TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Seis (06) de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2017).
206° y 157°
EXPEDIENTE: S2-CMTB-2016-000313.-
RESOLUCIÓN: S2-CMTB-2016-000349.-

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente Juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:
DEMANDANTE: DANIEL DEMYAN, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V-23.897.317 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SAID SARKIS FRANGIE MARRAOUI, SUSANNECAROLINADRESCHER REQUENA, JOHANA DE LOS ANGELES POWELL ROMERO Y ANAYELIS DEL CARMEN TORRES MOLINET, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-12.794.019, V-14.338.390, V-14.365.441, y V-13.608.922, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números: 76.434, 101.324, 125.801 y 102.334, respectivamente.-
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 05 de Septiembre de 2006, bajo el Nro 19, libro A-12, cuyos Presidente, Vicepresidente y Director son los ciudadanos COA MENA LUISA ELENA, SALAZAR ROMERO JAIRO JOSUE Y SALAZAR PEINADO JUAN JOSUE, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NINOSKA VALVANERA SANABRIA BLANCO Y DUBINI RAFAEL VELASQUEZ FIGUERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V-10.110.392 y V-3.696.892, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 72.787 y 72.788, respectivamente y de este domicilio.-
TERCERO INTERVINIENTE: ALI RAINIER LARA PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.295.456, y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO INTERVINIENTE: SAID SARKIS FRANGIE MARRAOUI, SUSANNECAROLINADRESCHER REQUENA, JOHANA DE LOS ANGELES POWELL ROMERO Y ANAYELIS DEL CARMEN TORRES MOLINET, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-12.794.019, V-14.338.390, V-14.365.441, y V-13.608.922, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números: 76.434, 101.324, 125.801 y 102.334, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
ASUNTO: APELACION DE SENTENCIA.

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Se recibieron las presentes actuaciones provenientes de la distribución realizada en fecha Seis (06) de Octubre de Dos Mil Dieciséis (2016), siendo asignada de acuerdo asunto Nº 02, Acta Nº 04, correspondiente al juicio por cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de local comercial e indemnización de daños y perjuicios, ejercido por el ciudadano DANIEL DEMYAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.897.317 y de este domicilio, representada por sus Apoderados Judiciales ciudadanos SAID SARKIS FRANGIE MARRAOUI, SUSANNECAROLINADRESCHER REQUENA, JOHANA DE LOS ANGELES POWELL ROMERO Y ANAYELIS DEL CARMEN TORRES MOLINET, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números: 76.434, 101.324, 125.801 y 102.334, respectivamente, en contra de la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 05 de Septiembre de 2006, bajo el Nro 19, libro A-12, cuyos Presidente, Vicepresidente y Director son los ciudadanos COA MENA LUISA ELENA, SALAZAR ROMERO JAIRO JOSUE Y SALAZAR PEINADO JUAN JOSUE, respectivamente, representada por sus Apoderados Judiciales, abogados RICARDO OSORIO DEFFIT Y RUBEN DARIO ORTIZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 44.628 y 71.577, respectivamente y de este domicilio.-
Recibido en esta Alzada el expediente Nº 15647, constante de Una (01) pieza principal, contentiva de Doscientos Setenta y Dos (272), folios útiles, y Un (01) Cuaderno de Medidas, constante de Veintitrés (23) folios útiles, proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por el Abogado DUBINI R. VELASQUEZ, apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, en contra de la decisión de fecha Veinte (20) de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016), dictada por el Tribunal A quo mediante la cual declaro: CON LUGAR la presente acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial e indemnización de daños y perjuicios interpuesto por el ciudadano Daniel Demyan, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL RACING TOYOTA C.A, .-

Por auto de fecha Siete (07) de Octubre de 2016, fueron recibidas las presentes actuaciones, dándosele entrada y fijándose el lapso de Cinco (05) días para la Constitución del Tribunal con Asociados. Por auto de fecha Diecinueve (19) de Octubre de 2016, se dejo constancia que comienzo el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presenten sus informes, siendo presentado el día Veintitrés (23) de Noviembre de 2016, escrito de informes constante de Seis (06) folios útiles, suscrito por la Abogada Johana de los Ángeles Powell Romero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 125.801, coapoderada Judicial del ciudadano DANIEL DEMYAN, parte demandante y del ciudadano ALI RAINER LARA, tercero llamado al proceso, asimismo en fecha Veinticuatro (24) de Noviembre de 2016, el Abogado Dubini Rafael Velásquez Figuera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.788, coapoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, parte demandada, presentó escrito de informes constante de Ocho (08) folios útiles.

