TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Tres (03) de Julio de Dos Mil Diecisiete (2017).
207° y 158°

EXPEDIENTE: S2-CMTB-2017-00355.-
RESOLUCIÓN: S2-CMTB-2017-00417.-
A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente Juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:
DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL, SIGO, S.A; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, con No de RIF J-29430557-6.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ALEXI HAYEK, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.611.009, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 43.756 y de este domicilio.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS, C.A, domiciliada en Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 12 de Agosto de 2009, bajo el Nº 8, Tomo 41-A, en la persona de uno cualquiera de sus representantes, ciudadanos ANTONIO JOSÉ DAGFEEL OJEDA o MARIA CECILIA PINEDA GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-6.464.051 y V-6.202.490, respectivamente, Presidente el primero de ellos y Gerente la segunda, domiciliados en esta ciudad de Maturín, Municipio Maturín del estado Monagas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SIMON VELASQUEZ BARRETO Y NEPTALI NATKING BELLO FRANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos V-2.773.860 y V-8.368.984 e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.335 y 32.782, ambos de este domicilio, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
ASUNTO: APELACION DE SENTENCIA.

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Se recibieron las presentes actuaciones provenientes de la distribución realizada en fecha Tres (03) de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2017), siendo asignada de acuerdo asunto Nº 01, Acta Nº 03, correspondiente al juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, ejercido por la SOCIEDAD MERCANTIL, SIGO, S.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, con No de RIF J-29430557-6., representada por el abogado ALEXI HAYEK, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.611.009, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 43.756 y de este domicilio, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS, C.A, domiciliada en Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 12 de Agosto de 2009, bajo el Nº 8, Tomo 41-A, en la persona de uno cualquiera de sus representantes, ciudadanos ANTONIO JOSÉ DAGFEEL OJEDA o MARIA CECILIA PINEDA GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-6.464.051 y V-6.202.490, respectivamente, Presidente el primero de ellos y Gerente la segunda, domiciliados en esta ciudad de Maturín, Municipio Maturín del estado Monagas, representada por los abogados, SIMON VELASQUEZ BARRETO Y NEPTALI NATKING BELLO FRANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos V-2.773.860 y V-8.368.984 e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.335 y 32.782, ambos de este domicilio, respectivamente.
Recibido en esta Alzada el expediente Nº 16.829, constante de Una (01) pieza, contentiva de Doscientos Treinta (230) folios útiles, proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por el Abogado NEPTALI NATKING BELLO FRANCO, apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, en contra de la decisión de fecha Diecisiete (17) de marzo de Dos Mil Diecisiete (2017), dictada por el Tribunal A quo mediante la cual declaro: CON LUGAR LA DEMANDA de DESALOJO interpuesta por la Sociedad Mercantil SOCIEDAD MERCANTIL, SIGO, S.A.-
Por auto de fecha Seis (06) de Marzo de 2017, fueron recibidas las presentes actuaciones, dándosele entrada y fijándose el lapso de Cinco (05) días para la Constitución del Tribunal con Asociados. Por auto de fecha Catorce (14) de Marzo de 2017, se fija el término del vigésimo (20) día para que las partes presenten sus informes, siendo presentado el día (27) de Junio de 2017, escrito de informes constante de Veintinueve (29) folios útiles, suscrito por el Abogado Alexi Hayek, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.756, Apoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL SIGO S.A, parte demandante; asimismo en la referida fecha, el Abogado NEPTALI NATKIN BELLO FRANCO, Apoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS, C.A, presentó escrito de informes constante de Tres (03) folios útiles.
Por auto de fecha Veinte (20) de Abril de 2017, se dejo constancia que comenzaba a correr el lapso de ocho (08) días de despacho siguientes para que las partes presenten sus observaciones a los informes, siendo presentado el día Dos (02) de Mayo de 2017, observaciones a los informes por el Abogado ALEXI HAYEK, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.756, constante de Once (11) folios útiles; y por auto de fecha Cuatro (04) de Mayo de 2017, esta Superioridad dice vistos con informes, fijándose el lapso de Sesenta (60) días para sentenciar; y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
En fecha Diecisiete (17) de Febrero de Dos Mil Diecisiete (2017), el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, dictó sentencia declarando: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la Sociedad Mercantil SIGO, S.A, y en consecuencia se ordeno a la parte demandada hacer entrega al arrendador del inmueble objeto del presente litigio. La anterior dispositiva lo hace bajo las siguientes consideraciones:

“OMISIS…
El artículo 1600 del Código civil, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regía por el artículo relativo a los arrendamientos hechos determinación de tiempo”. Asimismo el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”
Precisado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tacita de reconduccion invocada por la representación de la parte demandada.

