TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCATIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS
Maturín, 06 de Agosto del 2021.-

Años: 211º y 162º

A los fines de dar cabal cumplimiento a lo establecido en los artículos 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil venezolano; en tal sentido, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se establece que el presente juicio está comprendido por lo siguiente:
I
LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE(S): SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES BAYTOR 2000 C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 02 de Mayo de 1.997, bajo el N° 43, Tomo A-6 Tro, identificada con el Numero de Registro de Información Fiscal (RIF) J-30437662-6.

APODERADO(S) JUDICIAL(ES): CHARLES FEGALI GEBRAEL, MIGUEL ANGEL LOIS MORA, JESUS ARMANDO PALACIOS NAVARRO, HERLEY JOSEFINA PAREDES JIMENEZ y KARINA ALEXANDRA FERREIRA VIEIRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.576.061, V-6.490.951, V-9.481.080, V-13.648.802 y V-15.518.217, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.711, 33.120, 41.611, 89.294 y 121.283.

DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL MEGAFARMA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha veinte (20) de Marzo de 2000, bajo el Nro. 15, Tomo A-7, en la persona de su Representante legal ciudadano GEORGE NICOLAS EL CHAER FARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.292.420.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE RICARDO COLINA BORRERO y LUIS MANUEL ALCALÁ GUEVARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 7.730.177 y 11.383.329 respectivamente, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.113 y 62.736, respectivamente y de este domicilio.-

MOTIVO: DESALOJO.- (Extensivo del fallo).

-I-

Se recibe por distribución demanda de Desalojo incoado por el abogado en ejercicio MIGUEL ANGEL LOIS. plenamente identificado en autos, quien expone lo que de manera suscita se transcribe a continuación:

“..Mi mandante “INVERSIONES BAYTOR-2000 C.A, “, ya identificada, en lo sucesivo “LA ARRENDADORA” suscribió el día Seis (06) de Octubre de 2009, ante la Notaria Pública Segunda del Estado Monagas, un contrato de arrendamiento, el cual quedó anotado bajo el Nro. 38, Tomo 194 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, con la sociedad mercantil MEGAFARMA, C.A., ya suficientemente identificada, en lo sucesivo “LA ARRENDATARIA”, Acompaño el contrato en comento marcado con la letra “B” y hago valer el mismo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…Dicho contrato de arrendamiento, tiene por objeto Un (01) Área del Área Reservada AR-04, del Centro Comercial La Cascada de Maturín, ubicado en el Kilómetro 3 de la Carretera Sur Maturín – Temblador, vía que conduce a Maturín Temblador, a la altura del rincón de Monagas, de aproximadamente SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA DECIMETROS CUADRADOS (649,63 Mts2), donde actualmente funciona la precitada empresa, específicamente explotando el ramo de venta de medicinas y artículos de cuidado personal….Durante la vigencia del contrato las relaciones se llevaron de forma accidentada, por lo cual en fecha dos (2) de junio de 2011,mi representada notificó a través de la Notaria Publica Segunda de Maturín Estado Monagas a la precitada empresa de su voluntad de no renovar el aludido contrato, cuyo vencimiento operaba el día Treinta (30) de Septiembre de 201, por haber sido pactado a dos (2) años fijos….Dado el incumplimiento reiterado de LA ARRENDATARIA de sus obligaciones, mi representada ejerció acción por cumplimiento de contrato que perseguía la entrega material del área arrendada por vencimiento del término contractual, la cual fue conocida tramitada y decidida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas en fecha Doce (12) de Febrero de 2.014,cuya copia simple agrego marcada “C” al presente escrito, en la cual se declaró que:
(…) conforme a lo alegado por la representación judicial de la parte accionante, y a las copias certificadas consignadas por ésta; concluye este operador de justicia que habiéndose declarado la existencia de la Novación del Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble plenamente descrito en autos, y habiéndose igualmente establecido a favor de la arrendataria como consecuencia de dicho fallo a gozar de los beneficios del contrato de arrendamiento original, es forzoso declarar que la presente acción no ha de prosperar, en virtud de la inexistencia de la prorroga legal, a tal efecto mal puede la arrendadora exigir a la arrendataria el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado. Y así se decide. Se ejercicio Recurso de apelación contra la decisión, declarando Sin Lugar y Confirmando la decisión del A-quo.
Ante este escenario debe advertirse Ciudadano juez, que pese a los esfuerzos de mi mandante de llegar a una negociación con la demandada que permita actualizar las disposiciones contractuales, adecuarlas al nuevo régimen y lograr su cumplimiento, y ello no ha sido posible, tan es así, que la arrendataria desde el mes de Marzo del año 2.014 no cumple con su obligación principal, esto es la de pagar el canon de arrendamiento previsto en la cláusula quinta del contrato suscrito, la cual establece textualmente:
“…QUINTA: El canon de arrendamiento mensual que pagara “LA ARRENDATARIA” a “LA ARRENDADORA”, en sus oficinas administrativas, instaladas en el CENTRO COMERCIAL cuya dirección expresamente declarada conocer y que regirá para el periodo primero (01) de Octubre del año 2.009 hasta le treinta (30) de septiembre del año dos mil diez (2010), será un canon de veinticinco mil bolívares con cero céntimos (Bs.25.000,oo).

