestiones inherentes a la tramitación del crédito bancario y ha sido a su real benevolencia la no aplicación o activación de la clausula quinta donde establece “… si vencido el termino para perfeccionarse el negocio jurídico y consecuencialmente, no llegare a celebrar la operación aquí pactada por causa imputable al optante se le restara un cinco por ciento del monto entregado por concepto de arras, es decir, el cinco por ciento del monto entregado por concepto de arras es decir, el cinco por ciento de doscientos treinta y cuatro mil bolívares (234.000, oo) equivalentes a la cantidad de once mil setecientos bolívares como indemnización por daños y perjuicios ocasionados y derivados de su incumplimiento que será retenida por LA PROPIETARIA…” Luego de algunas llamadas y diligencias personales por parte de nuestra patrocinada, para informar al ciudadano GABRIEL LARA ROJAS sobre la expiración del tiempo estipulado en el contrato de opción compra venta para llevarse a cabo la negociación, lo cual pone fin de pleno derecho a la pretensión de ambas partes y para notificarles que ambas partes resultaríamos beneficiosas, puesto que en su concepto no cobraría ni descontaría nada del dinero que éste había entregado, la accionada le precio la devolución total del dinero que este había entregado, la accionada le ofreció la devolución total de su dinero, tanto es así que para la fecha 09-10-13 nuestra patrocinada llama por teléfono al ciudadano GABRIEL LARA ROJAS para hacerle entrega de un cheque de gerencia del Banco del Caroni correspondiente al pago que le había hecho por concepto de inicial para los efectos del contrato de opción de compra venta. Consta la no aplicación o activación de dicha cláusula quinta al contrario siempre actuando de buena fe. Anexamos copia simple del mencionado cheque constante de un folio útil marcado con la letra B….el incumplimiento viene de la parte actuante dado por el hecho que no ejecuto los derechos inherentes a la obtención del crédito bancario en el tiempo hábil estipulado para hacer efectivo su pretensión en el contrato de opción de compra venta, no existe nada implícito que fije fechas separados, solo el cumplimiento de los 120 días continuos incluidos los de prorroga, mas los otros 30 días continuos considerados días de gracia. Segundo negamos rechazamos y contradecimos que nuestra defendida la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO se haya negado o haya puesto trabas para facilitar a el optante los documentos requeridos para la protocolización definitiva siendo que el accionante, nunca mostro la constancia o evidencia de los fondos propios o la constancia de aprobación del Banco donde se supone que devendría el crédito hipotecario con el cual cerraría la presente opción de compra venta objeto de la controversia planteada. Por razones estrictamente personales del accionante las cuales desconocemos- no le fue aprobado el crédito bancario en el tiempo estipulado en el documento de opción compra venta para completar la negociación convenida…. Sic….. ahora bien este Juzgador bajo análisis de la actas que conforman el presente expediente y en especial al computo certificado por la secretaria de este Juzgado en el cual hace constar que desde la fecha en la cual se citó a la parte accionada en juicio hasta el día en que efectivamente se dio contestación a la presente demanda transcurrieron en este Tribunal veintitrés (23) días de despacho lo que establece en la norma como el primer supuesto de confesión ficta establecido en el articulo 362 del Código de procedimiento Civil, lo que resulta para este Juzgador una conducta negligente por parte de la representación judicial de la accionada quien no efectuó la misma en tiempo hábil, y lo que trae consigo como y consecuencia principal que este Juzgado desestime los alegatos formulados en el escrito de contestación de demanda y así se establece.-

CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por sus partes probar el pago o el hecho.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”extintivo de la obligación”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbí probatio qui dicit, no qui negat”,por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

Pruebas Promovidas por la parte actora:
DE LA ADQUISION PROCESAL Y DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA
Invoco la cláusula octava del contrato de opción de compra venta y la presesión del escrito de demanda los cuales transcribió íntegramente a tal respecto este Tribunal realiza la siguiente consideración “(...) El principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición, se refiere a que la prueba pertenece al proceso; en este sentido, ya no es la prueba de quien la aportó, sino que pertenece a la comunidad procesal concreta. (...) La prueba una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria (...).“ Aunado a esto, se advierte, que lo que normalmente utilizan los abogados como practica forense “reproduzco el merito favorable que se desprende de las actas procesales”, no es más que la invocación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición de la prueba para el proceso, que para ser valido, debe indicar la parte promovente que prueba de las evacuadas por la contraparte le favorece y con que efectos, para que el Juez pueda apreciarlas en orden a resolver el asunto; igual consideración vale para cuando, se señala que se reproduce tal o cual documento o prueba que corre inserta al expediente. Y así se establece.

DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LOS INFORMES

Promovió las pruebas de informes siguientes

1.- Registrador Publico Del Segundo Circuito Del Municipio Maturín Del Estado Monagas a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible, cuales son los requisitos esenciales para la protocolización de un documento de compra-venta.
2.- Oficio al Registrador Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, a fin de informar a este Tribunal a la brevedad posible sí la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792 realizó tramites desde el día 01 de mayo 2013, a la fecha, de la presentación correspondiente para la Liberación de Hipoteca de un inmueble ubicado en la Urbanización Palma Real Conjunto Residencial de la Rosaleda casa N° 139 sector Tipuro Parroquia Boquerón Zona Postal 6201 de esta Ciudad de maturín, Estado Monagas, el cual le pertenece según consta de documento protocolizado por ante oficina en fecha 25 de enero 2008, inserto bajo el N° 7 tomo 6 protocolo primero, Primer Trimestre.

3.- Oficio al Director de Servicio nacional Integrado de Administración Aduanera y tributaria a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible sí la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792, de este domicilio, realizó algún pago desde el día 01 de mayo 2013, a la presente fecha, planilla correspondiente a Formula 33 por el equivalente al 0,5% de (Bs. 780.000,oo) precio total de la venta del inmueble ubicado en la Urbanización Palma real conjunto Residencial la Rosaleda casa N° 139 sector Tipuro Parroquia Boquerón, zona postal 6021 de esta Ciudad. Información recibida en fecha 07 de Agosto de 2014 consistente en que la demandada de autos no realizó pagos en la fecha solicitada.- a la cual se le otorga valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso. Y así se establece.

4.- Oficio al Director de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maturín a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible sí la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792, realizo algún tramite desde el día 01 de mayo del 2013, a la fecha de la presente, para la obtención del avaluó necesario para la cancelación del pago de los impuestos Municipales, y si realizo algún tramite para la obtención de la ficha catastral de un inmueble ubicado en la Urbanización palma real Conjunto Residencial La Rosaleda casa N° 139 sector Tipuro Parroquia Boquerón, dicha información fue recibida por este Tribunal en fecha 11 de Agosto de 2014 informándose que en la fecha solicitada no se ubico algún registro pedido sobre el inmueble en referencia así mismo informo que en fecha 25-04-2013 se ubico una emisión de un avaluó catastral signado con el N° 002.025.- a la cual se le otorga valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso. Y así se establece.

5.- Director Hacienda, atención al Contribuyente de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas, a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible sí la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792, de este domicilio realizó algún tramite desde el 01 de mayo 2013, a la fecha presente para obtención de la solvencia Municipal para Registro de venta de Inmuebles de un inmueble en ubicado en la Urbanización palma real Conjunto Residencial La Rosaleda casa N° 139 sector Tipuro Parroquia Boquerón, de esta Ciudad de Maturín.- a la cual se le otorga valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso. Y así se establece.

6.- Oficio al Director de la Oficina de Aguas de Monagas, Con sede en esta Ciudad. a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible sí la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792, de este domicilio realizó algún tramite desde el 01 de mayo 2013, a la fecha presente para obtención de la solvencia de aguas para el Registro de venta de Inmuebles de un inmueble ubicado en la Urbanización palma real Conjunto Residencial La Rosaleda casa N° 139 sector Tipuro Parroquia Boquerón, de esta Ciudad de Maturín.- información que fue recibida por este Tribunal en fecha 11 de Agosto de 2014 en la misma dicha institución informa al tribunal que la información solicitada es de vieja data y la misma se lleva manualmente lo que hace difícil emitir una información correcta de lo que se le solicita. información esta que no permite a este juzgado sacar elemento de convicción alguno razón por la cual debe ser desestimada Y así se establece.-

7.- Oficio Director de la oficina de Corpoelec, con sede en esta ciudad. a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible sí la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.142.792, de este domicilio realizó algún tramite desde el 01 de mayo 2013, a la fecha presente para obtención de la solvencia de energía eléctrica para el Registro de venta de Inmuebles de un inmueble en ubicado en la Urbanización palma real Conjunto Residencial La Rosaleda casa N° 139 sector Tipuro Parroquia Boquerón, de esta Ciudad de Maturín. Dicha información fue recibida por este Tribunal en fecha 23 de Julio de 2014 e informó que ante la referida institución no se encuentra registrada ninguna solicitud de solvencia de energía eléctrica realizada por la demandada de autos, relacionada con el inmueble N° 19 de la Urbanización La Rosaleda Sector Tipuro desde el 01 de mayo de 2013 hasta la fecha de la emisión del oficio

8.- Oficio al Gerente de la Sociedad Mercantil BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL con sede en esta Ciudad. a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible cuales son los requisitos necesarios para la tramitación de un crédito hipotecario de vivienda, información recibida en fecha 31 de Julio de 2015 a la cual se le otorga valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso. Y así se establece.

9.- Oficio al Gerente de la Sociedad Mercantil BANCO ACTIVO, BANCO UNIVERSAL con sede en esta Ciudad a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible cuales son los requisitos necesarios para la tramitación de un crédito hipotecario de vivienda. Información recibida por ante este Despacho 28 de Julio de 2014 a la cual se le otorga valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso. Y así se establece.

