TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

206° y 157°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadano EZZEDIN CHEBLI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.889.526 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos JOSE ANTONIO ADRIAN ALVAREZ, JAVIER E. ADRIAN TCHELEBI, JOANNA CECILIA ADRIAN TCHELEBI, ARMANDO JOSE OLIVEIRA N., CARMEN B. MARQUEZ CH., y JUAN JOSE ESPINOZA B., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de la cédulas de identidad Nros V-2.330.266, V-10.301.172, V-12.794.632, V-13.056.412, V-15.030.603 y V-17.546.707 e inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 2.032, 45.365, 92.991, 91.514, 104.342 y 179.920, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio seis (06) al nueve (09) y su vuelto del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano AKRAM KALAANI AMER, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-15.683.009 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano RENNY SALAZAR, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-13.093.356 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 139.115, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio ciento dos (102) al folio ciento seis (106) del presente expediente.-

MOTIVO: DESALOJO.-

EXPEDIENTE Nº 012346.-
Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 18 de enero de 2016, por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO ADRIAN ALVAREZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 14 de enero del presente año, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio ciento setenta y seis (176) al ciento ochenta y ocho (188) del presente expediente y la cual de seguidas se copia en extracto textual:

“Omisis… DE LA RECONVENCION. En el caso bajo estudio, la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora a los fines de que le diera cumplimiento al contrato suscrito entre las partes, sobre un inmueble plenamente identificado de autos. Ahora bien, para quien aquí decide; lo alegado por la parte demandada-reconviniente en cuanto a lo planteado en su escrito de reconvención resulta inoficiosa, declarándose sin lugar la misma y así se declara. DE LA ACCIÓN PRINCIPAL. La acción incoada es por DESALOJO de un local comercial en virtud de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y la prórroga legal sólo posible en este tipo de contratos de arrendamiento. Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar este Juzgador la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de DESALOJO y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 3) El vencimiento del término contractual y la prórroga legal; y 4) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción del contrato. Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia se observa lo siguiente “…Tal como lo señala la parte actora, en el contrato de arrendamiento que riela inserto del folio 21 al folio 23 y su vuelto del expediente, las partes convinieron en la cláusula cuarta, con respecto a la duración del contrato lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de un (01) año fijo contado desde el día Primero (01) de octubre de 2013”, por lo que se debe concluir, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, que establece: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día pefijado, sin necesidad de desahucio”, que dicho contrato concluyó el día 01 de octubre del año 2014, de acuerdo al contenido de la cláusula cuarta. De acuerdo a lo expresado por el propio actor (quien afirmó que el contrato vencía el 01 de octubre de 2014), en el caso de autos después de haber vencido el lapso contractual, el arrendatario continuó en posesión de la cosa arrendada, por lo que, el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues operó la llamada tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil.- Ahora bien, afirma la parte demandada-reconvenida en su escrito contentivo de la demanda, que fue notificada judicialmente de la decisión de El Arrendador de no prorrogar el expediente en fecha 21 de noviembre de 2014, siendo que el contrato se venció en fecha 01 de noviembre del año 2014, es decir, habían transcurrido cuarenta y un (41) días del vencimiento del contrato, y a partir de ahí hasta la introducción de la presente acción, el arrendatario ha permanecido en el goce pacifico de la cosa arrendada (…). La tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble. Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. (…). En el caso de marras, no consta a los autos elemento probatorio alguno que demuestre que la parte accionante efectuó algún acto para impedir que el arrendatario continuara ocupando el inmueble después de vencida el contrato lo que hizo que operara la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, conforme al artículo 1.614 del Código Civil. Y así se Establece.- DISPOSITIVA. Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: *PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda por motivo de DESALOJO, interpuso el Ciudadano EZZEDIN CHEBLI, en contra del Ciudadano AKRAM KALAANI AMER.- *SEGUNDO: SIN LUGAR: La reconvención planteada por el Ciudadano AKRAM KALAANI AMER en contra de Ciudadano EZZEDIN CHEBLI. *SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)”.-

