TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Veintitrés (23) de Mayo de Dos Mil Dieciséis (2016).
206° y 157°

Sentencia N S2-CMTB-2016-00261
ASUNTO: S2-CMTB-2016-00278
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES PALGIOR C.A., Inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha Cuatro (04) de Febrero de 1.998, quedando anotada bajo el N° 45, Tomo 3-A, siendo su última reforma según acta de asamblea extraordinaria de fecha Diecinueve (19) de Septiembre de 2.011, quedando anotada bajo el N°6, del Tomo 54-A RM MAT.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ARGENIS VILLANUEVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.759 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JUANA GISELA BRITO ROJAS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.614.927 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRO CASTRO AJMAD, Venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 47.058 y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION).

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Las actuaciones que conforman el presente expediente, fueron remitidas a este Tribunal Superior, en virtud de distribución realizada en fecha Trece (13) de Abril de 2016, siendo asignada de acuerdo asunto Nº 1, Acta Nº 07, correspondientes al recurso de Apelación de fecha Veintisiete (27) de Enero de 2016, interpuesto por el ciudadano Alejandro Castro Ajmad, Abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 47.058, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Juana Gisela Brito Rojas, parte demandada en la presente causa, en contra de la sentencia dictada en fecha Trece (13) de Agosto de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Barbará de la Circunscripción Judicial del estado Monagas.

En fecha 06 de Abril de 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Barbará de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, oye la Apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente al Juzgado Distribuidor Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas.

Por auto de fecha Catorce de Abril (14) de Abril de 2016, fueron recibidas las presentes actuaciones, dándosele entrada y fijándose el Décimo (10) día de Despacho para dictar sentencia; y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

Este Tribunal Superior hace constar que, en virtud de que el fallo apelado fue dictado en procedimiento tramitado por las disposiciones establecidas en los artículos 881 y siguientes del código de Procedimiento Civil, razón por la cual dada la naturaleza breve del presente procedimiento, este órgano jurisdiccional se acoge a las previsiones contenidas en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil, dejando expresa constancia que en estos casos no esta prevista la presentación de informes por ante esta Segunda Instancia, y consecuencialmente, no existe posibilidad de dispensar observaciones a los mismos. Todo de conformidad con criterio establecido por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal mediante decisión número 314, del 23 de mayo de 2006, (Caso: Mario Elmer Villamil Trujillo, contra Richard Rafael Prato Albesiano y Otros).-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a la Sentencia de fecha 13 de Agosto de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tramitada en el presente expediente.-

El demandante alega que su representada, celebro contrato privado de arrendamiento, a tiempo determinado, con la ciudadana JUANA GISELA BRITO ROJAS, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N 4.614.927, el cual tuvo por objeto un local comercial distinguido con el numero 13, piso Nº 01 centro comercial ANA Y VENANCIO, ubicado en la avenida Bolívar de la ciudad de Maturín estado Monagas.

Que el canon de arrendamiento fue pactado y acordado de común acuerdo entre las partes contratantes en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares, pagaderos por mensualidades adelantadas los días primero de cada mes, variando dicho canon, tomando en cuenta el índice inflacionario estipulado por el banco central de Venezuela. Tal como se observa en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Dicho incremento de ese índice inflacionario solo será aplicable después del vencimiento del primer año de arrendamiento tal como lo contempla la cláusula tercera de dicho contrato.

Que llegado el tiempo de vencimiento del contrato su representada a través de su representante legal el ciudadano Domingo Palumbo Giordano, en su condición de administrador, trato por todos los medios de conciliar con la arrendataria a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, situación esta que hasta el día de hoy ha sido imposible hasta el punto que la arrendataria se ha negado rotundamente a ajustar el irrisorio canon de arrendamiento y ha venido consignado el pago del inmueble arrendado en la misma cantidad que fue establecida en el año dos mil tres 2003; sin importarle los daños causados a su representada como consecuencia del índice inflacionario que ha venido afectando a nuestro país.

Que su representada se niega ha seguir soportando un canon de arrendamiento que solo beneficia y favorece a la arrendataria quien ha hecho caso omiso a cumplir con lo pactado legalmente y que de una u otra forma ha empobrecido a la arrendadora puesto que no ha percibido las ganancias necesarias por efecto de la relación contractual existente.

