TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 01 de febrero de 2.019
208° y 159°

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.939.049 y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CRISTAL BOLIVAR DE BRAZON, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 87.816.

PARTE DEMANDADA: ROSIO BLANCO MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.201.411 y de este domicilio.

Sin apoderado judicial debidamente constituido.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENTA

EXP. N° 16.383

I
NARRATIVA
El presente procedimiento se inició con demanda interpuesta por el ciudadano ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, debidamente asistido por la Abogada CRISTAL BOLIVAR, ya identificados, en la cual manifestó que en fecha 30 de octubre del año 2.017, suscribió contrato privado de alquiler con opción de compra venta, el cual acompañó marcado “A”, y cuyo objeto es un bien inmueble propiedad de la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N° 30, folio 216 al 227, protocolo primero, tomo 42, tercer trimestre, de fecha 24/09/1.998, contentivo de una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el N° 32 de la manzana 2, de la Urbanización Caiguire, situada en el sitio denominado la Línea, Jurisdicción del Municipio Maturín; acordando como plazo para la solicitud del crédito bancario 120 días, y el alquiler del inmueble por 1 año. Indicó que fijaron como precio del inmueble la cantidad de Bs. 40.000.000,oo, de los cuales la propietaria recibió como inicial la cantidad de Bs. 10.000.000,oo, en fecha 30/10/2.017 mediante depósito bancario del Banco de Venezuela en la cuenta corriente N° 0102-0610-31-0000040028, a nombre de la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ; y la cantidad de Bs. 30.000.000,oo, serían pagados a través de crédito bancario por el sistema de Ley de Política Habitacional, para lo cual la vendedora se comprometió a suministrar toda la documentación necesaria. Explicó que para el mes de diciembre la vendedora le exigió un abono por la cantidad de Bs. 10.000.000,oo, los cuales fueron pagados mediante transferencias bancarias Nros. 1215717358 y 1224329075, de fechas 15/12/2017 y 19/12/2017 respectivamente, a nombre de la ciudadana MERCEDES DE BLANCO, familiar de la vendedora. Siendo el caso que para mediados del mes de febrero la vendedora le manifestó que el inmueble sufriría otro incremento en el precio de venta el cual sería ahora por la cantidad de Bs. 280.000,oo, sin importar lo pautado y desconociendo el contrato firmado por ambos. Señaló en este sentido el actor que ha cumplido con el contrato, en el pago del precio convenido en un 50% del monto, y sin solicitar el crédito, por cuanto ocurrió un retardo por parte de la vendedora en la entrega del recaudo faltante de un mes aproximadamente después de la firma del contrato, es decir, envío el requisito mediante correo electrónico en el mes de diciembre. Causándole una pérdida de tiempo en hacer la solicitud del crédito, con tan solo dos meses, siendo un plazo insuficiente para el mismo, por cuanto el banco requiere como término 90 días, mas 30 de prórroga, después de interpuesta la solicitud.
Por todos los razonamientos expuestos, acudió ante esta autoridad para demandar a la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ, por cumplimiento de contrato, para que le realice la tradición legal del inmueble una vez cancelad la diferencia correspondiente, y pague las costas y costos del juicio. Fundamentó su demanda en lo dispuesto en los artículos 2, 26 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en los artículos 1.161 1.155, 1.133 1.159, 1.264, 1.167 del Código Civil. Y solicitó se decretara medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble.