Por auto de fecha Veintiocho (28) de Noviembre de 2016, se fijo el lapso de ocho (08) días para que las partes presentaran sus observaciones, siendo presentado, el día Seis (06) de Diciembre de 2016, observaciones a los informes constante de Dos (02) folios, por el Abogado DUBINI RAFAEL VELASQUEZ FIGUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.788, coapoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, parte demandada; asimismo la abogada SUSANNE DRESCHER REQUENA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.324, coapoderada Judicial del ciudadano DANIEL DEMYAN, parte demandante y del ciudadano ALI RAINER LARA, tercero llamado al proceso, presento escrito de observaciones a los informes, constante de Cuatro (04) folios útiles y por auto de fecha Dieciséis (16) de Diciembre de 2016, esta Superioridad dice vistos con informes, fijándose el lapso de Sesenta (60) días para sentenciar; y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.
En fecha Veinte (20) de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, dictó sentencia declarando: CON LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesto por el ciudadano DANIEL DEMYAN plenamente identificado en las actas procesales, representado por las apoderadas Judiciales Abogadas SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA Y JOHANNA DE LOS ÁNGELES POWELL, INPREABOGADO números 101.324 y 125.801 respectivamente e igualmente apoderadas judiciales del tercero interesado, ciudadano ALÍ RAINIER LARA PEREIRA, identificado en las actas procesales, incoada en contra de LA SOCIEDAD MERCANTIL RACING TOYOTA C.A., en la persona de cualquiera de los ciudadanos LUISA ELENA COA MENA, JAIRO JOSUE SALAZAR ROMERO y JUAN JOSE SALAZAR PEINADO, en su carácter de Presidente, Vicepresidente y/o director respectivamente y plenamente identificados en las actas procesales, representado en este acto por el Abogado DUBINI RAFAEL VELÁSQUEZ FIGUERA, INPREABOGADO No. 72.788. De la misma forma se declaro SIN LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por el abogado DUBINI RAFAEL VELÁSQUEZ FIGUERA, INPREABOGADO No. 72.788, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia deberá la parte demandada cumplir con lo siguiente: PRIMERO: Cumplir con la obligación legal y contractual de restituir y/o entregar el inmueble constituido por un (1) local comercial propiedad del ciudadano DANIEL DEMYAN, localizado en la Av. Rivas con calle Sucre local 43.-A de la ciudad de maturín, estado Monagas. SEGUNDO: cancelar por vía de indemnización de daños y perjuicios los cánones de arrendamientos dejados de percibir de enero 2015 a junio 2015, a razón de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.6.000,00), multiplicados por dieciocho meses, lo cual equivale a la suma de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 108.000,00), más aquellos que se sigan generando hasta la fecha efectiva de entrega del inmueble. TERCERO: cancelar la indemnización diaria arriba descrita, establecida en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.300,00), diarios, según lo previsto en el numeral 3º del artículo 22 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por cuanto han transcurrido ciento veintinueve (129) días, desde el 1º de febrero 2015 al 10 de junio 2015 ambos inclusive, lo cual equivale a TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.38.700,00). CUARTO: cancelar la indemnización diaria arriba descrita, establecida en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.300,00) diarios, según lo previsto en el numeral 3º del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, desde el 10 de julio 2015, exclusive, hasta la fecha de entrega efectiva del inmueble. La anterior dispositiva lo hace bajo las siguientes consideraciones:

“OMISIS…

Ahora bien en el caso bajo estudio, presentada la contestación a la demanda, y habiendo reconocido la accionada el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se tienen como hechos aceptados por ésta, y en consecuencia como ciertos, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento antes referido.
Correspondiéndole a este Tribunal pronunciarse sobre la procedencia de la preferencia ofertiva alegada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula segunda del contrato de arrendamiento bajo estudio “DURACION DEL CONTRATO: la duración del presente contrato es de dos (02) años fijos contado a partir del treinta (30) de Enero del 2012 y terminara el treinta (30) de Enero de 2014.” Razón por la cual estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que establece:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
Al respecto dispone el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial:
“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”

En efecto, la norma transcrita establece el derecho que tiene el arrendatario para que de manera preferente le sea vendido el inmueble que arrienda, sin embargo establece la misma norma prevé varios requisitos a saber:
1. Que tenga más de 2 años como arrendatario.
2. Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias.
3. Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Así pues, de la revisión de las actas que conforman la presente causa, se evidencia que la venta del referido inmueble fue autenticada en fecha 25/04/2.013 y protocolizada en fecha 20/12/2.013, por lo que en consecuencia, si el contrato de arrendamiento tuvo vigencia desde el 30/01/2.012 hasta el 30/01/2.014, para el momento de realizarse dicha venta, el arrendatario no cumplía con el primero de los requisitos antes mencionados para la procedencia de la preferencia ofertiva, es decir, no tenía mas de dos años arrendando el local comercial.
En atención a lo antes expuesto, realizada la valoración íntegra de las pruebas aportadas por las partes, con especial atención en la Consignación Judicial de Canon de Arrendamiento, en donde la parte demandada manifiesta: encontrarse en el lapso de prórroga legal para el momento de la consignación, haber recibido en fecha 20/01/2.014 notificación suscrita por el ciudadano ALI REAINER LARA respecto a la terminación del contrato y al otorgamiento de la prórroga legal, este Tribunal infiere que finalizado el contrato opero la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la cual correspondía en este caso a un (1) año. Y así se decide.

INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA POR LA PARTE APELANTE RECONVINIENTE.
Corre inserto desde el folio Once (11) al folio Dieciocho y su vuelto (18) de la segunda (02) pieza del presente expediente, que el Abogado DUBINI RAFAEL VELASQUEZ FIGUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.788, coapoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, parte demandada recurrente, alego entre otras consideraciones lo siguiente,
“OMISIS…
Ciudadana Juez, durante la vigencia del contrato y específicamente para inicio del año 2013, mi representada a través de sus representantes legales sostuvo varias conversaciones con el propietario del inmueble ciudadano ALI RAINIER LARA, con la finalidad de acordar los términos de compra del local arrendado, es así como nos manteníamos negociando por espacio de varios meses sin que se concretara la venta del inmueble. Para el mes de diciembre del 2013, nuevamente insistimos con el arrendador para que nos hiciera la venta del local. Sin obtener respuesta alguna de su parte. En fecha 20 de enero del 2014 mi representada recibió una notificación suscrita por el ciudadano Ali Rainer Lara, haciéndole de su conocimiento que daba por terminado el contrato acordado por dos años, notificándole igualmente de la prorroga legal de un (01) año, durante la cual se aplicaría las siguientes condiciones de carácter legal. A) Durante el plazo de prorroga legal, la relación arrendaticia se considera por ese tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el presente documento, salvo las variaciones del canon de arrendamiento pactada de acuerdo a la tasa del mercado, B) vencido el lapso de un (01) año de prorroga se procederá conforme a lo establecido en el artículo 39 de la ley de arrendamientos obligatorios. C) para los efectos del nuevo contrato de arrendamiento se denominara el Arrendador al ciudadano Demyan Daniel, el cual recibirá el canon de arrendamiento a partir del 26 de febrero del 2014, negándose en esa misma fecha el arrendador originario el ciudadano ALI RAINIER LARA, a recibir el pago correspondiente al mes de enero del 2014, por lo cual nos vimos en la imperiosa necesidad de solicitar la consignación de canon de arrendamiento por ante los tribunales de Municipio tal y como consta el expediente Nº 217.2014. transcurre mas de un (01) año durante el cual depositamos todos y cada uno de los pagos correspondientes a los canon de arrendamientos vencidos, el 11 de febrero del 2015 se presenta el juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara a fin de practicar una notificación judicial en la persona del empleado José Gregorio González, quien es trabajador de la empresa informándole que se había vencido el lapso de un (01) año de prorroga legal arrendaticia prevista en la ley. Solicitando la entrega de forma voluntaria del inmueble, libre de bienes y personas, y es en esa fecha cuando se hace del conocimiento mi representada que presuntamente el propietario del inmueble ALI RAINER LARA había vendido el mismo, al ciudadano DANIEL DEMYAN. La presunta celebración (VIOLANDO FLAGRANTEMENTE LA LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS PARA USO COMERCIAL) del contrato de compra venta entre el arrendador y propietario del inmueble ciudadano Ali Rainer Lara, y el ciudadano Daniel Damián según documento asentado en la Oficina de registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 20 de Diciembre del 2013, el cual quedo inscrito bajo el Nº 2013.2979, asiento registral del inmueble matriculado con el Nº 386.14.7.10.5317 del año 2013 y la posterior cesión de derechos para subrogarlo en los derechos del vendedor, constituye una situación que claramente opera en perjuicio de la arrendataria la empresa mercantil RANCING TOYOTA, C.A, por cuanto los ciudadanos antes mencionados procedieron a celebrar la venta del inmueble objeto de arrendamiento sin haberle el primero de los mencionados notificado a la arrendataria su manifestación voluntaria de vender el inmueble a los fines del ejercicio del derecho de preferencia ofertiva que asiste a mi representada, de acuerdo a lo que establece, el artículo 38 de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial….finalmente consideramos de suma importancia señalar que la Arrendataria RANCING TOYOTA, C.A cumple a cabalidad las condiciones y exigencias para ejercer el derecho de retracto legal, por cuanto cumple con los requisitos para hacerse acreedora a la preferencia ofertiva a saber: 1.- La arrendataria tiene mas de dos (02) años como tal contados del 30-01-202 al 30-01-2014 y el transcurso de la prorroga legal hasta el 30-01-2015, toda vez que fue hecho de su conocimiento la venta del inmueble el día 11 de Febrero del 2015, 2.- La arrendataria se encuentra en posesión y completamente solvente a la presente fecha con el pago de los cánones de arrendamiento, conforme consta de Expediente de consignación Nº 2017-2014 de la nomenclatura interna del tribunal Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas y 3.- La arrendataria esta dispuesta a satisfacer las aspiraciones económicas del propietario del inmueble, siempre que se trate de un precio justo del mismo.… Apelamos a esta sentencia por considerar que se esta violando flagrantemente el derecho de preferencia ofertiva que detenta mi representada al ocupar el inmueble en calidad de Arrendataria objeto de esta demanda, y siendo que la misma ley le otorga los derechos adquiridos a los arrendatarios una supremacía ante cualquier otro…esta sentencia se incurrió en la violación a la norma de orden público, por cuanto no se le hizo en primer lugar la oferta para comprar el inmueble. Violación el derecho a la defensa y al debido proceso, para admitir una demanda con una cuantía y por la materia que no correspondía a ese tribunal.