Por tales motivo acude a la vía jurisdiccional a los fines de demandar a la ciudadana JUANA GISELA BRITO ROJAS para que PRIMERO convenga y es su defecto sea declarado por el tribunal en cumplir en el canon estipulado en el contrato de arrendamiento anexo con el N° 3 (clausula tercera).SEGUNDO: Para que convenga o así sea declarado por el Tribunal, en cancelar a mi representada la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Doscientos Seis Bolívares con Doce Céntimos (Bs.58.206.12) por concepto de diferencia o ajuste de canon de arrendamiento de acuerdo a lo explicado anteriormente. TERCERO: Para que convenga o así sea declarado por el Tribunal a cancelar los canon de arrendamiento a partir del día Primero de Marzo del año Dos Mil Trece (01-03-2013) hasta el día que exista una sentencia definitivamente firme en el presente Juicio, más los intereses o indexaciones de acuerdo al índice inflacionario que señale el Banco Central de Venezuela. CUARTO: Para que convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal que la ciudadana JUANA GISELA BRITO ROJAS violó la cláusula tercera del contrato de arrendamiento anexado con el N° 02 en el sentido de no aplicar el índice inflacionario mensual estipulado por el Banco Central de Venezuela. QUINTO: Para que convenga o así sea declarado por el Tribunal en entregar el inmueble objeto de la relación contractual en las mismas condiciones en que fue arrendada. Y sea condenada por este Tribunal a pagar las costas procesales que generen este Juicio.
Por su parte la ciudadana Juana Gisela Brito parte demandada en su contestación a la demanda alega que la demanda es irrita nula de toda nulidad, ya que adolece de un punto fundamental que en el desarrollo del presente juicio violaría el derecho a la defensa la tutela jurídica efectiva y el debido proceso, en que incurrió la demandante al omitir en el escrito libelar la cuantía de la demanda y su equivalente en unidades Tributarias requisito fundamental, tal como lo ha señalado la jurisprudencia.
Que si bien es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento privado con la demandante empresa mercantil INVERSORA PALGIOR CA, sobre un local comercial ubicado en el centro comercial ANA y VENANCIO, piso 01 Nº 13, ubicado en la avenida Bolívar de esta ciudad de Maturín estado Monagas, con un plazo de duración de Un año prorrogable, NO ES CIERTO que haya sido desde la fecha 01 de Febrero de 2003, ya que la relación arrendaticia con la accionante es desde la fecha 01 de Febrero de 2002.
Niega y rechaza que deba pagar un incremento del canon de arrendamiento según la tasa inflacionaria que dicta el banco central de Venezuela, e igualmente niega, rechaza y contradice que dicho incremento de ese índice inflacionario solo será aplicable después del vencimiento del primer año de arrendamiento como lo contempla la cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento, ya que de una simple lectura y análisis de la referida cláusula lo que establece es “ Que el canon de arrendamiento tendrá una duración de un (1) año y en esa oportunidad será revisada mediante acuerdo entre las partes con un incremento en el canon según la tasa inflacionaria que dicta el banco Central de Venezuela; alegando que no ha existido tal acuerdo entre las partes y por lo tal mal se puede aplicar la parte infine de la referida cláusula, aduce que era y es requisito indispensable el ACUERDO entre las partes, de no haberlo, nunca se materializo dicho aumento y así lo ha consentido la demandante desde el año 2003.
Señala que si el canon de arrendamiento es irrisorio la arrendadora demandante debió utilizar la vía de no renovación de contrato y solicitar la entrega del inmueble y por ende el uso y goce de su parte de la prorroga legal correspondiente, que tampoco le ha participado y que de una forma hostil pretende tratar de utilizar a su conveniencia una interpretación maliciosa del contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
En fecha 13 de Agosto de 2015, el Tribunal de la causa emite su correspondiente fallo, fundamentando su decisión entre tantas argumentaciones en lo siguiente:
En el presente caso, promovido por la accionante, el instrumento donde consta el contrato jurídico celebrado, al cual quien aquí decide le dio el valor probatorio que emana de su contenido, que por demás constituye el instrumento fundamental en que se basa la demanda y por cuanto, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, entendido esto que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no solo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento.

Además, del análisis y el valor probatorio que quien aquí decide le atribuyo a las probanzas promovidas por la parte accionante en cumplimiento de cláusula contractual, a lo que se agrega la confesión y admisión de los hechos que surgen de la prueba de posiciones juradas estampadas por la parte demandante en contra de la accionada, constituyen elementos de convicción suficientes y bastantes, para quien aquí decide proferir la presente decisión.

Es obligación del sentenciador decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos teniendo por norte la verdad que procurara conocer en los limites de su oficio, por lo que resulta obligante, atendiendo a lo razonamientos supra expuestos, para esté Tribunal declarar CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la Sociedad Mercantil “INVERSORA PALGIOR C.A” suficientemente identificada en autos contra la ciudadana JUANA GISELA BRITO ROJAS venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.614.927 de este mismo domicilio Así se decide.