Admitida como fue la demanda por auto de fecha 01/03/2.018, se ordenó la citación de la parte demandada y se aperturó cuaderno separado en el cual se acordó la medida preventiva solicitada.
En fecha 16/04/2.018, compareció la ciudadana demandada dándose por citada.
Mediante diligencia de fecha 18/04/2.018, el alguacil del tribunal consignó boleta de citación dirigida a la parte demandada, manifestando su imposibilidad de citarla en virtud de no haber sido posible encontrarla.
A través de escrito de fecha 17/05/2.018, compareció la ciudadana ROSIO BLANCO y dio contestación a la demanda en la cual aceptó haber suscrito el referido contrato de arrendamiento con opción a compra acompañado por el actor con su demanda, en las formas en él convenidas. Reconociendo igualmente haber recibido las cantidades de Bs. 10.000.000,oo, 5.000.000,oo y 5.000.000,oo en las formas señaladas.
Sin embargo rechazó, negó y contradijo que no le importara lo pactado en el contrato, ya que en el mes de febrero, cuando le manifestó al comprador que incrementaría el precio de venta de la vivienda en virtud de que la moneda había sufrido una devaluación, el mismo estuvo de acuerdo alegando que tenía que esperar un poco más de tiempo ya que aún no le había concedido el crédito bancario. Señaló igualmente haberle entregado con bastante tiempo el recaudo faltante, pues le fue enviado en el mes de diciembre, cuando habían transcurrido 43 días hábiles de los pactados en el contrato. Que la negligencia del comprador de no haber acudido a la agencia bancaria a realizar los trámites con antelación no le puede ser atribuido a su persona. Por último negó que el demandante le adeude la cantidad de veinte millones de bolívares por concepto de restante de pago.
Encontrándose dentro de la oportunidad procesal correspondiente, sólo la parte demandada presentó escrito de pruebas.
En fecha 15/11/2.018, el tribunal dijo vistos sin informes de las partes y se reservó el lapso legal para decidir.
En fecha 20/11/2.018, la representación judicial de la parte demandante consigna escrito de informes.

II
MOTIVA
En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En el caso específico, presentada la contestación y habiendo reconocido la accionada el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se tienen como hechos aceptados por ésta, y en consecuencia como ciertos, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de Arrendamiento con Opción a Compra. Correspondiendo a este Tribunal analizar las pruebas producidas a los fines de determinar si hubo o no incumplimiento del contrato, y de ser el caso, a cual de las partes es atribuible dicho incumplimiento.

Pruebas de la parte Demandada
Capitulo I: Merito favorable de los autos.
Este Juzgado comparte el criterio jurisprudencial que dejo sentado que este tipo de medio probatorio, no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; pudiendo favorecer a cualquiera de las partes.

Capitulo II: Documentales
1) Liberación de Hipoteca convencional de Primer Grado, expedida en fecha 02/11/2.017 por el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal respecto al inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el N° 32, ubicada en la manzana 2 de la Urbanización Caiguire, situada en el sitio denominado La Línea Parari, Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas, Código Catastral N° 16-08-09-U01-000-000-000-000-000-000. Autenticada dicha liberación en fecha 23/11/2.017, por ante la Notaria Pública Sexta de Caracas Municipio Libertador.
El referido documento no fue desconocido ni impugnado por la contraparte, en consecuencia se tiene como fidedigno conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y hace plena prueba en cuanto a su contenido. Y así se decide.

2) Recibo de correos electrónicos enviados en fechas 7 y 13 de diciembre de 2.017, de la cuenta electrónica rosioblanco@gmail.com para cristalbolivar21@hotmail.com, cuyo asunto señalado es Liberación de Hipoteca.
Los correos electrónicos están contemplados dentro de las pruebas libres a tenor de lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y encuadran dentro de la definición contenida en el artículo 2 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas que señala: “(…) Mensaje de Datos: Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio (…)” ; asimismo la indicada Ley en su artículo 4 consagra que: “(…) La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
Como consecuencia de lo dispuesto en las normas antes citada, la eficacia probatoria de dichas documentales debe entenderse idéntica al tratamiento aportado por el legislador a los documentos simples, pues su contenido puede ser desvirtuado a través de cualquier otro medio de prueba; sin embargo, por cuanto en el caso bajo estudio, las mismas no fueron impugnadas por la contraparte, cuentan con pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestran que la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ envió los referidos correos a la abogada CRISTAL BOLIVAR, quien es la apoderada judicial del ciudadano ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, a través de los cuales remitió el documento de liberación de hipoteca del inmueble. Y así se decide.

De lo promovido por la parte Demandante
1) Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta cursante a los folios cinco y seis del expediente, suscrito entre los ciudadanos ROSIO BLANCO MARTINEZ y ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, en fecha 30/10/2.017.
Se trata de un documento privado cuyo cumplimiento se demanda, mediante el cual la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ, da en alquiler y en opción a compra venta al ciudadano ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el N° 32, ubicada en la manzana 2 de la Urbanización Caiguire, situada en el sitio denominado La Línea Parari, Jurisdicción del Municipio Maturín.
Dicho documento fue reconocido por la contraparte, por lo que conforme a lo dispuesto en el articuló 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como ciertas, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el mismo. Y así se decide.

