TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Exp. Nº 3.748-2.013
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana YNDALESCIA BEATRIZ MARIN FUENMAYOR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.755.834, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 18.114, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana AMALIA DOMINGUEZ SOLER ARELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.503.622, domiciliadas en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana DANIELA DEL CARMEN SOTO DE LOZANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.873.469, con motivo de la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA.-
Admitida como fue la demanda y la reforma de la demanda por éste Juzgado en fecha 30 de Octubre y 02 de Diciembre de 2.013, se ordenó la citación de la demandada DANIELA DEL CARMEN SOTO DE LOZANO, en fecha 02 de Diciembre de 2013, la parte actora mediante diligencia solicito se librara los recaudos de citación de la demandada, los cuales fueron librados en la misma fecha, en fecha 03 de Abril de 2.014, el alguacil de este Juzgado diligenció informando la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, en virtud de lo cual en fecha 03 de Abril de 2.014 la parte actora solicitó se librara los carteles de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron librados por el Tribunal en la misma fecha, en fecha 12 de Mayo de 2.014 la parte actora estampó diligencia agregando los periódicos donde fueron publicados los carteles de citación, en virtud de lo cual en fecha 10 de Junio de 2.014, la secretaria estampó diligencia informando haber cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dándose inicio al lapso establecido en la citada disposición legal, en fecha 07 de Julio de 2.014, la parte actora estampó diligencia solicitando se designara Defensor Ad-Litem a la parte demandada, por cuanto no compareció dentro del lapso concedido para darse por citados, a tal efecto el Tribunal en fecha 10 de Julio de 2.014 designó como Defensor Ad-Litem a la abogada YANMEL RAMIREZ, en fecha 28 de Julio de 2.014, el Alguacil estampó diligencia informando haber notificado a la Defensora Ad-Litem, a tales efectos en fecha 30 de Julio de 2.014, la Defensora Ad-Litem estampó diligencia aceptando el cargo sobre ella recaído, consecuencialmente en fecha 31 de Julio de 2.014, el apoderado judicial de la parte accionante estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación a la Defensora Ad-Litem, los cuales fueron librados por el Tribunal en la misma fecha, posteriormente en fecha 15 de Octubre de 2.014 el Alguacil estampó diligencia informando haber citado a la Defensora Ad-Litem, en fecha 22 de Octubre de 2.014, la ciudadana Daniela Soto de Lozano, otorgó poder apud-acta al abogado Leandro Ramírez López, encontrándose emplazada la demandada para el acto de la contestación, en fecha 20 de Noviembre de 2.014 la demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención, en fecha 21 de Noviembre de 2.014 el Tribunal dictó auto admitiendo la reconvención propuesta, al efecto en fecha 08 de Diciembre de 2.014 la parte demandante-reconvenida presentó escrito de contestación de la reconvención, vencido como fue el lapso de contestación de la reconvención el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil fijó la audiencia preliminar la cual se llevó a efecto en fecha 17 de Diciembre de 2.014, por lo que encontrándose este Juzgado dentro del lapso establecido por la mencionada disposición legal dictó auto de fecha 23 de Enero de 2.015, estableciendo los límites de la controversia y abrió el proceso a pruebas, dentro de este lapso las partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 12 de Febrero de 2.015, vencido como fue el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal dictó auto fijando conforme el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijando el día 01 de Marzo de 2.016, para la celebración de la audiencia oral, la cual fue realizada en esa misma fecha y este Juzgado manifestó oralmente una síntesis del fallo, y siendo la oportunidad legal para la transcripción escrita del fallo completo conforme lo establece el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora procede a transcribir el fallo completo de caso sub-judice. Considerando los resultados de la tramitación de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas presentadas por las partes, esta Juzgadora pasa sentenciar en base a las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la actora que celebró contrato de Opción a Compra, sobre un inmueble propiedad de la demandada, para adquirir un inmueble de su única y exclusiva propiedad a través del FONDO DE AHORRO VOLUNTARIO PARA LA VIVIENDA, a través del ente financiero BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, la cual consigna en su forma original (privado), ya que la referida entidad, no exige que la opción a compra sea notariada. El inmueble opcionado le pertenece a la accionada, de conformidad con documento debidamente protocolizado en le Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 14 de noviembre del 2012, inscrito bajo el Nº 2012.2720 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 479.21.5.7.2758 y correspondiente al folio real del año 2012. El inmueble consta con las siguientes especificaciones , esta constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella edificada ubicada en la urbanización La Trinidad, situada en la calle 54A , distinguida con el numero 15D-56 de la Parroquia Juana de Ávila de esta Ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia, identificada con el código catastral 231311UO100502001. La referida casa tiene un área de construcción de: CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170 MTRS2), y se encuentra comprendida dentro de los siguiente linderos y medidas: NORTE: Limita con la calle 54 y mide OCHO METROS CON CINCUENTA CENTIMENTROS (8,50 CENTIMETROS) SUR: Limita con la calle 54 A y mide OCHO METROS CON CINCUENTA CENTIMENTROS (8,50 CENTIMETROS), ESTE: Limita con la casa 15 D de la calle 54 A y mide VEINTE METROS (20 METROS), OESTE: Limita con la avenida 15 E y mide VEINTE METROS (20 METROS). El inmueble consta de dos plantas (2). PLANTA ALTA: 3 dormitorios un baño. Y una terraza. PLANTA BAJA: sala, comedor, cocina, cuarto de servicio y un baño, todo construido con paredes de bloques, pisos de granito y techos de platabanda.
Alega la demandada que la PROMITENTE VENDEDORA, en conversaciones sostenidas con su persona acordaron el precio de la operación de compra–venta en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000 BSF), pagaderos de la siguiente forma: la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES ( 5.000 BSF) que fueron entregados por concepto de inicial de opción a compra y el remanente seria cancelado al momento de la venta definitiva por el operador financiero BANCO OCCCIDENTAL DE DESCUENTO, al momento de protocolización de la venta. Así como también, me es oportuno acotar que la propietaria del inmueble o PROMITENTE VENEDEDORA ciudadana DANIELA DEL CARMEN SOTO DE LOZANO ya identificada tenia el inmueble completamente insolvente en lo que respecta a los impuestos municipales , documentos necesarios, para protocolizar la venta como : documento de mensura , nomenclatura, solvencias de corpoelec , solvencia de hidrolago , así como también le autorizo a mi mandante previo acuerdo de ambas partes a cancelar estos gastos y hacerle arreglos al inmueble ya que se encontraba en malas condiciones de habitabilidad y para lo cual como reitero de mutuo y amistoso acuerdo así lo acordaron ambas partes. Habiendo realizado varias operaciones crediticias, opto por el beneficio del FONDO DE AHORRO VOLUNTARIO PARA LA VIVIENDA, a través del operador financiero BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL C.A , sociedad mercantil domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuya ultima modificación estatutaria fue inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia el 21 de Diciembre del año 2012 bajo el numero 36 tomo 86-A , el cual fue aprobado y realizadas todas las operaciones necesarias para protocolizar la venta, tal como se puede evidenciar del pronunciamiento emanada por el ciudadano Registrador Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia quien en fecha 19 de septiembre del año 2013, Expone: Que previo cumplimento de los pronunciamientos de ley se presento un documento con el numero 479.2013.3.1889 el cual se le asigno el día 13 de septiembre del año 2013 para su firma y que al instante de proceder a la firma del mismo solamente se presento su persona en su carácter de COMPRADORA, no estando presentes la demandada, cuestión esta que hace evidente su voluntad de no otorgar el documento de Compra venta sin lograr explicación alguna.