De manera que adeuda la Sociedad Mercantil MEGAFARMA C.A, a mi representada los cánones de arrendamiento causados por el uso, goce y disfrute del área arrendada durante los meses de marzo a diciembre 2014, enero a diciembre de 2.015, enero a diciembre de 2.016, y enero a septiembre de 2.017, es decir, (43) meses de arrendamiento, calculados a razón de veinticinco mil bolívares (25.000 Bs), lo que luego de una simple operación aritmética arroja un saldo pendiente de Un Millón Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.1.075.000,oo.).

Del mismo modo, la prenombrada empresa también adeuda el condominio del área arrendada desde el mes de febrero de 2.014, cuyo pago se encuentra obligada a cubrir conforme lo dispone la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito, cuyas estipulaciones fueron declaradas en plena vigencia según se desprende de las decisiones consignadas, dicha cláusula establece: “ CLAUSULA SEPTIMA”: LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar los gastos Generales de Condominio mensuales correspondientes al 50% de la alícuota asignada al Área AR-04, estipulada según documento de Condominio del Centro Comercial “Ciudad Comercial la Cascada Maturín” en el 1,18%, por lo que la ARRENDATARIA cancelara el 0,609% de los Gastos Mensuales “.

En virtud de lo anterior, resulta evidente que a la fecha de la Sociedad Mercantil MEGAFARMA, C.A, adeuda a mi representada por concepto de Condominio y cánones de arrendamiento la cantidad Total de OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS TRECE CON CERO BOLIVARES…”

Fundamenta su demanda por Desalojo de conformidad con lo dispuesto en los literales a) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios de Uso Comercial…”