10.- Oficio al Gerente de la Sociedad Mercantil BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL con sede en esta Ciudad a fin de solicitar, se sirva informar a este Tribunal a la brevedad posible cuales son los requisitos necesarios para la tramitación de un crédito hipotecario de vivienda. Información recibida por ante este Despacho 30 de enero de 2015 a la cual se le otorga valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso. Y así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada

Capítulo I promovió el merito favorable de los autos en todo cuanto favorezca a la demandada, al respecto ha señalado la Jurisprudencia, que no puede otorgársele valor probatorio alguno al no especificarse sobre que hechos o actuaciones se quieren hacer valer, tal como lo ha venido sosteniendo el Tribunal Supremo de Justicia. En efecto, el llamado “merito favorable de los autos a mi favor”, sin ser una mención ilegal, no puede de manera aislada y genéricamente invocado, considerarse un medio probatorio en si mismo. Y así se establece.

Capitulo II Promovió e hizo valer el meritó probatorio del documento Autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, el día 09 de Mayo de 2013, bajo el N° 12, Tomo 166, contentivo de copias fotostáticas del contrato de opción de compra venta que suscribieron ambas partes sobre el inmueble identificado en el libelo se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

Capitulo III Promovió y reprodujo la testimonial de los ciudadanos María Romero Carrasquel, Minerby Carolina Barreto y Yaneth del Valle Carrillo Venezolanas, mayores de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 19.746.788, 18.338.892 y 8.400.937 respectivamente, prueba está admitida por este tribunal, a lo cual se debe tener en cuenta que al momento de la admisión de la misma, se efectuó salvo su apreciación en la definitiva, por cuanto se consideró que las mismas no eran ilegales, impertinentes, irrelevantes o inútiles, inconducente, no idóneas, ilícitas e irregularmente propuestas; además de que se valorarían una vez evacuadas cada uno de los testigos en particular –regularidad en la promoción de la prueba- además se indicó en forma expresa y sin dudas de ningún tipo, el objeto de la misma, es decir, lo que se pretende demostrar con este medio propuesto, pues es ésta la única forma de determinar si la prueba es pertinente, relevante, conducente, lícita entre otras circunstancias, todo lo cual nos coloca en el campo de la identificación del objeto de la prueba o apostillamiento; es decir que este es un requisito que se exige al proponente de la prueba de identificar los hechos afirmaciones o negaciones- controvertidos que pretende demostrar con la prueba promovida, y que mediante el cumplimiento de ciertos requisitos, es que podrán las partes convenir con alguno o algunos de los hechos que se tratan de probar, todo conforme a lo previsto en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil y podrá el operador de justicia, en aplicación del artículo 398 eiusdem, ordenar que se omita toda declaración o prueba sobre aquellos hechos en que aparezca claramente convenidas las partes, todo ello a propósito de ser la única forma de garantizar el cumplimiento de los deberes de lealtad y probidad procesal, evitando que se utilicen las pruebas para demostrar hechos no verificados, articulados ni debatidos en el proceso, es decir, hechos diferentes a los que se pretendían demostrar cuando se promovió la prueba, siendo importante resaltar que ninguno de los testigos fueron presentados por el promovente y el Tribunal declaró desierto los actos, por lo cual nada tiene que valorar este Órgano Jurisdiccional. Y así se establece.

