TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 03/02/2.017

206° y 157°

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.117.376 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO JOSE RAFFO GIL, JESUS ANTONIO RODRIGUEZ IDROGO, VIRGINIA ESQUIVEL, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 132.388, 175.966 y 180.326 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: PIERRE CUDABACHI HAYEK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.781.339 y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUISA MERCEDES DIAZ, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 83.897 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA -VENTA.

EXPEDIENTE: 14.966

II
NARRATIVA
El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda interpuesto por la ciudadana MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO, quien manifestó que en fecha 28/11/2.012, suscribió contrato de Opción a Compra Venta por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, con el ciudadano PIERRE CUDABACHI HAYEK, para la adquisición de un inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento identificado con el N° 3-H, ubicado en el Edificio Apamate, piso 3, que forma parte del “Parque Residencial La Viña”, situado en el sitio denominado el silencio de Campo Alegre, Municipio Autónomo de Maturín Estado Monagas. Dicho apartamento tiene una superficie de 72,80 M2, y se encuentra alinderado de la siguiente manera; NORTE: Con áreas verdes y estacionamiento. SUR: Con apartamento 3-G. ESTE: Con áreas frente al estacionamiento. Y OESTE: Con áreas verdes frente al estacionamiento. Según consta de documento registrado en fecha 28/09/2.001, bajo el N° 38, Protocolo Primero, Tomo 17, Tercer Trimestre del mismo año, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, el cual acompañó marcado “A”. Que el precio de la venta del inmueble es de Bs. 300.000,oo de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, el cual convinieron, sería pagado en su totalidad a través de un crédito bancario, y que el oferente se comprometía a suministrar todos los recaudos y copias fotostáticas de los documentos que se exigieran para la adquisición del inmueble. Destacó además que el apartamento que se le ofreció en venta se encontraba con bastante deterioro en su infraestructura, por lo que el oferente le hizo entrega de las llaves del mismo a los fines de realizarle las reparaciones correspondientes, y en virtud de ello procedió a pintarlo integralmente, le cambió la cerámica del baño, adecuó la electricidad mediante la colocación de los interruptores de los bombillos y los toma corriente; instaló el cable principal que alimenta de electricidad al apartamento, y colocó los vidrios correspondientes a las ventanas de dos habitaciones. Continuó explicando, que a pesar de haber dado estricto cumplimiento a lo convenido en el contrato de Opción de Compra Venta, según se evidencia con la aprobación del crédito por parte del Banco de Venezuela, la cual acompañó en original marcada “B”, el ciudadano PIERRE CUDABACHI HAYEK le ha manifestado verbalmente su decisión de no venderle el inmueble antes descrito, alegando entre otras cosas el supuesto vencimiento del contrato, y la revalorización del inmueble, por un monto muy superior al pactado. Que a pesar de haberle informado al referido ciudadano que ya había consignado el documento original para la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Público, fue inútil porque el mismo le ha dicho que no le va a vender el inmueble, llegando al extremo de cambiarle la cerradura de acceso al apartamento, lo que demuestra su firme intención de no cumplir con el contrato pactado. Acompañó igualmente marcado “C” Constancia de Recepción de Registro. Por todo lo antes expuesto acude ante esta autoridad para demandar por Cumplimiento de Contrato al ciudadano PIERRE CUDABACHI HAYEK, en su carácter de propietario del inmueble, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado a lo siguiente: 1) Darle cumplimiento al contrato de Opción de Compra Venta, y por consiguiente realice a su favor la venta definitiva, la tradición legal y la entrega material del inmueble. 2) En pagar las costas y costos que se causen en el presente juicio. 3) La corrección monetaria de las cantidades antes expresadas. Fundamentó su demanda en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.17 del Código Civil, y solicitó se decretara medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y medida Innominada de Ocupación y Posesión.