En fecha 28 de Septiembre de 2.017 se admite la demanda de desalojo intentada por SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES BAYTOR 2000 C.A, contra SOCIEDAD MERCANTIL MEGAFARMA, C.A., en la persona de su Representante legal ciudadano GEORGE NICOLAS EL CHAER FARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.292.420 y se ordena la citación de la parte demandada para que comparezca dentro de los veinte días de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda que fue incoada en su contra. (Folio 38 y 39).
En fecha 13 de Octubre de 2.017, el abogado JESUS ARMANDO PALACIOS, comparece y mediante diligencia coloca a disposición de la Alguacil un vehículo para practicar la citación de la parte demandada (Folio 40). Consecutivamente el día 16/10/2018 fija oportunidad la alguacil para practicar la citación de la parte demandada (Folio 41).
En fecha 24 de Octubre de 2.017, comparece el abogado José Ricardo Colina, consignando poder conferido por la parte demandada y se da por citado (Folio 42 al 47), agregándose a los autos en fecha 25 de Octubre de 2.018 (Folio 48).
Estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demanda lo hace en fecha 25 de octubre de 2.017 (folio 49 al 61) y los anexos que acompaño constan desde el folio (62) al (270) de la primera pieza, manifestado la demanda que no es cierto los hechos alegados por la arrendadora que está a causado perturbaciones al uso, goce y disfrute del área arrendada y se ha abstenido de emitir las correspondientes facturas por concepto de alquiler y simultáneamente ha hecho lo mismo el Condominio Ciudad Comercial La Cascada, lo cual forzó a su representada a interponer los respectivos procedimientos de Consignación de Alquileres y Oferta real y Deposito de Cuotas Ordinarias de Condominio, niega que le adeude pago por concepto de los cánones de arrendamientos y condominio que hoy se ventilan en este procedimiento, asimismo anexo copia de todos los cheques de Gerencia consignados ante los Tribunales de Municipios, igualmente los medios probatorios documentales que acompaño fueron los siguientes: Contratos de arrendamiento: Desde el día 10 de enero de 2.005, autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Maturín, 28 de Mayo de 2.007 ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Maturín y contrato autenticado ante la el día 06 de Octubre de 2.009 ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Maturín Notaria Publica Segunda del Municipio Maturín, Correos electrónicos enviados por Mercedes A. Campos, desde la dirección de correo electrónico mcampos@cclacascada.com del Dpto. de Facturación y Cobranza del Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín y dirigidos a la administradora de Edilia Gil(administradora de la demandada) a su dirección de correo ediliagil@hotmail.com, constante de tres (3) folios útiles. Copia de todos los escritos de Oferta Real Y de Deposito presentados por su Distribución y admisión contentivos de los respectivos cheques de gerencia por los montos de los pagos a favor del CONDOMINIO CIUDAD COMERCIAL LA CASCADA MATURIN. Asimismo manifiesta que el monto depositado asciende a la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS UN MIL CUATROSCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 8.201.487,84) Por concepto de cánones de arrendamiento y por las cuotas de condominio equivale a DIEZ MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.10.667.664,50). Y solicita que sea declara Sin Lugar la presente demanda en todas y cada una de sus partes.
En fecha 13 de Noviembre de 2.017, el apoderado actor Jesús Palacios, solicita copia simple de la contestación de la demanda desde el folio 49 al 270. (Folio 271).
En fecha 6 de Diciembre de 2.017, se avoca al conocimiento de la presente causa la Abg. Francis Cerrudo. (Folio 272).
El día 18 de Diciembre de 2.017, este Tribunal fijo por auto la fecha de la Audiencia Preliminar para el quinto día de despacho. (Folio 273).
En fecha 12 de Enero de 2.018, el abogado de la parte demandante abogado Jesús Palacios, solicita el avocamiento del Nuevo Juez Suplente. (Folio 274). Avocándose el Juez Suplente Abogado Luis Ramón Farías el día 15 de Enero de 2.018 (Folio 275).
En fecha 18 de Enero de 2.018, el apoderado actor Recuso Formalmente al Juez Suplente (Folio 276).
En fecha 22 de Enero de 2.018, en virtud de la recusación planteada se ordenó el expediente al juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y tránsito del Estado Monagas y las copias respectivas al Tribunal Superior Distribuidor para que decida la recusación Planteada.
En fecha 27 de Febrero de 2.018, el apoderado actor mediante diligencia expone que en virtud que se reincorporo la Jueza del tribunal que se fije nuevamente la Audiencia Preliminar (Folio 283), lo cual se acordó por auto de fecha 26 de Abril de 2.018, previa notificación de las partes (Folio 284 al 286).
La última notificación de las partes fue el día 20 de Julio de 2.018 por diligencia expresa de la parte demandada quien se da por notificada (Folio 296).
En fecha 27 de Julio de 2.018 se celebró la Audiencia Preliminar, estando presente únicamente el apoderado de la parte demandada (Folio 297), sin estar presente la parte actora, ni por si mismo, ni por medio de Apoderado Judicial, cual se transcribe textualmente a continuación:
En horas de despacho del día de hoy, Viernes Veintisiete 27 de Julio de dos mil Dieciocho, siendo las 10:00 a.m., día y hora señalados para que tenga lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio de Desalojo. Se anunció la misma por el Alguacil del Tribunal y se hizo presente apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JOSE RICARDO COLINA debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 29.113. Se deja constancia que no compareció la parte demandante. Seguidamente, La Jueza Mary Vivenes, declara abierta la audiencia, imponiendo al asistente la forma como se ha de llevar a cabo la celebración de la misma. Acto seguido se le concede el derecho de palabra al apoderado de la parte demandada la cual expuso: Ratifico con todas y cada una de sus partes el contenido del escrito de contestación de la demanda y así mismo invoco la validez y eficacia probatoria de todos y cada uno de los elementos probatorios promovidos en dicho escrito de contestación, y así mismo me reservo promover en la oportunidad procesal pertinente los demás elementos probatorios que demostraran la veracidad y certeza de los argumentos de hecho y de derecho en favor de la defensa de mi representada Es Todo. El tribunal levantada la presente acta de la audiencia preliminar fijada y realizada el día de hoy se reserva tres (3)días de despacho siguientes al día de hoy para fijar los límites de la controversia, el cual lo hará por auto motivado de conformidad con el artículo 868 de Código de Procedimiento Civil. Es todo, termino. Se leyó y conformes firman…”
En fecha 01 de Agosto de 2.018 se fijan los Límites de la Controversia (Folio 298). “La Insolvencia del Arrendatario y se aperturo un lapso de Promoción de Pruebas de cinco (5) días de despacho.
En fecha 02 de Agosto de 2.018, el apoderado actor solicita copias simples desde los folios (297 al 298).
En la etapa probatoria ambas partes promovieron pruebas:
La parte actora (Folio 300), hizo valer el contrato de arrendamiento que acompaño junto al libelo de la demanda, suscrito el día 06 de Octubre de 2.009..
La parte demandada: Ratifico las pruebas documentales que acompaño junto con el escrito de contestación de la demanda, signado con las letras “A”, “B”, “C”, “D” y “E”. Inspección Judicial para demostrar la veracidad de los correos enviados. Prueba de Informes con la finalidad de ratificar la existencia de los respectivos procedimientos de consignación de Alquileres y de oferta Real y Deposito de Cuotas Ordinarias de Condominio.
Las pruebas de ambas partes fueron agregadas mediante auto de fecha 09 de Agosto de 2.018 (Folio 304).
En fecha 09 de Agosto de 2.018, se dicta auto cerrando la primera pieza y ordenado abrir una segunda pieza (Folio 305).