Promovió la prueba de informe en el sentido de que se oficie al Banco de Venezuela a fin de que informe al tribunal la fecha en la cual la demandada solicito ante esa entidad financiera la constancia de finiquito, así mismo la respectiva liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble además informe el motivo por el cual el documento fue devuelto a la ciudad de Caracas. A objeto de demostrar que la liberación de hipoteca fue obtenida de manera tardía por motivos no imputables a la demandada, la referida información fue recibida por este Tribunal emanada del Banco Venezuela informando que por ante el área de gerencia de Liberaciones la misma fue solicitada por la ciudadana YULIZAY DEL VALLE CARRILLO y fue debidamente enviada troquelada por el Banavih la Agencia Principal Juncal, en fecha 03 de enero de 2014 adicionalmente informaron que la liberación fue redactada en el año 2013 el Banavih en enero de 2014 procedió a cambiar los apoderados otorgados un nuevo poder…. omisis…. Siendo importante acotar para una mejor valoración por la importancia de esta prueba que la misma fue admitida en su oportunidad salvo su valoración en la definitiva lo cual se debe hacer partiendo del objeto de la misma, es decir, cuales son los hechos que se pretenden demostrar con la misma, sin lo cual, la prueba sería inadmisible por haber sido irregularmente promovida o por defecto u omisión en su promoción; es decir el apostillamiento de la prueba promovida, resulta una garantía para los administrados de saber qué hechos pretenden demostrarse con las pruebas propuestas, lo cual les permite oponerse a las mismas por ilegales, impertinentes, irrelevantes, no idóneas o inconducentes, lo que se traduce que la falta de señalamiento de objeto de la prueba producirá indefensión a la parte contra quien se propone, quien se verá atado de manos al no poder oponerse a su admisión como consecuencia de la falta de apostillamiento; pero igualmente, la identificación del objeto de la prueba permite al operador de justicia realizar una mejor calificación, escogencia y filtro de la prueba promovida, pues mediante el cumplimiento de este requisito es que se podrá analizar los elementos de pertinencia, relevancia, conducencia, idoneidad e legalidad, incluso de licitud del medio propuesto para su admisión. En relación a la identificación del objeto de la prueba o apostillamiento de la prueba como expresa el profesor español LUIS MUÑOZ SABATÉ, la misma consiste en el razonamiento que debe hacer el proponente de la prueba de la prueba al momento de su promoción, señalando qué se pretende demostrar con el medio probática propuesto, para de ésta (Sic) manera, no solo convencer al operador de justicia de su necesidad, evitando una posible inadmisión de la misma, sino también garantizar a la parte contraria, el derecho constitucional de la defensa traducido en la posibilidad de oponerse a la admisión de la prueba por inútil, dado que solo mediante la identificación del objeto de la prueba, es que podemos saber la finalidad del medio propuesto, y es que podrán las partes y el operador de justicia verificar si las pruebas solicitadas no son manifiestamente ilegales, impertinentes, irrelevantes, idóneas, o ilícitas a la cual este juzgado, en razón de que mediante la evacuación de esta prueba se puede tener conocimiento si le es imputable o no a la parte demandada la no protocolización del documento definitivo de la opción de compra venta y por cuanto ya se señaló lo informado por la entidad financiera Banco Venezuela en donde releva de responsabilidad a la demandada, este tribunal le otorga todo su valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso. Y así se establece.
Promovió prueba de Informes a fin de que se solicitara al Banco Bicentenario con sede en Maturín a fin de que informara a este Tribunal si la parte actora, ciudadano GABRIEL LARA ROJAS ha solicitado por ante esa entidad financiera un crédito hipotecario con el objeto de obtener la compra del inmueble objeto de litigio con la indiciada prueba el promovente pretende demostrar que el demandante no solicito tal crédito para la obtención y cancelación de la venta definitiva del mencionado inmueble y con ello certificar que es falso lo señalado en el libelo de la demanda donde el mismo expresa que por ante el Banco Bicentenario se encontraba a disposición la suma de dinero para el momento de finiquitar la negociación éste adeudaba a mi representada….que en el contrato de opción de compra venta no se señalo que la cantidad de dinero o saldo restante seria obtenido por el oferido a través de un crédito bancario…. Omissis….en relaciona esta prueba se recibió oficio agregado en autos al folio 54 en la cual el banco informa al tribunal que en ras de lo requerido informa que ante el Banco Bicentenario Banco Universal C.A. no existen solicitudes de crédito hipotecario tramitada por el ciudadano ut supra indicado (Ciudadano GABRIEL LARA ROJAS), de donde se desprende que en la aludida entidad financiera en ningún momento fue tramitado crédito alguno con el fin de adquirir vivienda a través de alguna de las modalidades de financiamiento para la obtención de un crédito para la compra de una vivienda, a lo cual se le otorga valor jurídico probatorio por ser pertinente a las resultas del caso y así se establece.

PUNTO PREVIO A LA DECISION DE FONDO
DEL CONVENIMIENTO O CONFESION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

De la confesión Judicial se tiene como cierta que la parte demandada acepta que hubo un retraso en la entrega formal del documento de liberación de hipoteca del inmueble objeto de litigio dado que manifestó en su escrito de promoción de la prueba al momento de esgrimir alegatos concernientes a la prueba informes y el objeto de la misma desprendiéndose que la liberación de hipoteca no fue entregada en tiempo hábil por razones ajenas a su voluntad, por cuanto el Banco de Venezuela se retraso en la entrega de la misma, así como la fecha en que la ciudadana YULIZAY DEL VALLE CARRILLO, parte demandada solicitó el documento de liberación de hipoteca y la fecha de entrega y el motivo por el cual fue devuelto a la ciudad de Caracas esgrimió igualmente que el objeto de la referida prueba de informes era demostrar que la liberación de la hipoteca del inmueble objeto de litigio, fue obtenida de manera tardía por motivos no imputables a la demandada de autos, razones por las cual queda demostrado la existencia de un retardo en la entrega de los documentos consistentes en la liberación de hipoteca, tal y como quedó suficientemente explicado supra, con todas las consecuencias que se derivan de ello entre las partes intervinientes en el presente juicio y reconocido por la parte demandada, teniéndose como cierto que existe una Confesión Judicial Espontánea al Admitirse la extemporaneidad en la en la entrega por parte de la entidad bancaria Banco de Venezuela del documento de finiquito de hipoteca en primer grado que recaía en el inmueble de marras, pero como bien queda explicado en la información otorgada a este tribunal por el Departamento de Suministro de información del cliente del Banco de Venezuela, en fecha 15 de agosto del 2014 y recibido por este tribunal en fecha 17 de septiembre del 2014, en donde se señala fecha en que fue redactado el documento de liberación de hipoteca y Banavih cambio sus apoderados en fecha enero 20014, motivos estos suficientes que hacen presumir que no fue por motivo imputable a la demandada el retraso en los tramites de la liberación de la hipoteca, a lo cual este tribunal le da todo su valor probatorio y así se establece.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Surge de las presentes actuaciones, que la controversia planteada tiene por objeto el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-venta celebrado entre el ciudadano GABRIEL LARA ROJAS Comprador y la ciudadana YULIZAY DEL VALLE CARRILLO vendedora, quien a decir del primero de los nombrados incumplió por no entregar los instrumentos necesarios para la elaboración del documento y consecuencialmente la firma del documento definitivo de la venta, según alegatos del demandante.

