TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. MATURIN, 01 DE MARZO DE 2.018.

207° y 159°

Exp N° 33.582

PARTES:

DEMANDANTE: LUISA MERCEDES DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 9.299.483, abogada en ejercicio; la cual actúa en su propio nombre, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°83.897 y de este domicilio.

DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO ROYAL PARK, debidamente representada por su Administradora ciudadana YENNY SANTAMARIA, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.537.939 y de este Domicilio.-

DEFENSOR JUDICIAL DE LA DEMANDADA: CESAR CABELLO GIL, Abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 37.325 y de este domicilio.-

MOTIVO: ACCION MERO DECLARATIVA DE INEXISTENCIA DE LA JUNTA DE CONDOMINO.-

NARRATIVA

Se inicia el presente juicio en fecha 22 de Enero del año 2015, mediante demanda de ACCION MERO DECLARATIVA DE INEXISTENCIA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ROYAL PARK, que introdujo la abogada en ejercicio, LUISA MERCEDES DIAZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 83.897, actuando en su propio nombre; exponiendo en su Escrito Libelar lo que a continuación se sintetiza:

En fecha 19 de Octubre del año 2007, compré un bien Inmueble un EDIFICIO denominado “RESIDENCIAS ROYAL PARK”, ubicado en Avenida Luis Del valle García, Edificio identificado con el N° 7, actualmente carrera (9-A) de esta Ciudad de Maturín Estado Monagas. A partir de la presente fecha pasé a formar parte de la Comunidad, como Co-Propietarios, la cual es mi residencia, desde entonces. Por lo tanto soy legitima propietaria de un Inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda Familiar distinguido con la Letra PB-A, ubicado en Planta Baja del Edificio antes referido, todo lo cual se evidencia en Instrumento de Propiedad que fuera debidamente Registrado por ante La Oficina de Registro Público de Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 19 de Octubre de año 2007, quedando Registrado bajo el N° 23, Folio Doscientos Catorce (214) al Doscientos Diecinueve (219), Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre del año 2007.-

Antes de dar inicio a mí pretensión quiero hacer énfasis que estamos en presencia de un BIEN INMUEBLE (Edificio) BAJO EL SISTEMA EN PROPIEDAD HORIZONTAL, regido por la LEY ESPECIAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, conformada por 50 artículos, promulgada en la Ciudad de Caracas, en fecha 04 de Agosto del año 1983.

Ahora bien el referido EDIFICIO, propiedad de INVERSIONES FIANTE, C.A., (en ese entonces de su constitución) fue destinado para ser enajenado por el SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL, conformado por la parcela de terreno y el edificio construido sobre dicho terreno, ubicado en la Avenida Luís Del Valle Garcia, n° 7 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, el señalado Inmueble se denomina “Residencias Royal Park” constituido por: PLANTA BAJA: Compuesto por tres (3) Apartamentos, incluyendo el de uso privado Conserjería; PRIMER PISO: Constituido por CUATRO (4) APARTAMENTOS; SEGUNDO PISO: Constituido por CUATRO (4) APARTAMENTOS; TERCER PISO: Constituido por CUATRO (4) APARTAMENTOS; CUARTO PISO: Constituido por CUATRO (4) APARTAMENTOS; QUINTO PISO: Constituido por CUATRO (4) APARTAMENTOS; SEXTO PISO: Constituido por CUATRO (4) APARTAMENTOS; SEPTIMO PISO: Constituido por CUATRO (4) APARTAMENTOS y OCTAVO PISO: Conformado por dos (2) APARTAMENTOS TIPO PENT HOUSE. El Edificio en cuestión, su estructura comprende en total TREINTA Y SIETE (37) APARTAMENTOS inclusive el de Conserjeria. Así se evidencia su propiedad de DOCUMENTO DE CONDOMINIO, debidamente Registrado por ante Oficina Subalterna Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturin del Estado Monagas, en fecha 24-04-2002, quedando Registrado Bajo N° 10; Folios 49 al 97, Protocolo PRIMERO, Tomo TERCERO, Segundo Trimestre del año 2002.
Ahora bien, ciudadano Juez, mi interés jurídico actual, consiste en que se declare LA INEXISTENCIA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO EN EDIFICIO ROYAL PARK. Por considerar que hasta la presente fecha no existe junta de condominio legalmente constituida en el referido edificio, a continuación señalo los motivos que me conducen como PROIPIETARIA a denunciar la siguiente situación: El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la designación, constitución, integración, forma de decisión y atribuciones de la JUNTA DE CONDOMINIO. La Junta de Condominio por mandato expreso del referido artículo, se constituye en un plazo perentorio de 60 días contados a partir de la protocolización de la venta del 75% de los apartamentos del inmueble. No se podrá constituir antes del Registro de apartamentos en el porcentaje citado, porque se considera que al momento de existir el porcentaje de venta citado, representa UNA MAYORIA DETERMINANTE DEL INMUEBLE y es necesario organizar la Administración del Condominio.

