TSJ Regiones - Decisión

Siendo las 11:00 de la mañana del día de hoy 19 de diciembre de 2016, estando presentes los abogados ALCIDES GUATASMA LOPEZ, apoderado judicial de la parte actora, LUIS RIVAS MOROCOIMA y LUIS ANTONIO REYES, en representación de la parte demandada respectivamente, se reanuda la audiencia, procediendo este tribunal a proferir el fallo correspondiente en los siguientes términos: Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2016, por los ciudadanos abogados LUIS RIVAS y LUIS REYES, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en el presente juicio, contra la decisión proferida por el referido tribunal de fecha 11 de agosto de 2016, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda.

Por auto de fecha 04 de noviembre del año que discurre, este tribunal le dio entrada al presente asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente para la realización de la audiencia de apelación; en esa misma fecha mediante diligencia las partes contendientes en la presente litis, acordaron suspender la misma por un lapso de veinte (20) días de despacho de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento.

Señaló el abogado de la parte actora en su escrito libelar, que su representada es propietaria de un inmueble ubicado en la calle Arrioja (actual calle 13) N°: 78, sector centro, Maturín, estado Monagas, cuyos linderos y demás especificaciones están plenamente identificados en el libelo de la demanda y que en fecha 12 de junio del año 2000, celebró contrato de arrendamiento de manera verbal con duración de un (01) año, con el ciudadano HUGO FELIPE CHOQUEZ, dicho inmueble seria destinado para uso familiar, en el mencionado contrato las partes acordaron que el canon de arrendamiento para aquel entones, seria de doscientos bolívares (Bs. 200.000), que serian cancelados puntualmente el día del vencimiento de cada mensualidad, es decir los primeros doce días de cada mes en el inmueble arrendado y que en caso de atraso de dos (02) pensiones arrendaticias podría la arrendadora solicitar el desalojo ó la resolución del contrato, con la indemnización de los daños y perjuicios a que haya lugar, así las cosas, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora persistió aceptando las pensiones de arrendamiento, las cuales se fueron ajustando periódicamente en el tiempo y en la forma gradual hasta llegar al mes de julio del año 2010, a la suma de quinientos bolívares (Bs. 500,00) y convinieron que a partir del mes de agosto de ese mismo año la pensión arrendaticia del inmueble sería de setecientos bolívares (Bs. 700,00) por mes, produciéndose así la tacita reconducción, pero es el caso que el arrendatario dejó de pagar sin causa justificada las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, enero, febrero y marzo del año 2011, a razón de setecientos bolívares (Bs. 700,00), lo que totaliza la cantidad de cinco mil seiscientos bolívares con cero céntimos (Bs. 5.600,00). Por tal motivo fundamenta la acción de desalojo en el literal “A”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal a desalojar el inmueble objeto de la presente litigio, completamente libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato y a pagar por vía subsidiaria la cantidad de cinco mil seiscientos con cero céntimos (Bs. 5.600,00), a razón de los daños y perjuicios por concepto de las pensiones arrendaticias vencidas e insolutas, así como también que sea condenado en las costas procesales del presente juicio.

Así las cosas, se observa que la presente acción versa sobre un juicio de DESALOJO interpuesto por el abogado en ejercicio ALCIDES GUATARASMA LOPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana DOLORES RODRIGUEZ LOPEZ, contra el ciudadano HUGO FELIPE CHOQUEZ y con vista al escrito libelar y a las pruebas promovidas por ambas partes en la oportunidad legal correspondiente, pasa este tribunal a realizar el análisis de las actas procesales; evidenciándose que de conformidad con lo establecido en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se agotó previamente la vía administrativa por la parte accionante.

La actora promovió en la oportunidad procesal correspondiente el merito favorable de los autos. En relación a tal prueba, se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar sentencia y que pudieran favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas. Y así se decide.