Se observa que el documento fundamental de la acción, es un contrato denominado de Opción de Compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Maturín Estado Monagas, de fecha 02-09-2013, insertado bajo el Nº 32, Tomo 365 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, acompañado con la letra “A” y cursante a los folio del expediente, ya valorado con anterioridad, y el cual produce efectos probatorios entre las partes y los terceros extraños a la relación procesal conforme a lo establecido en el articulo 1.359 del Código Civil.

Al respecto, autores como Vegas Rolando en su obra “Contratos Preparatorios” expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera un determinado bien, sin que este ultimo tenga la obligación de adquirirlo, ya que solo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Considera que la Opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato. Así en el presente caso estamos en presencia de una verdadera opción de compra venta, ya que su finalidad consiste en preparar la celebración de un contrato de compra venta, su utilidad es asegurar y facilitar la posibilidad de que en un futuro pueda consumarse el negocio definitivo, con la cancelación del precio total del inmueble vendido.

Como se observa, para que proceda este tipo de acción, es decir, el cumplimiento de un contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, es preciso cumplir con los extremos señalados por la norma, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; b) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción.

Respecto al fundamento de derecho en que se basa la pretensión de la parte actora; artículo 1.167 del Código Civil, la doctrina señala:

“…se ha entendido el cumplimiento del contrato, según refiere Blanco Gascó, como la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor. En la dinámica contractual se tiende a la consecución de las prestaciones previstas y programadas en el momento constitutivo del contrato, de manera que, podríamos decir, la identificación entre programa contractual y conducta prestacional constituye, en general, el cumplimiento. (Cumplimiento del Contrato y Condición Suspensiva, p.27, Edit.Tirant Lo Blanch, Valencia, España, 1991). Es así como de no producirse el cumplimiento, según lo prometido en el contrato con prestaciones reciprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple o ejecuta su obligación (incumplimiento); la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo (Art.1.167 CC)…” (Guerrero Quintero, G. (2004), “Temas de Derecho Civil. Libro Homenaje a Andrés Aguilar Mawdsley”. Pp.658)

Según la doctrina, el contrato de opción, se entiende: “como el contrato por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto” (Rodríguez Ferrara, M. (2008). El Contrato de Opción. p. 69).

La jurisprudencia ha establecido que la opción de venta es un contrato consensual y cuando ha sido oportunamente ejercida, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato. La tipificación de los contratos se encuentra regida por sus propias normas debido al especial régimen que requiere su peculiar naturaleza. Del contenido de los articulo 1.159 y 1.160 del Código Civil se desprende que los contratos son ley entre las partes y por ello deben cumplirse de buena fe y como lo han acordado las partes.

Se aprecia de las actas procesales que ambas partes convinieron en la firma de la opción, comprometiéndose de manera reciproca a comprar y vender respectivamente el inmueble propiedad del vendedor, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida e identificada con las siglas CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (104,13 Mts2) cuyos linderos son los siguientes NORTE: Línea recta de seis metros y cincuenta centímetros (6.50 Mts) con macro parcela MC-23, SUR: Línea recta de seis metros con cincuenta centímetros (6, 50 Mts) con la calle interna del conjunto; ESTE; línea recta con dieciséis metros con dos ce centímetros (16,02 Mts) con vivienda ciento treinta y ocho (138) y OESTE, línea recta con dieciséis metros con dos centímetros (16,02 Mts) con vivienda ciento cuarenta (140) y la vivienda unifamiliar sobre ella construida con un área de construcción aproximada de CIENTO CUATRO METROS CON TRECE DECIMETROS CUATRADOS (104,13 Mts2) y consta de dos (02) habitaciones, dos(02) baños, sala comedor, cocina, lavandero, un área de estar, dos (02) aires acondicionados y área de estacionamiento para un (01) vehiculo, distinguida con el N° 139 de la macro parcela MC-22 de la Urbanización Palma real, II sector Tipuro de la Ciudad de Maturín, Estado Monagas, la cual corresponde un porcentaje de 0,64102% sobre la totalidad del área destinada a la venta, con respecto al conjunto residencial, en el mismo sentido le corresponde la macro parcela MC-22 porcentaje del 4,95751% de las áreas a vender de la urbanización Palma Real de acuerdo a macroparcelamiento y su aclaratoria protocolizada por ante la oficina subalterna de Registro Publico del Distrito Maturín del Estado Monagas, en fecha 22 de agosto del año 2002 quedando anotado bajo el N° 11, Tomo 28 respectivamente ambos del protocolo Primero, este inmueble pertenece a la ciudadana YULIZAY DEL VALLE CARRILLO, según consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 25 de enero 2008, quedando anotado bajo el N° 07, Tomo 6 protocolo Primero Primer trimestre; que recibió al momento de la celebración del contrato la cantidad de Bs. Ciento Ochenta y cuatro Mil Bolívares (Bs. 184.000,00) mediante dos cheques uno de Gerencia Nro. 00018578 de la Entidad Bancaria Banesco a su favor y otro cheque personal por (Bs 34.000, 00) para un total de Ciento Ochenta Mil Bolívares cantidad acordada por las partes en el contrato de opción de Compra Venta como inicial; asimismo se tiene como cierto que del mencionado contrato privado se desprende que existe una promesa bilateral Compra Venta la cual se pactó entre las partes; de la misma forma que el precio pactado fue por la cantidad de Setecientos Ochenta Mil Bolívares (Bs780.000, 00) de los cuales recibió la cantidad de Ciento Ochenta Y Cuatro Mil Bolívares (Bs184.000,00), por concepto de inicial quedando a deber la cantidad de Quinientos Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs 596.000,00).