Pues bien, Ciudadano Juez, es de hacer de su conocimiento que para la presente fecha existe una supuesta JUNTA DE CONDOMINIO, constituida en fecha 14 de Septiembre año 2005, quedando registrada por ante la Oficina Subalterna Primer Circuito de ésta Ciudad de Maturín, bajo N° 4, Folios 29 al 39, Protocolo PRIMERO, Tomo DECIMO SEXTO, Cuarto Trimestre, del año 2005, celebrada por los Primeros copropietarios, que Compraron Apartamentos, a excepción de la primera Empresa a mencionar a continuación: Empresa Mercantil INVERSIONES FIANTE, C.A.; MANUEL CABEZA y/o MAYELIN DE CABEZA; ARMANDO CASTAÑEDA; CARLOS VEGAS; EDUARDO GUERRA Y/O OLGA GUERRA; ERIKA RODRIGUEZ; ZULEIMA PINTO; JESUS KAJALIE GARCIA ; DANIELE PAGÑUCCO y/o TERESA DE PAGÑUCCO. Alegando un 100% de Quórum, y un SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) DE VENTAS PROTOCOLIZADAS.

Ahora bien, los Copropietarios antes mencionados, suscribieron la constitución de la Junta de Condominio mediante Acta, denominada “Primera acta de asamblea general de copropietarios del Edificio Residencias Royal Park”, determinando que existía un 100% quórum y un 75% de Ventas protocolizadas.

Asimismo, extraigo igualmente, LOS COPROPIETARIOS, que para la fecha residían o habían comprado Apartamento en edificio Royal Park y firmaron el Acta de constitución de la Junta de Condominio, quedando de la siguiente manera: MANUEL CABEZA y/o MAYELIN DE CABEZA; Armando Castañeda; CARLOS VEGAS; EDUARDO GUERRA Y/O OLGA GUERRA; ERIKA RODRIGUEZ; ZULEIMA PINTO; JESUS KAJALIE GARCIA ; DANIELE PAGÑUCCO y/o TERESA DE PAGÑUCCO, los cuales conforman una licuota del 26,19%.

Es decir Ciudadano Juez, que para la fecha de la supuesta constitución de Junta de Condominio el Constructor-Propietario del Edificio mantenía 28 APARTAMENTOS POR VENDER, representando un porcentaje de alícuota de SETENTA Y OCHO ENTEROS CON SETENTA Y SIETE MILESIMAS (78,77%), es decir, aun no había vendido ni la tercera parte del edificio, mal pudo el representante de la misma, Ciudadano Giuseppe Lefante Di Miele, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° V.-6.960.017, actuando en representación de la Propietaria Inversiones Fiante, C.A., sumarse para dar como resultado de un 75% de ventas protocolizadas, siendo que para tal fecha 09 de Diciembre 2005, solo existía un porcentaje de venta de un VEINTISEIS ENTEROS CON DIECINUEVE MILESIMAS POR CIENTO (26,19%), repito, aun no se había cumplido la formalidad del 75% de ventas protocolizadas, exigida por la referida ley de propiedad horizontal.