De acuerdo a las normas anteriormente citadas, el fundamento de la tacita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, la terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del termino, esta contemplada por la regla sobre tacita reconduccion, que señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tacita reconduccion consiste en la “ renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continua ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el termino de duración máxima que corresponda por la prorroga legal, ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria el inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prorroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir el teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el termino de duración y de la propia aceptación tacita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere establecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias a saber:

1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continué ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.-Que a esta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos, opero la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en litigio, este operador de justicia verifica que conforme a las cláusulas sexta del contrato de arrendamiento bajo estudio que “… La duración del presente contrato será de dos (2) años fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2011 hasta el 31 de Agosto de 2013…” En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que reza “si el arrendatario se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Por lo que resulta concluyente que se trato inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

Dicho contrato celebrado entre las partes, por el termino de dos (2) años, venció el 31 de agosto de 2013, por lo que de conformidad con lo previsto en el articulo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para la fecha de la firma del contrato, y hoy día, el articulo 26 de la ley de Arrendamiento para el uso Comercial, hace nacer la prorroga legal de un año(01), habida cuenta que la relación arrendaticia tenia dos (02) años, venciéndose en consecuencia la prorroga legal, el 31 de agosto de 2014, ocupando el inmueble el demandado después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prorroga legal, tal como quedo demostrado de la prueba de inspección realizada en fecha 28 de octubre de 2016, la cual fue previamente valorada, lo que se traduce en la sastifaccion del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el arrendatario continuo ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
El tercer y ultimo requisito, para que opere la tacita reconduccion consiste, en la circunstancia de que el arrendatario continué ocupando el inmueble después de vencido el termino, no se oponga el propietario, significa que a la expiración del termino fijado en el contrato de arrendamiento y la prorroga legal, quede y se le deje, al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, el arrendamiento se presume renovado, es decir la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el termino natural del contrato y la prorroga legal configuran la tacita reconduccion, por cuanto la misma norma establece que la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado…/ Así las cosas, este jurisdiciente observa que el accionante no solo se opuso a que el inquilino siga ocupando el inmueble objeto de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de septiembre de 2011, al exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del referido inmueble, mediante la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y prorroga legal en fecha 31 de agosto de 2014, sino que además, alego cosa juzgada de la tacita reconduccion, ya que este hecho fue juzgado por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del estado Monagas, en fecha 30 de octubre de 2015 en la cual se declaro improcedente la tacita reconduccion propuesta en el juicio que por cumplimiento de contrato intento la empresa FRITOS y SABROSITOS, S.A., contra SIGO, S.A cuya copia certificada corre inserta a los folios 183 al 202 de este expediente, en la que previamente fue valorada por este Tribunal…/. En atención a lo supra mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración integra del caudal probatorio aportado por el presente expediente, así como la valoración integra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, este juzgador considera que la presente acción resulta procedente, debiéndose declarar la misma CON LUGAR tal y como se hará de manera expresa y positiva en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA POR LA PARTE APELANTE .

