REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS
Maturín, 11 de Julio del 2022
212° y 163°
DEMANDANTE: JAIRO LUIS GUEVARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.010.226, domiciliado en la Urbanización Villas Tipuro, Casa N° A-6 del Conjunto Residencial Palma Real del Sector Tipuro de esta ciudad de Maturín.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JORGE A. CESIN LEÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.026.279, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.439 y de este domicilio.
DEMANDADAS: CARMEN VELASQUEZ BRAZON y MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZALEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-10.305.693 y V-9.284.423, respectivamente, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA CIUDADANA CARMEN MARYLYS VELASQUEZ: JESUS MARIA VEGAS LEON, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.025.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA: GUSTAVO HERNANDEZ y YULIMAR SIFONTES, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 15.041 y 58.184, y de este domicilio.
MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA (VIVIENDA)
La presente causa se inició por escrito de demanda presentado ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, y recibida por este Juzgado en fecha 15 de Febrero del 2017, admitiéndose la misma en fecha 20 de Febrero del mismo año, cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, se ordenó formar expediente, numerarse y anotarse en el libro de causas respectivo, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 17 de noviembre del 2017, este Tribunal dejo constancia de que se llevó a cabo la Audiencia de Mediación, en la cual fue discutido los puntos de la controversia objeto de la presente demanda, y de igual manera se dejó constancia que las partes no lograron acuerdo alguno, por lo que en consecuencia la parte demandada fue emplazada para darle contestación a dicha demanda.
En fecha 01 de diciembre del 2017, comparece ante este Juzgado una de las partes demandadas, la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZALEZ, debidamente asistida por su Apoderada Judicial, consignando escrito donde propone la cuestiones previas; en esa misma fecha también comparece la ciudadana CARMEN MARYLYS VELASQUEZ BRAZON, quien es parte demandada, consignando escrito de contestación a la demanda.
En fecha 05 de Febrero del 2018, este Tribunal se pronuncia sobre las cuestiones previas promovidas por una de las partes demandada, declarando mediante sentencia, SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° y CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8°; la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
En fecha 11 de octubre del 2021, se fijaron los puntos controvertidos.
Este Tribunal habiendo fijado la oportunidad para el quinto (5°) día de despacho siguientes, para que se llevara a cabo la Audiencia de Juicio en la presente causa, fue celebrada la misma en fecha seis (06) de Julio del 2022.
MOTIVA
Estando en la oportunidad procesal correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento civil, deferido como ha sido a este Tribunal el conocimiento de las presentes actuaciones, por efecto de las distribución de ley, quien aquí decide pasa a emitir pronunciamiento con base a las siguientes consideraciones:
De las pruebas:
PRIMERO: Marcada con la letra "A", cursante desde el folio seis (06) al folio siete (07), Contrato de Arrendamiento.
La misma se trata de un instrumento privado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en este caso de un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana CARMEN MARYLYS VELASQUEZ BRAZON, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.305.693, de este domicilio, quien se denomina la Arrendadora, y por la otra parte el ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA RIVERA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.010.226, quien a los efectos de dicho documento se denomina el arrendatario de un inmueble tipo Town House, Ubicado en la Urbanización " Villas Tipuro", Casa N° A-6, del Conjunto Residencial "Palma Real", del sector Tipuro de esta Ciudad de Maturín; considerando este sentenciador que efectivamente se desprende de dicho documento que no tiene fecha de celebración entre la ciudadana CARMEN VELASQUEZ y el ciudadano JAIRO GUEVARA plenamente identificados en autos, solo se detona una coletilla que expresamente dice: “ En Maturín estado Monagas a la fecha de su firma, por lo que este Tribunal denota que se trata de un documento de fecha incierta y que no tiene valor ni eficacia jurídica, pero, por lo que la misma se desecha y resulta evidente de otras pruebas, especialmente la inspección judicial y la declaración de testigos; que el ciudadano JAIRO GUEVARA, ocupa dicho inmueble en su condición de arrendatario privando la realidad de los hechos sobre la norma que dimana de la falta de firma.
SEGUNDO: Marcada con la letra "B" "C" y "D", cursante desde los folios ocho (08) al folio diez (10), Bauche de Depósito del Banco Caroní signada bajo el N° 55997274, 55997286, 56622210.