En fecha primero de febrero del año dos mil dieciséis (01-02-2016), se le dio entrada y el curso legal correspondiente. Siendo la oportunidad legal para la presentación de los informes de Segunda Instancia, la misma fue ejercida por la parte recurrente. Seguidamente, se aperturó el lapso para que las partes formulen las observaciones, habiendo sido presentado sólo por la parte demandada. Posteriormente, en fecha 14 de marzo del presente año, el Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días a fin de dictar la correspondiente sentencia, siendo ésta diferida por un lapso de quince (15) días continuos. Ahora bien, transcurrido el respectivo lapso este Juzgado procede a emitir el presente fallo en base a las siguientes consideraciones:
NARRATIVA

El ciudadano JOSE ANTONIO ADRIAN ALVAREZ, procediendo en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano EZZEDIN CHEBLI, interpuso la presente acción con motivo de DESALOJO, exponiendo al efecto en su escrito libelar lo que a continuación se sintetiza:

“(…) PRIMERO. Mi representado (El Propietario) es dueño de un inmueble ubicado en la intersección de la Avenida 1 y la Vereda 31 del Sector “Los Guaritos IV”, en esta ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Avenida 01, su frente, en veintitrés metros con treinta y tres centímetros (23,33 mts); SUR: Casa que es o fue de Ernesto Natera en veintitrés metros con treinta y tres centímetros (23,33 mts.); ESTE: Casa que es o fue de Ana Reina de Silva, en seis metros con treinta y ocho centímetros (6,38 mts.); y OESTE: Vereda 31, en seis metros con treinta y ocho centímetros (6,38 mts.). Ese inmueble está conformado por varios locales en planta baja y local y apartamento en planta alta. (…) Consta en documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Maturín, el 15 de noviembre del 2013, anotado bajo el Nro. 18, del tomo 450 de los Libros de Autenticaciones, el cual acompaño a este libelo distinguido “C”, que mi representado celebró con el ciudadano AKRAM KALAANI AMER, (…) en lo adelante y para evitar repeticiones “El Arrendatario”, contrato de arrendamiento referido al inmueble ubicado en la intersección de la Avenida 1 y la Vereda 31 del Sector “Los Guaritos IV”, en esta ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, anteriormente identificado, el referido local de planta baja que ésta ubicado hacia la izquierda, con frente hacia la avenida uno (1), el cual consta de salón y baño, y dos puertas a la entrada tipo “Santamaría” y al apartamento ubicado en la planta alta o segunda planta, que consta de dos (2) habitaciones, dos (2) baños, salón y cocina. En el inmueble arrendado, antes indicado, funciona el fondo de comercio de la propiedad de El Arrendatario denominado “Panadería El Pan Dulce”. SEGUNDO. (…) De acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del aludido contrato, antes transcrita, la duración del contrato fue de un (01) año, contado a partir del primero (1°) de octubre del año dos mil trece (2013), lapso que concluyó el primero (1°) de octubre del año dos mil catorce (2014), por lo que a partir de esa fecha comenzó a correr el lapso de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que era el instrumento legal aplicable a la relación arrendaticia al momento de celebración del contrato. Esa prórroga legal-de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 de la mencionada ley- por tener el contrato una duración de un (01) año, tenía una duración de seis (6) meses. Posteriormente, estando en vigencia el contrato de arrendamiento que nos ocupa, en fecha veinticuatro (24) de mayo del año dos mil catorce (2014), fue promulgada la “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”, cuyas disposiciones están destinadas a regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial (artículo 1°), y en ese nuevo instrumento legal, en su artículo 26 se consagra la prórroga legal en términos similares a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciéndose también que en el caso de los contratos de arrendamiento con una duración de hasta un (1) año, es de seis meses. Aun cuando verbalmente mi