DE LA RECONVENCION

Corre inserto desde el vuelto del folio Ciento Diecinueve (119) al folio Ciento Veinte (120), de la primera (01) pieza del expediente, reconvención realizada por la abogada LUISA ELENA COA MENA, representante legal de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, parte demandada, debidamente asistida por los ciudadanos RICARDO OSORIO DEFFIT Y RUBEN DARIO ORTIZ, abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.628 y 71.577, en el acto de contestación de la demanda, mediante la cual establece lo siguiente:
OMISIS…
Se evidencia que el propietario arrendador ALI RAINER LARA PEREIRA violento los derechos de la arrendataria de ejercer el derecho de preferencia ofertiva consagrado en la ley, amen de que NUNCA realizó la notificación prevista como obligatoria el citado articulo 43 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Nº 427 de fecha 25 de Octubre de 1.999, publicado en Gaceta Oficial Nº 5938 extraordinario, incurriendo con ello en VIOLACION DE LA PREFERENCIA OFERTIVA a favor de la arrendataria sociedad mercantil RANCING TOYOTA, C.A, con lo cual da derecho al ejercicio del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO conforme al Artículo 42, con la particularidad que no puede computarse el lapso de cuarenta (40) días para su ejercicio por cuanto la notificación nunca fue practicada conforme a la ley, es que comparecemos por ante su competente autoridad, ciudadano Juez, para DEMANDAR, como en efecto DEMANDAMOS en este acto a los ya identificados ciudadanos ALI RAINER LARA PEREIRA…. en su condición de propietario y vendedor y al ciudadano DEMYAN DANIEL…en su condición de COMPRADOR del inmueble… para que convengan, o en su defecto así lo declare el Tribunal en sentencia definitiva, que como ARRENDATARIA del bien inmueble vendido en atención al derecho de PREFERENCIA OFERTIVA establecido en el Artículo 41 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios º 427 de fecha 25 de octubre de 1999, publicado en Gaceta Oficial Nº 5938 Extraordinario, y del derecho de RECTRACTO LEGAL, previsto en el artículo 42 cuyo ejercicio es procedente de conformidad con el artículo 47 ejusdem, declare que mi representada Arrendataria sociedad mercantil RANCING TOYOTA, C.A, tiene el pleno derecho de SUBROGARSE en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo mediante el cual se pretende la venta del inmueble, en el lugar del Comprador y Codemandado DEMYAN DANIEL, venta que tuvo lugar mediante documento asentado en la Oficina de Registro Público del Prime Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en virtud de la SUBROGACION se emitan los siguientes pronunciamientos: PRIMERO: Que se declare a mi representada TOYOTA RANCING, C.A subrogada en los derechos del comprador a los efectos de la compra del Local Comercial 43-A objeto del Contrato de Arrendamiento, y se ordene lo conducente a los fines de que el propietario celebre nuevo contrato de compra venta con la arrendataria conforme al artículo 43 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Nº 427 de fecha 25 de Octubre de 1.999 publicado en Gaceta Oficial Nº 5938 Extraordinario. SEGUNDO: Que una vez celebrado el contrato de venta, se reconozca a la sociedad mercantil RANCING TOYOTA, C.A, como la nueva y única propietaria del inmueble constituido por el Local Comercial 43-A ya descrito en este escrito libelar. Finalmente consideramos de suma importancia señalar que la arrendataria Rancing Toyota, C.A cumple a cabalidad las condiciones y exigencias para ejercer el derecho de RETRACTO LEGAL, por cuanto cumple con los requisitos para hacerse acreedora a la preferencia ofertiva 1.- La arrendataria tiene mas de dos (02) años como tal contados del 30-01-2012 al 30-01-2014 y el transcurso de la prorroga legal hasta el 30 de Enero de 2015, toda vez que fue hecho de su conocimiento la venta del inmueble el día (11) de Febrero de Dos Mil Quince (2015); 2.- La arrendataria se encuentra en posesión y completamente solvente a la presente fecha con el pago de los cánones de arrendamiento, conforme consta de Expediente de Consignaciones Nº 2017-2014 de la nomenclatura interna del TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY Y SANTA BÁRBARA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS y 3.- La arrendataria esta dispuesta a satisfacer las aspiraciones económicas del propietario del inmueble, siempre que se trate de un precio justo del mismo. Fundamento la presente reconvención o mutua petición en lo dispuesto en el Artículo 1185 del Código Civil y el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Pido que la misma sea tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

Conforme a lo alegado por la parte demandada reconviniente, por cuanto fundamenta la demanda de reconvención en el derecho de Preferencia Ofertiva establecido en el Artículo 41 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios º 427 de fecha 25 de octubre de 1999, publicado en Gaceta Oficial Nº 5938 Extraordinario, y del derecho de RECTRACTO LEGAL, previsto en el artículo 42 cuyo ejercicio es procedente de conformidad con el artículo 47 ejusdem, es preciso que esta alzada haga las siguientes consideraciones:
La Preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
El Retracto legal es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; en efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.
A tales efectos se trae a colación lo que al respecto señalan los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de Mayo de 2014; Ley que esta Superioridad aplica de conformidad con el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil (Principio de la Perpetuatio Iurisdictionis), en virtud de que en fecha Catorce (14) de Enero de Dos Mil Dieciséis (2016) la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA. C.A, parte demandada, interpone reconvención, estando vigente la mencionada Ley.
Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. (…)”
Artículo 39.- En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.

