TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

207° y 158°
Exp. N° 34.192.-
DEMANDANTE: SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ Y ANDRES SALAZAR UGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 4.029.195 y 10.215.772 inscritos en el Inpreabogado bajo los números 44.116 y 45.293, respectivamente de este domicilio.
DEMANDADOS: GUSTAVO DAVID BRITO y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 8.357.477 y 4.025.796, respectivamente de este domicilio.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Habiéndose dado las garantías constitucionales en la presente causa como es el derecho a la defensa el debido proceso y por ende la tutela judicial efectiva, en el debate oral las partes expusieron sus alegatos en la forma siguiente y cumplida como fueron las etapas del procedimiento oral en este caso de retracto legal arrendaticio. De la revisión minuciosa de las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal observó lo siguientes:
Que el profesional del derecho ciudadano ANDRES RAMON SALAZAR UGAS, procedió hacer la siguiente exposición en la audiencia oral y publica de la siguiente manera: En primer lugar quiero ratificar el contenido del escrito del libelo de demanda como su reforma el escrito de la audiencia preliminar así como el escrito de promoción de pruebas cursante a la presente demanda ahora bien, el motivo por el cual nuestro representado ejerció la presente acción de DE RECTRACTO LEGAL ARREDATACION, establecido en el articulo 39 del decreto con rango valor y fuerza de alquileres de uso comercial, si bien es cierto ciudadana Juez, que a nuestro representado se le oferto el inmueble objeto del presente juicio también es cierto que dicha oferta es nula e irrita por cuanto no reúne los requisitos establecido en el articulo 38 del mencionado decreto porque digo que es nula en primer lugar no se le hizo la notificación directamente a nuestro representado y personalmente a el, en segundo lugar la notificación la realizo un tribunal de municipio y no la notaria publica, tercer lugar no se le indico en dicha oferta a nuestro representado la dirección donde el debía manifestarle al propietario su deseo de comprarle o no su inmueble y en cuarto lugar no se señalo en dicho documento de oferta el documento de propiedad de inmueble la certificación de gravamen y otros documento inherente a dicho inmueble, porque consideramos que se viola el derecho de preferencia ofertiva a nuestro representado es porque se le debió hacer una nueva oferta dada que la anterior es nula y para la fecha en la cual el propietario dispuso del referido inmueble ya nuestro representado tenia mas de dos años ocupando el referido inmueble de acuerdo al contrato verbal cursante a los autos, es decir esa preferencia ofertiva debió de realizarse nueva dado que la anterior es nula e irrita consideramos que la presente acción de retracto arrendaticio debe prosperar en toda forma de derecho porque cumple los requisitos exigidos en el articulo 38 del presente decreto dado que tiene mas de dos años ocupando el inmueble y por encontrarse totalmente solvente y y demás obligaciones y servicios inherente al inmueble a demás por haberse intentado la presente acción ante de los seis meses siguiente a cuando nuestro representado entero del referida venta nuestro representado a cumplido estricta y cabalmente con el pago de los arrendamiento dado que para el mes de que se realiza la presente venta el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, a sabiendas que el inmueble no le pertenecía le cobro excesivamente septiembre, octubre del 2014 y posteriormente rehusó recibir las consignaciones de los cañones que se realizaron por el Tribunal 4 del municipio alegando que no tenia cualidad para ello.
Seguidamente en este acto toma la palabra el apoderado judicial de la parte co demandada ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, profesional del derecho ciudadano GUSTAVO HERNANDEZ BARRIOS, lo hace de la siguiente manera: Los demandante invoca en su demanda entre otras cosa que tienen derecho preferenciales para adquirir el inmueble con fundamente en que según ellos el arrendatario esta solvente el pago de los cánones y por otro lado en que tenia mas de dos años como arrendatario cuando se le hizo la oferta. El Tribunal determino que los hechos a probarse seria, entre otros, el derecho de preferencia y la solvencia del arrendatario advertimos al tribunal que la demanda inicial se interpuso diciendo que el fundamento era un instrumento privado que se estableció claramente que el contrato de arrendamiento empezaba a regir el 15 de octubre del 2012. Por su puesto, al percatarse que no le cuadraban los lapsos, reformaron la demanda pero esta vez diciendo que el contrato había empezado verbalmente el 15 de agosto del 2012. Hemos de percatarnos de dos aspecto fundamentales 1.) que la única prueba que existe en autos del comienzo del contrato de arrendamiento es la que los mismo demandante consignaron de manera instrumental contentiva del contrato escrito. 2-) consta igualmente en autos que la venta que le realizo al ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, se protocolizo el 15 de septiembre del 2014, es decir un mes ante de que el señor SALOMON BOUTROS, cumpliera los dos años como arrendatario y en consecuencia carecer del derecho preferencia que invoca. Finalmente he de resaltar que la tal oferta a la que se refiere el apoderado actor si existió y se hizo en esa fecha y en esa forma. Pero esa oferta no tiene ninguna relevancia en este proceso porque el ofertarte no estaba obligado hacerla. Lo hizo por cortesía y una oferta se le puede hacer incluso bien o mal hecha a un tercero no arrendatario en consecuencia y demostrado como esta tanto la falta de derecho preferencia por no transcurrir el lapso pido que la demanda sea declarada SIN LUGAR, con el añadido teniendo la carga de probar la solvencia esta tampoco ha sido demostrada en autos; y ellos están así que el curso del proceso solo consignaron dos recibo de pagos y en el expediente de consignación que también cursa en autos que la ultima diligencia estampada por el colega ARAMID ORTA, fue precisamente pidiendo que la consignación se migraran del señor portillo al señor Brito y desde esta fecha para acá ni se ha hecho ningún pago. Es todo.