Señala la accionante que a pesar de haber agotado la vía amistosa con la accionada, a su persona le fue imposible lograr que cumpliera con el referido contrato, como lo es el perfeccionamiento de la compra-venta pactada entre vendedora y compradora.
Por lo anteriormente expuesto, la actora demanda a la accionada por Resolución de Contrato de Opción a compra y daños y perjuicios ocasionados.

Por su parte la demandada alega que es totalmente cierto que suscribió un Contrato de Opción de Compra Venta con la parte actora ciudadana AMALIA DOMINGUEZ SOLER ARELLANO, el cual se evidencia en documento privado, el cual tenia como fecha cierta el día 27 de noviembre de 2012.
Alude la accionada que es cierto que el plazo dado para realizar la firma de la operación definitiva de compraventa del inmueble era lapso de ciento ochenta (180) días consecutivos con una prorroga de un (1) mes
También indica la demandada que es cierto el contenido de la cláusula penal en el sentido de que, cito textualmente, “si la operación final de venta no se perfeccionan por causas imputables a La Promitente Vendedora estos deberán devolverla cantidad de dinero otorgada en Arras y por el contrario la venta no se perfecciona por causas imputables a la Promitente Compradora esta deberán ser equivalentes al 8% de lo entregado por arras (SIC).
Niega en forma expresa y categórica la accionada la parte actora fundamenta su acción resolutoria en el supuesto incumplimiento por su parte, pero es el caso que en la parte B) de la referida Cláusula Segunda del contrato de opción de compra aludido y la cual como anteriormente ha dicho está relacionada al plazo que tenia la Promitente Compradora para el pago de la suma convenida como precio de compra venta del inmueble era de ciento ochenta (180) días continuos mas un (1) mes de prorroga, por lo que esa compra venta se ha debido firmar como fecha limite máxima el día 26 de junio de 2013 y la ciudadana Amalia Soler, parte demandante de la presente causa señala en tanto el libelo como en la reforma del mismo que presentó el documento para su firma el día 13 de septiembre de 2013, esto es SETENTA Y NUEVE (79) DIAS DESPUES DE VENCIDO EL TERMINO EXTINTIVO CONVENCIONAL, por lo que niega, rechaza y contradice que no se haya otorgado el documento definitivo de compra venta por causas o motivos imputables a su persona, por el contrario es dicha negociación final no se dio por causas imputables a la ciudadana demandante.
Así mismo, niega, rechaza y contradice que se hubiera pactado entre su persona y la demandante que esta última adquiría un inmueble de su propiedad a través del Fondo de Ahorro Voluntario de Vivienda, a través del ente Financiero Banco Occidental de Descuento, y se puede constatar claramente tanto el primer alegado contrato “original” de opción de compra introducido con el escrito de libelo de demanda (folio 24), como el otro contrato “original” de opción de compra anexado con el escrito de reforma de la demanda (folio 156) que ninguno de los dos se coloca como condición que se tenga que esperar a que la ciudadana demandante reciba un crédito u obtenga fondo de ningún ente financiero.
Igualmente, niega, rechaza y contradice que su persona haya autorizado previo acuerdo a la ciudadana demandante Amalia Soler a realizar los gastos necesarios para la venta como: documento de mensura, nomenclatura, solvencias de corpolec, solvencia de hidrolago y mucho menos hacerle arreglos al inmueble, arreglos que nunca se hicieron.
Así mismo, niega, rechaza y contradice que su persona deba cancelarle a la demandante la suma DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) ni ningún monto por daños y perjuicios y que alegan falsamente que es el monto de los gastos ocasionados en la documentación necesaria para la protocolización de la venta del inmueble, así como a una mano de obra cancelada para la ejecución de unos trabajos que nunca se realizaron en el inmueble a compra y los falsamente alegados gastos, impugnando desde ya todas y cada una de esas facturas presentadas por la demandante.
De igual forma niega, rechaza y contradice que su persona deba cancelar a la demandante la cantidad de dinero dada en opción de compraventa, ni los intereses ni indexación monetaria, ni los costos ni costas procesales, ni los alegados honorarios de los abogados que señala en su escrito libelar la demandante.
Alude la accionada que estudiando la figura de la Acción Resolutoria nos encontramos que el Conspicuo Jurista ELOY MADURO LOYANDO en su magistral Obra titulada “Curso de Obligaciones Derecho Civil III”, establece en forma extraordinaria las condiciones para la procedencia de la acción resolutoria, las cuales no son otras que: 1.- Que se trate de un contrato bilateral; 2.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3.- Es necesario que la parte que intente la acción resolutoria haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación; 4.- Es necesario que el juez declare la resolución.
Indica la demandada que en el caso sub-judice habiendo manifestado que en ningún caso su persona ha incumplido con la ley y con las cláusulas del contrato de opción de compraventa en referencia, por lo que la actora no puede subsumir el comportamiento de su persona en ningún supuesto de hecho de incumplimiento de la referida cláusula segunda o la cláusula penal contractual, es por ello que no se está en incumplimiento segunda condición necesaria para la procedencia de la acción resolutoria intentada por la actora, ya que no ha habido un incumplimiento culposo de parte de mi representada de la parte B) de la cláusula segunda o la cláusula penal contractual ya mencionada del contrato aludido, todo lo cual demostrara en la oportunidad procesal pertinente y en consecuencia indefectiblemente este tribunal deberá declarar sin lugar la demanda aventurera incoada en contra de mi representada por la temeraria accionante.
Señala la demandada que impugna las pruebas documentales anexadas con el escrito de reforma de la demanda, referentes al Titulo II de los Medios Probatorios, y en ese sentido: - Impugna la factura por pintura e instalación de lámparas por Bs. 8.000,00 y marcada o enunciada B), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna la factura por compra de portón por Bs. 12.000,00 y marcada o enunciada C), documento privado que no emana de mi representada por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugno la factura mudanza de muebles y enseres por Bs. 5.000,00 y marcada o enunciada D) documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura por cristalización y emplomado de 30 metros de piso de granito del inmueble por Bs. 3.700 y marcada o enunciada E) documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura instalación de bomba para agua por Bs. 800 y marcada o enunciada F), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura Rodapiés 30 metros por Bs. 1.200, y marcada o enunciada G), documento privado que no emana de mi representada por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura elaboración del plano de mensura y gestoría del mismo para el inmueble por Bs. 3000,00 y marcada o enunciada H), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura Limpieza de Jardinería por Bs. 1000 y marcada o enunciada I), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura materiales para reparación del inmueble por Bs. 630 y marcada o enunciada J), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio, documento privado que no emana de mi representada por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna copia del plano de mensura, autorización para elaboración mensura y calculo solvencia y marcada o enunciada L), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna Coordenadas del inmueble y marcada o enunciada M), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura pago a SEDEMAT para el plano de mensura por Bs. 304,83, y marcada o enunciada N), documento que no emana de su representada por lo cual no tiene ningún valor probatorio. -Impugna factura pago de nomenclatura municipal por Bs. 180 y marcada o enunciada O), documento que no emana de su representada por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna todas las facturas varias SEDEMAT y marcada o enunciada P), y numeradas: 1, 2, 3,4,5,6,7,8,9,10 en el escrito de reforma de la demanda, documento que no emana de su representada por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna factura No, 001286 por Bs. 83.439,40, materiales y mano de obra de la casa para la elaboración de la placa frontal y marcada o enunciada Q), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna Expediente de solicitud de crédito de política habitacional hecho por la demandante al Banco Occidental de Descuento, y marcada o enunciada T), documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Impugna Carta de solicitud del expediente de la solicitud del crédito de la ley de Política Habitacional de fecha 26/08/2013, documento privado que no emana de su persona por lo cual no tiene ningún valor probatorio. - Desconoce la firma que aparece en la Carta de Autorización para introducir un documento a catastro de fecha 14/12/12 marcado con la letra V, documento privado que no fue firmado por su persona, el cual riela en el folio 114.