Admitida como fue la demandada por auto de fecha 10/06/2.013, por cuanto no era contraria a las disposiciones del artículo 341 de la Ley Adjetiva, se ordenó el emplazamiento del demandado a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda, y se apertura cuaderno separado en el cual se decretaron las medidas preventivas solicitadas.
Mediante diligencia de fecha 05/08/2.013, compareció la Abogada LUISA MERCEDES DIAZ, y consignó documento poder que le fuera conferido por el ciudadano PIERRE CUDABACHI HAYEK, y posteriormente en fecha 12 del mismo mes y año, presentó escrito de oposición a las medidas decretadas.
En fecha 18/19/2.013, la apoderada accionada solicitó la práctica de una inspección judicial en el inmueble objeto del litigio y fijada la oportunidad para ello, solicitó nueva fecha en virtud su imposibilidad de asistir a la misma.
Por auto de fecha 01/10/2.013, se agregó a los autos la comisión contentiva de la medida innominada y sus resultas.
Fijada como fue la nueva oportunidad, en fecha 08/10/2.013, se llevó a cabo la práctica de la inspección judicial solicitada por la parte demandada.
En esa misma fecha 08/10/2.013, la apoderada judicial del demandado dio contestación a la demanda, indicando entre otras cosas:
- La caducidad contractual y como consecuencia de ello, la pérdida irreparable del derecho que se tenía para ejercitar la acción, en virtud de que el contrato de opción a compra venta se autenticó en fecha 28/11/2.012, y por lo tanto los ciento veinte días incluyendo la prórroga, para el cumplimiento, vencieron el día 26/02/2.013.
- La inexistencia de la relación comercial entre las partes, por haber sido resuelto de pleno derecho el contrato.
- Que el contrato traído a los autos por la demandante es sólo un contrato preparatorio; que sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato pues todavía no se ha consumado el contrato definitivo; y que el mismo carece de formalidades, su contenido es de 10 cláusulas la cual no establece de manera expresa que su representado se obligue a vender su propiedad y mas aun sin la parte actora dar parte del pago o inicial del monto convenido.
Fijados como fueron en varias oportunidades actos conciliatorios entre las partes, se dejó constancia de la no conciliación y en consecuencia la continuación del curso de la causa.
En fecha 29/10/2.013, la parte demandada consignó escrito de pruebas las cuales fueron agregadas y declaradas extemporáneas por tardía. Contra dicho auto la parte ejerció recurso de apelación, el cual fue declarado CON LUGAR mediante sentencia de fecha 23/04/2.014, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, en la que además repuso la causa al estado de que se admitieran dichas pruebas.
En ocasión a la anterior decisión, el Juez de este Tribunal se Inhibió de seguir conociendo de la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por haber emitido opinión. Siendo declarada posteriormente dicha inhibición SIN LUGAR por el Juzgado Superior respectivo.
A través de sentencia de fecha 18/03/2.014, este Juzgado declaró sin lugar la oposición a las medidas preventivas, ejercida por la parte demandada. Y una vez apelada dicha decisión, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, declaró con lugar el recurso y ordenó el levantamiento de las medidas decretadas al momento de admitirse la demanda.
Por auto de fecha 27/05/2.015, en cumplimiento a la sentencia dictada por el Juzgado Superior, se admitieron las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 09/05/2.016, el Tribunal fija el décimo quinto día de despacho para la presentación de los informes, previa notificación de las partes.
En fecha 01/07/2.016 el apoderado de la parte demandante presenta escrito de informes. Y en esa misma fecha el Tribunal fija el laso de 8 días para que las partes hagan sus observaciones.
Posteriormente en fecha 15/07/2.016 el tribunal dice “vistos” y se reserva el lapso legal para decidir.
En fecha 06/10/2.016, la apoderada de la parte demandada presenta escrito de observaciones.