En este interviene el profesional del derecho ciudadano TOMAS MARIÑO CHACON; actuando en este acto en su condición de apoderado judicial de la parte co-demandada ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, el cual lo hace de la siguiente manera: La intervención mía va ser muy puntual en primer termino me voy a referir a la prueba de testigo que promoví la cual no voy a utilizar por la siguiente razones el contrato de arrendamiento que origino esta causa contiene un obligación monetaria de 10 mil bolívares en el primer contrato y de 15 mil bolívares en el segundo contrato. EL articulo 1377 del Código Civil, prohíbe probar con testigo aquella obligaciones que excedan de dos mil bolívares, igualmente también lo establece el articulo 1389 del código civil , 2.-) en nuestro escrito de promoción de pruebas promovimos las reinas de las pruebas la confesión espontánea del ciudadano SALOMON BOURTRO CHAWA, quien al interponer su demanda admitió como lo dijo mi antecesor que del contrato se realizo en fecha 15 de octubre del 2012, y también expreso que se le hizo una notificación de venta que han sostenido la parte contraria no era legal sin embargo como ya lo dijo mi antecesor eso no tiene ninguna trascendencia jurídica para lo que se esta discutiendo en este procedimiento y en esa confesión espontánea también manifiesta el escrito libelar que el cumplió con los pagos de los cánones de arrendamiento en el momento que le correspondió pagar sin embargo de sus pruebas se evidencia que los meses de noviembre y diciembre del año 2014, los cancelo en enero del 2015, los cual significa que violo lo termino del contrato específicamente la cláusula quinta bajo la cual se obligo a cancelar los cañones de arrendamiento anticipadamente y sin embargo de esos recibo se evidencia que lo cancelo posteriormente al vencimiento de las mismas es una violación del contrato por consiguiente para terminar mi exposición SALOMON BOUTRO CHAWA, no tiene cualidad para ejercer el RECTATRO LEGAL ARREDATICIO que aspira por no tener mas de dos años en el arrendamiento del inmueble y por haber violando disposiciones contractuales en su totalidad pues no hizo los pagos de los servicios públicos por lo que se obligo por unas de las cláusulas del contrato. Finalmente me adhiero a todo lo expuesto por el Dr. GUSTAVO HERNANDEZ BARRIOS, en su larga exposición solicito respetuosamente a este Tribunal declare SIN LUGAR la presente demanda.
Es todo. En este estado toma la palabra el ciudadano ANDRES RAMON SALAZAR UGAS, para exponer su replica de la siguiente manera: Vista la exposición realizada por los apoderados de la parte demandada se denota de la misma que van dirigidas de tratar de ver a tribunal de que fue mi representado que violo los contrato suscritos por las partes pues hemos reconocidos los presentes contrato porque efectivamente se suscribieron mas sin embargo fehacientemente se demuestran que los mismos que adolecen de fecha de realización mas sin embargo existe un contrato verbal suscrito ante de la realización de los contrato privado lo que a todas luces como no hay una fecha cierta de realización de los contratos podríamos tomar como fecha la del contrato verbal se ha observado de la exposiciones de los apoderados quienes manifiestan que nuestro representado fue el que violo los respectivos contratos sin embargo de autos se observan de acuerdo a las documentales que existen que los únicos que han violando los contratos sino también el decreto con rango valor y fuerza de locales comerciales por cuanto si existe una supuesta insolvencia por parte de nuestro representado esta se debe a la conducta asumida por el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO, y GUSTAVO BRITO, dado que JOSE MIGUEL PORTILLO; no cumplió con las obligaciones que establece el contrato no apertura la cuenta reglamentaria dentro de los seis meses siguientes a la publicación a dicho decreto para que nuestro representado cumpliera en cancelar los cánones y el incumplimiento por parte del ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO; aquel como nuestro adquieren debió participarle a nuestro representado a través de documento publico.
En este estado interviene el apoderado judicial de la parte co demandada ciudadano GUSTAVO HERNANDEZ BARRIOS, para hacer su intervención para la contrarréplica lo hace de la siguiente manera: ¡.-) Conforme al texto del libelo y de la reforma solo se consignaron como recibos de pagos de cánones los correspondiente a los meses julio y noviembre del 2013, únicamente esos de aposterioris cursan unas consignaciones que se empezaron hacer en enero del 2015 de modo que es evidencia la insolvencia del demandante mal puede decir el apoderado de la parte demandante que no paga porque estaba confundido y no sabia a quien pagarle conforme a un antiquísimos jurídicos nadie puede alegar a su favor su propia torpeza por un lugar y por otro lugar no sabemos por donde sacan la existencia del contrato verbal para completar los dos años y evocar el derecho preferencia la ley es clara quien pide una ejecución de probarla y que a su vez pretende la extinción de la obligación debe probar el pago como lo establece el articulo 1.354 del código civil, de modo que si el pago no fue demostrado no tiene el demandante derecho preferencial alguno es todo. En este estado interviene para la contrarréplica el apoderado judicial de la parte co demandada, ciudadano TOMAS MARIÑO CHACON; lo hace de la siguiente manera: Me voy a referir exclusivamente al supuesto contrato verbal que aluce la parte contraria para justificar su pretensión. De ese contrato verbal no hay en autos ningún elemento probatorio que pudiera llevarnos a pensar que fue cierto los contrato verbales se pruebas con los recibos de pagos, porque ya hemos dichos que no es admisible la pruebas testificarles para las pruebas de las obligaciones que excedan de dos mil bolívares hemos dicho también que no se ha producido en autos ningún elemento probatorio que demuestre la existencia de ese contrato. Además es verdad que los contratos no tienen fecha cierta sin embargo la tercera cláusulas si no me equivoco señala que empezaran a regir a partir del 15 de octubre del 2012 y tendrán una duración de un año.