representado le notificó a El Arrendatario la intención de no prorrogar el contrato, como quiera que éste pagaba dichos cánones mediante depósito en su cuenta corriente, a objeto de evitar que cualquier depósito que éste hiciere en esa cuenta corriente destinada al pago de los cánones de arrendamiento, pudiere ser maliciosamente utilizado por él como argumento para señalar que se había producido la tácita reconducción del contrato, mi representado en fecha veintiuno (21) de noviembre del año dos mil catorce (2014), le notificó (a El Arrendatario), por intermedio de la Notaría Pública Primera de Maturín, de su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento del cual se viene haciendo referencia, participándole igualmente que debía cumplir la obligación de cancelar durante la prórroga legal el monto del cánon establecido en el contrato, más el incremento derivado del aumento del índice de precios al consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela y correspondiente al año inmediatamente anterior, aumento que había sido previsto en la Cláusula Tercera del contrato, antes transcrita. Acompaño distinguido con letra “D” la solicitud formulada a la Notaría Pública Primera de Maturín y las actuaciones llevadas a cabo con motivo del traslado de ésta Notaría al inmueble arrendado a objeto de efectuar la notificación en referencia, en cuya oportunidad y en virtud de no encontrarse presente El Arrendatario, se le hizo entrega al Sr. Carlos Alberto Rincones Fernández, con cédula de identidad N° V-17.053.350, quien fungía como encargado de la “Panadería El Pan Dulce”, de la comunicación donde se le hacia la notificación mencionada, y el notificado, además de recibir la comunicación dirigida a El Arrendatario, suscribió copia de tal comunicación, la cual cursa inserta en las actuaciones realizadas por la Notaría Pública indicada, y que se acompañan distinguidas “D”. Adicionalmente, y a mayor abundamiento, mi representado a través de su también apoderado, abogado Juan José Espinoza, le envió telegrama a El Arrendatario, notificándolo también de la intención de El propietario de no prorrogar el contrato de arrendamiento y de la obligación de pagar el l incremento del cánon de arrendamiento a que se había obligado en el contrato, durante el lapso de la prórroga legal. Acompaño copia de dicho telegrama, con el sello del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), de fecha 02 de diciembre del 2014, marcado “E”. Ahora bien, ciudadano Juez, ocurre que El Arrendatario, pese a haber vencido el día primero (1°) de abril del presente año, el plazo de seis (6) meses de la prórroga legal a la cual tenía derecho, y que como consecuencia de ese vencimiento ha debido entregar a mi representado el inmueble arrendado debidamente desocupado, a la presente fecha no lo ha hecho, incumpliendo así la obligación legal y contractual de hacerlo. (…) CUARTO. Por las razones expresadas, es por lo que ocurro ante su competente autoridad, para demandar como en efecto demando al ciudadano AKRAM KALAANI AMER, anteriormente identificado, en su condición de arrendatario del inmueble arrendado que se identifica en este líbelo, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenados por éste Tribunal: PRIMERO: En desalojar sin plazo alguno, debidamente desocupado, el inmueble que se identifica en la demanda, objeto del contrato de arrendamiento que se acompaña a la demanda distinguido “C”, y en consecuencia a dar cumplimiento a la obligación legal y contractual de entregar debidamente desocupado dicho inmueble por haberse cumplido el lapso de la prórroga establecido en el contrato y la Ley, SEGUNDO: A pagar las costas y costos del presente juicio. Me reservo demandar separadamente el pago de los cánones de arrendamientos insolutos y las diferencias de los cánones pagados sin el incremento del cánon a que El Arrendatario estaba obligado. A los efectos legales, estimo la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00), equivalentes a Dos Mil Ochocientas Unidades Tributarias (2.800 U.T.) (Folio dos (02) al cinco (05) con sus respectivos vueltos del presente expediente).-