III
MOTIVA
En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En el caso específico, presentada la contestación a la demanda, y habiendo reconocido el accionado el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se tienen como hechos aceptados por éste, y en consecuencia como ciertos, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de Opción a Compra suscrito por las partes en fecha 28/11/2.012.

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Prueba Documental
- Contrato de Opción de Compra- Venta cursante de los folios 7 al 11 de la pieza principal, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín Estado Monagas, en fecha 28/11/2.012; suscrito entre los ciudadanos PIERRE CUDABACHI HAYEK y MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO.
Se trata de original de documento público, contentivo del contrato cuyo cumplimiento se demanda, el cual fue reconocido por las partes, en consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno todo lo en él contenido. Y así se decide.

- Documento identificado “Solicitud Crédito. Histórico”, emitido por el Banco de Venezuela, de cuya leyenda se desprende, entre otros datos: solicitud: 01020451003331201242, solicitante: v015117376 PENA IDROGO MARIA ALEJANDRA, oficina: 451 Maturín ES, monto aprobado: 84000,oo, monto subsidio: 216000,oo, monto solicitado: 300000,oo, propietario: PIERRE CUDABACHI HAYEK, estatus: solicitud aprobada, fecha 11012013.
Se trata de una documental emanada de un tercero, no ratificada en autos; sin embargo este sentenciador, por cuanto la misma fue reconocida e igualmente promovida por la parte demandada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación de los conocimientos que le da la experiencia común sobre este tipo de documentos, los cuales se acostumbran en las relaciones crediticias ante las entidades bancarias; le concede el valor de presunción, en cuanto a que en él se describen los datos de una solicitud de crédito, el monto aprobado por la entidad financiera Banco de Venezuela, y donde figura como solicitante la ciudadana MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO; así como también concatenado con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de fecha 28/11/2.012, donde se convino que el precio de la venta sería cancelado a través de crédito de Ley de Política Habitacional; crean en quien decide la convicción de que efectivamente la posible compradora realizó las diligencias tendientes a la obtención del crédito bancario, y así ocurrió la aprobación, en consecuencia le concede pleno valor probatorio a dicha prueba con fundamento en los razonamientos expuestos. Y así se decide.

- Constancia de recepción emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, de fecha 12/04/2.013, de cuyo contenido se lee entre otras cosas “Número de Trámite: 387.2013.2.326 Presentante: MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Alto Orinoco, Amazonas, de estado civil Soltero con documento de identidad CÉDULA N° V-15.117.376. Naturaleza del Acto Jurídico: Venta y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Miércoles, 17 de Abril de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Certificado de Solvencia Municipal y Certificado de Solvencia de Agua.”
Se trata de un documento emanado de un órgano administrativo, el cual si bien no contiene firma de un funcionario, versa sobre una manifestación de voluntad del órgano que la suscribe y no fue impugnada por la contraparte, por lo que en consecuencia constituye prueba de la intención de compra del inmueble por parte de la actora. Y así se decide.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
De las Pruebas Documentales

- Contrato de Opción de Compra- Venta cursante de los folios, 7 al 9 celebrado en fecha 28/11/2.012.
- Planilla de solicitud de crédito, cursante al folio 12.
Respecto a la valoración de estas pruebas, este sentenciador emitió pronunciamiento anteriormente.

- Escrito libelar, promovió el valor probatorio del escrito de demanda con la intención de demostrar que no hubo ningún incumplimiento por parte de su representado, en virtud que no refleja que la parte actora haya dado como parte de pago e inicial dinero alguno, y así mismo, demostrar que para la fecha de interposición de la demanda, ya no existía ningún derecho que le asistiera a la actora, por el vencimiento de los 120 días concedidos para pagar la totalidad del bien inmueble.
Se trata de la demanda propiamente dicha, contentiva de peticiones, alegatos, narración de hechos y afirmaciones, presentadas por la parte accionante, cuya veracidad o no está sujeta a las pruebas que en su momento produzcan tanto el demandante como el demandado.

- Comisión signada N° 5980-13, emanada del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Punceres, Bolívar, Piar y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, contentiva del mandato de ejecución de la medida innominada de Ocupación y Posesión decretada por este Juzgado a favor de la accionante.
Promovida con el objeto de demostrar la supuesta vulneración de la Tutela Judicial y Efectiva, el Debido Proceso y el Derecho a la Defensa por parte del Juzgado comisionado, por haber practicado la medida Innominada de Ocupación, un día antes del fijado mediante auto.
Al respecto, consta en autos sentencia de fecha 04/12/2.015, emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declara con lugar la oposición a las medidas, y en consecuencia acuerda el levantamiento de las mismas, quedando éstas sin efecto.
Inspección Judicial.

Inspección Judicial. Promovió el contenido de la inspección judicial practicada por éste tribunal en el inmueble objeto del juicio, y en la cual se dejó constancia “…que el inmueble consta de una sala-comedor, dos habitaciones, un baño, un área destinada a cocina, y está en buen estado de conservación y mantenimiento…” En consecuencia tiene pleno valor probatorio dicha prueba. Y así se decide.

Prueba de Informes
Solicitó se oficiara a la Oficina N° 451 del Banco de Venezuela, Maturín Región 013, Oriente, con el objeto de que informara a este Juzgado sobre una serie de particulares.
A los fines de la evacuación de esta prueba, se libró oficio N° 19.284, no constando en autos resultas sobre el mismo, en consecuencia no tiene valor probatorio alguno. Y así se decide.