DE LA RECONVENCION

De conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, la demandada reconviene a la demandada a la Resolución Judicial del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre su persona ciudadana DANIELA DEL CARMEN SOTO DE LOZANO, quien venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad No. 2.873.469, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y la ciudadana AMALIA DOMINGUEZ SOLER ARELLANO, mayor de edad, venezolana, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.503.622, de fecha cierta 27 de Noviembre de 2012 y que corre inserto en este expediente en el folio ciento cincuenta y seis (156), en virtud al incumplimiento de la parte B) de la cláusula SEGUNDA de dicha ciudadana demandante reconvenida en el sentido de no haber cancelado el saldo adeudado o remanente para el perfeccionamiento de la compraventa definitiva en el termino establecido en dicha cláusula, lo que acarrea la aplicación del articulo 1167 del Código Civil (Acción Resolutoria) e igualmente motivado a que las partes establecieron la vigencia del referido contrato de opción de copra venta a un termino extintivo (180 días continuos mas 1 mes) y al no cumplir la actora reconvenida con su obligación del saldo adeudado durante dicho termino el mencionado contrato perdió su vigencia, fundamentando la reconvención en los artículos 1167 del CC y la cláusula segunda del muy referido contrato de opción de compraventa.

Por su parte la demandante-reconvenida alude que de las actas se desprende la validez total y absoluta del Contrato de Opción a Compra Venta, suscrito entre las partes, por cuanto los contratos de opción de compra venta, son contratos donde la priva la voluntad de las partes de donde deriva una obligación de hacer tal y cual lo establece las cláusulas del contrato, siempre y cuando esa voluntad quede explanada de modo escrito y en caso contrario donde del mismo opere el silencio de las partes, es evidente que el contrato surte todos sus efectos legales, hasta que uno de los contratantes invoque la resolución del mismo, en el caso que ocupa donde la demandada reconviniente alega el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, específicamente la cláusula segunda, aparte “B”, donde supuestamente su persona no cumplió con el pago del remanente y donde erróneamente invoca la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, es decir, la acción resolutoria, alegando el transcurso del lapso para su cumplimiento, hechos estos alegados falsa y erróneamente, por cuanto dicha acción resolutoria debió haberse interpuesto autónomamente en la respectiva oportunidad legal, y como se evidencia, dicha acción nunca se alego, se verifico o invoco autónomamente la demandada reconviniente, por cuanto su persona cumplió con todos los lapsos establecidos en referido contrato hasta fijar la fecha definitiva del otorgamiento del documento definitivo de venta, en el caso que nos ocupa en el presente procedimiento de reconvención que si bien es cierto, que el remanente por cancelar supuestamente no se verifico en el lapso establecido por el contrato, también es verdad que la demandada reconviniente, en su debida oportunidad autónomamente, no alego en ningún momento esa situación legal de ese presunto incumplimiento el cual falsamente alega en la reconvención, ahora bien, es evidente y de las actas se desprende que su persona cumplió todos sus deberes y obligaciones que el contrato de compra venta le requería, inclusive asumió personalmente las obligaciones que le correspondía cumplir la demanda reconviniente, ya que se desprende de las actas procesales todos los permisos requeridos por el ente municipal, las solvencias requeridas por los entes municipales, regionales y nacionales los cuales se produjeron en el libelo de demanda, e insiste en su reconocimiento y validez por este Tribunal. Del mismo modo, se produjo como medio probatorio la constancia emanada del ciudadano Carlos Oberto Pocaterra (Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia), así como también se desprende de la constancia para realizar las gestiones necesarias por ante la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines de obtener: El Plano de Mensura, Código Catastral, Nomenclatura y todas las solvencias municipales requeridas para la Protocolización del documento definitivo de venta, así como también la solvencia de hidrológica de Maracaibo, autorización esta en la cual insiste en su validez en su contenido y firma y para la cual solicita en su debida oportunidad legal, el cotejo de la firma de la referida autorización. Es decir, que las obligaciones que debió asumir la demandada reconviniente, fueron asumidas en su totalidad por su persona y prueba de ello, es la referida autorización que descaradamente no reconoce la demandada reconviniente.-
Destaca la demandante-reconvenida que una señal mas evidente de que la demandada reconviniente, hizo entrega formal de las llaves del inmueble objeto de la negociación y del mismo modo la autoriza realizar obras y mejoras en el mismo, gastos estos que están soportados en facturas que se consignaron junto al libelo de demanda, los cuales hace valer e insiste como legítimos.