En fecha 13 de abril de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, admitió la presente acción y ordenó la citación del ciudadano AKRAM KALAANI AMER, quién se dio por citado en fecha 23 de abril de 2015, (Folios treinta y cinco (35) y treinta y seis (36) del presente expediente).

En fecha 22 de mayo de 2015, el ciudadano AKRAM KALAANI AMER, debidamente asistido por el abogado en ejercicio RENNY SALAZAR, procedió a dar contestación a la demanda y a su vez reconvino en su escrito libelar, en los términos que de manera sucinta se transcriben:

“Omissis… CAPITULO I DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA. Paso a dar contestación al fondo de la Demanda, lo cual hago en los siguientes términos: 1° Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la anterior demanda, tanto en los hechos como en el derecho que el demandante alega a su favor. 2° Reconozco como cierto que suscribí con el ciudadano EZZEDIN CHEBLI (…) un contrato de Arrendamiento de un inmueble de su propiedad (…) 3° Reconozco como cierto, que ambas partes convenimos de mutuo que el precio del cano de arrendamiento es de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), rechazo y contradigo que el pago siempre lo hago en la fecha adelantadas como me comprometí en dicho contrato de arrendamiento donde le pago a el Propietario de la siguiente manera: por mensualidades anticipadas de cada mes es decir que siempre le deposito regularmente 15 días ante de la fecha tope, en una cuenta bancaria de la entidad del banco Banesco según cuenta Nº 01340227222273048204 la cual pertenece al propietario EZZEDIN CHEBLI, dichos pagos se hacen consecutivamente desde el tiempo de inicio del contrato hasta la actualidad. Así mismo Reconozco que convenimos un 1 año de duración del contrato de arrendamiento, es decir del primero de octubre del año 2013 al 1 de octubre del 2014. Pero de igual forma rechazo que el contrato se venció por la razón siguiente: Es de entender que el propietario tácitamente procedió a prolongar el contrato ya que en tiempo oportuno nunca notifico ante del vencimiento del mismo de la no renovación de dicho contrato. Seguidamente el propietario sigue cobrando en la actualidad el cano depositado en su cuenta después del supuesto vencimiento del contrato. 4° Niego, rechazo y contradigo que sea cierto, que he dejado de cumplir mi obligación de pagar las mensualidades o cualquier otro impuesto imputable a lo convenido tanto del pasado, presente y futuro en relación al cano de arrendamiento, veracidad que ratifico ya que ha sido el propietario ciudadano EZZEDIN CHEBLI quien ha de recibirme el pago reiteradamente por su cuenta bancaria según se evidencia los débitos y transacciones ejecutados de cobro por su cuenta ya antes identificada, Transformándose tácitamente la Reconducción del contrato; según se comprueba en los prenombrados depósitos que acompaño a la presente contestación en originales en 10 folios útiles con fines probatorios para que surta sus efectos legales consiguientes Marcado con letra (B). 5° Niego, rechazo y contradigo, que nunca el ciudadano EZZEDIN CHEBLI o representante legal me notifico ante de los 15 días del vencimiento del contrato convenido por tal motivación no considero que exista una omisión donde yo haya incumplido con mis obligaciones contractuales tal y como lo señala el demandante en autos, cuando lo cierto es que la notificación legal la hacen el 21 de Noviembre del año 2014, teniendo la terminación el contrato supuestamente la parte actora el 1 de octubre según reza en la cláusula Nº Cuarta, del contrato. es decir que pasados 41 días hacen la notificación de no arrendar mas el local comercial. No es menos cierto que tanto en la práctica y la teoría, esta fuera de lapso lógico de hacer la notificación de no seguir arrendando la propiedad, de tal modo que a plena luz de entendimiento se contradicen a recibirme el pago depositado en su cuenta personalizada en las fechas antes señaladas que indica refleja las planillas de depósitos. 6° Niego, rechazo y contradigo que yo haya incurrido en mora en el pago, ni que haya incumplido con ningunas de las cláusulas establecidas en dicho contrato de arrendamiento, específicamente con la cláusula Nº Tercera. Por tanto niego, rechazo y contradigo que igualmente haya causado daños al propietario y hoy demandante de autos. 7° Niego, rechazo y contradigo que yo deba un incremento del INPC conforme al contrato ya que según el control de precios justo se calculara según el valor del inmueble arrendado no obtente la ley vigente de locales comerciales obliga que el contrato sea ajuste en un término de seis meses a la nueva ley promulgada el 23 de mayo del año 2014 según su disposiciones finales. 8° Niego, rechazo y contradigo que yo deba Costas Procesales ni mucho menos honorarios profesionales (…) CAPITULO II DE LA RECONVENCION: (…) DEL PETITORIO: Con base a los hechos alegados así como el derecho invocado que sirve de fundamento a dichos hechos, es por lo que ante su competente autoridad Reconvengo Formalmente al ciudadano EZZEDIN CHEBLI, plenamente identificado en este instrumento, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Juzgado a: PRIMERO: En darle Cumplimiento al contrato de ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL objeto de esta reconvención. SEGUNDO: En pagar las costas y cotos procesales derivadas de la presente reconvención que calculadas conforme a la Ley en un 25% del valor de la reconvención, ascienden a la cantidad de Dos Millones Setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.750.000,00). TERCERO: Con base a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimamos el valor de la presente reconvención en la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000,00), lo que equivale a Setenta y tres mil trescientas treinta y tres con treinta y tres Unidades Tributarias (73.333,33 U.T). (Folios cuarenta (40) al cuarenta y cuatro (44) y sus vueltos del presente expediente).