En la cuestionada ACTA celebrada de la supuesta CONSTITUCIÓN DE JUNTA DE CONDOMINIO para la fecha EL ENAJENANTE “INVERSIONES FIANTE, C.A., continuaba siendo la PROPIETARIA aproximadamente de un OCHENTA POR CIENTO (80%) de los Bienes Inmuebles objeto de Enajenación, por lo que mal pudieron celebrar ACTA DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS. Cabe igualmente destacar que para la fecha, la CARGA DE ADMINISTRAR el bien Inmueble (Gastos para Mantenimiento de áreas comunes) correspondía única y exclusivamente a la Empresa propietaria Inversiones Fiante, C.A., es decir, que estaba a cargo del vendedor del edificio o bien llámese el ENAJENANTE, que en este caso se llama Inversiones Fiante, C.A., o en sus efectos debió contratar un Administrador, tal como lo prevé ultimo aparte del artículo 19 de la Ley de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo que en lugar de la Empresa Inversiones Fiante, C.A., de sumarse como copropietarios a sabiendas que era el Constructor-enajenante debió Nombrar un Administrador para la administración de las cosas Comunes. Por lo tanto no se puede considerar JUNTA DE CONDOMINIO constituida sin dar cumplimiento a lo establecido en el Articulo 18 LPH.

En consecuencia como propietaria, considero que mantener esta nefasta actual situación de la Inexistencia de una JUNTA DE CONDOMINIO, sufriría un daño en mi calidad de vida y más aún sin la declaración judicial, ya que por la hostil situación de que la supuesta junta de condominio cada mes cambia de Administrador, en mi condición de Propietaria me he abstenido de Pagar la factura correspondiente a cada Mes, en virtud que no voy a entregar mí dinero a un desconocido, un administrador ilegal, que al año nombran hasta tres (3) Administradores, bien porque renuncian, o bien, porque la directiva de Junta de Condominio decide votarlos, sin contar con la participación de los demás copropietarios, por lo tanto me he limitado a pagar lo que me corresponde (alícuota condominial de 3,38%) solo cumplo con pagar los servicios Públicos, trasladándome a las Instituciones Públicas como Corpoelec, Aguas de Monagas, PDVAL, GAS. Considero que la figura de ADMINISTRADOR juega un papel preponderante en la Administración de un Condominio.

De lo antes transcrito, se evidencia al no existir JUNTA DE CONDOMINIO, obviamente NO EXISTE ADMINISTRADOR. Situación ésta que me conlleva a realizar las actuaciones antes mencionadas, para el pago de los servicios que considero necesarios. No puedo pagar a un desconocido e ilegal administrador, quien si conoce los administradores que al año son nombrados hasta tres (3) son los miembros de la nefasta Junta de Condominio, pues que paguen ellos. Hasta los momentos me limito a realizar pagos correspondiente a las instituciones antes mencionadas.- Situación esta que para la nefasta Junta de Condominio yo soy mala paga, la cual se han dedicado a publicar en zonas estratégicas del edificio una Morosidad que recae sobre mí persona hasta el Mes Diciembre 2014, por la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 58.307,20) con llamados de atención que de lo contrario pasaría al Departamento legal, ahora bien, me pregunto, como pretende la nefasta Junta de Condominio REGLAR a un propietario para que pague facturas en estado de Morosidad, si ni siquiera ellos mismos están legales.

Ahora bien Ciudadano Juez, considero que la acción incoada debe prosperar ya que no puedo obtener la satisfacción completa de mi interés mediante una demanda diferente, en virtud que los que conforman hoy la ilegal Junta de condominio carecen cualidad jurídica activa para ser llamados a Juicio, y ni hablar de la personería jurídica que le atribuye la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20 literal e) que corresponde a la Autorización que debe dar la Junta de condominio al Administrador para que los represente en juicios. Es decir, que solo al Administrador se le atribuye su representación judicial en todos los asuntos que se relacionen con las áreas comunes, obviamente ciudadano juez, al no existir una legal constitución junta de condominio, donde funcione una buena ADMINISTRACION del Condominio, iría en detrimento la Revaloración del mi Bien Inmueble, (Patrimonio de mis hijos) iría igualmente en detrimento mi calidad de vida y de mis hijos.