En fecha 21 de Septiembre de 2.018, se admitieron las pruebas de ambas partes (Folio 10 al 17 2da Pieza).

En fecha 27 de Septiembre de 2.018, la Alguacil de este Tribunal consigno copia de recibido de los oficios remitidos a los Tribunales de Municipio cuando se admitieron las pruebas.
En fecha 15 de Octubre de 2.018, el Apoderado de la parte demandada José Ricardo Colina, desiste de la prueba de inspección judicial por considerar ser inoficiosa la misma, lo cual en esa misma fecha fue acordado por el Tribunal.
En fecha 19 de Octubre de 2.018, se recibió oficio Nº 0309-2018 proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, donde remite copia certificada correspondiente a los autos de entrada y de admisión de los siguientes procedimientos.
Oferta Real de Pago Nº 17.247(Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 6 de Junio de 2.017.
Oferta Real de Pago Nº 13430 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 2 de Octubre de 2014.
Oferta Real de Pago Nº 17.218 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 5 de Abril de 2.014.
Oferta Real de Pago Nº 17.187 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 2 de Abril de 2.017.
Oferta Real de Pago Nº 14.644 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín) 7 de Noviembre de 2.016.
Oferta Real de Pago Nº 17040 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín) 27 de Noviembre de 2.015.
Oferta Real de Pago Nº 14028 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A. 03 de Agosto de 2.015.
En fecha 18 de Octubre de 2.018 se recibió oficio proveniente del Juzgado tercero de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, donde remiten las copias certificadas de los autos de admisión de los Procedimientos de Oferta Real Y Pago y depósitos aperturados.