Ahora bien al Juez entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma que en el caso que nos ocupa fue efectuada a destiempo, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Por su parte establece el artículo 1.258 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.258: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiera estipulado por el simple retardo”.

Así pues tenemos que conforme a la norma ut supra la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación. Desempeña así, la cláusula penal la indemnización en caso de incumplimiento, por lo que, cuando en el contrato por tiempo determinado existe la cláusula penal, se hace innecesaria la comprobación de los daños y perjuicios. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas procesales puede observar quien aquí juzga, que el accionante demanda el cumplimiento de la obligación contraída por ellos mediante la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa y subsidiariamente el pago de los daños y perjuicios compensatorios por la inejecución de tal obligación, por tanto, no constando en autos que la parte accionante haya demostrado fehacientemente en que consisten tales daños y haya traído elementos característicos de estos, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar improcedente tal petición. Y así se establece.
Además los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de una obligación contractual cuya prestación ha sido incumplida totalmente o cumplida parcial o defectuosamente deben ser imputables a quien lo a ocasionado y como puede observarse de los informes provenientes tanto del Banco de Venezuela y del Banco de Bicentenario estos no pueden imputársele a la demandada, sino por el contrario el actor demandante no tuvo la observancia de tramitar el crédito por ante la aludida entidad bancaria así como tampoco hacerle seguimiento a la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble que pretendía comprar , esto sería factible si el hubiese demostrado que la misma no se realizó por retardo u omisión de la oferente que no es el caso que nos ocupa en razón de lo anteriormente señalado; de lo cual, se desprende que los daños reclamados por el actor ciudadano GABRIEL LARA ROJAS deben ser desestimados por este Tribunal y así se establece.

Resuelto como ha sido el punto previo El CONVENIMIENTO O CONFESION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA Y LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto de la siguiente manera. De todo lo anterior concluye este juzgador que quedó debidamente demostrado la negociación de opción de compra-venta, la cual está plenamente vigente en razón de la cláusula tercera trascrita anteriormente.

De donde podemos deducir que el lapso para perfeccionar la venta correría a partir del momento en que se consignara la documentación necesaria, circunstancia que no se ha producido o no lo demostró la parte demandada, y es un hecho que según lo explanado en la contestación queda admitido. También tenemos como hecho cierto que la existencia del retraso fue ocasionado por una entidad bancaria de la banca nacional (Banco de Venezuela y Banavih) y por ende por parte de la vendedora lo que ocasionado consecuencialmente al incumplimiento de la obligación de entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta el cual no ha sido realizado.

Ahora bien no obstante que el demandante tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones por parte del demandado, debe señalarse que con relación al petitorio formulado en cuanto que esta sentencia sirva de titulo de propiedad en caso que este no cumpla tenemos que para ello era necesario que el accionante hubiese cumplido con todas las obligaciones a su cargo, y muy especialmente con la obligación de pagar el precio pactado. De tal manera que no puede el accionante pretender la propiedad de un inmueble sino no ha pagado el precio, es decir sino consignó la cantidad restante y no forma parte de las actas del presente expediente. En efecto lo peticionado en este particular se trata de una obligación de dar y al respecto nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 531 expresa: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” En el caso de marras no hay constancia auténtica que la parte demandante cumplió con el pago total del precio del inmueble. Por lo tanto tal petición tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, que suscribió con la parte demandada, en fecha 01 de Mayo de 2013, según se evidencia del documento de opción a compra venta traído a los autos y al cual se le asigna valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, teniéndose este como un punto no controvertido y así se establece.