Considerando la Importancia de Constituir una legal Junta de Condominio, en virtud que actualmente se supera el 75% de ventas protocolizadas, es más de manera ilustrativa le anexo copia simple de un oficio emanado del Registro Subalterno PRIMER CIRCUITO, donde mediante prueba de Informe solicitada, informó al Tribunal Segundo de los Municipios, en el Punto número PRIMERO: que en fecha 02 de Noviembre 2006 fue cuando se protocolizó el 75% de las ventas de los apartamentos en comento, es decir Ciudadano Juez, que esta respuesta emanada de dicha Institución refuerza más la situación de hecho y de Derecho planteada ya que para la fecha 09 de Diciembre 2005 que registraron ACTA cuestionada, aún no se había protocolizado el 75% de ventas, sino el día 02 de Noviembre 2006. Por lo que actualmente si se cuenta con una representación de UNA MAYORIA DE PROPIETARIOS, la cual es DETERMINANTE DEL INMUEBLE y es necesario organizar la Administración del Condominio, con la finalidad de dar estricto cumplimiento a la Ley que rige este tipo de propiedad. Constituir la JUNTA DE CONDOMINIO, considero su gran importancia ya que éste es órgano de la Administración del Inmueble, cuyo objetivo es ejercer facultades de decisión y de gestión en todos los asuntos que interesan al condominio. La asamblea General de copropietarios elige de entre sus miembros y por mayoría de votos a la JUNTA DE CONDOMINIO. Su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, para así lograr una eficaz Administración cumpliendo cabalmente lo establecido en la LEY especial DE PROPIEDAD HORIZONTAL, en su TITULO SEGUNDO.-DE LA ADMINISTRACION.- en su articulado 18 (Referido a la Administración.-Constitución Junta de Condominio), 19 (referido al Nombramiento del Administrador), 20 (referido Funciones del Administrador) 21 (referido Actos Urgentes), 22 (referido facultades de los propietarios), 23 (referido Consulta a los Propietarios) y 24 (Acta de Asambleas.-de Propietarios) y 25 (Fuerza de los Acuerdos-Recurso Judicial).

Por los razonamientos anteriormente expuestos, Solicito e igualmente acudo como lo estoy haciendo hoy formalmente, ante su competente autoridad para que, previa la sustanciación del proceso correspondiente, declare: PRIMERO: Con Lugar la acción incoada y SEGUNDO: La inexistencia de la JUNTA DE CONDOMINIO en edificio Residencias Royal Park. (…)

Por auto de fecha 28 de Enero del año 2015; este Tribunal admitió la demanda, y acuerda citar a la ciudadana YENNY SANTAMARIA, así mismo ordenó emplazar a través de Edicto, a todas aquellas personas que tengan interés en la decisión que pueda recaer en el proceso, para que comparezcan dentro de los 20 días de Despacho siguientes a la publicación y consignación en autos del Edicto.

Cumplidas con todas las formalidades de ley a los fines de la practica de las citació de la demandada ciudadana YENNY SANTAMARIA; y al resultar infructuosa la misma, este Tribunal procedió a nombrarle como DEFENSOR JUDICIAL al Abogado en ejercicio CESAR CABELLO GIL, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 34.324; quien se aceptó y se juramentó en fecha 08 de Junio del año 2015.

En fecha 24 de Septiembre del año 2015, el abogado en ejercicio CESAR CABELLO GIL, en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada procedió a darle contestación a la demanda; el cual lo hizo de la siguiente forma:

Ciudadano Juez me trasladé al domicilio de la ciudadana YENNY SANTAMARIA, Ubicada en la Residencia ROYAL PARK, diagonal a la Clínica la Pirámide, Apartamento 5-A de Maturín en dos oportunidades los días lunes 16 y martes 17 de Agosto del presente año y supuestamente me informaron que no estaban, sin embargo la visité en su lugar de trabajo en la Cascada en la tienda Boutty Tendency; donde le deje mi número telefónico para que se comunicara conmigo y hasta los mementos no lo ha hecho.

También ciudadano Juez en fecha 02 de Septiembre le envié un telegrama , todo con la finalidad que se pusiera a Derecho para que me proveyera de información para una mejor defensa, es por ello que contesto de la siguiente manera:

Niego y rechazo tanto en lo hechos como en el Derecho en el Edificio ROYAL PARK, no existía Junta de Condominio legalmente constituida, ya que la misma está legalmente registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Maturín, bajo el N° 04, folios del 29 al 39; Protocolo Primero; Tomo Décimo Sexto del Cuarto Trimestre del año 2005; y no consta una nota de dichos libros que haya sido anulada.
Es totalmente falso, que la nueva Junta de Condominio integrada por los copropietarios: Olga Vargas de Guerra, Manuel Cabeza, Giovanni Urbani, Sadek Akouri y Jenny Santamaría, tengan el dominio absoluto de todo el edificio y que tomen decisiones sin convocar a los demás copropietarios, ya que los mismos son convocados a través de la prensa, además se convocan con anuncios puestos en la cartelera ubicada en la entrada del edificio, lo que ocurre es que no asisten a las reuniones y las decisiones se toman con los copropietarios que asisten.