Corre inserto desde el folio Doscientos Treinta y Cuatro (234) al Doscientos Sesenta y Dos (262) del presente expediente, que el Abogado NEPTALI NATKIN BELLO FRANCO, Apoderado Judicial de la Empresa FRITOS Y SABROSITOS parte demandada, alego entre otras consideraciones lo siguiente,
“OMISIS…. En conclusión, lo elementos de la tasita reconducción se configuran o nacen de nuevo desde el primer momento que vencido la prorroga legal el arrendador no ejercito su derecho en tiempo de la inmediatez es muy extraño, ver como el demandante pretende ahora ampararse un una sentencia que para la época pudo favorecer, aun así no acciono sino que por lo contrario, lejos de solicitar el desalojo dentro de la inmediatez, más bien se observo una conducta permisiva consentidora en otra palabras acepto que nuestro representara ocupara pacificamente ese local comercial, hecho en los cuales se traducen en una nueva tacita reconstrucción, o que es pretendía el demandante? ¿ Execrar la institución de tacita e reconducción de por vida? es que a caso mi mandante no siguió ocupando el inmueble y ejercitando de manera habitual ese local sin ser perturbado por nadie. Los erros de juzgamiento hace totalmente improcedente el fallo apelado de el cual debe ser revocado por el Tribunal de Alzada, y con lugar la tacita de reconducción.

INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA POR LA PARTE DEMANDANTE .

Corre inserto desde al folio Doscientos Sesenta y Tres (263) al Doscientos Sesenta y Cinco (265) del presente expediente, que el Abogado ALEXI HAYEH Apoderado Judicial de la Empresa SIGO,S.A., parte demandante, alego entre otras consideraciones lo siguiente,

“OMISIS…. Conclusiones o Informe. debo señalar como primera observación que la acción propuesta por Sigo S.A, contra Fritos y Sabrositos C.A, pretende el cumplimiento de la obligación del arrendador de entregar o devolver el inmueble arrendado al vencimiento del contrato, porque fue así pactado la clausula sexta del contrato de arrendamiento.../ Y que como consecuencia de ello entregue al arrendador debidamente desalojado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.../ El falso argumento alegado por la parte demandada en el sentido de que el arrendador demando el desalojo sin haber cumplido con señalar que las partes no habían pactado la renovación del contrato, exigiendo ese hecho como un requisito de procedibilidad de la acción de desalojo, me obligan a desviar un poco mis observaciones para aclarar que, en el caso de la acción que se haya propuesto fuese la del desalojo por vencimiento del tiempo de duración pactado en el contrato.../ Pero reitero una vez más que la acción propuesta por mi representado Sigo S.A, es la de cumplimiento de contrato por haber sido el tiempo de duración del contrato de arrendamiento y su prorroga legal, para que el arrendatario cumpla con devolver al arrendador, debidamente desalojado es decir, libre de bienes y personas, el local comercial es objeto del contrato de arrendamiento.../ Sigo S.A, demando el arrendatario Fritos y Sabrositos C.A, para que cumpla con devolverle el inmueble por haber vencido el tiempo de duración pactado en el contrato de arrendamiento así como la prorroga legal prevista en la ley, entonces le corresponde demostrar la existencia del contrato y su duración, para que pueda determinarse si se encuentra vencido el contrato.../ Mi representada, Sigo S.A, demostró la existencia del contrato de arrendamiento consignado, marcado con el N°2, con el libelo de la