Junto con su escrito libelar promovió y ratificó en el lapso probatorio copia certificada de documentos de propiedad a favor de la ciudadana DOLORES RODRIGUEZ LOPEZ, sobre el lote de terreno y la vivienda sobre el construidas, (folios 6 al 18) del presente expediente, los cuales fueron debidamente registrados por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, del estado Monagas en fecha 23 de diciembre de 2010, quedando anotado bajo el numero 26, del protocolo de transcripción de ese año y en fecha 04 de abril del año 2000, bajo el número 11, folio 67 al 72, protocolo primero, tomo primero, segundo trimestre del año 2000, respectivamente. Por lo que se tiene como demostrada la propiedad del inmueble a favor de la parte accionante, de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Certificaciones expedidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Ezequiel Zamora y Santa Bárbara de esta circunscripción Judicial. De la revisión de dichas certificaciones, quedó evidenciado que el demandado de autos no realizó consignación alguna antes los referidos juzgados en el lapso mediante el cual la parte actora afirma la insolvencia en los cánones de arrendamiento, que dieron origen a la demanda que nos ocupa. Así se decide.

Igualmente ratificó resolución administrativa N°: 018/2014, de fecha 25/08/2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Monagas, la cual esta inserta a los folios 38 al 55 del presente expediente, a fin de demostrar haber cumplido con el procedimiento previo a demanda previsto en el titulo III, capitulo I, de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda. Se evidencia de autos que en fecha 21 de agosto de 2014, se emite Providencia Administrativa la cual HABILITA LA VIA JUDICIAL, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República. De la revisión de las actas procesales no consta que la parte demandada haya desvirtuado mediante prueba en contrario la presunción de certeza del referidos documentos públicos administrativos, en consecuencia esta alzada le otorga valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y considera que dicha probanza demuestra el agotamiento de la vía administrativa previa a la activación de la vía judicial. Así se decide.

Inspección Judicial, en el inmueble objeto del presente litigio, con el fin de demostrar el estado físico en el que se encuentra el mismo. Consta a los folios 165 al 167 del presente expediente, que el tribunal de cognición dejó constancia que el inmueble se encuentra en estado deplorable y de total deterioro, lo cual puede ser peligroso para las personas que lo habitan, tal como se observa a través de imágenes fotográficas insertas a los folios 199 al 205, consignada por el experto designado por el tribunal de la causa en el momento de realizar la inspección en comento, igualmente se constata al folio 207, informe emanado de la Dirección de Protección Civil (División de Riesgos), mediante el cual manifiesta que las estructuras son incompatibles con la habitabilidad del referido inmueble; así como también que la ocurrencia de daños a las personas que lo habitan es ALTA, de la misma manera, se verifica de autos que la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Monagas, realizó inspección al inmueble y verificó que se encuentra en estado de conservación y deterioro deplorable, de insalubridad y alto riesgo, tal y como se evidencia de las tomas fotográficas que acompañó a su informe; en consecuencia quedó demostrado para esta alzada que el inmueble objeto del presente litigio no reúne las condiciones de habitabilidad que garanticen un desarrollo satisfactorio de la vida familiar donde pueda desarrollarse y crecer, es decir el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra Carta Magna. Así se decide.

Inspección judicial del expediente N°: 180 el cual se encuentra en el archivo del tribunal de la causa, a fin de dejar constancia de la solicitud realizada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del estado Monagas, a ese juzgado y la respuesta emitida por el a quo. Se evidencia a los folios 185 al 186, que el tribunal de cognición dejó constancia que en fecha 05 de abril de 2011, dio entrada y admitió consignaciones arrendaticias signadas con el N°: 180 las cuales serian realizadas por el ciudadano HUGO FELIPE CHOQUEZ a favor de la ciudadana DOLORES RODRIGUEZ, por la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00); igualmente dejó constancia que en fecha 13 de junio de 2014, a través de oficio N°: 3805, informó a la Directora encargada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del estado Monagas, que no cursa notificación alguna firmada por la ciudadana DOLORES RODRIGUEZ. Resulta palmario que la parte demandante no estaba notificada de las mencionadas notificaciones, aunado al hecho de que dichos pagos fueron realizados extemporáneamente, pues para esa fecha ya la parte demandante había incoado la demanda que hoy nos ocupa. Así se decide.

Prueba de informe a la Dra. Marisol Maurera, médico psiquiatra, especialista en salud integral, sobre el estado psíquico de la ciudadana DOLORES RODRIGUEZ. Por cuanto no consta en autos respuesta alguna por parte de la profesional de la medicina, este tribunal no tiene nada que valorar. Así se decide.