De las normas up supra transcritas se puede verificar que por disposición de la ley el arrendatario tiene el derecho de ejercer el retracto legal para hacer valer su derecho de preferencia ofertiva, cumpliendo una secuencia de requisitos como lo son 1) Debe tener el arrendatario mas de Dos (02) años ocupando el bien inmueble, 2) Que se encuentre el arrendatario solvente en los pagos y 3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
A los fines de constatar si en el caso de marras la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA, C.A, cumple con los precitados requisitos para ejercer el retracto legal, esta superioridad en lo que respecta al primero de los requisitos, esto es que el arrendatario tenga mas de dos años arrendando el inmueble, observa, que la parte demandada reconviniente celebro contrato de arrendamiento con el antiguo propietario ciudadano ALI RAINER LARA, en fecha Treinta (30) de Enero de Dos Mil Doce (2012) por dos años, tal como consta de contrato de arrendamiento privado que corre inserto desde el folio Veinte (20) al folio Veintiuno (21), de la primera pieza del expediente, otorgándole esta juzgadora valor probatorio, por cuanto siendo presentadas por ambas partes no fue impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, asimismo de las actas que conforman el expediente se puede constatar que ambas partes, reconocieron la celebración del contrato. Ahora bien corre inserto desde el folio Dieciséis (16) al folio Diecinueve (19) de la primera pieza del expediente contrato de compra venta, suscrito entre el ciudadano ALI RAINER PEREIRA y el ciudadano DANIEL DEMYAN, mediante el cual vende un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera Tres (03) antigua Calle Rivas, cruce con la Calle 15 con Antigua Calle Sucre, Número 43 de esta ciudad de Maturin estado Monagas,1 autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maturin del estado Monagas en fecha Veinticinco (25) de Abril de Dos Mil Trece (2013), inserto bajo el Nº 31, Tomo 76, folios 125 al 128, formando el local comercial objeto de la presente reconvención parte integrante del inmueble antes transcrito.
Del orden cronológico de los contratos referidos se observa que la relación arrendaticia entre el ciudadano ALI RAINER LARA Y LA SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, se suscribió bajo una duración de dos años fijos a partir del Treinta (30) de Enero de Dos Mil Doce (2012), hasta el Treinta (30) de Enero de Dos Mil Catorce (2014), y la venta del inmueble del cual forma parte el local comercial objeto de la litis se realizó en fecha Veinticinco (25) de Abril de Dos Mil Trece (2013), entre el ciudadano ALI RAINER PEREIRA y el ciudadano DANIEL DEMYAN, es decir pasado Un Año (1) Dos (02) meses y algunos días del contrato de arrendamiento suscrito entre (ALI RAINER LARA Y LA SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A), motivo por el cual mal puede la parte demandada reconviniente SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A pretender un derecho de preferencia ofertiva cuando para el momento de la venta no tenían mas de dos años ocupando el bien arrendado y siendo que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, uno de los requisitos concurrentes para que nazca el derecho de preferencia ofertiva es que el arrendatario tenga mas de dos años ocupando el inmueble, en consecuencia no procede el derecho de preferencia ofertiva invocado, por todos los razonamientos antes expresados, es por lo que se declara Sin Lugar la reconvención formulada por la ciudadana LUISA ELENA COA MENA, representante legal de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, parte demandada, debidamente asistida por los ciudadanos RICARDO OSORIO DEFFIT Y RUBEN DARIO ORTIZ, abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.628 y 71.577, por retracto legal y así se decide.
En este orden de ideas siendo que los requisitos establecidos en el artículo 38 de la Ley para la regulación de Arrendamientos de Uso Comercial son taxativos e incluyentes para que el arrendatario ostente el derecho de ser preferido antes de cualquier otro tercero, a que se le haga en primer lugar el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado, y verificado como fue, que el primero de ellos no esta cumplido; constituye para esta juzgadora inoficioso y redundante la verificación de los restantes requisitos; por cuanto si uno de ellos no se da, no es procedente el derecho preferente para la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, motivo por el cual, la venta realizada entre el ciudadano ALI RAINER PEREIRA Y DANIEL DEMYAN, partes demandantes, en nada lesionaba los derechos de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, parte demandada reconviniente, por cuanto para el momento en que el arrendador vendió a un tercero, la Sociedad arrendataria no tenia mas de dos años arrendando el inmueble, y por ende no había nacido su derecho de preferencia ofertiva ante cualquier tercero, en consecuencia se confirma la decisión del a quo de fecha 20-09-2016, que declaro sin lugar la reconvención y así se decide.-
DE LA PRETENSION:
Mediante escrito libelar que corre inserto desde el folio Uno (01) al Siete (07) de la primera (01) pieza del expediente, presentado en fecha Diez (10) de Julio de 2015, por ante el Tribunal de la causa, el ciudadano DANIEL DEMYAN, parte demandante asistida por la abogada SUSANNE DRESCHER REQUENA, alegó entre otras cosas lo siguiente:
“OMISIS…Soy propietario de un inmueble ubicado en la calle 3, Antigua calle Rivas, cruce con calle 15, Antigua Calle sucre, número 43, de esta ciudad de Maturin Estado Monagas, dicho inmueble está constituido por un local comercial,…cuya superficie aproximada es de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (54M2), además adquirí los derechos de posesión sobre la parcela sobre la cual se encuentra enclavado el inmueble la cual mide también un área aproximada es de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (54M2)…dicho inmueble me pertenece según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 25 de abril de 2013, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 76, folios 125 al 128, protocolizado posteriormente ante el Registro Subalterno del primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 20 de diciembre de 2013, inscrito bajo el Nro. 2013.2979, Asiento registral 1 del inmueble Matriculado con el Nro. 386.14.7.10.5315 y correspondiente al libro del folio real de 2013. Ahora bien un área de VEINTICUATRO METROS CUADRADOS (24M2), destinada para local comercial, distinguida con el número 43-A, que forma parte del inmueble de mayor extensión antes descrito, se encuentra actualmente ocupado por la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA C.A…ello en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 30 de Enero de 2012, entre dicha empresa y el ciudadano ALI RAINER LARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: V-9.295.456º, quien figura como arrendador ya que fue el anterior propietario...DEL INCUMPLIMIENTO. Ciudadano Juez, muy a pesar de que el contrato se estableció un periodo determinado, al señalar de forma clara y precisa que la duración era de dos (02) años fijos, muy a pesar de que el mismo contrato aclara que además de ese lapso podrá hacer uso de la prórroga legal por un lapso de un (01) año, según lo establecía la Ley, no entendemos el motivo por el cual los representantes de el arrendatario, Sociedad Mercantil ya identificada, denominada RANCING TOYOTA C.A, se han negado hasta la presente fecha a entregar el inmueble de forma voluntaria, tal como lo establece el contra y la ley. Una vez que el antiguo les informo sobre la venta, acudieron en fecha 11 de marzo de 2014, y presentaron una solicitud de consignación arrendaticia la cual cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas signada con el Nro. 217-2014, mediante la cual además de consignar el canon de enero 2014, de forma extemporánea, señalan varios puntos, entre ellos reconocen estar dentro del LAPSO DE PRORROGA LEGAL, señalan que dicho lapso comenzó a correr desde el 30 de Enero de 2014 y acompañan el contrato de arrendamiento arriba identificado, con lo cual lo reconocen de forma tácita su contenido y firma. Pero es el caso ciudadano juez, que a pesar de lo anterior, y habiendo vencido el lapso establecido de un (01) año de prórroga legal, hasta la presente fecha no se ha verificado la entrega voluntaria del inmueble, incumpliendo así con lo establecido en el contrato y en la Ley vigente. Dada la negativa por parte del arrendatario de entregar de forma voluntaria el inmueble, en fecha 3 de febrero de 2015, suscribí en compañía del antiguo propietario del inmueble una cesión de derechos, tanto de la consignación…como de los derechos derivados del contrato de arrendamiento…visto que el tiempo seguía transcurriendo sin que se verificase la entrega voluntaria, en fecha 11 de febrero de 2015, me trasladé en compañía del Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas a los fines de practicar notificación judicial con el Nro. 027, recibiéndonos en dicho acto el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZALEZ COA…encargado de la sociedad mercantil….. De conformidad con lo previsto en nuestro Código Civil en su artículos 1.159, 1.160 y 1.167, así como lo señalado en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula OCTAVA, así como lo previsto en el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL PUBLICADA EN GACETA OFICIAL NÚMERO 40.418 DE FECHA 23 DE MAYO DE 2014, visto que el día 30 de Enero de 2015, venció el lapso de prórroga legal, acudimos ante Usted ciudadano juez a los fines de que el arrendatario cumpla con su obligación de restituir el inmueble y se le concede al pago de las indemnizaciones a que haya lugar.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