demanda.../ En la clausula sexta de dicho contrato de arrendamiento consta que se trata de un contrato a tiempo determinado con una duración de dos (2) años comprendidos desde el 01/09/2011 hasta el 31/08/2013.../ Eso trae como consecuencia legal que al arrendatario le haya correspondido una prorroga legal de un (01) año tal como se prevé en el articulo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regia este contrato para el día en que venció el contrato el día 31/08/2013, así como para el día siguiente 01/09/2013 cuando comenzó a correr la prorroga legal arrendaticia de un (01) año a favor del arrendatario dicha prorroga legal comenzó el 01/09/2013 y termino 31/08/2014. el vencimiento de los dos (02) años de duración del arrendamiento, pactados en el contrato así como la duración y vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, que señalamos anteriormente, fueron admitidos expresamente por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.../ Como consecuencia de la demostración del vencimiento del tiempo de duración del contrato de arrendamiento y su prorroga legal, procesa que el arrendatario cumpla con la obligación prevista en la clausula sexta del contrato de devolverle al arrendador el inmueble objeto del contrato.../ Y para el supuesto que esta alzada considere que la tacita reconducción debe impedirse demandándose a tiempo breve, aunque la norma no lo exige expresamente, observo que la demanda que nos ocupa se propuesto el día 27/10/2014, y la prorroga legal del contrato de arrendamiento venció el día 31/08/2014. De manera que, si se toma en cuenta la prorroga legal venció el 31/08/2014, es decir durante el periodo del receso judicial decretado por el Tribunal Supremo de Justicia y comprendido del 15/08/2014 hasta el 15/09/2014, ambos inclusive, podrá concluirse que la demanda se propuso en un plazo breve.../ De manera que, por una u otra razón, la tacita reconducción alegada por el arrendatario resulta improcedente y así pido al Tribunal que lo declare. La tacita de reconducción alegada es improcedente además porque no cuenta con la anuencia del arrendador, requisito ese que es indispensable para su procedencia.../ Si mi representada estuviese intenciones de prorrogar tácitamente el contrato jamás habría rechazado, en aquella contestación, la ocurrencia de la prorroga legal arrendaticia.../La tacita reconducción de un contrato no puede alegar como excepción sino debe proponerse con una acción ya que requiere de una aclaratoria judicial que reconozca ese derecho.../ En el caso que nos ocupa la tacita reconducción del contrato de arrendamiento no fue propuesta como una pretensión que el Tribunal deba juzgar y declarar como existente, de modo que de hacerlo se violentaría el principio dispositivo así como el principio de igualdad procesal que debe existir entre las partes, puesto que en el caso que nos ocupa el juez no puede conceder al derecho de la tacita reconducción si ese derecho no fue propuesto como pretensión por parte del único sujeto titular del derecho, el arrendatario al contestar la demanda mediante vía de la reconvención.../ Sobre la base de los razonamiento expuestos anteriormente pido a esta alzada declarar improcedente la tacita reconducción del contrato y con lugar la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento de su término que propuso el arrendatario Sigo S.A, ya que en los autos se encuentran plenamente demostrada la existencia del contrato de arrendamiento así como el vencimiento de su plazo.