Vista la reconvención formulada por la parte demandada, el Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, pasó en fecha 02 de junio de 2015, a darle admisión a la misma tal y como se infiere a al folio setenta y dos ( 72) del presente expediente.

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del escrito libelar y del escrito inserto a los folios 111 al 112 con sus respectivos vueltos, los de la parte accionante, y del folio ciento treinta y cuatro (134) al ciento treinta y ocho (138) y sus vueltos del presente expediente los de la parte accionada. En ese orden de ideas, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos en el orden en que fueron promovidos:
A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante con su escrito libelar:

1).- Documento inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del estado Monagas, en fecha 03 de mayo del 2012, anotado bajo el Nro. 2012.1278, asiento registral uno (1) del inmueble matriculado con el N° 387.14.7.6.1713, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, cuya copia certificada se acompaña distinguida con la letra “B, cursante en autos a los folios quince (15) al diecinueve (19) con respectivos vueltos del presente expediente; Valoración: En cuanto a dicho instrumento este Tribunal le otorga pleno valor de prueba, solo respecto a su contenido por no haber sido impugnado ni desvirtuado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose la propiedad del inmueble objetos del presente litigio. Y así se declara.-

2).- Contrato de arrendamiento, otorgado por las partes ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Maturín del estado Monagas, celebrado en fecha 15 de noviembre de 2013, bajo el N° 18, Tomo 450 de los libros de autenticaciones respectivos, anexo al libelo marcado con la letra “C”, cursante en autos a los folios veinte (20) al veintitrés (23) con respectivos vueltos del presente expediente; Valoración: Se observa que el mismo consiste en contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que el arrendador da en arrendamiento al arrendatario, quien lo toma por este único concepto (funcionamiento de panadería y actividades afines, así como para el depósito de mercancía y oficinas administrativas), un inmueble de su propiedad el cual está constituido por un local constante de una planta baja que ésta situado hacia la izquierda, con frente hacia la avenida uno (1), el cual tiene un (01) salón, un (01) baño y dos (02) puertas a la entrada tipo “Santamaría” y de un apartamento ubicado en la planta alta o segunda planta, que consta de dos (2) habitaciones, dos (2) baños, salón y cocina. Los mismos están ubicados en la intersección de la Avenida 1 y la Vereda 31 del Sector “Los Guaritos IV”, en esta ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas; 2) Que el canon mensual de arrendamiento que pagaría el arrendatario a el propietario o la persona autorizada sería de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), durante el tiempo de duración del contrato el cual debía ser cancelado por mensualidades anticipadas, dentro de los tres (03) primeros días de cada mes, así como también se evidencia que se estipulo de que en el caso del vencimiento del plazo de duración del contrato el arrendatario hiciere uso de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cánon de arrendamiento establecido para el momento de la prorroga se incrementaría durante el tiempo de la misma en un porcentaje equivalente al incremento del índice de precios al consumidor (I.P.C.), establecido por el Banco Central de Venezuela; 3) Que la duración del presente contrato de arrendamiento es de un (01) año, contados a partir del primero (01) de octubre del 2013; 4) Que la arrendataria declara recibir conforme y a satisfacción para su goce de los inmuebles objeto de este contrato, totalmente dotado con sus instalaciones eléctricas, puertas en buen estado, rejas, ventanas, piso y demás accesorios; obligándose a conservarlo en el mismo estado y al término de este contrato cualquiera sea su causa, así como también debidamente desocupado y en las mismas condiciones y buen estado de mantenimiento que lo recibió. 5) Que la arrendataria no podrá hacer por su cuenta modificaciones en la estructura y disposición del inmueble arrendado, alteraciones ni mejoras de ningún tipo en los inmuebles aquí dado en arrendamiento sin el consentimiento por escrito del arrendador. En todo caso, a la terminación del contrato las mejoras y modificaciones efectuadas por el arrendatario quedarían en beneficio de los inmuebles, entre otros particulares. En virtud de lo expuesto y dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquiere pleno valor de prueba y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