Oferta Real de Pago Nº 4.537-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 12 de Marzo de 2.014.

Oferta Real de Pago Nº 4.517-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 09 de Diciembre de 2.014.

Oferta Real de Pago Nº 4.618-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 13 de Abril de 2.015.

Oferta Real de Pago Nº 4.722-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 13 de Abril de 2.014.

Oferta Real de Pago Nº 4.830-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 07 de Julio de 2.016.

Oferta Real de Pago Nº 4.841-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 03 de Agosto de 2.016.

Oferta Real de Pago Nº 4.883-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 06 de Diciembre de 2.016.

Oferta Real de Pago Nº 4.894-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 12 de Enero de 2.017.

Oferta Real de Pago Nº 4.958-17 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 07 de Julio de 2.017.

Oferta Real de Pago Nº 4.981-17 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 04 de Octubre de 2.017.

Se recibió el día 25 de Octubre de 2.018 oficio Nº 0313-18 proveniente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, donde remite copia certificada correspondiente a los autos de admisión de los siguientes procedimientos:
Oferta Real de Pago Nº 0052-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 03 de Junio de 2.014.
Oferta Real de Pago Nº 0102-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 01 de Agosto de 2.014.

Oferta Real de Pago Nº 0310-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 02 de Octubre de 2.015.

Oferta Real de Pago Nº 0267-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 02 de Junio de 2.015.

Oferta Real de Pago Nº 0196-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 06 de Febrero de 2.015.

Se recibió el día 31 de Octubre de 2.018 oficio Nº 2137 proveniente del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, donde informa sobre la admisibilidad de los expedientes signados con los Nros. 367, 376, 404,429, 466 y 476 en las siguientes fechas 16/09/2016, 30/09/2016, 24/02/2017, 30/05/2018, 8/8/2017 y 25/8/2017.
En fecha 05 de Noviembre de 2.018 se recibió oficio proveniente del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas donde remite copia certificada del procedimiento de Consignación arrendaticia aperturado bajo el Nº 202, copias certificada del auto de admisión y Copia de las Libretas de Ahorro.
En fecha 07 de Noviembre de 2.018 el apoderado actor solicito copias simples desde los folios 62 al folio 68 (Segunda Pieza).
En fecha 07 de Noviembre de 2.018, se fijó la AUDIENCIA ORAL Y PUBLICA para el cuarto día de despacho, a las 10:30 a.m., de conformidad con el artículo 869 del Código De Procedimiento Civil. (folio 69).
El día 13 de Noviembre de 2.018 se celebró la AUDIENCIA ORAL Y PUBLICA a las 10:30 a.m, fecha y hora fijada por este Tribunal, levantándose la misma de forma Manual, en virtud que existía falla parcial en el sistema eléctrico, estando presente el apoderado de la parte demandada, no se hizo presente la parte actora. (Folio 70 al 72 ).
Después de Concluida la Audiencia Oral y Publica, el Tribunal Procedió a dictar el dispositivo DECLARANDO SIN LUGAR LA DEMANDA y condenando en costas a la parte demandante por resultar totalmente perdidosa. (Folio 73 al 75).
En fecha 26 de Noviembre de 2.018, se dicto auto corrigiendo la foliatura (Folio 77).
-II-
Es importante resaltar que nuestro Código de Procedimiento Civil, prevé la realización de la causa de manera oral, la práctica de las pruebas y la audiencia preliminar de la misma manera, tal y como lo establece el artículo 860:
En el procedimiento oral, la forma escrita de los actos sólo será admitida en los casos expresamente contemplados en disposiciones del presente Título y cuando deban practicarse pruebas antes del debate oral, que requieran el levantamiento de un acta. Son aplicables supletoriamente en el procedimiento oral las disposiciones del ordinario en todo aquello no previsto expresamente en este Título, pero en estos casos, el Juez procurará asegurar la oralidad, brevedad, concentración e inmediación del procedimiento oral.
En todo caso, las disposiciones y formas del procedimiento oral no pueden renunciarse ni relajarse por convenio de las partes ni por disposición del Juez.
El principio de la oralidad supone que la decisión judicial se funda en las evidencias aportadas de forma oral. La oralidad, más que un principio, es una forma de hacer el proceso que lleva consigo otros principios: inmediación, concentración y publicidad.
De lo señalado anteriormente es imperioso verificar los límites fijados por esta Juzgadora para la controversia aquí pretendida: La insolvencia del arrendatario.
A tal efecto nuestra más reciente norma jurídica estableció las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos.
El Artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, establece:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