El presente juicio tiene por objeto una pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito a tiempo determinado sobre un local comercial ubicado en la Avenida Rivas cruce con Calle Sucre local número 43-A de la ciudad de Maturín, estado Monagas, a fin de que se entregue el inmueble por haberse vencido el tiempo de duración acordado y el tiempo de la prórroga legal.
Expuesto lo anterior esta superioridad pasa a realizar las siguientes consideraciones:
La acción de cumplimiento, es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra el cumplimiento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Así las cosas, es importante destacar al respecto que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En este sentido dispone el Artículo 1.159, 1.160 1.167, y 1264 del Código Civil:
Artículo 1.159
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.

Artículo 1.160
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.-
Artículo 1.167
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil estable:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

En el caso de autos, esta superioridad hace las siguientes observaciones:
Consta desde el folio Veinte (20) al Veintiuno (21), de la primera pieza del expediente, contrato de arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano ALI RAINER LARA (ARRENDADOR), titular de la cédula de identidad Nº V-9.295.456, con la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA, C.A (ARRENDATARIO), mediante el cual dan en arrendamiento un local comercial propiedad del referido ciudadano (ALI RAINER LARA), localizado en la Avenida Rivas calle Sucre local número 43-A. otorgándole esta alzada valor probatorio de conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo en su Cláusula Segunda lo siguiente:
“SEGUNDA: DURACION DEL CONTRATO: la duración del presente contrato es de dos (02) años fijos contando a partir del treinta (30) de Enero del 2012 y terminara el treinta (30) de Enero del 2014. Finalizado el termino aquí acordado de dos (02) años y, potestativamente para el ARRENDATARIO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, se prorroga el presente contrato de arrendamiento por un lapso de un (01) año, aplicándose las siguientes condiciones de carácter legal: A) durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en presente documento, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, que se fijan en la cláusula tercera del presente instrumento B) vencido el lapso de un (01) año de prórroga, se procederá conforme en lo estable en lo articulo 39 de la ley de arrendamientos obligatorios, C) la prorroga solo operara en caso de que EL ARRENDATARIO estuviere solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones económicas del presente contrato, entendiéndose en el caso de no cumplir con esta condición no habrá derecho a prorroga…”

Consta desde el folio Catorce (14) al folio Diecinueve (19), de la primera pieza del expediente contrato de compra venta suscrito entre el ciudadano ALI RAINER LARA PEREIRA (VENDEDOR), y el ciudadano DANIEL DEMYAN (COMPRADOR), cuya venta versa sobre un inmueble ubicado en la calle 3, Antigua calle Rivas, cruce con calle 15, Antigua Calle sucre, número 43, de esta ciudad de Maturin Estado Monagas, constituido por un local comercial, con una superficie aproximada de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (54M2), adquiriendo además el comprador los derechos de posesión sobre la parcela sobre la cual se encuentra enclavado el inmueble, la cual mide también un área aproximada de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (54M2), documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 25 de abril de 2013, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 76, folios 125 al 128, protocolizado posteriormente ante el Registro Subalterno del primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 20 de diciembre de 2013, inscrito bajo el Nro. 2013.2979, Asiento registral 1 del inmueble Matriculado con el Nro. 386.14.7.10.5315 y correspondiente al libro del folio real de 2013, formando parte de este inmueble el local comercial distinguido con el número 43-A, objeto de la litis; otorgándole esta alzada pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Consta al folio Treinta y Siete (37) de la primera pieza del expediente copia simple de notificación emitida en fecha 20-01-2014 por el ciudadano ALI RAINER LARA, tercero llamado al proceso y quien se adhiere a la demanda interpuesta por el ciudadano DANIEL DEMYAN, a la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, CA, en fecha 20-01-2014, mediante la cual comunica lo siguiente:
“Por medio de la presente me dirijo a usted en la oportunidad de manifestar que para el 30 de Enero del año 2014 se da por terminado el contrato acordado por dos (02) años, potestativamente y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, se le notifica la prorroga del presente contrato e arrendamiento por un lapso de un (01) año, durante la cual se aplicaría las siguientes condiciones de carácter legal. A) Durante el plazo de prorroga legal, la relación arrendaticia se considera por ese tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el presente documento, salvo las variaciones del canon de arrendamiento pactada de acuerdo a la tasa del mercado, B) vencido el lapso de un (01) año de prorroga se procederá conforme a lo establecido en el artículo 39 de la ley de arrendamientos obligatorios. C) para los efectos del nuevo contrato de arrendamiento se denominara el Arrendador al ciudadano Demyan Daniel, el cual recibirá el canon de arrendamiento a partir del 26 de febrero del 2014”