En vista de la decisión, el Abogado Alejandro Castro apela de la misma en fecha 27 de Enero del 2016.-
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Observa esta Alzada que en la presente causa la cual fue tramitada por el Juzgado A quo, por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por Sociedad Mercantil INVERSIONES PALGIOR C.A., en contra de la ciudadana JUANA GISELA BRITO ROJAS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.614.927 y de este domicilio; una vez delimitada la controversia quedo determinado que la misma gira en torno al hecho de que la parte demandante considera que la parte demandada ha incumplido con lo dispuesto en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, en virtud de que ha dejado de pagar la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Doscientos Seis Bolívares con Doce Céntimos (Bs.58.206.12) por concepto de diferencia o ajuste de canon de arrendamiento; por otro lado la parte demandada alega que no ha existido tal acuerdo entre las partes y por lo tal razón mal se puede aplicar la parte infine de la referida cláusula, por que era y es requisito indispensable el ACUERDO entre las partes el cual nunca se materializo en el presente caso.
De la revisión de las actas procesales se evidencia que la defensa de fondo opuesta por la parte demandada referente a la falta de estimación de la demanda, fue resuelta por el Tribunal A quo, el cual determino que efectivamente la parte demandante no señalo la cuantía de su pretensión, mas sin embargo a su criterio tal circunstancia no determina su incompetencia por la cuantía, por cuanto la materia de que se trata es del conocimiento por ley, de esta jurisdicción independientemente de su cuantía, por lo que la estimación de la demanda no varia en nada, el conocimiento atribuido por ley.
Al respecto debe señalar esta alzada que de las actas procesales no se evidencia que la parte demandada haya opuesto la cuestión previa de incompetencia del Tribunal A quo, mas señala que la demanda resulta irrita y nula por no tener la correspondiente estimación. En cuanto a este punto observa esta Superioridad que de las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda queda claro que la parte accionante pretende el cumplimiento de la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento sucrito por su representada y la parte demandada, pretendiendo el pago de la cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Doscientos Seis Bolívares con Doce Céntimos (Bs.58.206.12) por concepto de diferencia o ajuste de canon de arrendamiento, con lo cual queda claro que en el presente caso la si consta el valor de lo demandado el cual fue debidamente determinado por la parte accionante, teniendo que tal señalamiento resulta suficiente para determinar la competencia del tribunal de la primera fase.
En cuanto a las pretensiones de fondo presentadas por la parte demandante este órgano jurisdiccional debe realizar las siguientes consideraciones:

En este sentido, se evidencia de las actas procesales la existencia de un documento CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; suscrito por las partes; el cual tiene como objeto un local comercial identificado con el Nº 13 ubicado en el centro comercial ANA y VENANCIO, piso 01, en la avenida Bolívar de esta ciudad de Maturín estado Monagas; siendo reconocido por ambas partes en el presente proceso; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1370 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio en cuanto a las estipulaciones pactadas en el mismo y de donde se desprende la existencia del vinculo contractual entre la parte demandante y la demandada; así como las obligaciones contractuales estipuladas a los fines de regir la referida relación arrendaticia .-

Así las cosas, debemos traer a colación lo dispuesto en nuestra legislación al respecto tenemos que el Código Civil Venezolano define el contrato como:
Articulo 1.133 Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159 ejusdem :
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

Por su parte el artículo 1.160 ejusdem dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.-

El articulo 1.167 ejusdem dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.-.

El Artículo 1.579 ejusdem dispone:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer
gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio
determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

De la revisión de las actas procesales se observa que la controversia se basa fundamentalmente en una cuestión de interpretación de una de las cláusulas que rige la relación arrendaticia existente entre las partes específicamente la cláusula numero 03, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la cual regula el monto del canon de arrendamiento, su duración, forma de pago, así como regula lo referente a la posibilidad de revisar e incrementar dicho monto, destacando esta alzada que en dicha cláusula se estipula que la duración del monto señalado como canon de arrendamiento seria un año (01) el mismo tiempo de duración determinado en la Cláusula Cuarta (04) como duración del contrato, el cual se pacto con la posibilidad de prorrogarse, lo cual nos indica claramente que las partes acordaron que la relación seria a tiempo determinado y por un plazo durante el cual se pagaría un monto fijo por concepto de mensualidades, existiendo la posibilidad de revisar dicho monto una vez vencido el plazo de un año previamente acordado; del contenido de dicha disposición resulta evidente que cualquier modificación o incremento en el monto del canon de arrendamiento estaría condicionada al cumplimiento de un conjunto de circunstancia que fueron pactadas por los contratantes, pues en principio tenemos que se dispuso que una vez vencido el año señalado como plazo de duración, seria revisado mediante acuerdo entre las partes, lo que para esta alzada resulta ser un elemento fundamental pues las partes pactaron la posibilidad de continuar con la relación arrendaticia una vez cumplidos los plazos señalados para su duración siempre que se cumpliera con la condición de concertar un acuerdo previo, es decir que dejaron abierta la posibilidad de que la relación se extendiera mas allá del plazo de un año, para lo cual debían manifestar su aprobación y en lo que respecta al monto del canon de arrendamiento igualmente fue pactada su revisión mediante acuerdo entre las partes.