El presente procedimiento se inicia mediante demanda de Desalojo intentada por la Sociedad Mercantil Inversiones Baytor-2000 C.A, contra la Sociedad Mercantil MEGAFARMA C.A, ambas supra identificada, fundamentando la actora el Desalojo en la falta de pago de cánones de arrendamiento sobre un área de terreno reservada AR-04 del Centro Comercial La Cascada de Maturin, ubicado en el Kilómetro 3 de la carretera Sur- Maturín- Temblador, vía que conduce a Maturín Temblador, a la altura del Rincón de Monagas, comprendidos dichos pagos faltantes desde los meses de marzo a diciembre de 2014, enero a diciembre de 2015, enero a diciembre de 2016 y enero a septiembre de 2017, es decir, 43 meses de arrendamiento, calculados a razón de veinticinco mil bolívares, quedando un saldo pendiente de Un millón setenta y cinco Mil Bolívares (Bs.1.075.000,00), lo que actualmente equivale a la cantidad Diez bolívares con setenta y cinco céntimos bolivares soberanos. (Bs.S 10.75).
Igualmente demanda la parte actora el cobro del condominio del área arrendada desde el mes de febrero de 2014, cuyo pago se encuentra obligada a cubrir conforme la cláusula séptima del contrato suscrito, cuyas estipulaciones fueron declaradas en plena vigencia según se desprende de las decisiones consignadas, la cual dispone: “…LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar los gastos generales del condominio mensuales correspondientes al 50% de la alícuota asignada al área AR-04, estipulado en según documento de condominio del Centro Comercial la Cascada Maturín en el 1,218% por lo que la ARRENDATARIA cancelara el 0,609% de los Gastos Mensuales. Y anexando un cuadro el cual consta al vto 2 del libelo, observando esta Juzgadora que además de ser variantes, este pago supera los cánones de arrendamiento por lo cual se celebro el contrato. En virtud que se aprecia, que el monto que se demanda es la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS VEINTICUATRO MIL TRESCIENTOS TRECE BOLIVARES CON CERO CUATRO CENTIMOS (Bs.7.524.313,04), por concepto de compensación pecuniaria por condominio, equivalente actualmente en bolivares soberanos la cantidad de SETENTA Y CINCO BOLIVARES SOBERANOS CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. S 75,24),monto este que no consta su origen por cuanto no fue anexada a la presente demanda las facturas de donde se origina el mismo; sin embargo la suma demandada por el condominio supera la demandada con respecto al monto de cánones de arrendamiento producto del alquiler del inmueble objeto de este Juicio.