Ahora bien, al respecto disponen los artículos 1.488, 1.159 y 1.167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Este último artículo regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el caso bajo estudio, el demandante optó por el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio de la venta, por no haber cumplido la vendedora con su obligación dentro del lapso convenido, demandando igualmente el pago de las costas procesales.
De los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de la demanda, destaca el contrato de “Arrendamiento con Opción a Compra Venta”, el cual fue aceptado por la demandada, razón por la cual quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en él, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia y las obligaciones contraídas.
Ahora bien, durante el iter procesal probatorio quedó demostrada la suscripción del contrato por las partes involucradas, correspondiendo establecer el lapso de su cumplimiento, el cual era de 1 año de alquiler, y respecto a la opción de compra era de 90 días hábiles, más una prórroga de 30 días continuos, contados a partir de la firma del contrato. Así pues, siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 30/10/2.017, el límite para el cumplimiento recíproco de las obligaciones venció el día 27/02/2.018. En consecuencia, tal como lo alegó la parte demandada, la acción fue propuesta antes del vencimiento de las obligaciones, sin embargo lo extemporáneo fue de sólo un día, por lo tanto para el momento en que fue admitida la demanda, las obligaciones eran perfectamente exigibles. Y así se declara.
Evidenciándose igualmente que sobre el bien objeto de la opción pesaba una Hipoteca de Primer Grado, y que se estableció para el pago del precio de la venta, la tramitación de un crédito por parte del optante.
Por su parte la demandada aceptó haber suscrito el contrato, demostró haber cumplido con la entrega de la documentación respectiva, entre ellos la liberación de hipoteca, a los fines de la tramitación del crédito hipotecario por parte del posible comprador. Sin embrago demuestra igualmente la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ, su incumplimiento en cuanto a lo convenido en el contrato bajo estudio, cuando acepta y admite lo alegado por el demandante en cuanto a su intención de aumentar el precio de venta del inmueble, señalando expresamente en su contestación a la demanda “…ya que cuando en el mes de febrero de 2.018, le manifesté que le incrementaría el precio de la vivienda otro precio… el ciudadano demandante estuvo de acuerdo…” No logrando demostrar por el contrario, que el posible comprador estuviera de acuerdo con el incremento del precio.
Tampoco consta en autos documentación alguna que demuestre la tramitación o aprobación del crédito hipotecario a favor del ciudadano ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, no obstante el mismo manifiesta con su libelo de demanda la disposición inmediata para cumplir con el pago del restante del precio de venta del inmueble. Razones por las cuales resulta forzoso para este Tribunal declarar que la acción de Cumplimento de Contrato debe prosperar en derecho, de conformidad con el artículo 1.264 del código Civil, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
En necesario destacar además lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En tal virtud, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.
Por último, no discute este Tribunal la realidad económica y las reconversiones que ha sufrido en estos últimos tiempos la moneda nacional, por lo que la ejecución del cumplimiento de un contrato suscrito en años anteriores puede causar una grave desmejora respecto a la parte que en este caso enajena su bien, considerando quien decide, oportuno y garante conforme a reiterada jurisprudencia emitida por nuestro máximo tribunal, que justifica la indexación de oficio en casos como éste; acordar la indexación monetaria del precio del bien inmueble objeto del contrato, y una vez realizada la misma quedará establecido el restante del precio que deberá ser pagado a la vendedora para el otorgamiento del título respetivo. Y así se declara.

III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara;
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, contra la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ.
SEGUNDO: Se ordena realizar la corrección monetaria del precio del inmueble desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión.
TERCERO: Una vez actualizado el monto del bien, la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ, deberá hacer otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente, al ciudadano ANTONIO JOSE DUERTO SERPA, y esté deberá hacerle el pago del restante del precio de la venta, tomando en cuenta el monto que arroje la experticia o corrección ordenada.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la ciudadana ROSIO BLANCO MARTINEZ
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 208° de la Independencia y 159° de la Federación. En la ciudad de Maturín, al primer día del mes de febrero del año 2.019.
El Juez,

Abg. Gustavo Posada

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha, siendo las 11:00 de la mañana se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma
GP/mjm
Exp. N° 16.383