Por último la actora-reconvenida alude que mal podría entonces invocar en esta etapa del procedimiento el temerario argumento de la no verificación del pago del remanente del contrato de opción a compra venta suscrita entre las partes, es decir, lo que no esta invocado por la ley, en consecuencia no existe y en esta oportunidad la misma es inoportuna y extemporánea y así debe ser declarada por el Tribunal.-

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
1.- Promueve las siguientes documentales: a.- Documento de propiedad del inmueble. b.- Factura por Pintura e instalación de lámparas (BsF 8.000). c.- Factura por compra de portón (Bsf. 12.000). d.- Mudanza de muebles y enseres (Bsf 5.000). e.- Cristalización y emplomado de 30 metros de piso de granito del inmueble Urbanización la Trinidad Calle 54 A Nº 15D -56 Factura (Bsf 3.700). f.- Instalación de bomba para agua (Bs. 800). g.- Rodapiés 30 metros (Bsf. 1200). h.- Elaboración del plano de mensura y gestoría del mismo para el inmueble Urbanización la Trinidad Calle 54 A Nº 15D-56 Factura (Bsf 3.000). i.- Limpieza de jardinería (Bsf. 1000). j.- Materiales para reparación del inmueble (Bsf. 630). k.- Materiales para la pintura del inmueble (BsF. 7.514). l.- Copia del plano de mensura Nº RM2012-11-0035M autorización para elaborar mensura y calculo de solvencia. m.- Coordenadas del inmueble. n.- Pago a SEDEMAT para el plano de mensura (Bsf. 304,84). ñ.- Pago de nomenclatura municipal (Bsf.180). o.- Facturas varias SEDEMAT: 1.- Nº 26312002787 POR (Bsf. 329,15) 2.- Nº 26312002787 POR (Bsf 321,15) 3.- Nº 25813005122 POR (Bsf 10,70) 4.- Nº 22612004804 POR (Bsf.9) 5.- Nº 10512019199 POR (Bsf. 304,84) 6.- Nº 301713002976 POR (Bsf.10, 70) 7.-Nº 29513008267 POR (Bsf. 107.) 8.- Nº 10512024546 POR (Bsf.45.) 9.- Nº 31713002973 POR (Bsf. 329,815) 10.- Nº 31613000598 POR (Bsf. 2.211,01). p.- Factura Nº 001286 POR (BSF. 83.439,40), materiales y mano de obra de la casa para la elaboración de la placa frontal, q.- Documento de Opción a Compra en Original. r.- Documento en original donde el ciudadano Registrador CARLOS OBERTO POCATERRA, manifiesta la inasistencia de LA VENDEDORA al momento de Protocolización al referido Documento de Venta. s.- Expediente de solicitud de crédito de política habitacional Hecho por LA DEMANDANTE al Banco Occidental de Descuento Banco Universal, opcionada al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda. t.- Carta de solicitud del expediente de la solicitud del crédito de la Ley de Política Habitacional de fecha 26/08/2013. u.- Carta de autorización para introducir un documento a CATASTRO, de fecha 14/12/2012, respecto a estos documentos los mismos por emanar de tercero debieron ser ratificados durante desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, mediante prueba de información, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto el mismo no fue ratificada este Juzgado lo desecha y no los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-
2.- Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos VIVIAN COROMOTO AGUADO DE MORILLO, MAYELY GUTIERREZ y ERNESTO TORREALBA, de los cuales el ciudadano ERNESTO TORREALBA, no rindió declaración por lo que esta Juzgadora no tiene que emitir ningún pronunciamiento de valor. Así se establece.- En lo que respecta a las ciudadanas VIVIAN COROMOTO AGUADO DE MORILLO y MAYELY GUTIERREZ, las mismas rindieron declaración, cuyas deposiciones se estiman de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
1.- Pruebas documentales: a) En un folio útil promuevo original de autorización dada por la ciudadana Amalia Soler donde autoriza a las ciudadanas Mayely Gutiérrez y Vivian Aguado de Morillo a retirar artículos que se encontraban la casa de su representada, b) En un (1) folio útil hoja minuta en la cual el día 5 de septiembre de 2013 las ciudadanas Mayely Gutiérrez y Vivian Aguado de Morillo en compañía de dos oficiales policiales retiraron todos y cada uno de los objetos en perfectas condiciones que tenían en la casa objeto del contrato de opción de compra venta, las mismas se estiman de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
2.- Promueve experticia en el inmueble que fue objeto del contrato de opción de compra venta, experticia, que fue realizada por los ciudadanos Daniel Bravo, Cesar Contreras y Auristela Garcia, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° 12.622.086, 7.627.992 y 7.611.129, respectivamente, en fecha 22 de Mayo de 2.015 y de cuyo escrito de conclusiones se desprende: “esta comisión de expertos deja constancia que si bien es cierto que la impermeabilización de los techos elaborados con placa de concreto, tanto de la planta baja como de la planta alta se encuentra en buen estado, se puede evidenciar que los mismos tienen una data de superior a los tres (03) años…. (Omissis) en la inspección realizada no se observó construcción de placa frontal alguna, específicamente, al ubicada a nivel de planta baja posee una data superior a los veinte (20) años, y la ubicada en la planta alta (elaborada con machihembrado de madera y recubrimientos superior con mortero de área-cemento) posee una data superior a los diez (10) años, la cual además se encuentra con un alto grado de deterioro producto de la influencia de comején y posibles filtraciones de agua de lluvia…. (Omissis) Según inspección ocular se evidenció la inexistencia de portón alguno en las paredes que sirven de linderos posterior ni lateral del inmueble, ya que los mismos se encuentran totalmente cerrados con paredes debidamente frisadas y pintadas… (Omissis) Esta comisión de expertos deja constancia que si bien es cierto que los pisos elaborados con granito vaciado en el área interna de la vivienda poseen un adecuado nivel de brillo, también es cierto que no se encontraron evidencias de emplomado con una data menor a los cinco (05) años de elaboración”, conforme a la experticia promovida, y evacuada, la cual aprecia este juzgado en todo su valor probatorio, no se evidencia la realización de los trabajos aludidos por la parte por lo que mal pudiera haberse generado el pago de la mano de obra cancelada para la ejecución de los trabajos. Así se establece.-
3.- Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos: UNALDO GARRILLO, SANDRA MORALES, y ATILIA RAMONA ESCOLA DE BRACHO, los mismos rindieron declaración, cuyas deposiciones se estiman de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Asimismo establece el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Norma ésta que se encuentra en armonía con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirma que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Sobre la regla de distribución de la carga contenida en el artículo 1354, existe jurisprudencia que ha señalado que los hechos negativos están constituidos por la negación de un acto o un hecho jurídico, los cuales no pueden acreditarse en el juicio por cuanto no son hechos en sentido real sino sólo en sentido ideal, sin embargo, éstos pueden comprobarse si existe un hecho positivo, que lo contraste y excluya en el orden lógico.
En este mismo orden existe jurisprudencia referente a la carga de la prueba que ha asentado: …” “(…) Corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in exccipiendo fit actor, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa (…)”. (Tribunal Supremo de Justicia. Sala de Casación Civil. Ponente: Dr. Tulio Álvarez Ledo. Exp. No. 031006. Sentencia del 27-07-2004.
“…JURISPRUDENCIA. La carga de la prueba según la posición del litigante. “(…) La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo” incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, mas al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción…” Transcrito del Código Civil Venezolano, Septiembre 2007-Septiembre 2008, Legis, página 402.

Este Tribunal hace la referencia anterior, por cuanto con gran preocupación observa la conducta procesal de las partes en los procedimientos orales que se ha venido suscitando desde la entrada en vigencia de las Resoluciones Nos. 2006-00066 y 2006-00067 por ante este Despacho, ya que incurren en inobservancia a los medios de pruebas admisibles en nuestro ordenamiento jurídico venezolano conforme a lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y abandonan el trámite de quedar siempre aseguradas en su derecho de contradicción y fiscalización de las pruebas. Todo proceso coloca a la parte promovente del medio en la necesidad de probar la autenticidad del hecho representado, lo que conlleva a la cuestión de la credibilidad o valor de convicción que arroje la prueba, cuando el Juez hace la valoración del conjunto de pruebas adquiridas en el proceso en la etapa de instrucción y decide la causa. Cabe destacar que, el Juez no se pronuncia de la buena o mala admisibilidad de la prueba, sino su mérito o valor de convicción acerca de la verdad o falsedad del hecho que se trata de probar con el medio de prueba. Por ello, el juicio oral simplifica en gran parte el procedimiento si los intervinientes en la audiencia preliminar le dieran el cabal cumplimiento a lo prescrito en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En este mismo orden es importante acotar que, el Dr. Emilio Calvo Baca ha señalado que, en el procedimiento oral, como suprema garantía del proceso civil, debe prevalecer la oralidad, brevedad, concentración e inmediación, por lo que concluye que la intención del Legislador Patrio sólo persigue un cambio en la mentalidad judicial con el propósito de que en un futuro próximo sea la regla en los Tribunales Civiles.