Notificación esta, que se la da valor probatorio, por cuanto las partes confesaron la remisión y recepción de la notificación.
Consta desde el folio Veinticuatro (24) al folio Veintiséis (26), de la primera pieza del expediente contrato de cesión y subrogación suscrito entre el ciudadano ALI RANIER LARA PEREIRA (ARRENDADOR CEDENTE) y el ciudadano DANIEL DEMYAN (ARRENDADOR CEDIDO), debidamente protocolizado en la Notaria Pública Segunda de Maturín estado Monagas en fecha Tres (03) de Febrero de Dos Mil Quince (2015), quedando inserto bajo el Nº 29, Tomo 17, Folios 109 al 111, mediante la cual el arrendador cedente, cede al arrendador cedido todos los derechos y acciones que derivan de la relación arrendaticia relacionada con consignación arrendaticia signada con el Nro. 217-2014 llevada por el Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en virtud de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ALI RAINER LARA PEREIRA Y LA SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C. A.
Precisado lo anterior, en el caso de marras, esta alzada puede constatar que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30-01-2012, entre los ciudadanos (ALI RAINIER LARA Y RANCING TOYOTA C.A) se estableció una duración de dos (02) años, comprendido entre el 30-01-2012, hasta el 30-01-2014, en consecuencia queda establecido que la voluntad expresada por las partes es que la relación arrendaticia se encuentra suscrito a tiempo determinado. Y así se decide.-
Establecido lo anterior, corresponde determinar el tiempo de la prorroga legal, a tal efecto se observa que de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamientos, los contratantes establecieron no solo la duración del contrato, sino también establecieron que finalizado el término de duración del contrato, que fue de dos (02) años, se prorrogaría por un lapso de un (01) año.
Ahora bien, el articulo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 07-12-1999, vigente para el momento en que finalizo el contrato esto en fecha 31-01-2014, establecía lo siguiente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”.

De la norma anterior parcialmente transcrita, se puede apreciar, que la prórroga legal que les correspondía a la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, es de un (01) año, desde el 30-01-2014, hasta el 30-01-2015, tal como consta en el contrato suscrito por las partes. Y así se decide.
Asimismo de la lectura del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ALI RAINER LARA y la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, se evidencia que en la cláusula segunda las partes establecieron que vencido el lapso de un (01) año de prorroga se procederá con lo establecido en el artículo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, precisando el referido articulo
de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 07-12-1999, vigente para el momento en que se suscribió el contrato, esto en fecha 30-01-2012, lo siguiente:
“La Prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”.
Igualmente en la cláusula octava se estableció como cláusula penal que vencido el contrato o alguna de sus prorrogas el arrendatario deberá entregar las llaves del inmueble el primer día hábil después de la fecha de terminación del mismo al arrendador.
Puede apreciar ésta alzada de lo analizado anteriormente, que antes del vencimiento del tiempo de duración del contrato de arrendamiento, el cual culminada en fecha 30-01-2014, el arrendador le notificó a los arrendatarios, la fecha de vencimiento de dicho contrato, y su correspondiente prórroga legal, notificación a la cual se le dio valor probatorio por cuanto de las actuaciones cursantes en el expediente, los arrendatarios confiesan haber recibido dicha notificación, específicamente en el folio ciento Dieciocho (118) del escrito de contestación de la demanda, asimismo informo que al vencerse la prorroga legal se procedería conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios vigentes para la fecha, esto es la entrega del bien arrendado; de modo que, quedó expresada la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia que éstos venían sosteniendo desde el 30-01-2012 hasta el 30-01-2014. Así se decide.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:
“Artículo 1.354 “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que se ha producido la extinción de su obligación”.
Artículo 506 “...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
Por su parte el artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para uso comercial, Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de Mayo de 2014, ley vigente para la fecha de interposición de la presente demanda establece,
“…Finalizada la relación arrendaticia el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió…”
De las pruebas anteriormente indicadas, así como de las argumentaciones de las partes realizadas en el presente proceso, puede apreciar esta Juzgadora, que el caso bajo estudio, trata de un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, a los fines de que se entregue el inmueble por vencimiento de prórroga legal, prórroga ésta, que como ya fue señalado anteriormente, fue notificada debidamente por el arrendador a los arrendatarios, los cuales evidentemente hicieron uso de ella.
En este sentido esta Superioridad observa, que la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, parte demandada y arrendataria, no demostraron a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.534 del Código Civil, que habían cumplido con sus obligaciones contractuales, establecidas en la cláusula segunda del contrato arrendamiento, específicamente, en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal, de Un (1) año, que le fuera concedida, es decir desde el 30 de Enero de 2014, al 30 de Enero de 2015; en consecuencia, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión. Y así se decide.
Ahora bien precisado lo anterior con relación a las indemnizaciones de daños y perjuicios solicitadas por el ciudadano DANIEL DEMYAN, parte demandante en la causa, esta superioridad con relación al pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir de Enero de 2014 a Junio de 2015, en razón a SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6000), por cada mes vencido, observa lo siguiente:
Corre inserto desde el folio Ciento Noventa y Siete (197) al folio Doscientos Treinta y Siete (237), Copia certificada de consignación de cánones de arrendamientos signados con el Nº 217-2014, expedida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, de donde se verifica la cancelación de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses: Enero 2014, Febrero 2014, Marzo 2014, Abril 2014, y Mayo 2015, al cual esta superioridad le da pleno valor probatorio por cuanto al ser presentadas por ambas partes se tienen como fidedignas, en consecuencia este tribunal ordena que la parte demandada cancele a la parte demandante por vía de indemnización los cánones de arrendamientos dejados de percibir desde Junio 2014, hasta la fecha efectiva de la entrega del inmueble. Y así se decide. -
Con relación a la indemnización diaria establecida en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300), diarios, según lo establecido en el artículo 22, numeral 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación de Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial; esta superioridad observa que la prorroga legal que correspondía de un año, inició en fecha 30-01-2014 y culminó en fecha 30-01-2015, y verificado como es que la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, no ha cumplido con la obligación de restituir el inmueble finalizado como fue el lapso de la relación arrendaticia y su prorroga, en consecuencia, debe la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, cancelar por vía de indemnización la cantidad que resulte de multiplicar los TRESCIENTOS BOLIVARES (BS. 300) diarios (que es el resultante de dividir el último canon de arrendamiento (Bs.6000) entre 30 días y el resultado (Bs. 200) agregarle de conformidad con la norma referida el 50%), por los días transcurridos desde el 01-02-2015, (en virtud que en fecha 30-01-2015 venció la prorroga legal ), hasta la restitución definitiva del inmueble. Así se decide.
En virtud de lo anteriormente expuesto esta superioridad declara Parcialmente Con Lugar la apelación formulada por el abogado DUBINI RAFAEL VELASQUEZ FIGUERA, en contra de la decisión de fecha Veinte (20) de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en virtud de que solo le corresponde pagar los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde Junio 2014, hasta la fecha efectiva de la entrega del inmueble, asimismo se declara Parcialmente Con Lugar la demanda incoada por el ciudadano DANIEL DENYAN y ALI RAINER LARA, (como tercero llamado al proceso y quien se adhirió a la demanda), por cuanto la pretensión de cumplimiento del contrato a los fines que la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, cumpla con su obligación de restituir el inmueble arrendado es procedente ya que del estudio pormenorizado del expediente esta juzgadora observó que la parte demandada no cumplió con su obligación contractual, tal como lo estipularon en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes, debiendo la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, restituir el inmueble arrendado en la persona del ciudadano DANIEL DEMYAN, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para uso comercial, Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de Mayo de 2014, ley vigente para la fecha de interposición de la presente demanda, no obstante la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, no esta obligada a cancelar los canones de arrendamientos desde Enero de 2014, hasta mayo de 2014, por cuanto precisado como fue por esta juzgadora se constato, certificación de cánones de arrendamientos signados con el Nº 2017- 2014 expedida por el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, se declara sin lugar la reconvención propuesta por los Abogados RICARDO OSORIO DEFFIT Y RUBEN DARIO ORTIZ coapoderados de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, parte demandada, por cuanto de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de Mayo de 2014 (Ley vigente para el momento que la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA. C.A, la parte demandada, interpone reconvención), no cumplieron con los requisitos exigidos para ostentar su derecho de preferencia ofertiva frente a un tercero, en consecuencia esta superioridad revoca la decisión proferida en fecha Veinte (20) de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016), por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en la cual se declaro con lugar la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, y así se decidirá en la dispositiva.
DISPOSITIVA