Siendo oportuno hacer referencia a los siguientes artículos del Código Civil: “…1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

El contrato preliminar, es un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas. No deben confundirse contrato preliminar y oferta, porque aquél requiere el consentimiento de dos partes, mientras que ésta sólo necesita el asentimiento de una persona (en otras palabras, el contrato preliminar es un negocio jurídico bilateral y la oferta es un negocio jurídico unilateral en cuanto al número de partes). Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta.
En el caso de autos, según los hechos narrados por la parte actora, se trata de la existencia de una promesa bilateral de venta, que según Aguilar Gorrondona, en su Obra Contratos y Garantías. Derecho Civil IV, pág. 189, es aquel contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

Ahora bien, cuando hablamos de la existencia del contrato, nos referimos a su existencia jurídica y no a la formal o instrumentación del contrato, porque el mismo puede existir sin necesidad de escrituración, que no es el caso pues en el presente existe una promesa bilateral de venta. O si se prefiere, sin mayor abstracción hacemos referencia al acuerdo de voluntades por medio del cual los intervinientes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Se trata entonces, que esa relación contractual tenga plena eficacia, validez, que se trate de un acto perfecto sin vicios ni defectos que lo hagan ineficaz. En otros términos, nos referimos a la presencia de las condiciones requeridas para la existencia del contrato: consentimiento objeto y causa (artículo 1.141 del Código Civil).

El contrato o promesa bilateral de venta, puede ser verbal o por escrito, pues la formalidad instrumentada no es allí necesaria. Sin embargo en sentido estricto, en la doctrina se ha afirmado que “forma” es todo aquello que el derecho exige por encima y además de la simple voluntad del promitente para que una promesa sea vinculante. Se habla del requisito de forma de los contratos cuando se piensa y se ordena que a efectos de su existencia, de su eficacia o de su prueba, es necesario que los contratos aparezcan exteriorizados mediante algún vínculo determinado de conocimiento. Lo anotado remite a la distinción que hace la doctrina entre “contratos formales” y “contratos no formales”. Los “contratos formales” son indicados como aquellos en los cuales, bien por disponerlo la Ley o por voluntad de las partes, el contrato no alcanza plena validez y eficacia jurídica, sino cuando la voluntad contractual ha sido expresada o manifestada a través de unas especiales solemnidades. Modernamente, es el caso de la celebración a través de un instrumento escrito.

Surge entonces, el hecho de señalar la “documentación del contrato como una “forma” continente del acuerdo de las partes, cuando el contrato es escrito. La documentación, en tal caso, es una forma de existencia física o material del contrato, porque no siempre se requiere esa forma para que el contrato exista como tal, máxime cuando las formalidades comprenden dos tipos como son: “formalidades ad sustancian” que son de cumplimiento indispensable para que exista un contrato solemne, y las “formalidades ad probationem”, que son las impuestas por la Ley a los efectos de la demostración del contrato o acto. Estas formalidades ad probationem nos demuestran el acto o contrato que se dice celebrado, como el caso de los actos a que se refiere el artículo 1.920 del Código Civil. Por lo tanto, el contrato no debe ser necesariamente escrito. El cual expresa:
“El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones se sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto (art. 1.355 del C.C.)”

Y para que exista principio de prueba por escrito, deben cumplirse los requisitos siguientes:

a) Que provenga de la parte a quien se opone: Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, que el principio de prueba por escrito, en las condiciones de que trata el expresado artículo 1.392, aunque provisto de características propias, está ligado de manera absoluta a la promoción de la prueba testifical, en defecto de la cual es inútil hablar de él. Por tanto, en un juicio en que no haya sido promovida la antedicha probanza, no es posible que se infrinja el artículo 1.392, por falta de apreciación de un documento que la parte interesada considere capaz de constituir un principio de prueba por escrito.

b) El escrito debe hacer verosímil el hecho alegado. Para Hernando Devis Echandía (ob. Cit), no puede exigirse que el escrito contenga el contrato, ni que convenga por sí solo, porque entonces sería su prueba documental y no un simple principio o comienzo de prueba escrita. Basta que se refiera al contrato o lo mencione (pero esto no es necesario) o que sea una consecuencia de éste o un antecedente o que de otra manera lo haga suponer lógicamente, porque entre ellos existe un nexo de causalidad, es decir, que indique alguno que conduzca a él. En el presente caso, la parte actora fundamenta el incumplimiento de la demandada en un Contrato de Opción de Compra Venta, y si bien es cierto que la relación jurídica que nace de dicho contrato, no es menos cierto que dicha relación, conforme a los razonamientos anteriormente referidos, debe ser demostrada, o bien a través de un principio de prueba por escrito, o mediante la prueba testimonial, que en nuestro ordenamiento jurídico está admitida para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto no exceda de los dos mil bolívares, el cual no podemos aplicar al caso de autos, y siempre y cuando exista el principio de prueba por escrito, y en el presente asunto, la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar la existencia de una relación contractual, todos ellos bajo el principio de prueba por escrito; en consecuencia, quedó probada, la existencia de la relación jurídica que obligaba al demandado.