3).- Notificación realizada al demandado-reconviniente por parte de el accionante-reconvenido realizada a través de la Notaría Pública Primera de Maturín, en fecha 21 de noviembre del 2014, de su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento que se viene mencionando, anexa al libelo marcado con la letra “D”, cursante en autos a los folios veinticinco (25) al veintinueve (29) con sus respectivos vueltos del presente expediente; Valoración: En cuanto a dicho instrumento este Tribunal le otorga pleno valor de prueba, por no haber sido impugnado ni desvirtuado por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

4).- Telegrama con sello del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) de fecha 02 de diciembre del 2014, anexo al libelo marcado con la letra “E”, cursante en autos a lo folio treinta (30) del presente expediente; Valoración: En cuanto a dicho instrumento este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno, en virtud de que el mismo no se denota tenga acuse de recibido, no existiendo prueba alguna que demuestre que dicho telegrama le fue entregado a la parte demandada. Y así se declara.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).-Reprodujo a favor de su representado el mérito favorable que se desprende de los autos, en cuanto se refiere al libelo de demanda; Valoración: Tal alegato es desestimado, por cuanto se ha considerado, que el escrito de demanda resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar sentencia, y que pudiera favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos que emerge de dicho escrito, prueba de las legalmente establecidas en nuestra legislación venezolana tal y como ha sido el criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal, de igual forma es de precisar en cuanto a la confesión que pudiese emerger del escrito de contestación tampoco se considera un elemento probatorio, por cuanto los hechos admitidos no son objeto de prueba. Y así se declara.-

2).- Ratificó en toda y cada una de sus partes el escrito de contestación y reconvención previas que corre inserto en autos según folios 40 al 71 y los demás que favorezcan a esta defensa; Valoración: Respecto a tal alegato al igual que el anterior es desestimado, por cuanto se ha considerado, que tanto la contestación como la reconvención a la demanda resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudiera favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos que emerge de dichos escritos, prueba de las legalmente establecidas en nuestra legislación venezolana tal y como ha sido el criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal. Y así se declara.-

3).- Ratificó en toda y cada una de sus partes, los instrumento que acompañó oportunamente con fines probatorios del prenombrado escrito de contestación y reconvención marcados con las letras:
“A”: Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes sobre el inmueble objeto de la presente controversia; Valoración: Tal y como fue precedentemente establecido en las pruebas aportadas por el accionante respecto a su valoración que dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se tienen como fidedignos y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.- “B”: Vauchers de depósitos realizados por el ciudadano AKRAM KALAANI AMER a favor del ciudadano EZZEDIN CHABLIN, en su número de cuenta 01340227222273048204 del Banco Banesco, Banco Universal inserto a los folios N° 50 al 59. Valoración: En cuanto a tales instrumentales este Tribunal le otorga valor de prueba tomando en cuenta que los mismos no fueron impugnados ni desvirtuados por la parte contra quien se oponen, verificándose de los mismos que tales depósitos corresponden al monto estipulado en el contrato sobre el arrendamiento de dicho inmueble. Y así se declara.- “C” y “D”: Dichas pruebas contentivas la primera de la Inspección Judicial realizada por ante la Notaria Pública Primera de Maturín y la segunda de Carta o misiva dirigida a la Superintendencia de Precios Justos, debidamente suscrita por el abogado en ejercicio RENNY JOSE SALAZAR, actuando con el carácter acreditado en autos, donde manifiesta su disconformidad con el aumento realizado al inmueble que arrienda; Valoración: En cuanto a las pruebas en mención este Tribunal las desestiman por cuanto no representan elemento de convicción alguno para resolver el punto controvertido. Y así se declara.-

4).- Promovió tanto prueba de informes a la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), como prueba testimonial de los ciudadanos NASSER YZZE, MAKLAD MOHAMMED, CHARAF HASSAN y DANI KALANI ABOU LATIF; Valoración: En relación a tales pruebas evidencia este Operador de Justicia que no consta en autos que las mimas hayan sido evacuadas, siendo el caso que no consta en autos las resultas de las mimas, no aportando en razón a ello dichos informes y testimoniales elemento de convicción alguno para resolver el punto controvertido. Y así se declara.-