Visto el procedimiento de esta forma vale destacar que, son aplicables supletoriamente las disposiciones del procedimiento ordinario en todo aquello no previsto expresamente en el Título XI, Parte Primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, conforme lo establece el artículo 860 Ejusdem, por lo que podemos concluir que cumplidos los extremos previstos en los artículos 864 y 865 del citado Código, la audiencia preliminar es el pilar fundamental de la controversia, pues permite simplificar en gran parte el procedimiento pues es compatible con los sistemas oral y escrito; la reunión del Juez con las partes ya iniciado el proceso y antes de la etapa para practicar pruebas y de alegar, convenir en algunos hechos y considerar admitidos y probados con las pruebas aportadas en el escrito libelar y la contestación, considerarlas superfluas, impertinentes o dilatorias, reducir o precisar el objeto, complementar el pedido de pruebas y anunciar las que se proponen aportar en el lapso probatorio y verificar la regularidad procesal, en fin es un sistema de gran flexibilidad ya que permite la conciliación del proceso con la necesaria presencia de las partes y permite al Juez inmiscuirse en la controversia.
En este mismo orden, considera quien aquí decide que, resulta pertinente hacer mención sobre el pronunciamiento que está vinculado a la interpretación del contrato, en concreto a la voluntad de las partes contratantes, y que constituye doctrina reiterada de la extinta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, reiterada la respetable posición por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 7 de noviembre de 2003, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., Exp. 00-090, que citó:
“…Por otra parte, la recurrida interpretó el contrato, sus cláusulas, y determinó la existencia de una costumbre en cuanto al retardo en el pago, supuestamente aceptada por la parte demandada y modificativa de los términos contractuales de cumplimiento de tal obligación. Este pronunciamiento de la recurrida está vinculado a la interpretación del contrato, en concreto a la voluntad de las partes contratantes. La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, al respecto ha señalado la Sala lo siguiente: “...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”. En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: “...La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569).”…
Ahora bien, con vista al alcance que las partes le han dado unilateralmente al instrumento fundamental de las acciones que se ventilan a los autos, es menester destacar que el problema de la interpretación sólo surge cuando el conflicto de intereses planteados entre las partes, gira alrededor de la existencia o alcance de un negocio jurídico, y al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo dictado en fecha 13 marzo de 2003, Exp. Nº 2001-000285, puntualizó: “…Cabe citar, al respecto, el criterio sostenido en doctrina acerca de la denuncia en casación de los errores cometidos en la interpretación de los contratos: “...En este sentido Calamandrei expresa: ...cuando sea controvertido en juicio el significado que ha de darse a la declaración mediante la cual alguien ha expresado su voluntad jurídica, el juez es llamado a realizar una actividad de interpretación, la que falta absolutamente en aquellos juicios en los que el objeto de la controversia sea, no una declaración de voluntad jurídica, sino cualquier otro hecho material como podría ser, por ejemplo, un hecho ilícito’. (Calamandrei Piero. “La génesis lógica de la sentencia civil”, en Estudios sobre el Proceso Civil, pág. 402). De acuerdo con esta doctrina es preciso entonces establecer que el problema de la interpretación sólo surge cuando el conflicto de intereses planteados entre las partes, gira alrededor de la existencia o alcance de una declaración de voluntad (negocio jurídico). Esta precisión conceptual lleva asimismo a establecer como una consecuencia la de que la labor de interpretación que en tales casos el juez debe realizar, representa una actividad adicional, un “plus”, que por estar a medio camino entre el momento de la comprobación histórica del negocio jurídico de que se trate, y el momento de la valoración de dicho negocio, forzosamente debe ubicarse en la cuestión de hecho, y no en la cuestión de derecho, lo que llevaría a excluir esta materia del campo del recurso. ...” (Subrayado de la Sala). (Márquez Añez, Leopoldo: “El Recurso de Casación. La cuestión de hecho y el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil”, pág. 176 y 177).”…
Al respecto esta Juzgadora observa que la parte actora-reconvenida reclama a la demandada-reconvieniente la Resolución de Contrato de Opción a compra y el cobro de Daños y Perjuicios ocasionados, los cuales ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (280.000 BSF), más los intereses legales y la indexación monetaria; por su parte la demandada-reconviniente niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte accionante-reconvenida por ser falsos los hechos alegados y en virtud de lo cual reconviene a la parte actora-reconvenida por cuanto no cumplió con la obligación de cancelar el saldo adeudado o remanente para el perfeccionamiento de la compraventa definitiva en el termino establecido en dicha cláusula y por su parte la demandante-reconvenida alude que cumplió con todos los lapsos establecidos en referido contrato hasta fijar la fecha definitiva del otorgamiento del documento definitivo de venta, si bien es cierto, que el remanente por cancelar supuestamente no se verifico en el lapso establecido por el contrato.
Al respecto esta Juzgadora trae a colación las siguientes disposiciones legales:
Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167 Ejusdem: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De esta última disposición legal se evidencia claramente los dos elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción a compra privado de fecha 27 de Noviembre de 2.012, por cuanto este instrumento éste que le merece fe a esta Juzgadora por cuanto el mismo no fue desconocido, por lo que ante el silencio de la parte demandada quedó reconocido el contrato privado de préstamo celebrado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento, en consecuencia es valorado por este sentenciadora. Así se Decide.- En primer lugar debe este Juzgado determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías: “Promesa bilateral de Venta. A) concepto: es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Naturaleza Jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición solo se refiere a la promesa bilateral de venta pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones. Según la otra tesis, el legislador solo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes equivalente a las expresiones “Vendo” o “Compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca”. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción a compra suscrito entre las partes en forma privada y el cual tiene como fecha cierta el 27 de Noviembre de 2.012, del cual se desprende que la naturaleza del contrato es la promesa bilateral de compra venta. Así se Decide.-
De otra parte y en virtud de que la pretensión del accionante-reconvenida se contrae a una acción de resolución de contrato, específicamente de opción de compraventa, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente. Por lo anterior, debe seguidamente esta Juzgadora entrar a analizar si en el presente caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del contrato bilateral, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:
Artículo 1.133 “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un contrato bilateral, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente. Específicamente el contrato de compraventa cuya existencia es alegada por el demandante-reconvenido en el caso sometido a este estudio, encuadra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. De allí que la naturaleza del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales especificados de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surge de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato. De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compraventa, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La osa: que por regla general, son objetos de compraventa, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El precio: que e la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el ato de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma. En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) causa lícita. Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de un cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada representada por Maduro Luyando: “Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia e uno de estos elementos implica la no existencia del contrato” En el caso sub-iudice, observa el Tribunal que la oferta de venta de un bien, solo puede ser realizada por el propietario y no por un tercero, como efectivamente no ocurre en el caso de marras. Por ello, el contrato traído a los autos cumple con los requisitos establecidos previamente. Así se Decide.-
En este sentido, conviene citar al afamado procesalista venezolano RENGEL ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su Tomo III, afirma lo siguiente: “La prueba es un acto de parte y no del Juez. Las partes suministran el material probatorio al Juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.