Resulta obligatorio para este juzgador traer a colación la novísima sentencia dictada por el más alto Tribunal de la República relacionada con la revisión de sentencia propuesta por la sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 21 de agosto de 1991, bajo el N° 39, Tomo 74-A Pro., representada judicialmente por los abogados Sonia M. Fernández de Abreu y Jaime Reis de Abreu, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 32.181 y 12.187, respectivamente, de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la apelación propuesta por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada el 30 de junio de 2008, por el Juzgado Decimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; a través de la cual revocó dicha sentencia que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato propuesta por Promotora Pomarrosa C.A. contra la hoy solicitante; sin lugar la demanda por resolución de contrato; y sin lugar la reconvención propuesta por Panadería La Cesta de los Panes C.A. contra Promotora Pomarrosa C.A. en la cual se conmino a que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en el cual se realizo una distinción de los contrato así como dilucidar la controversia ocasionada con los contrato de opción de compra venta y lo realizo en grandes fundamentos de la manera siguiente:
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1.202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autorregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
Por tanto, considera quien aquí decide que en el presente caso estamos en presencia de un contrato bilateral entre las partes, en donde la propia ley sustantiva civil nos señala como efecto de estos en su artículo 1.160.- "Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley". y por otra parte el artículo 1.167, nos indica que.- "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte demandante procura el cumplimiento del contrato de opción a compra venta que suscribió con la parte demandada, debido a que ésta, de acuerdo a lo establecido en el contrato, incumplió las obligaciones convenidas, especialmente la contenida en la cláusula tercera de este y es por ello que insta la tutela jurídica del estado todo ello a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones legítimamente constituidas entre las partes el artículo 1354 del Código Civil establece lo siguiente: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” dicho presupuesto procesal no fue demostrado por la parte actora durante la actividad probatoria que sirvieran para quien aquí decide tener suficientes elementos de convicción que demuestren que el demandante no cumplió el compromiso por el asumido que es el pago de la cantidad adeudada motivo por el cual de declararse con la lugar la presente acción mal pudiera ejecutarse la misma o de conformidad al articulo 327 del condigo de procedimiento civil darle titulo ejecutivo a la decisión sin haberse cancelado la totalidad del precio del inmueble objeto de juicio, y habiéndose valorado cada una de las cláusulas del contrato de opción de compra venta en el sentido de que en el cuerpo del mismo no se acordó la gestión de un crédito hipotecario para la cancelación de la deuda lo que contradice a lo alegado en el libelo de la demanda y así como lo fue debidamente informado por el Banco Bicentenario de que no existía créditos solicitados por el actor y en amplia consonancia con la jurisprudencia vinculante anteriormente transcrita es que al no haber sido demostrado el pago por la parte actora y no existiendo elementos probatorios que desvirtúen la liquidez del referido pago resulta ampliamente improcedente la demanda de cumplimiento del contrato de opción de compra venta en referencia mas los daños y perjuicios ocasionados, lo que ineludiblemente trae como consecuencia que la demanda debe ser declarada sin lugar y así se establece.

DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, aplicando los criterios vigentes declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, interpuesta por el ciudadano GABRIEL LARA ROJAS, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.511.313 debidamente representado por el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 183.744 y de este domicilio en contra de la ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.142.792, representada por el abogado por el abogado DARIO JOSE PINO DONA. sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, cuya extensión está constituida por una superficie de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (104,13 Mts2) cuya linderos son los siguientes Norte: Línea Recta de seis metros y cincuenta centímetros con macro parcela MC-23.- Sur: Línea recta de seis metros y cincuenta centímetros con calle interna del conjunto, Este Línea Recta de dieciséis metros con dos centímetros (16,02 Mts) con vivienda ciento treinta y ocho (138) y Oeste Línea recta de dieciséis metros con dos centímetros (16,02 Mts) con vivienda cientos cuarenta (140) y la vivienda unifamiliar sobre ella construida con un área de construcción aproximada de ciento cuatro metros cuadradas con trece metros cuadrados (104,13 Mts2) y consta de dos habitaciones, de dos baños, sala comedor, cocina, lavandero, un área estar, dos aires acondicionados y área de estacionamiento para un vehículo, distinguida con el N° 1239 de la macro parcela MC- 22 de la urbanización palma real II sector Tipuro de la ciudad de Maturín Estado Monagas,SEGUNDO: Sin lugar los Daños y Perjuicios. TERCERO: Como consecuencia la parte demandada ciudadana YULIZAY DEL VALLE BELLO CARRILLO deberá devolver la cantidad de Doscientos Treinta y Cuatro Mil Bolívares al ciudadano GABRIEL LARA ROJAS en un plazo de treinta días continuos tal como fue establecido por las partes en la Clausula Quinta del contrato de Opción de Compra Venta. CUARTO: No Hay condenatoria en Costas por la Naturaleza del Fallo.-
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dado, Firmado y Sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los tres (03) días del mes de noviembre del año 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Abg. LUIS RAMON FARIAS GARCÍA.
LA SECRETARIA

Abg. GUILIANA ALEXA LUCES
En esta misma fecha, siendo las 11:40 a.m., se dicto y publicó la anterior sentencia. Conste.

LA SECRETARIA

Abg. GUILIANA ALEXA LUCES
LRFG/lrfg/
Exp: 11.825