MOTIVA

Una vez valoradas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, este Tribunal Superior pasa a emitir su pronunciamiento bajo los siguientes argumentos:

La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo de conformidad con lo estipulado en el articulo 40 literal “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consonancia con el artículo 1.167 del Código Civil, en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
(…)”

Y el artículo 1.167 del Código Civil dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

De lo anterior se colige, que la Ley especial en materia de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “G”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, presentando los siguientes aspectos jurídicos: 1.- Que el mismo se haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado; 2.- El vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal; 3.- Y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, de tal ilación se hace necesario señalar lo contemplado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

De acuerdo a lo anterior la parte demandante, aduce que fue cedido en arrendamiento un local comercial antes identificado, a él ciudadano AKRAM KALAANI AMER, a través de un contrato de arrendamiento escrito autenticado a tiempo determinado, desprendiéndose de la cláusula cuarta, que el término fijado para la duración del contrato es de un (01) año fijo el cual comenzó a regir desde el 01 de octubre 2013 y finalizaría el 01 de octubre 2014, alega que finalizado el término inicial de dicho contrato de arrendamiento, es decir, en fecha 01 de octubre de 2014, operó de pleno derecho la prorroga legal que le correspondía de seis (06) meses, todo ello, de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegando además que le notificó al demandado-reconviniente a través de la Notaría Pública Primera de Maturín de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de noviembre del 2014, su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento que se viene mencionando, anexo al libelo marcado con la letra “D”, y en consecuencia de ello debe de desocupar el inmueble arrendado y entregarlo dentro de los seis (06) meses contados a partir del vencimiento del plazo de duración del contrato, y en vista de haber transcurrido el término acordado en la prorroga legal y él arrendatario no ha desocupado el inmueble objeto de la controversia, procediendo a demandar el desalojo. Por su parte, el demandado de autos ciudadano AKRAM KALAANI AMER, aduce que no es procedente el procedimiento de desalojo, debido a que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, pues nunca se le notificó el demandante antes de los quince (15) días del vencimiento del contrato de la no renovación del mismo, sino que lo realizó mediante notificación autenticada de fecha 21 de noviembre de 2014, cuando la terminación del contrato supuestamente era el 01 de octubre del mismo año, asimismo, arguye que se encuentre solvente en los pagos de las mensualidades de alquiler establecidos en las estipulaciones contractuales y el cual el arrendador ha venido aceptando satisfactoriamente; y que deba algún incremento a razón del Índice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, pues nunca el contrato se adecuo a las nuevas disposiciones que enmarca la Ley especial en materia de Arrendamiento de Uso Comercial, es decir, en el término de seis (06) meses a la promulgación de la referida Ley.

Dado lo anterior, el Tribunal de Cognición fijó los hechos controvertidos en el presente asunto de acuerdo a lo expuesto por ambas partes, denotándose que se discute el vencimiento del contrato y de su prórroga legal, solicitando con ello la desocupación del local comercial, y por la otra parte la parte demandada-reconviniente, solicita se aplique la tácita reconducción del contrato; por lo que se hace indispensable para esta Alzada analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y examinar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, para ello, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración. En el caso de marras, nos encontramos con un contrato de arrendamiento escrito autenticado a tiempo determinado, celebrado entre los ciudadanos EZZEDIN CHEBLI y AKRAM KALAANI AMER, observando este Tribunal que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento bajo estudio señala que: “La duración del presente contrato será de un (1) año, contados a partir del primero (01) de octubre del presente año.”, es decir, del año 2013.

Del contenido de la cláusula ante transcrita, indubitablemente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un (01) año, venciendo el 01 de octubre del 2014, siendo reconocido por las partes la relación arrendaticia del local comercial objeto de desalojo, no siendo un hecho controvertido en el presente juicio.

Ahora bien, la parte demandante-reconvenida sostiene, que en fecha 01 de octubre de 2014, terminó el contrato suscrito por las partes, por lo que, a partir de ese momento comenzaría a correr la prórroga legal de seis (06) meses, prevista en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para esa fecha, la cual concluía el 01 de abril del 2015, fecha en que el arrendatario debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado.