Por lo que observa esta Juzgadora que las partes en el contrato suscrito acordaron que la venta es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BsF. 500.000) Que “LA PROMITENTE COMPRADORA” pagara de la forma siguiente A) La cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000) al momento de la firma de este documento. B) El remanente o sea la cantidad de CUATROSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 495.000), en el lapso de CIENTO OCHENTA DIAS (180), consecutivos con una prorroga de un mes (1), al respecto en el escrito libelar la parte demandante-reconvenida que en fecha 13 de septiembre de 2.013, fue presentado por ante el Registrador del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, documento con el numero 479.2013.3.1889, para ser firmado el 13 de Septiembre de 2.013 y conforme al contrato de opción a compra el mismo inició desde el 27 de Noviembre de 2.012 al 27 de Mayo de 2.013, más una prórroga de un mes hasta el 27 de Junio de 2.013, por lo que en esta fecha venció el lapso establecido convencionalmente por las partes para la vigencia de la opción a compra, de manera que habiendo presentado la actora-reconvenida por ante el Registrador del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia el documento para la venta en fecha 13 de Septiembre de 2.013, se evidencia el incumplimiento por parte de la misma en la obligación contraída de cancelar el remanente de CUATROSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 495.000).-
Observa igualmente este Juzgadora que la parte demandante-reconvenida reclama a la parte demandada el cobro de Daños y Perjuicios ocasionados, derivados de los gastos ocasionados en la documentación necesaria para la protocolización de la venta del inmueble, así como también la mano de obra cancelada para la ejecución de los trabajos realizados en el referido inmueble, los cuales ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (280.000 BSF), respecto a este alegato la parte demandada-reconvenida niega, rechaza y contradice el mismo y al efecto promueve una experticia, la cual fue realizada por los ciudadanos Daniel Bravo, Cesar Contreras y Auristela Garcia, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° 12.622.086, 7.627.992 y 7.611.129, respectivamente, en fecha 22 de Mayo de 2.015 y de cuyo escrito de conclusiones se desprende: “esta comisión de expertos deja constancia que si bien es cierto que la impermeabilización de los techos elaborados con placa de concreto, tanto de la planta baja como de la planta alta se encuentra en buen estado, se puede evidenciar que los mismos tienen una data de superior a los tres (03) años…. (Omissis) en la inspección realizada no se observó construcción de placa frontal alguna, específicamente, al ubicada a nivel de planta baja posee una data superior a los veinte (20) años, y la ubicada en la planta alta (elaborada con machihembrado de madera y recubrimientos superior con mortero de área-cemento) posee una data superior a los diez (10) años, la cual además se encuentra con un alto grado de deterioro producto de la influencia de comején y posibles filtraciones de agua de lluvia…. (Omissis) Según inspección ocular se evidenció la inexistencia de portón alguno en las paredes que sirven de linderos posterior ni lateral del inmueble, ya que los mismos se encuentran totalmente cerrados con paredes debidamente frisadas y pintadas… (Omissis) Esta comisión de expertos deja constancia que si bien es cierto que los pisos elaborados con granito vaciado en el área interna de la vivienda poseen un adecuado nivel de brillo, también es cierto que no se encontraron evidencias de emplomado con una data menor a los cinco (05) años de elaboración”, conforme a la experticia promovida, y evacuada, la cual aprecia este juzgado en todo su valor probatorio, no se evidencia la realización de los trabajos aludidos por la parte por lo que mal pudiera haberse generado el pago de la mano de obra cancelada para la ejecución de los trabajos. Así se establece.- En cuanto a los gastos ocasionados en la documentación necesaria para la protocolización de la venta del inmueble, se evidencia de la prueba de información promovida y evacuada al SEDEMAT, se evidencia que algunas facturas fueron canceladas, no se desprende de la misma la persona que las canceló, de manera que no fue probado este alegato realizado por la demandante-reconvenida, quien tenía la carga de demostrarlo. Así se establece.-
Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” y artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
De manera que conforme a lo antes indicado y en aplicación de las disposiciones legales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico ténganse artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, recordando esta Juzgadora que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda y en el acto de la contestación de la misma, para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General de Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando necesario para esta Juzgadora declarar la improcedencia de la demanda, en virtud de que la parte actora-reconvenida no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a que se refieren los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se Decide.-

DE LA RECONVENCION

La parte demandada reconviniente alega que quien incumplió con su obligación fue la accionante-reconvenida, por lo que reclama la Resolución del Contrato de Opción a Compra, con base a lo antes indicado, habiendo quedado demostrado en actas que la parte accionante-reconvenida cumplió extemporáneamente con la obligación contraída, y por cuanto este Tribunal debe aplicar el contenido y alcance de las disposiciones que establece la Ley, sin dejar de lado la aplicación de aquellas normas de derecho sustantivo que regulan las obligaciones sujetas a condición y a término, a fin de no desdeñar la aplicación de tales normas, se observa: Establece el artículo 1.160 del Código Civil que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
En efecto, entendiendo que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, de conformidad con el artículo 1.159 Ejusdem, la hoy parte demandante reconvenida debió cumplir, obligatoriamente con lo establecido en la cláusula Segunda del contrato celebrado por ella con la hoy accionada-reconvenida, para poder requerir que cumpliera su obligación, debió pagar el saldo del precio en el término de Ciento Ochenta (180) días más una prórroga de un (01) mes, tal cual como lo estipula la señalada cláusula. Cabe destacar que al interpretar la norma contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, y siendo un contrato de venta, la vendedora accionada-reconviniente, estaba obligada a otorgar el documento definitivo de venta, pero tal obligación se encontraba sujeta al previo cumplimiento por parte del comprador demandante-reconvenido, del pago del saldo del precio restante, en el término antes indicado, contados a partir del 27 de Noviembre de 2.012, conforme a documento privado suscrito entre las partes. En consecuencia, siendo el contrato Ley entre las partes, los contratantes deben sujetarse a lo estipulado en él y el Juez no puede extender el contenido de la cláusula contractual más allá de su verdadero sentido y espíritu. Es de observar que en efecto, del contrato celebrado en fecha 27 de Noviembre de 2.012, los contratantes estuvieron de acuerdo en el objeto de la venta y en el precio de lo vendido, por lo que debió perfeccionarse de acuerdo a la Ley. Más sin embargo, al aceptar el comprador que antes de perfeccionarse el otorgamiento de la escritura de venta debe pagar el precio en un plazo determinado por el contrato, está sujetando a condición y a término la obligación. La condición es para el vendedor, vale decir, su obligación nace siempre que el comprador cumpla con el pago del precio y nace para el comprador el derecho de exigir el otorgamiento de las escrituras de venta, a partir de la fecha en que haya de pagar el precio y siempre que éste haya sido efectuado en el término establecido para ello, conforme lo establece el artículo 1.474 del Código Civil que reza: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, norma que regula las obligaciones principales que se derivan del contrato de venta, como son la transferencia de la propiedad por parte del vendedor y el pago del precio por parte del comprador.