La parte demandante promovió el Contrato de Arrendamiento Notariado en fecha dos (2) de junio de 2011,mi representada notificó a través de la Notaria Publica Segunda de Maturín Estado Monagas, con lo cual quedo demostrado la relación arrendaticia y las obligaciones de ambas partes, y fue reconocido en la contestación por la parte demandada. Del mismo modo acompaño a la demanda unas copias simples de las sentencias dictadas por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas y la cual fue ratificada por el Tribunal Superior, este Tribunal por considerar que las mismas no aportan nada al proceso, las desecha, en virtud que el limite de la controversia fue delimitado en la Insolvencia del arrendatario, cuya obligación se origina del contrato de arrendamiento arriba mencionado y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a las defensas de fondo, el apoderado de la demandada negó en forma expresa que la arrendataria hubiera dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los periodos contractuales y del pago los meses de marzo a diciembre de 2014, enero a diciembre de 2015, enero a diciembre de 2016 y enero a septiembre de 2017, y el condominio mensual correspondiente a los mencionados meses, afirmando que los montos depositados por su representado en los Tribunales de Municipio supera el monto que se demando y asciende a la cantidad de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (10.667.664, 54), lo que actualmente equivale a la cantidad de ciento seis bolívares soberanos con sesenta y siete céntimos (106,67 Bs.S), hecho que no fue rechazado por la parte demandante, ni desconocido.
Promovió también el mismo contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, el cual ya fue debidamente valorado por esta Juzgadora y otros contratos anteriores, los cuales en este caso no aportan nada al proceso, y se desechan y así se deciden.
Y además promovido Pruebas de informes dirigida a los distintos Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturin, Aguasay y Santa Bárbara de l Circunscripción Judicial del Estado Monagas, los cuales fueron los siguientes: Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, donde remite copia certificada correspondiente a los autos de entrada y de admisión de los siguientes procedimientos. Oferta Real de Pago Nº 17.247(Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 6 de Junio de 2.017.Oferta Real de Pago Nº 13430 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 2 de Octubre de 2014. Oferta Real de Pago Nº 17.218 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 5 de Abril de 2.014. Oferta Real de Pago Nº 17.187 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A/ Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín). 2 de Abril de 2.017.Oferta Real de Pago Nº 14.644 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A. Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín) 7 de Noviembre de 2.016.Oferta Real de Pago Nº 17040 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A. Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín) 27 de Noviembre de 2.015.Oferta Real de Pago Nº 14028 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A. Condominio Ciudad Comercial La Cascada Maturín) 03 de Agosto de 2.015.Todo ello consta desde el folio 25 al folio 32 de la segunda pieza. Juzgado tercero de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, remite las copias certificadas de los autos de admisión de los Procedimientos de Oferta Real Y Pago y depósitos aperturados: Oferta Real de Pago Nº 4.537-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 12 de Marzo de 2.014. Oferta Real de Pago Nº 4.517-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 09 de Diciembre de 2.014.Oferta Real de Pago Nº 4.618-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 13 de Abril de 2.015.Oferta Real de Pago Nº 4.722-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 13 de Abril de 2.014.Oferta Real de Pago Nº 4.830-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 07 de Julio de 2.016.Oferta Real de Pago Nº 4.841-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 03 de Agosto de 2.016. Oferta Real de Pago Nº 4.883-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 06 de Diciembre de 2.016. Oferta Real de Pago Nº 4.894-16 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./ Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 12 de Enero de 2.017.Oferta Real de Pago Nº 4.958-17 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 07 de Julio de 2.017.Oferta Real de Pago Nº 4.981-17 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 04 de Octubre de 2.017. Todo ello consta desde el folio (34 al folio 45) de la segunda pieza. Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, donde remite copia certificada correspondiente a los autos de admisión de los siguientes procedimientos: Oferta Real de Pago Nº 0052-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Junta de Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 03 de Junio de 2.014. Oferta Real de Pago Nº 0102-14 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Junta de Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 01 de Agosto de 2.014.Oferta Real de Pago Nº 0310-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Junta de Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 02 de Octubre de 2.015.Oferta Real de Pago Nº 0267-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Junta de Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 02 de Junio de 2.015.Oferta Real de Pago Nº 0196-15 (Sociedad Mercantil Megafarma C.A./Junta de Condominio Ciudad Comercial la Cascada. 06 de Febrero de 2.015. Todo ello consta desde el folio 47 al 53. Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, envió oficio 2137 el día 31 de Octubre de 2.018 donde informa sobre la admisibilidad de los expedientes signados con los Nros. 367, 376, 404,429, 466 y 476 en las siguientes fechas 16/09/2016, 30/09/2016, 24/02/2017, 30/05/2018, 8/8/2017 y 25/8/2017. Folio 56.El Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara del Estado Monagas, remite copia certificada del procedimiento de Consignación arrendaticia aperturado bajo el Nº 202 (folio 61 al 67). Con ello quedo demostrado la intención de la parte demandada de cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos y, siendo oportuno enfatizar que el artículo 1.592 del Código Civil establece:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: Omisis. 2° “…Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”. Por lo que toda resolución del fondo de la controversia estaba sujeta a la demostración o no la Solvencia por parte del arrendatario; que en este orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contrato de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en el que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo.
Por lo antes expuesto, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones; cosa que ocurrió, tal como se evidencia del análisis del acervo probatorio de autos, donde queda patentizado que la arrendataria produjo las prueba que demuestra su solvencia, logrando revertir el argumento del actor de insolvencia por los alquileres de los periodos contractuales desde los meses de marzo a diciembre de 2014, enero a diciembre de 2015, enero a diciembre de 2016 y enero a septiembre de 2017; pero en lo que respecta a los Gastos Condominio del Centro Comercial ciudad La Cascada Maturin, no fueron demostradas en forma alguna, no obstante la parte demandada aporto pruebas documentales de su solvencia , tales como las planillas de Deposito que fueron acompañadas junto con la contestación de la demanda, y la solicitudes de Oferta de Pago con sus respectivos cheques de gerencia, marcadas con la letra “C y E”, las cuales no fueron ni impugnadas ni desconocidas por la parte actora, dándole pleno valor probatorio esta Juzgadora y Así se decide.
Y en cuanto al Listado (monto de meses por Condominio) que acompaño anexa a la demanda el apoderado actor, esta Juzgadora observa que fueron emitidas por la propia parte actora, sin indicación de la Persona Jurídica generadora de dicha acreencia, razón por la cual se desecha por no aportar elementos demostrativos de la deuda cuyo cobro se exige, y así declara.
Es menester igual traer a colación que la demandada aporto correos electrónicos mediante copias simples impresas, las cuales no fueron impugnadas ni desconocidas por el apoderado actor, demostrando en las fechas de dichos correo era el Condominio Ciudad Comercial La Cascada, quien emitía factura por tales conceptos, y en autos no consta las deudas demandadas por los meses solicitados.
Y como resultado de ello, resulta concluyente en esta fase procesal considerar que no procede la causal de desalojo por falta de pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento y condominio, prevista en los literales “a, e i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y así se decide.
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, 1.579 y 1.599 del Código Civil, SIN LUGAR La presente demanda de DESALOJO intentado por Sociedad Mercantil Inversiones Baytor-2000 C.A, contra la Sociedad Mercantil MEGAFARMA C.A. SEGUNDO: Se condena en costas a parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por resultar totalmente perdidoso.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DIARÍCESE Y DÉJESE COPIA.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín, a los Veintisiete (27) de noviembre de 2018. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
ABG. MARY ROSA VIVENES VIVENES
LA JUEZA PROVISORIA

LA SECRETARIA ACC,
ABG. MILAGRO MARIN.
EN ESTA MISMA FECHA, SIENDO LAS 3:25 P.M., SE DICTÓ Y PUBLICÓ LA ANTERIOR DECISIÓN. CONSTE.- LA SECRETARIA ACC,
ABG. MILAGRO MARIN
Exp N° 34.678
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