Así las cosas, la parte demandada argumenta en su defensa, que ha venido cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento y que al no recibir oposición por parte del arrendador de manera inmediata al vencimiento del contrato de no continuar con el alquiler del local comercial, operó la tácita reconducción, ya que la notificación de no prorrogar el contrato se realizó en fecha 21 de noviembre de 2014. En ese sentido, se hace necesario señalar que el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Y el artículo 1.614 ibídem establece que:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las misma condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”.

De acuerdo a las normas anteriormente citadas, el fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, la terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, que señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal, ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, a saber:

1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en litigio, este Operador de Justicia verifica que conforme a la cláusula cuarta del contrato, trascrito ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un (01) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

Dicho contrato celebrado entre las partes, por el término de un (01) año, venció el 01 de octubre del 2014, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para la fecha, y hoy día, es el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento para el Uso Comercial, hace nacer la prórroga legal de seis (06) meses, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía un (01) año, venciéndose en consecuencia la prórroga legal, el 01 de abril del 2015, ocupando el inmueble el demandado después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario, significa que a la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, quede y se le deje, al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, el arrendamiento se presume renovado, es decir, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, por cuanto la misma norma establece que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado.

En el caso de autos, de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso, este Jurisdicente, observa que la parte accionante en su libelo, en la audiencia preliminar y en la audiencia de juicio, manifestó su oposición de no renovar el contrato, lo cual realizó mediante notificación autenticada de fecha 21 de noviembre del 2014, para que luego de vencida la prórroga legal, se procediera por parte del arrendatario a la entrega del inmueble, conforme lo prevé el artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Por su parte el arrendatario, aduce que éste viene cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento y que el demandante de autos ha recibido satisfactoriamente los pagos, considerándose el contrato renovado tácitamente y aunque se le notificó en fecha 21 de noviembre 2014, que el contrato no se renovaría, el arrendador no lo manifestó en tiempo oportuno al vencimiento del mismo, sino pasado cuarenta y un (41) días a la finalización de la relación arrendaticia. Y siendo que es determinante a los fines de demostrar si tácitamente hubo la aceptación de parte del arrendador, de que el arrendatario continuare en posesión del inmueble, es que el arrendador haya recibido el pago de los cánones de arrendamientos, se entiende que aceptó tácitamente que el arrendatario continuará ocupando el inmueble. Observando este Tribunal que habían transcurrido cuarenta y un (41) días, cuando el apoderado actor efectuó la notificación al arrendatario de no prorrogar el contrato, través de la Notaria Publica Primera de esta ciudad de Maturín, es decir, el 21 de noviembre del 2014, cuando el contrato venció el 01 de octubre de 2014, comprobando es Operado de Justicia, que desde el vencimiento del contrato y hasta la introducción de la demanda el arrendatario ha permanecido ocupando el inmueble pacíficamente, por lo que este Juzgador considera que procedió la tácita reconducción, pues, hubo aceptación y total pasividad por parte del arrendador al vencimiento del contrato de no manifestar su no continuidad, concluyéndose que el contrato de arrendamiento ha mutado, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración, conforme al artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil. Y así se decide.-

En consecuencia de ello, se debe declarar SIN LUGAR la acción de desalojo, al renovarse tácitamente la relación arrendaticia lo que convirtió el contrato en uno a tiempo indeterminado; por lo que le es forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO ADRIAN ALVAREZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio. Y así se decide.-

Por otra parte, este Juzgador considera que la parte demandada-reconviniente no probó los hechos aludidos en la Reconvención propuesta debiéndose declarar la misma SIN LUGAR, y así se establecerá en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, en estricta sujeción con lo dispuesto en el artículo 40 ordinal “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido en fecha 18 de enero de 2016, por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO ADRIAN ALVAREZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la presente demanda con motivo de DESALOJO interpuesta por ciudadano EZZEDIN CHEBLI, contra el ciudadano AKRAM KALAANI AMER, de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
TERCERO: SIN LUGAR, la RECONVENCION propuesta por el ciudadano AKRAM KALAANI AMER contra el ciudadano EZZEDIN CHEBLI.
CUARTA: Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia recurrida.
QUINTA: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Maturín, a los seis (06) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016).-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 2:17 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-
PJF/NRR/ “---“
Exp. Nº 012346