Igualmente es totalmente falso que en un año se nombren más de tres (3) administradores por lo tanto si hay Junta de Condominio legalmente constituida y obviamente también existe un administrador nombrado por la Asamblea General de Copropietarios.

En los términos que anteceden queda contestada la demanda y que este escrito contentivo de la misma sea agregada al expediente de la causa para que surtan sus efectos legales.

Estando en la oportunidad legal para que las partes promuevan sus pruebas; los mismo procedieron a la promoción de las mismas en el siguiente orden:

Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

- Mérito Favorable de los Autos.

- Escrito de Contestación de la Demanda.

- Telegrama, emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), en fecha 02 de Septiembre del año 2015.

Pruebas Promovidas por la Parte Demandante:

- Documento de Constitución de la Asociación Civil de fecha 09 de Diciembre del año 2005, registrado bajo el N° 3, Folios 19 al 28, Protocolo Primero Tomo Décimo Sexto, Cuarto Trimestre del año 2005.

- Oficio N°5105-2013, emitido por el Registro Subalterno del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 20 de Junio del año 2013.

- Oficio 386-257, emitido por Juzgado Segundo de los Municipios de Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 19 de Marzo del año 2014.

- Actas de Asamblea registrada por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N°04; Protocolo Primero; Tomo 16 de fecha 20 de Abril del año 2012.

- Acta de Asamblea registrada por ante el Registro Principal del Estado Monagas, bajo el N° 01; Folios del 01 al 06; Protocolo Primero, Tomo Segundo; Cuarto Trimestre de fecha 20 de Marzo del año 2012.

- Documento de Condominio, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro público, Primer Circuito del municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N°10; Protocolo Primero; Tomo 3, de fecha 20 de Abril del año 2012.

- Documento de Compra Venta debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito del Municipio maturín del estado Monagas, bajo el N° 23; Protocolo 1ero; Tomo 06, de fecha 19 de Octubre del año 2007.

Estando en la oportunidad para presentar informes, solo la parte demandante hizo uso de su Derecho.

En fecha 26 de Enero del año 2016, este Tribunal observó, que por un error material e involuntario se omitió admitir las pruebas de la partes y acogiendose al los artículos 14, 206 y 207 del Código de Procedimiento Civil, Repuso la Causa al Estado de admitir las pruebas de ambas partes, por tales razones las mismas se admitieron en esta misma fecha.

Por diligencia de fecha 24 de Mayo del año 2016, la demandante, ciudadana LUISA MERCEDES DIAZ, ratifico el escrito de informe presentado en fecha 21 de Enero del año 2016.

Por auto fechado 20 de Junio del año 2016 este Tribunal dijo Visto, reservándose el lapso para dictar sentencia.

II
MOTIVA

La novísima Constitución Nacional de 1.999, buscando lograr en el proceso, un mayor contacto con la realidad, para estar en mejores condiciones de servir a la justicia, introdujo el principio de la Tutela Judicial Efectiva, por medio de las disposiciones contenidas en los artículos 2, 26 y 257.

Es importante recalcar lo dispuesto en nuestra Constitución Bolivariana en sus artículos 2, 26 y 257:

Artículo 2.- “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.

Artículo 26.-“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.”

Artículo 257.- “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público, no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.

En este orden de ideas, el desarrollo jurisprudencial que las diferentes salas del Tribunal Supremo de Justicia le han dado al principio de la tutela judicial efectiva, ha contribuido notoriamente a la reformulación que del concepto proceso se ha venido sosteniendo en Venezuela. Esta nueva visión o concepción del proceso debe llevarnos a comprender que el ejercicio del derecho en función de procurar justicia, no debe pasar por formalismos innecesarios sino más importante aun debe desterrar de nuestra estrategia procesal cualquier elemento que fundado en circunstancias extrañas a la funcionalidad real y social del proceso pretendan convertirse en aristas capaces de desestimar una pretensión loablemente justa.

En este sentido, la Constitución Nacional Vigente y el Código de Procedimiento Civil exigen una justicia completa y exhaustiva, para lograr dicho fin es necesario la no omisión de algún elemento calificador del proceso, es por ello la gran responsabilidad que tenemos los Jueces de analizar cada una de las pruebas producidas en el proceso.

Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial en la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.

Expuesto lo anterior, éste Tribunal se dispone hacer el pronunciamiento de Mero Derecho, lo cual hace en los términos siguientes:

La doctrina y la jurisprudencia Patria, han definido, a la Junta de Condominio como: un órgano de la Administración del inmueble, cuyos objetivos es ejercer facultades de decisión y de gestión en todos los asuntos que interesan al Condominio. La Junta de Condominio se encuentra regulada legalmente por la Ley de Propiedad Horizontal; la cual viene a controlar exclusivamente materias relacionadas sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.
Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos:
• El derecho de Propiedad del apartamento o local
• El derecho sobre las cosas comunes del inmueble
Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.
Se articulan así: dos derechos
• El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)
• El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo)
Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.
En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.
Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Esta decisión se establece:
• Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
• Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.
Su regulación data desde el 10 de junio del año 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.
La Asamblea General de Copropietarios elige entre sus miembros y por mayoría de votos a la Junta de Condominio. Su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la designación, constitución, integración forma de decisión y atribuciones de la Junta de Condominio
La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
1. Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de Copropietarios;
2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
3. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
4. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
5. Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Ahora bien, en todo proceso se deben revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la pruebas.

Este principio de la carga de la prueba, se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código sustantivo general civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil general, estableciendo lo siguiente:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”

Una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cuál de ellas haya sido la promovente de la prueba.

Valoración de las Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

Mérito Favorable de los Autos: Promovió el Defensor Judicial de la parte demandada el mérito favorable de los autos, en tal sentido, considera relevante este sentenciador plasmar lo que Nuestro Máximo Tribunal ha planteado sobre este tipo de prueba, conforme Sentencia del 30 de julio del 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, el cual señala:

“Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se Decide”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiendo al criterio jurisprudencial antes transcrito, este Tribunal no le confiere valor probatorio al mérito favorable de los autos invocado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas. Así se Declara.

- Escrito de Contestación de la Demanda: No se le da valor probatorio, considerando este sentenciador que no pertenece a los medios de pruebas contemplados en nuestro ordenamiento jurídico, sino es considerado un mecanismo de defensa a una acción interpuesta. Así de Declara.

- Telegrama, emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), en fecha 02 de Septiembre del año 2015: No se le da valor probatorio, por cuanto nada aporta para demostrar la existencia de la Junta de Condominio considerada inexistente por la accionante. Así se Declara.

Valoración de las Pruebas Promovidas por la Parte Demandante:

- Documento de Constitución de la Asociación Civil de fecha 09 de Diciembre del año 2005, registrado bajo el N° 3, Folios 19 al 28, Protocolo Primero Tomo Décimo Sexto, Cuarto Trimestre del año 2005: Por ser un documento público, emanado de un Órgano Público se tiene como fidedigno, observando este Sentenciador que a través del mismo se puede constatar si las partes intervinientes cumplen con las formalidades y requisitos exigidos por la ley para la debida constitución de una Junta de Condominio. Así se Declara.

- Oficio N°5105-2013, emitido por el Registro Subalterno del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 20 de Junio del año 2013: Se le da pleno valor probatorio, por tratarse de un instrumento público, emanado de un Órgano Pública que le dio fe pública y al no ser desconocido por la otra partes se tiene como válido. Así se Declara post |

- Oficio 386-257, emitido por Juzgado Segundo de los Municipios de Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 19 de Marzo del año 2014: Se le da pleno valor probatorio, por tratarse de un instrumento público, emanado de un Órgano Público que le dio fe pública y al no ser desconocido por la otra partes se tiene como fidedigno. Así se Declara

- Actas de Asamblea registrada por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N°04; Protocolo Primero; Tomo 16 de fecha 20 de Abril del año 2012: De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le da pleno valor jurídico a este instrumento, por no se desconocido ni tachado por la parte adversaria, teniéndolo legalmente reconocido. Así se Declara.

- Acta de Asamblea registrada por ante el Registro Principal del Estado Monagas, bajo el N° 01; Folios del 01 al 06; Protocolo Primero, Tomo Segundo; Cuarto Trimestre de fecha 20 de Marzo del año 2012: De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le da pleno valor jurídico a este instrumento, por no se desconocido ni tachado por la parte adversaria, teniéndolo legalmente reconocido. Así se Declara.