PUNTO PREVIO

Este Tribunal observa, que en la audiencia oral, después de la intervención de las partes, se incurrió en el error de permitir el derecho de replica y de contrarreplica, lo cual parecería contrariar el espíritu del articulo 872 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a una breve exposición oral de las partes. Sin embargo esta operadora de justicia, estima que no se vulnero el debido proceso, sino que se le dio una amplia interpretación al mismo, por lo cual deben considerarse validas las exposiciones de las partes en defensa de los intereses que les fueron confiados, bajos el principio constitucional que considera al proceso como un instrumento útil para alcanzar la verdad y aplicar la justicia, por lo cual serán analizados sus contenidos. Y así se decide.

En este orden de ideas, esta juzgadora en estricto acatamiento al principio de exhaustividad preceptuado en el artículo 509 e la ley adjetiva, pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos de la manera siguiente.

PRUEBAS POR LA PARTE DEMANDATE:
Documentales:
 Promovió en copia simple marcado con letra “B” documento de Arrendamiento privado, entre el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, como arrendador y el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA conjuntamente con el libelo de la demanda, que corre inserto a los folios 9 al 11.
1.- Que el presente contrato de arrendamiento se celebro entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA y SALOMON BOUTROS CHAWA parte demandante la primera sobre el local comercial que nos ocupa.
2.- Que el canon de arrendamiento mensual es de DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,oo) que debe cancelar los primero cinco primero dias del mes.
3.- Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por un (1) año fijo, contado a partir del 15 de octubre de 2012, hasta el 15 de octubre de 2013.
4.-Que por haberse pactado la relación arrendaticia a plazo fijo y no aplicar la tacita reconduccion, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del tiempo estipulado.-
5.- que por ser un contrato a plazo fijo, vencido el término del reconduccion. Ahora bien dado al hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia por este Tribunal otorgándole valor probatorio. Y así se decide.-
 Promovió recibo de pagos de arrendamientos distinguidos con las letras “C” y “D” en original. De tales recibos de pagos se evidencia el pago realizado por el ciudadano SALOMON BOUTROS al ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (BS. 10.000,oo) cada una. El recibo distinguido con la letra “C” es de fecha 15 de julio del 2013, pagada el día 15 de agosto de 2013. EL recibo distinguido con la letra “D” es de fecha 15 de noviembre de 2013, pagada el día 15 de diciembre del 2013, apreciando además este Juzgado que durante la oportunidad correspondiente no fue desconocido por la contraparte, teniéndose como ciertas, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio. Y así se decide.
 Promovió en original marcado con letra “E” documento de oferta de venta realizado por el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, al ciudadano SALOMON BOUTROS, que corre inserto al folio 14 del presente expediente: Se evidencia de este instrumento de oferta de venta que realiza el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA a favor del ciudadano SALOMON BOUTROS por la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.500.000,oo) se precisa de la mencionada Oferta de venta que la duración es de tres meses a partir de la fecha 05 de junio de 2015. De igual manera se constata que no se le notifico al ciudadano SALOMON BOUTROS, sino al ciudadano JOSEFATA PAOLINI RODRIGUEZ, supra identificado quien era el encargado. En consecuencia, quien aquí decide le otorga el valor probatorio en virtud del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
 Promovió con letra “F” copia certificadas emanadas del Tribunal de municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas. Se denota de la decisión presentada que existió un juicio por REINVINDICACION , entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA Y HENRY JESUS CAMINO PENAÑVER; que declaro la homologación de la demandad, procediéndose con su respectiva ejecución por encontrarse con autoridad de cosa juzgada. Observa esta Juzgadora que en dicha sentencia recae sobre una extensión de terreno de SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO CENTIMETROS ( 61,88 MTS 2) y las que actualmente se discuten con de CIEN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADO ( 100,32 MTS2) las cuales se encuentran ubicadas en la avenida Juncal, planta baja y Mezzanina, de esta ciudad de maturín, aunado al hecho de que la referida sentencia no cumple con los requisitos contemplados en el articulo 1924 del Código Civil, este Juzgado no le otorga el valor probatorio, para demostrar la titularidad invocada. Y así se declara.