Por todos las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas Administrando Justicia EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación interpuesta por el Abogado DUBINI RAFAEL VELASQUEZ FIGUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.788, Coapoderado Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, en contra de la decisión de fecha Veinte (20) de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en virtud de que solo le corresponde pagar los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde Junio 2014, hasta la fecha efectiva de la entrega del inmueble. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, incoada por el ciudadano DANIEL DENYAN y ALI RAINER LARA, (como tercero llamado al proceso y quien se adhirió a la demanda), titular de la cédula de identidad Nº V-23.897.317, y 9.295.456, respectivamente, representado por sus apoderados judiciales SAID SARKIS FRANGIE MARRAOUI, SUSANNE CAROLINADRESCHER REQUENA, JOHANA DE LOS ANGELES POWELL ROMERO Y ANAYELIS DEL CARMEN TORRES MOLINET, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-12.794.019, V-14.338.390, V-14.365.441, y V-13.608.922, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números: 76.434, 101.324, 125.801 y 102.334, respectivamente, por cuanto la pretensión de cumplimiento del contrato a los fines que la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, cumpla con su obligación de restituir el inmueble arrendado, es procedente ya que del estudio pormenorizado del expediente, esta juzgadora observo que la parte demandada no cumplió con su obligación contractual, tal como lo estipularon en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes, debiendo la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, restituir el inmueble arrendado en la persona del ciudadano DANIEL DEMYAN, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para uso comercial, Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de Mayo de 2014, ley vigente para la fecha de interposición de la presente demanda, no obstante la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, no esta obligada a cancelar los canones de arrendamientos desde Enero de 2014, hasta mayo de 2014, por cuanto precisado como fue por esta juzgadora se constato Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. TERCERO: LA SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A debe cancelar a la parte demandante ciudadano DANIEL DEMYAN, titular de la cedula de identidad Nº V-23.897.317, por vía de indemnización los cánones de arrendamientos dejados de percibir desde Junio 2014, hasta la fecha efectiva de la entrega del inmueble. CUARTO: LA SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA C.A, debe cancelar por vía de indemnización la cantidad que resulte de multiplicar los TRESCIENTOS BOLIVARES (BS. 300) diarios (que es el resultante de dividir el último canon de arrendamiento (Bs.6000) entre 30 días y el resultado (Bs. 200) agregarle de conformidad con la norma referida el 50%), por los días transcurridos desde el 01-02-2015, (fecha en que culmino la relación arrendaticia) hasta la restitución definitiva del inmueble. QUINTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, propuesta por los Abogados RICARDO OSORIO DEFFIT Y RUBEN DARIO ORTIZ coapoderados de la SOCIEDAD MERCANTIL RANCING TOYOTA, C.A, parte demandada, por cuanto de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de Mayo de 2014 (Ley vigente para el momento que la Sociedad Mercantil RANCING TOYOTA. C.A, la parte demandada, interpone reconvención), no cumplieron con los requisitos exigidos para ostentar su derecho de preferencia ofertiva frente a un tercero. SEXTO: SE REVOCA la decisión proferida en fecha Veinte (20) de Septiembre de Dos Mil Dieciséis (2016,) por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, y así se decidirá en la dispositiva.
Publíquese, regístrese, diarícese, ofíciese, déjese copia certificada y remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Seis (06) días del mes de Marzo del año Dos Mil Diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.- Así se decide.-.
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARISOL BAYEH BAYEH.
LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las Dos y Media horas de la tarde (02:30 p.m.)

LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA.

Exp Nº S2-CMTB-. 2016-000313
MBB/AD/pp