En el caso de autos, quedó demostrado en las actas procesales que el demandante-reconvenido comprador no cumplió con el pago de la obligación que contrajo en el término pactado en el contrato y que obviamente, el problema jurídico planteado se refiere a una cuestión fáctica, es decir, a una cuestión de hecho que se traduce al incumplimiento de una cuestión de derecho, que conduce a producir efectos distintos a los pautados en el contrato, por ello la importancia a entender la interpretación de la condición y el término, pues son elementos que se difieren y se excluyen entre sí. En efecto, la condición es un acontecimiento futuro e incierto; en cambio, el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el cumplimiento o la extinción de la obligación, y así lo regula el Código Civil, al establecer en el artículo 1.197, que la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. De tal manera que queda entendido que, el término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma, tal como lo establece el artículo 1.211 del citado Código.
Es obvio que a través del contrato en referencia, ambas convinieron en transmitir, una la propiedad y la otra en pagar, pero sujetaron a condición y a término, la culminación del contrato. Si se daba la condición y el pago dentro del término, la vendedora estaba obligada a transmitir la propiedad, más si la compradora no cumplía dentro del término establecido, no podía exigir la compradora el cumplimiento de la obligación de transmitir, por aplicación del artículo 1.133 del Código Civil, que regula el vínculo jurídico entre las partes y que en este caso es el contenido de la cláusula segunda del contrato objeto del presente juicio.
En aplicación a los artículos 1.197, 1.204, 1.205 y 1.206 del Código Civil, la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, y conforme con el artículo 1.160 del Código Civil, es Ley entre las partes; de allí que la obligación del vendedor, parte accionada-reconviniente se encuentra sujeta a la condición temporal de pago del precio y dicha condicionalidad no está sujeta a un acontecimiento cierto, por cuanto quedó demostrado, que el comprador, parte demandante-reconvenida no pagó el precio, por lo que al contratar, la obligación de pagar en el término de Ciento Ochenta (180) días más una prórroga de un (01) mes, según documento privado suscrito por las partes en fecha 27 de Noviembre de 2.012, no existe una condición que hace depender la obligación en un acontecimiento incierto y por supuesto futuro, por lo que tal obligación tiene carácter de condición resolutoria, correspondiendo sólo al vendedor, hoy parte accionada-reconviniente, la acción judicial de resolución y Así se Decide.
En este mismo orden, es menester destacar que la parte demandante-reconvenida no logró demostrar en el transcurso del proceso haber cumplido con su obligación dentro del lapso pactado.
El artículo 1.159 del Código Civil, establece textualmente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley... Se evidencia de lo expuesto, que errar la interpretación del artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito, y darle alcance a menciones que no contiene o darle valor a una modificación unilateral sería violar dicha norma, ya que expresamente señala dicho artículo que el contrato solo puede ser revocado por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la ley, pero nunca que el contrato pueda considerarse en cierto sentido modificado en las condiciones prefijadas originalmente, por un uso no acorde a las cláusulas contractuales, y Así se Decide.-
Resuelto como han quedado los conflictos de intereses planteados por ambas partes, y con vista a que el contrato de opción a compra fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que regula el término estipulado en la cláusula Segunda del contrato celebrado por las partes, que fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por el promitente vendedor y la extinción del derecho adquirido por el promitente comprador. En efecto reza la mencionada cláusula segunda del referido contrato que establece: “El precio convenido para esta venta es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BsF. 500.000) Que “LA PROMITENTE COMPRADORA” pagara de la forma siguiente A) La cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000) al momento de la firma de este documento. B) El remanente o sea la cantidad de CUATROSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 495.000), en el lapso de CIENTO OCHENTA DIAS (180), consecutivos con una prorroga de un mes (1). La fecha cierta de este documento se contara el día del protocolo de la siguiente opción...Omissis) CLAUSULA PENAL: En caso de que la operación final de Venta no se perfeccionan por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA” estos deberán devolver la cantidad de dinero otorgada por Arras y por el contrario la venta no se perfecciona por causas imputables a “LA PROMITENTE COMPRADORA” esta deberán ser equivalentes al 8% de lo entregado por arras, las obligaciones derivadas de este contrato de opción a compra son recíprocas, así como también los derechos…. (Omissis)”, es obvio que la norma jurídica positiva vigente como lo constituye el artículo 1.211 del Código Civil, aplica en este caso, pues del instrumento fundamental de la acción se evidencia que fue fijado un plazo para el cumplimiento de la obligación, le nacía para el promitente vendedor la acción por resolución o extinción del contrato, por lo que necesariamente debe estimar la reconvención planteada, y Así se Decide.-
Observa este Tribunal que, el accionada-reconviniente para poner fin al contrato cuya resolución demanda, aplicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil, y señaló que el contrato de opción a compra se firmó por el término de Ciento Ochenta (180) días más una prórroga de un mes, según documento privado suscrito entre las partes en fecha 27 de Noviembre de 2.012, siendo evidente el vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado, ya que el límite máximo era hasta el 27 Junio de 2.013, de acuerdo a la cláusula Segunda del contrato de opción a compra, pues las partes no demostraron en el proceso la existencia de una prórroga por acuerdo escrito, y habiendo un incumplimiento por parte del demandante-reconvenido, operaría el resarcimiento allí estipulado.
Ahora bien, con vista al contrato celebrado entre las partes, se hace necesario determinar el verdadero sentido y alcance de la negociación, con el fin de llegar a una conclusión definitiva en este juicio. Ambas partes, demandante-reconvenida y demandada-reconviniente, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas, como una pre-venta, la cual entendida en el sentido estricto del término, implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a la terminación de la negociación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en dicha pre-venta entre las partes hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. Ahora bien, los contratantes establecieron en la cláusula penal la cual señala lo siguiente: “si la operación final de venta no se perfeccionan por causas imputables a La Promitente Vendedora estos deberán devolverla cantidad de dinero otorgada en Arras y por el contrario la venta no se perfecciona por causas imputables a la Promitente Compradora esta deberán ser equivalentes al 8% de lo entregado por arras (SIC). (Omissis)”.
Al interpretar esta Sentenciadora el sentido y alcance de la cláusula penal transcrita observa que el incumplimiento de alguna de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir, bien la resolución o el cumplimiento del contrato, con fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Se trata de una causa legítima, de una causa justa que no debe ser invocada por la parte que incumple su obligación, sino que debe ser alegada o invocada por la parte afectada, ya que admitir lo contrario sería un verdadero contrasentido, y ello permitiría accionar a quien no es titular de la acción, lo que no debe ser admitido, y Así se Decide.