 Reprodujo e hizo valer copia certificada del contrato de compra venta protocolizado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Maturín, estado Monagas, de fecha 15 de mayo del 2014, anotado bajo el N° 2014-1504, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 386.14.7.10.6162 y correspondiente al libro de folio Real del año 2014, marcado con letra “G” inserto a los folios 27 al 38 de la primera pieza del presente expediente. Este Juzgado le otorga pleno valor aprobatorio a la presente prueba por ser un documento público el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.
PRUEBA TESTIMONIALES
Evacuada en el presente proceso solo llego a declarar el ciudadano ELEAZAR JOSUE URBINA GERARDINO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.969.005, este Tribunal vista la declaración del mencionado testigo la desestima y no le otorga el valor probatorio. Y así se decide.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
Documentales:
 Promovió el contrato de arrendamiento sucrito entre el demandante y el demandado empezó a regir el quince de octubre de dos mil doce, tal como lo expreso en el libelo de demanda y el escrito mediante el cual consigno cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Cuarto de los municipios Maturín, Aguasay, Santa Barbara y Ezequiel Zamora del estado Monagas, Este Juzgado le otorga pleno valor aprobatorio a la presente prueba por cuanto no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.
 Promovió el ofrecimiento en venta que realizo el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, al demandante en efecha 29 de julio del 2014, la cual se hizo judicialmente. Este Juzgado le otorga pleno valor aprobatorio a la presente prueba por cuanto no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.
 Promovió el contrato de arrendamiento el cual empezó a regir desde el 15 de octubre del 2012, hasta el 15 de octubre del 2013, donde se evidencia que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAVA, no cumple con los requisitos concurrentes establecidos en el articulo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial para adquirir el derecho al retracto legal arrendaticio para la fecha en la cual fue vendido el inmueble no tenia dos años como arrendatario. Este Juzgado le otorga pleno valor aprobatorio a la presente prueba por cuanto no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se decide.
Ahora bien, y una vez narrados los hechos considera oportuno esta operadora de justicia establecer las siguientes consideraciones:
El proceso una vez iniciado, no solo concierne a las partes sino que trasciende al interés privado pues la recta y ef3ectiva administración de justicia es una cuestión que atañe a los valores esenciales de Estado de Derecho, por ello las actuaciones que en el se realicen deben hacerse bajo el cumplimiento de ciertas formas esenciales para que las misma sean validas, no solamente para dar efectivo cumplimiento al diseño propuesto en la Ley, sino para que las garantías procesales de génesis constitucional sean cubiertas ( sentencia de la sala de Casación Civil de fecha 19 de octubre de 2005, caso Federal Express Holding S.A.).
Es por ello que todo acto procesal requiere para la validez y eficacia el cumplimiento de una serie de requisitos de forma, tiempo y lugar que son esenciales para que sea cumplido el objetivo primigenio del proceso, que es la Justicia bajo el manto que supone la garantía del debido proceso. Naciendo de ello la noción de orden Publico de la estructura y secuencia lógica del proceso, tal y como ha sido establecido por la Jurisprudencia, pues tales formalismos que el legislador ha sido dispuesto en el Ley procesal son los que el estado considera apropiados y convenientes para garantizar la tutela jurisdiccional de los ciudadanos que es uno de sus objetivos básicos del proceso, pero que trasciende esa frontera y encarna el objetivo del Estado Social de derecho y de justicia.