De lo anterior se evidencia que en el presente caso las partes establecieron que una vez vencido el plazo de un año de duración del canon de arrendamiento, el monto acordado de Trescientos Mil Bolívares, seria revisado y previo acuerdo entre las partes se incrementaría según la tasa de inflacionaria que dicta el banco Central de Venezuela, de lo cual resulta que dicho incremento estaría siempre condicionado al acuerdo previo entre las partes siendo este un requisito de validez sin el cual no existe la posibilidad de ser modificado el monto originalmente pactado, pues al tratarse de un contrato bilateral se requiere la aprobación o consenso de las dos partes contratantes para que se pudiera dar dicho acuerdo; teniendo que en ese sentido la parte demandante afirma en forma contundente que dicho acuerdo nuca existió siendo esta afirmación el argumento de defensa utilizado por la demandada constituyéndose de esta forma en un hecho no controvertido pues la falta de acuerdo fue alegada y admitida por ambas partes y así expresamente se declara.-
Ahora bien del fallo apelado se evidencia que el ciudadano juez llega a la errónea conclusión de que la demanda debe prosperar por cuanto según sus dichos él le otorgo pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento y el mismo se constituye en ley entre las partes, mas sin embargo no señala el Juez A quo, cual es el motivo por el cual considera que debe prosperar la pretensión del accionante, omitiendo señalar la interpretación dada a la norma puesta a su consideración lo cual constituye el vicio de incongruencia que hace nula la sentencia apelada debiendo ser revocada la misma y así expresamente se decide.-
Por su parte resulta oportuno resaltar que la cuestión fundamental de la presente controversia se constituye en la interpretación del contenido y alcance de una de las cláusulas del contrato celebrado entre las partes de la presente causa, específicamente la Cláusula Nº 03 , por lo cual existía la obligación para el tribunal de la primera fase de establecer cual debía ser su criterio en torno a tal interpretación lo cual no ocurrió, mas esta Superioridad dando efectivo cumplimiento a tal deber realizó las consideraciones que anteceden donde es determino con claridad que de la referida Cláusula Tercera se desprende que cualquier modificación o incremento del monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento estaría siempre sujeto al requisito de la aprobación previa de ambas partes, pues se estipulo que seria revisado mediante acuerdo entre ellas y teniendo que en el caso bajo estudio no se dio cumplimiento a tal circunstancia pues ambas partes fueron enfáticas al señalar que no llegaron nunca a ningún acuerdo para ajustar el canon de arrendamiento, resulta suficientemente evidente que la demanda interpuesta por la accionante en los términos expuestos es improcedente por lo cual la presente apelación debe ser declarada con lugar y así expresamente se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la Apelación interpuesta por el ciudadano Alejandro Castro Ajmad, Abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 47.058, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Juana Gisela Brito Rojas, parte demandada en la presente causa, en contra de la sentencia dictada en fecha Trece (13) de Agosto de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. SEGUNDO: SE REVOCA, en todas y cada una de sus partes la sentencia definitiva de fecha Trece (13) de Agosto de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, mediante la cual declara con lugar la demanda tramitada en la presente causa. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad Mercantil INVERSORA PALGIOR C.A en contra de la ciudadana Juana Gisela Brito Rojas, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.614.927 y de este domicilio. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, Diaricese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo En Lo Civil, Mercantil, Transito Y Bancario De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas. En Maturín, a los Veintitrés (23) días del mes de Mayo de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

ABG. MARISOL BAYEH BAYEH

LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

En esta misma fecha se publico y registro la anterior decisión, siendo las Dos y Treinta de la tarde (20:30 PM)

La SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

MBB/ADM/dp
Exp: S2-CMTB-2015-00278.-