Ahora bien, fundamenta su demanda el actor en el incumplimiento del contrato de opción a compra por parte del demandado, indicando que el mismo se ha negado a protocolizar la venta definitiva del inmueble.
Por su parte el accionado manifestó no estar obligado a firmar la venta definitiva, por haber vencido el plazo de 120 días sin que la demandante cumpliera con su obligación de pagar el precio pactado y en consecuencia estar caduca la acción. Indicando además dentro de sus defensas, que el contrato traído a los autos por la demandante es sólo un contrato preparatorio y que el mismo carece de formalidades, su contenido es de 10 cláusulas la cual no establece de manera expresa que su representado se obligue a vender su propiedad y mas aun sin la parte actora dar parte del pago o inicial del monto convenido.
En este sentido considera oportuno quien decide, analizar bajo la luz de la jurisprudencia imperante, la naturaleza del contrato discutido en autos a los fines de determinar su tratamiento jurídico.
Así pues, en sentencia dictada por la Sala Constitucional, con Ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRON, Exp. N° 14-0662, de fecha 20/07/2.015, que refirió el criterio vigente sostenido por la Sala de Casación Civil sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, y además expuso una serie de consideraciones y conclusiones con respecto a la naturaleza del contrato de opción de compraventa, dejando establecido:
“…En el caso de marras, se alega que el fallo objeto de revisión, aplicó una doctrina abandonada respecto a que el contrato de opción de compra no es un contrato consumado por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse…
En este sentido se observa que la hoy solicitante, resultó vencedora en alzada al haberse dictado otra sentencia que negó la pretensión de la accionante-reconvenida, no obstante, también se desechó su pretensión como demandada-reconviniente, lo que en su criterio, no se acoge a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 116/22.03.2013, vigente para el momento en que se dictó la decisión.
Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral…
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006…
A la luz de los criterios anteriores, siendo que el fallo objeto de revisión constitucional incurrió en el vicio de incongruencia omisiva, así como en una clara violación de los derechos al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, así como a la confianza legítima y expectativa plausible al aplicar un criterio jurisprudencial dictado con posterioridad al momento de introducción y admisión de la demanda; es menester de la Sala declarar ha lugar la presente solicitud. Así se decide…
OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013…
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”

Del análisis realizado por la sentencia antes citada puede resumirse que:
1) El Contrato Preliminar, es un contrato atípico e innominado que se produce en razón del principio de la autonomía contractual y que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Estos contratos pueden ser unilaterales o bilaterales, independientemente de que el negocio jurídico sea bilateral.
Estos contratos preliminares tienen un efecto meramente instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo.
a) Contrato Preliminar Unilateral.
Como bien lo indica el nombre en los contratos preliminares se obliga a una parte del negocio pues la manifestación de voluntad es unilateral. En estos contratos basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal.
b) Contrato Preliminar Bilateral.
En el contrato bilateral como su nombre sugiere se obligan ambas partes y hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación.
En cuanto al cumplimiento; en este tipo de contratos no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados en el preliminar, los elementos esenciales del contrato futuro, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
Lo que quiere decir que ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción o más bien, demanda de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura (protocolización), la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.

Contratos preliminares de Compra-venta.
El contrato preliminar de compraventa no es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar). De allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y, los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
Ejecución Forzosa en los contratos preliminares.
En estos contratos si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar, y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil).
En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido.
De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