- Documento de Condominio, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro público, Primer Circuito del municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N°10; Protocolo Primero; Tomo 3, de fecha 20 de Abril del año 2012: Se le da valor probatorio por ser un documento público debidamente protocolizado por ante un Organismo Público que le dio fe pública y al no ser desconocido ni tachado por la otra parte se tiene legalmente reconocida por ambas. Así se Declara.

- Documento de Compra Venta debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito del Municipio maturín del estado Monagas, bajo el N° 23; Protocolo 1ero; Tomo 06, de fecha 19 de Octubre del año 2007: Se le da pleno valor jurídico por cuanto con el mismo se demuestra la cualidad que tiene la demandada para actuar en el presente juicio. Así se Declara.

Una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada las pruebas de cada litigante, su resultado no le pertenece a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cual de ellas haya sido la promovente de la prueba.

El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”

Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.

Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 506, que estas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.

Valoradas como han sido las pruebas este Tribunal, para decidir lo hace en base a las siguientes consideraciones, la accionante interpone ACCION MERO DECLARATIVA DE INEXISTENCIA DE JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ROYAL PARK, basándose en que la actual Junta de Condominio no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, que esta Junta de Condominio no se constituyó con la protocolización de la venta del 75% de los apartamentos del inmueble, asimismo la demandante demostró lo alegado con Oficio N° 386.257, emanado de Juzgado Segundo de los Municipios de Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora en fecha 19 de Marzo del año 2014, del cual se desprende que el setenta y cinco por ciento (75%) de las ventas de los apartamentos se realizaron en fecha 02 de Noviembre del año 2006.

Ahora bien, quien aquí decide, sostiene que la parte demandante Ciudadana LUISA MERCEDES DIAZ, trajo a juicio medios probatorios que demostraren lo alegado por la misma en su escrito libelar, tales como Documento de Propiedad del inmueble habitado por la misma, demostrando la cualidad que tiene por ser propietaria de un apartamento perteneciente al Conjunto Residencial Royal Park para intentar la acción de ACCION MERO DECLARATIVA DE INEXISTENCIA DE JUNTA DE CONDOMINIO, Asimismo presentó Acta de Asamblea registrada por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el N° 4; Protocolo Primero: Tomo 16, de fecha 09 de Diciembre del año 2005, donde demostró a esta sentenciadora la fecha de constitución de la mencionada acta de Asamblea y las personas intervinientes en la misma, demostrando que no se cumplió con el Setenta y Cinco Por Ciento (75%) de quórum para su suscripción y validez jurídica siendo que para tal fecha solo existía un porcentaje de venta de un VEINTISEIS CON DIECINUEVE MILESIMAS POR CIENTO (26,19%), es decir, no se había cumplido la formalidad del 75% de ventas protocolizadas, exigida por la referida ley de propiedad horizontal. Observando sentenciadora que la presente acción debe prosperar considerado que la parte demandante ciudadana LUISA MERCEDES DIAZ, trajo a juicio medios probatorios que demostrarán lo alegado por ella en el desarrollo del juicio. Y así se Declara.

DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos antes esgrimidos y de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 18 de La Ley de Propiedad Horizontal, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la ACCION MERO DECLARATIVA DE INEXISTENCIA DE JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ROYAL PARK intentado por la Ciudadana LUISA MERCEDES DIAZ contra la JUNTA DE CONDOMINIO ROYAL PARK, representada por su Presidenta YENNY SANTAMARIA, por no cumplirse el requisito establecido en el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal. SEGUNDO: Se Declara INEXISTENTE el Acta de Asamblea registrada por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el N° 4; Protocolo Primero: Tomo 16, de fecha 09 de Diciembre del año 2005.-TERCERO: Se condena en Costas a la parte demandada por el 25% del monto estimado en la demanda. CUARTO: Por cuanto la sentencia fue dictada fuera del lapso legal correspondiente Notifíquese a las Partes.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARÍCESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, 01 días del mes de Marzo del año 2018. Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.

ABG. MARY ROSA VIVENES VIVENES
JUEZA PROVISORIA

LA SECRETARIA
ABG. ANGELICA CAMPOS APONTE
En esta misma fecha, siendo las 2:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
LA SECRETARIA
ABG. ANGELICA CAMPOS APONTE

Exp. 33.582