Por su parte la parte demandada promovió: legajo de recibos de pago de canon de arrendamiento, inserto a los folios 118 al 124, de los cuales se evidencia que los mismos tienen fecha anterior a los cánones de arrendamientos vencidos que dieron origen a la demanda que nos ocupa, igualmente promueve recibos de pagos realizado por ante el Sistema Nacional de Vivienda en Linea (SAVIL). Asimismo la demandada trae a los autos recibos de pagos servicios públicos a Corpoelec y Aguas de Monagas; a su vez solicitó se oficiara a la Alcaldía de Maturín del estado Monagas, Corpoelec, Aguas de Monagas, Seniat y Savil, con el fin de demostrar que se encontraba solvente con el pagos de estos servicios y los canon de arrendamiento. Al respecto, solo se evidencia respuestas emitidas por Aguas de Monagas, en fecha 18 de julio de 2016, mediante la cual manifestó que el inmueble objeto de la litis se encuentra INSOLVENTE desde el mes de diciembre de 2015 y el SAVIL que en fecha 13 de julio de 2016, informó al a quo que debido a fallas en la plataforma tecnológica que soporta el sistema de arrendamiento en línea no se pudo verificar la información solicitada. En consecuencia esta alzada le otorga valor probatorio por tratarse de documento público administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Igualmente fueron evacuadas durante la audiencia de juicio las testimoniales de los ciudadanos MARCOS ANTONIO MURO PAZ y HERMES DE JESUS SALAZAR MORENO, mediante las cuales pretenden demostrar la solvencia en los cánones de arrendamiento, así como también en los pagos de servicios públicos del inmueble. A tenor de lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, dichas testimoniales no son admisibles para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. En consecuencia se desestima dichas testimoniales. Así se decide.

Analizadas como han sido todas las actas procesales de la presente causa este tribunal, considera necesario hacer las siguientes reflexiones:

Señala la doctrina que el arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

El Arrendatario tiene dos (2) obligaciones principales: 1).- Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y 2).- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Por otro lado, el artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas establece lo siguiente:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
1) En el inmueble destinado a vivienda, que el arrendatario o arrendatario haya dejado de pagas cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…

Así las cosas, constata esta superioridad que quedó demostrada la relación arrendaticia entre las partes contendientes en la presente litis, igualmente se pudo constatar del análisis del acervo probatorio traídos a los autos, que la parte demandada no cumplió con su obligación de desvirtuar la insolvencia de pago alegada durante el iter procesal por la parte actora. Así como tampoco, cumplió con su obligación de servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, pues de las inspecciones realizadas por los organismos competentes es notorio el estado deplorable de deterioro, insalubridad y alto riesgo, en que se encuentra el inmueble ubicado en la calle Arrioja (actual calle 13) de esta ciudad de Maturín estado Monagas. En consecuencia comparte esta superioridad los motivos de hecho y de derecho mediante los cuales el tribunal a quo fundamentó la decisión recurrida. Así se decide.

Llenos como han sido los extremos de procedencia de la acción de Desalojo de conformidad con el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad declara procedente la demanda intentada, motivo por el cual el recurso de apelación no ha de prosperar, quedando ratificada la decisión recurrida. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados, LUIS RIVAS y LUIS REYES, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en el presente juicio, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 11 de agosto de 2016. En consecuencia de ello, se declara CON LUGAR la demanda en el juicio que por motivo de DESALOJO incoara la ciudadana DOLORES RODRIGUEZ LOPEZ en contra del ciudadano HUGO FELIPE CHOQUEZ VALVERDE, por haberse comprobado la causal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, de esta manera queda resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes contendientes. Como consecuencia de dicha declaratoria, se ordena al demandado entregue a la actora libre de bienes y personas el inmueble arrendado, constituido por una casa ubicada en la calle Arrioja (actual calle 13) casa N°: 78 del sector centro de esta ciudad de estado Monagas. Se RATIFICA la sentencia recurrida en los términos expresados.

Se condena en costa a la parte demandada de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

A los fines previstos en el artículo 248 del Código Adjetivo Civil, expídase por secretaría copia certificada de la presente decisión y déjese en este tribunal. Publíquese, regístrese. Cúmplase.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Año 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Maturín, diecinueve (19) de diciembre de (2016).
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONICINI RUÍZ.

En esta misma fecha siendo las 11: 00 a.m., se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONICINI RUÍZ
PJF/nrr/***
Exp. Nº 012455