Ahora bien observa este Tribunal que la acción intentada por la accionante esta referida al retracto legal arrendaticio, en relación a ello debe señalar esta Juzgadora y de la lectura realizada al libelo de la demanda, que el accionante en su petitorio señala: Primero: Que mi representado se Subrogue en lo Derechos de Propiedad que tiene el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, en el mencionado inmueble, previo el pago del precio convenido en el documento de venta realizado entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA Y GUSTAVO DAVID BRITO, es decir, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) y los gastos realizados con motivo de la negociación, lo cual cumplirá mi representado cuanto así lo ordene el Juez., así como también solicita que sea condenado en costas, costos y honorarios profesionales correspondiente al presente juicio. Observando quien aquí decide que dicha pretensión no esta sujeta a las normas referidas a la ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto al intentar la accion de Retracto legal arrendaticio, la misma trae como consecuencia, en caso de ser llenados los extremos de Ley, la nulidad de la operación de venta. En este sentido es de realizar un breve estudio en relación a la presente acción en los términos que a continuación se sintetizan:
La acción de Retracto Legal Arrendaticio se encuentra regulada por la disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y del Retracto legal arrendaticio, siendo esto así el derecho de retracto, contenido en el articulo 43 de la referida ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar comprar el inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, así lo establecen los artículos 43 y 47 que a tales efectos se transcriben:
Articulo 43° “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las misma condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el articulo anterior…”
Articulo 47° “…EL derecho de retracto legal a que se refiere el articulo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente..:”
Ahora bien del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con requisitos necesarios para su procedencia, como son:
 DOS AÑOS COMO ARRENDATARIO. De la revisión de las actas procesales se evidencias que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAVA, supra identificado, ha venido arrendando el inmueble de marras, observándose una relación arrendaticia por UN AÑO cada una debido a que el demandante celebro con el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, dos contratos de arrendamiento a saber el primero a partir del 15 de octubre del 2012 al 15 de octubre del 2013, el segundo a partir del 15 de octubre del 2013 al 15 de SEPTIEMBRE del 2014, el mismo no cumple con el tiempo legal establecido a los fines de que nazca su derecho de gozar de la preferencia ofertiva, es decir que tenia un (01) año y once meses ocupando el bien y no el 15 de agosto del 2012, ya que no demostró tal nada que hiciera presumir que el contrato de arrendamiento empezara a ejecutarse en fecha 15 de agosto del 2012. Situación que fue señalada por el actor en el libelo de la demanda y el demandado, los cuales corren insertos en las actas procesales y son valoradas por este Juzgado por no haber sido desvirtuados, otorgando pleno valor probatorio a los mismos, lo que significa que no cumple con el presente requisito, referido al tiempo que debe tener como arrendatario. Y así se decide.
 QUE SE ENCUENTRE SOLVENTE, en relación a este requisito se observa que no consta en las actas procesales que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, haya estado solvente, para el momento de la interposición de la demanda en virtud de que solo presento solo dos recibos de pago uno por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) de fecha 15 de agosto del 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de julio de 2013 que riela en el folio 12 y el segundo por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,oo) de fecha 15 de diciembre del 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de noviembre de 2013 que riela en el folio 13. Es el caso que este Juzgado el demandante no presento mas evidencia que lleven a la convicción de que se encontraba solvente lo cual conlleva al incumplimiento de este requisito necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se declara.
 QUE LA ACCION SEA EJERCIDA DENTRO DE LOS 40 DIAS SIGUIENTES AL CONOCIMIENTO DE LA NEGOCIACION. En relación a este particular debe esta Juzgadora señalar que el lapso de CUARENTA DIAS para intentar la acción precluyo, observando que la parte actora no señala la fecha cierta en que tuvo conocimiento de la supuesta venta, documento este traído a los autos por la parte demandante. En este sentido y en atención a este requisito de procedencia, debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir el 15 de septiembre de 2014, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es ley por ser un contrato, pero surte su efectos erga omnes después de la fecha de registro, así lo establecen los articulo 1920, ordinal 1° y 1924 del Código Civil, que a tales efectos cito:

ARTICULO 1920° “…Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: 4º. Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca…”
Articulo 1924° “…Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En consecuencia y del contenido de las normas señaladas se desprende que el lapso para intentar la acción había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, transcurriendo mas de cuarenta días, pues la misma fue presentada en fecha 19 de febrero de 2015, en consecuencia el presente requisito de procedencia de la acción no se encuentra configurado. Y así debe declararse.-
Ahora bien, no puede dejar esta sentenciadora de observar, lo que del contenido del articulo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se desprende que cuando el propietario, en este acaso de un edificio decida realizar una venta total, y aun existiendo inquilinos, estos no tiene derecho de retracto pues este solo se refiere a la venta del local o en el presente caso del local arrendado para uso comercial u no cuando se refiere a la venta global, este criterio ha sido expresando por nuestro máximo Tribunal, en este sentido de la norma señalada se desprende.

Articulo 49° ”...EL retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”
Dentro de este orden de idea y tomando en cuenta que de la norma se observa que a la parte actora no le ha sido vulnerado ningún derecho, pues es clara la Ley, al indicar en que casos no procede el retracto legal, mal puede considerar esta operadora de justicia que están dados los requisitos para que la presente acción pueda prosperar, resultando forzoso concluir que el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, es improcedente debiéndose declarar el mismo SIN LUGAR. Y Así se declara.

DISPOSITIVA.

En virtud de las razones de hecho y derecho este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de La Ley, conforme a los artículos 1920 y 1924 del Código Civil, Preceptos 12, 242, del Cödigo de Procedimiento Civil y 38, 43 y 47 y 49 Ley de Arrendamiento Inmobiliario, declara SIN LUGAR la presente Acción RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado el ciudadano SALOMO BOUTROS CHAWA, CONTRA los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO Y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, plenamente identificados en autos; en consecuencia:

• PRIMERO: Se condena en Costas a la parte demandada sobre un 20% del monto estimado de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
• SEGUNDO: Se ordena la notificación de las partes, en virtud de haberse dictado el presente fallo.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARÍCESE Y DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

ABG. FRANCIS CERRUDO,
LA JUEZA

LA SECRETARIA ACCIDENTAL
ABOG. ANGELICA CAMPOS APONTE

En esta misma fecha, siendo las 2.30 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.

La Secretaria

EXP. 34.192
FC/ACA.-