DE LA TACITA RECONDUCCION
Del escrito de contestación que corre inserto desde el folio Cuarenta y Seis (46) al folio Cuarenta y Nueve (49) del expediente, presentado en fecha Veintisiete (27) de Mayo de 2015, por ante el Tribunal de la causa, específicamente en el folio Cuarenta y Ocho (48) el abogado SIMON VELASQUEZ BARRETO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 1335, apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A, parte demandada, alego lo siguiente:
"OMISIS...De todo lo antes expuesto se puede deducir, que vencida la prorroga legal, el arrendador dispone de un lapso inmediato y breve para solicitar mediante demanda al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado; en el entendido de que, si se deja transcurrir ese breve tiempo sin que hubiese intentado la acción estaremos en presencia en la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, prevista en el artículo 1600 del código civil. aplicando este criterio al presente caso en autos tenemos que habiendo vencido el año de prorroga legal en fecha 31 de agosto de 2014 el arrendador debió solicitar de inmediato el cumplimiento de la obligación del arrendatario de hacer entrega del local arrendado; pero no lo hizo así, pues introdujo su demanda en fecha 27 de octubre de 2014 (como lo señala la nota de presentación de la misma ) o sea casi dos meses después de vencida la prorroga legal, con lo cual su demanda fue totalmente tardía porque a partir del primero de septiembre de 2014, se produjo la tácita reconducción del contrato, al dejar el arrendador que el arrendatario continuase ocupando como inquilino el local arrendado, mas aun cuando este se encuentra solvente en el pago del alquiler correspondiente como se demostrara en el lapso probatorio correspondiente.
Ahora bien conforme a lo alegado por la parte demandante, por cuanto fundamenta la demanda en el desalojo por el vencimiento del contrato ya que no existe acuerdo de prorroga o renovación de las partes, es preciso traer a colación las normas que sustentan la tacita reconducción, a tal efecto los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil venezolano disponen lo siguiente:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Precisado lo anterior, estas normas llevan inmersos en su contenido tres requisitos necesario para que opere la táctica reconducción los cuales han sido avalados de igual forma por jurisprudencia, tal es el caso de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la Ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, de fecha 15-04-2015, Expediente Nº 14-000800, sentencia Nº RC-0000189, la cual establece
En relación con ello, esta Sala indicó que “…los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO, contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN.
Con relación al primer requisito se puede constatar del contrato de arrendamiento el cual corre inserto desde el folio Dieciséis (16) al folio Veintidós (22) que rige a las partes que se estableció en su cláusula sexta que el contrato se fijaba por dos años del Primero (01) de Septiembre de 2011 hasta el Treinta y Uno (31) de Agosto de 2013; de tal manera que se configura el primer requisito por cuanto se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado.
Con relación al segundo requisito, es importante traer a colación lo relacionado a la prorroga legal y de conformidad con el Titulo V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 36.845 de fecha 07-12-1999, vigente para el momento en que opero la prorroga legal, establece en el articulo 39 lo siguiente:
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.-
Asimismo la referida ley establece en su artículo 38 lo siguiente:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Precisado lo anterior este tribunal observa que consta del contrato de arrendamiento que cursa en el expediente, que en la cláusula sexta las partes establecieron que el contrató era por dos (02) años fijos, contados a partir del Primero (01) de Septiembre de 2011 hasta el Treinta y Uno (31) de Agosto de 2013; y de conformidad a lo establecido en la ley de Arrendamientos inmobiliarios antes mencionada, le correspondía lo estipulado en el literal b del artículo 38 de la referida ley, esto es una prorroga legal de un año; ahora bien la prorroga legal se inicio al día siguiente del vencimiento del contrato, esto es a partir del 01 de septiembre de 2013, y venció el 01 de Septiembre de 2014; se puede constatar que el vencimiento de la prorroga legal se dio en fecha 01-09-2014; constatándose al folio Doscientos (204) del expediente que cursa inspección judicial, en la que se dejo expresa constancia de lo siguiente: "Se procede a dejar expresa constancia que el ciudadano Antonio Dagfeel, supra identificado ocupa actualmente el local comercial denunciado FRITOS Y SABROSITOS C.A, de manera pacífica y pública sin ninguna perturbación y cuya actividad comercial se basa en la venta de pasapalos y tequeños y bebidas gaseosas. Dicha inspección se realizo en fecha 28-10-2016 de acuerdo a lo establecido por el acta de Inspección la cual fue firmada por todos los presentes (Jueza, Secretaria, partes intervinientes en la presente causa). En consecuencia se observa que siendo que el contrato de arrendamiento venció el 01-09-2014, fecha en que venció la prorroga legal correspondiente, de la Inspección realizada se constata que posterior a su culminación la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A, se encontraba ocupando el inmueble arrendado esto es para la fecha 28-10-2016, configurándose el segundo requisito.
En relación al tercer requisito para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario.
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra), por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 21/07/2010, bajo la ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, expediente Nº 2010-0517, sentencia Nº 789, reiterada en decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia de la Magistrada VILMA MARIA FERNANDEZ GONZALEZ, mediante decisión de fecha Dieciséis (16) de Diciembre de 2016, expediente 16-618, sentencia N° RC-000976, la cual estableció lo siguiente:
“….esta sala advierte que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado….

Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, sin embargo, no está determinado con cuanto tiempo cuanta el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo.
En este sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero sostiene que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello).
Dicho lo anterior se puede constatar que el contrato de arrendamiento venció en fecha 01-09-2014, fecha en que venció la prorroga legal, y la presente demanda fue interpuesta en fecha 27-10-2014.
Observa esta juzgadora que para la fecha en que venció la prorroga legal y por ende el contrato, los tribunales se encontraba en vacaciones judiciales, y sobre este aspecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado YVAN DARIO BASTARDO, mediante decisión de fecha Veintiocho (28) de Junio de 2017, expediente 16-958, sentencia N° RC-0000425, estableció lo siguiente:
Y en lo que refiere a las vacaciones judiciales, es el periodo mediante el cual la ley reconoce el derecho de descanso de los trabajadores tribunalicios y abogados en libre ejercicio, que disfrutarán desde el día 15 de agosto al 15 de septiembre y desde el día 24 de diciembre al 6 de enero, todos inclusive, durante el cual las causas permanecerán en suspenso y no correrán lapso procesal alguno, salvo las excepciones establecidas en el artículo 201 del Código de Procedimiento Civil.
Precisado lo anterior este tribunal verifica que es a partir del 16 de septiembre de 2014 que nacía el derecho para el arrendador de accionar los tribunales para exigir el cumplimiento del contrato, y desde el 16-09-2014 hasta la fecha en que se interpuso la presente demanda que fue el día 27-10-2014, transcurrieron cuarenta y un días, ejerciéndose la acción un mes y once días después del vencimiento del contrato, asimismo de la revisión exhaustiva del presente expediente se verifica que existió un cuestión prejudicial debatida por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial del estado Monagas, una acción por cumplimiento de contrato incoada por la hoy demandada SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A, en contra de la hoy demandante SOCIEDAD MERCANTIL SIGO S.A, que fue conocida en virtud de apelación por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y del Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, tribunal que declaro IMPROCDEDENTE LA DEMANDA, por encontrarse vigente la prorroga legal al momento de la interposición de la demanda, por lo cual no operara la tacita reconducción, quedando firme dicha decisión en fecha 23-11-2015, y es en fecha 27-10-2014 fue cuando se introdujo la demanda por la SOCIEDAD MERCANTIL SIGO S.A contra la SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A, la cual se suspendió hasta quedara firme la cuestión prejudicial.
De lo anteriormente corroborado, esta juzgadora observa que la SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A no estuvo ocupando el inmueble de manera pacífica toda vez que la SOCIEDAD MERCANTIL SIGO, S.A, demando de manera inmediata inclusive estando pendiente una cuestión prejudicial de donde se denota la no aceptación por parte del hoy demandante de que se renovara el contrato, y siendo que de conformidad con el artículo 40 literal (g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial vigente para el momento en que se interpuso la demanda, es causal de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, y verificado como fue que el contrato venció el 01-09-2014, habiendo accionado de manera inmediata la SOCIEDAD SIGO MERCANTIL S.A, es forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, de conformidad con el artículo 40 literal (g) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el artículo 1159 y 1160 del Código Civil y verificándose que no se cumplieron los tres requisitos sine qua non para que se cumpliera la tasita reconducción.
En virtud de lo anteriormente expuesto esta Superioridad al observar del estudio pormenorizado del expediente que la Cláusulas Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre la SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A Y LA SOCIEDAD MERCANTIL SIGO, S.A se debe declarar Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del mismo intentado por la SOCIEDAD MERCANTIL SIGO, S.A contra SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A, en consecuencia se confirma la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del estado Monagas de fecha Diecisiete (17) de febrero de Dos Mil Diecisiete (2017), en virtud de lo cual se ordena a la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A. entregar al arrendador SOCIEDAD MERCANTIL SIGO, S.A, el inmueble, constituido por un local comercial distinguido con el N° 15-B, situado dentro del Centro Comercial Sigo. Así se decide.-
A los efectos de la declaración Con lugar la demanda interpuesta, esta Juzgadora debe declarar Sin Lugar la apelación ejercida por la parte demanda SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A. contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del estado Monagas de fecha Diecisiete (17) de febrero de Dos Mil Diecisiete (2017). Así se decide.-
DISPOSITIVA

Por todos las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el Abogado NEPTALI NATKING BELLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.782, actuando en representación de la SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A., en contra de la decisión de fecha Diecisiete (17) de febrero de Dos Mil Diecisiete (2017), proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. SEGUNDO: Se Confirma la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del estado Monagas dictada en fecha Diecisiete (17) de febrero de Dos Mil Diecisiete (2017) TERCERO: Se ordena a la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL FRITOS Y SABROSITOS C.A. entregar al arrendador SOCIEDAD MERCANTIL SIGO, S.A, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 15-B, situado dentro del Centro Comercial Sigo. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada haber sido vencida totalmente en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, ofíciese, déjese copia certificada y remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Tres (03) días del mes de Julio del año Dos Mil Diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.- Así se decide.-
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARISOL BAYEH BAYEH.

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. PRISCILLA PAEZ

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las Dos horas de la tarde (02:00 p.m.)

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. PRISCILLA PAEZ

Exp Nº S2-CMTB-. 2017-00355

MBB/PP/Rg/IP