Por cuanto la presente reconvención se refiere a la resolución de contrato de opción de compra, es menester señalar que la Sala ha definido la cláusula penal según el Código Civil y la acción que puede exigir la parte que no ha incurrido en culpa en el contrato y lo hace de la siguiente forma: “…la Sala observa que el Juez de alzada consideró que no obstante existir en el contrato una “condición resolutoria” que permite la terminación del mismo por incumplimiento imputable a cualquiera de las partes; el incumplimiento capaz de resolver el contrato debe estar fundado en una “causa legítima o justa”, que no puede ser invocada por la parte que dio lugar al incumplimiento, y en virtud de ello explicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil denunciado como infringido, pues consideró que la causa del incumplimiento alegada por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión de resolución, no era una “causa justa”, y en consecuencia, la parte demandada-reconviniente estaba facultada para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato. Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 Ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por José Luis Aguilar Gorrondona, (Derecho Civil IV- Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; Pág. 159), que en derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir en exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.”… (Sentencia N° RC-00653 de la Sala de Casación Civil del 07 de noviembre del 2003, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche G., expediente N° 01646).” Publicada en el Tomo 1 del mes de noviembre de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, págs. 540 y siguientes.
Cabe destacar que, la Sala ha señalado de igual forma lo que puede hacer la parte cuando la acción es intentada de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, y dice: “…El artículo 1.273 del Código Civil textualmente dispone: “…Artículo 1.273. Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación…” Por su parte, el Artículo 1.167 del mismo Código, dispone: “…En el contrato bilateral, si unas de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” En el caso bajo análisis, el formalizante alega la falsa aplicación por la recurrida del artículo 1.273 del Código Civil, por considerar que la acción por daños y perjuicios intentada en el presente procedimiento, no constituía una acción autónoma sino subsidiaria de la principal, es decir, del cumplimiento de contrato demandado, por lo cual, debía correr su misma suerte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 Ejusdem… …De lo expuesto, estima la Sala que, efectivamente, en el caso de autos, erró el sentenciador de alzada al fundamentar la improcedencia de la acción por resarcimiento de daños y perjuicios reclamados en los supuestos del artículo 1.273 del Código Civil, pues como bien señala el accionante, dicha acción fue intentada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo Código, es decir, como subsidiaria de la acción por cumplimiento de contrato. Por lo tanto, bien podía la parte actora, de conformidad con la referida norma, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios inherente, si hubiere lugar a ello. Por lo tanto, si el sentenciador de alzada estimaba como no ajustado a derecho el monto reclamado por la parte actora como indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, vistos los argumentos que en tal sentido dejó sentados en el fallo recurrido, es de observar que el supuesto del artículo 1.167 del Código Civil bien lo facultaba para limitarlos o negarlos, al estipular de forma clara y precisa la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios derivados, únicamente en los casos en que hubiere lugar a ello.”… Sentencia de la Sala de Casación Civil del 3 de abril de 2003, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente No. 01773, publicada en el Tomo 4 del mes de abril de 2003 de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, págs. 286 y siguientes.
En el caso de autos, es importante determinar si la causa del incumplimiento alegado es suficiente o no para dar por terminado el contrato, es decir, si la causa es justa o legítima. El Tribunal observa que la parte accionada-reconviniente invocó como causa para resolver el contrato, el incumplimiento del pago, lo que guarda relación con el contexto de la escritura, pues tal como se señaló con anterioridad las partes fijaron el precio de la negociación. De manera que considera esta Sentenciadora que las partes al haber previsto en forma expresa en el contrato, como causa de resolución el incumplimiento de cualquiera de las partes, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer, por lo que ha quedado demostrado por la parte demandada-reconviniente que logró demostrar los presupuestos establecidos en el artículo 1.257 del citado código, que establece que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo, razón por lo que se debe admitir que no puede ser colocado en peor situación jurídica quien ha cumplido estrictamente con la contratación. La parte demandante-reconvenida no logró demostrar en el transcurso del proceso bajo ninguna forma de derecho sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción propuesta, así como la reconvención planteada.
Por su parte, el artículo 1.258 Ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por José Luis Aguilar Gorrondona, (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. No obstante, puede afirmarse que conforme a lo pautado en el artículo 1.167 del mencionado Código, ante la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, esta perfectamente facultado el actor, a su elección, para solicitar la resolución del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que expresamente establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de resolución de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Analizadas como han sido las pruebas de ambas partes, observa este Tribunal que en el presente juicio fue un hecho no controvertido la existencia de un contrato de opción a compra celebrado en fecha 27 de Noviembre de 2.012; que el precio fue estipulado en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), cantidad ésta que EL PROMITENTE COMPRADOR pagaría de la forma siguiente A) La cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000) al momento de la firma de la opción a compra y B) El remanente o sea la cantidad de CUATROSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 495.000), en el lapso de CIENTO OCHENTA DIAS (180), consecutivos con una prorroga de un mes (1); que, el contrato de opción a compra se firmó por Ciento Ochenta (180) días más una prórroga de un mes, contados a partir del 27 de Noviembre de 2.012, según documento privado suscrito en la misma fecha, y que el vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado fue hasta el día 27 de Junio de 2.012, de acuerdo a la cláusula Segunda del contrato de opción a compra, por cuanto no consta en las actas procesales que las partes hayan prorrogado el término pactado en el contrato de opción a compra; que la ciudadana AMALIA DOMINGUEZ SOLER ARELLANO, incurrió en incumplimiento de pago del remanente de CUATROSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 495.000); y concluye este Despacho que procede en derecho la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 27 de Noviembre de 2.012, dejándolo sin efecto y consecuencialmente en aplicación de la cláusula del contrato suscrito, y en aplicación de la cláusula penal, le corresponde a la demandada-reconviniente el 8% de lo entregado por arras, es decir, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000), lo que arroja la suma de CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,oo), que resulta el monto que debe retener la accionada-reconviniente, por lo que la misma deberá devolver a la parte demandante-reconvenida la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.600,oo) como remanente de la suma entregada en arras. Así se Decide.-
De tal manera que se desprende de autos que la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, tal y como lo invocaron las representaciones judiciales de ambas partes en la audiencia o debate oral y que este Tribunal debe decidir con la verdad real en aras de la justicia, aplicando el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, que el contrato de opción a compra venta celebrado entre ambas partes debió cumplirse de la manera como lo querían o lo entendían verosímilmente que lo fuese, y que según las probanzas aportadas por la parte actora reconvenida, y conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, logró demostrar el incumplimiento del promitente comprador de su principal obligación, cual era el pago del precio pactado.
En tanto y en cuanto, conforme a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, por lo que forzosamente debe concluir este Tribunal que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandante-reconvenida y en consecuencia, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara Sin Lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta y Con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente.- Así se Decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana AMALIA DOMINGUEZ SOLER ARRELLANO contra la ciudadana DANIELA SOTO DE LOZANO, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.-
SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCION incoada por la ciudadana DANIELA SOTO DE LOZANO contra la ciudadana AMALIA DOMINGUEZ SOLER ARRELLANO, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.-
TERCERO: Se declara extinguido el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el proceso. En consecuencia, la accionada-reconviniente, deberá devolver a la parte demandante-reconvenida la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.600,oo) como remanente de la suma entregada en arras, al quedar definitivamente firme esta resolución.

Así mismo se condena en costas a la parte demandante-reconvenida ciudadana AMALIA DOMINGUEZ SOLER ARRELLANO, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Quince (15) días del mes de Marzo de 2.016. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinticinco (3:25 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-