2) Convenio de opción o contratos de promesa de compra-venta. (Opciones a Compra-venta)
Es un contrato típico y nominado por el cual una de las partes (o ambas) se obliga dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o el cumplimiento de una condición, a celebrar un contrato futuro determinado. Este contrato puede ser unilateral o bilateral.
a) Unilateral
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo.
Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa.
Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto, o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción.
No es condición potestativa porque la obligación sería nula (art. 1.202 Código Civil), y se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida.
Los efectos sustantivos que se dan, están en que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente).
Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
b) Bilateral
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. La posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes, es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda. Dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Pudiera equipararse con Compra-venta definitiva si posee: Precio, Objeto y Consentimiento y si el comprador ha cancelado el precio antes de la sentencia.
En este mismo orden de ideas los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil disponen:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Conforme a los razonamientos y valoraciones antes expuestas no cabe dudas para quien decide que el instrumento cuyo cumplimiento se demanda está referido a un Contrato Preliminar (bilateral) de compra-venta, contentivo de cinco cláusulas, dentro de las cuales a su vez determinan, entre otras: el bien inmueble objeto del mismo, su precio, y el plazo de vigencia con una prórroga.
Que en razón de la cláusula segunda del contrato, la obligación de la oferida era pagar en su totalidad el precio de venta del inmueble de Bs. 300.000,oo, una vez aprobado el crédito de Ley de Política Habitacional solicitado por la misma. Quedando demostrado que efectivamente contaba con la aprobación del precio de la compra del inmueble, por parte de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, mediante crédito hipotecario y subsidio por la cantidad total de Bs. 300.000,oo.
Que por su parte, la obligación del oferente demandado, consistía en realizar la protocolización de la venta definitiva, entregar el inmueble debidamente desocupado, así como todas las solvencias necesarias. No logrando demostrar que haya dado cumplimiento a ello.
En conclusión, del análisis de los elementos que conforman la presente causa, se aprecia que la demandante probó el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ella en el contrato, el cual se encuentra totalmente vigente para el momento de interposición de la demanda en virtud de que la obligación de pago esta sometida no sólo al transcurrir del lapso de 90 días más 30 días de prórroga, sino también a la ocurrencia de la aprobación del crédito de ley de Política Habitacional solicitado por la optante, lo cual además cabe destacar, no es un hecho que dependa de la voluntad de la optante, de allí pues que la tardanza o no en su aprobación no es imputable a la misma. Razones suficientes para concluir que la presente acción por Cumplimiento de Contrato debe prosperar pues la actora está perfectamente facultada para ello, y los elementos esenciales del contrato definitivo están suficientemente determinados. Y así se decide.
En cuanto a la observación realizada por la representación judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 06/10/2.016, en la cual hace saber que el inmueble objeto del litigio se enajenó en fecha 26/05/2.016, y a tal efecto acompaña copia simple del documento; este Tribunal le hace saber a dicha parte que en el artículo 1.557 del Código Civil, el legislador señala que la cesión de los derechos en un litigio sólo surte efectos entre el cedente y el cesionario, siempre y cuando aún no se haya dictado una sentencia definitivamente firme, y se produzca después del acto de la contestación de la demanda; surtiendo sin embargo efectos inmediatos, cuando se haga constar en autos que la parte contraria en el juicio, acepte la cesión, constituyéndose en ese caso el cesionario, parte en el procedimiento en cuestión, es decir, se encarna una nueva parte como cesionaria que sustituirá al cedente para seguir debatiendo el juicio que se encuentre llevando a cabo.
Y en ese mismo orden, el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil también determina que la cesión de derechos litigiosos surtirá efectos solamente entre el cedente y el cesionario, a menos que exista el consentimiento del otro litigante.
Por lo tanto, al no constar en autos el consentimiento o aceptación por parte de la ciudadana actora, respecto de cesión alguna del bien inmueble objeto de este juicio, la venta alegada por el demandado no tiene efectos para con la demandante MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO. Y así se declara expresamente.
Por último, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En tal virtud, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en conformidad con los artículos señalados, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO contra el ciudadano PIERRE CUDABACHI HAYEK. En consecuencia:
PRIMERO: Se ordena al ciudadano PIERRE CUDABACHI HAYEK dar cumplimiento al contrato Preliminar de Compra Venta celebrado entre las partes, en fecha 28/11/2.012. Y por consiguiente realizar la venta definitiva, la tradición legal y la entrega material del inmueble constituido por un Apartamento identificado con el N° 3-H, ubicado en el Edificio Apamate, piso 3, que forma parte del “Parque Residencial La Viña”, situado en el sitio denominado el silencio de Campo Alegre, Municipio Autónomo de Maturín Estado Monagas, libre de todo gravamen, a la ciudadana MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO.
SEGUNDO: Conforme a lo convenido por las partes en el contrato, la ciudadana MARIA ALEJANDRA PEÑA IDROGO, deberá pagar al ciudadano PIERRE CUDABACHI HAYEK, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por concepto de pago del precio convenido.
TERCERO: En caso de incumplimiento de la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado completamente vencida en esta instancia, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y NOTIFIQUESE.
Dado, Sellado y Firmado en la Sala de audiencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los Tres (3) días del Mes de Febrero del año 2.017. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez

Abg. Gustavo Posada La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha se dictó y publico la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. Conste.

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

GP/mjm
Exp. 14.966