La misma se trata de instrumentos privados, en este caso se trata de copias simples de Planillas pertenecientes al Banco Caroní, a nombre del depositante JAIRO GUEVARA, titular de la cédula de identidad N° V-14.010.226, a nombre de la titular CARMEN VELASQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-10.305.693, por un monto de cuatro mil bolívares (4.000,00 Bs.), que se puede evidenciar dicho monto en los tres Bauches signados bajo el N° 55997274, 55997286, 56622210, provenientes de la entidad Bancaria Banco Caroní, todos señalados con fecha del año dos mil dieciséis (2016); considerando este juzgador que la misma no demuestra la totalidad de la solvencia que corresponde a la del año dos mil dieciséis (2016), por lo que dichas planillas no demuestran la solvencia alegada; más bien demuestran la insolvencia del arrendatario, ciudadano JAIRO GUEVARA, por lo que en consecuencia se desechan y así se decide.
TERCERO: Marcada con la letra "E", cursante desde el folio once (11) al folio veinte (20), Contrato de Opción de Compra - Venta.
El mismo se trata de un instrumento público, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en este caso se trata de un contrato de opción de compra - venta debidamente notariado ante la Notaría Pública Segunda de Maturín del Estado Monagas, entre la ciudadana CARMEN MARYKYS VELASQUEZ BRAZON, quien se denomina LA OFERENTE, y la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V-9.284.423, quien se denomina LA OFERIDA, concediendo en opción a compra - venta a favor de LA OFERIDA y esta última a adquirir un inmueble que es objeto de la presente causa; considerando este sentenciador el hecho de que la misma instrumental es pertinente con el objeto de la presente causa, y siendo este contrato el centro de la discordia, ya que el arrendatario solicita la preferencia ofertiva; derecho que la Ley concede al arrendatario solvente; dicho contrato se le otorga de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valor probatorio y así se decide, conjuntamente con el otro contrato de venta que riela en autos.
CUARTO: Marcada con la letra "F", cursante al folio veintiuno (21) al folio veintidós (22), Oficio del SUNAVI, signado con el N° 178-2016.
El mismo se trata de una providencia administrativa, en este caso se trata de un comunicado emanado del SUNAVI, con el N° 178-2016, de fecha 11 de julio del 2016, dirigido al ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA RIVERA; considerando que la misma no es pertinente con el objeto de la presente causa, por lo que se desestima y así se decide.
QUINTO: Marcada con la letra "G", cursante al folio veintitrés (23), Copia Simple de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El mismo se trata de un instrumento administrativo, emanado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a nombre del ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA RIVERA; la misma se tiene como fidedigna y así se decide.
SEXTO: Marcada con la letra "H", cursante desde el folio veinticuatro (24) al folio veintiséis (26), Documento de Compra y Venta.
La misma se trata de un instrumento público, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en este caso se trata de un documento de compra y venta entre la ciudadana YENN ARELLA BARON PEROZO, titular de la cédula de identidad N° V-11.769.722 y la ciudadana CARMEN MARYLYS VELASQUEZ BRAZÓN, ya identificada, en dicha copia consta, que fue notariado en la Notaria Pública Primera de Maturín del Estado Monagas; considerando este sentenciador que la misma es pertinente con el objeto de la presente causa y siendo este contrato el centro de la discordia, ya que el arrendatario solicita la preferencia ofertiva; derecho que la Ley concede al arrendatario solvente; dicho contrato se le otorga de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valor probatorio y así se decide.
SEPTIMO: Cursante desde el folio doscientos tres (203) al folio doscientos treinta y ocho (238), Sentencia Emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, N° AA20-C-2017-000150.
El mismo se trata de un instrumento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, el mismo emanado de una autoridad competente, en este caso de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que declaró perecido el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandada, la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZON, al cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio y así se decide.
OCTAVO: Marcadas con las letras “I”, “J”, “K”, y “L”, cursante al folio doscientos cuarenta y cinco (245), Bauches de depósito de la entidad bancaria Banco Caroní, signados bajo los N° 58471650, 58471644, 60982590 y 60622153.
La misma se trata de instrumentos privados, en este caso se tratan de planillas de depósitos bancarios, a nombre de la titular CARMEN VELASQUEZ, por el depositante JAIRO GUEVARA, ya identificados en autos, por un monto de cuatro mil bolívares (4.000,00 Bs), depositados a la siguiente cuenta cliente N° 0128-0136-0436-0000-7101, dichas planillas señalando que dichos depósitos fueron realizados, el primero con fecha 16 de mayo del 2017, el segundo con fecha del 15 de junio del 2017, el tercero con fecha 12 de julio del 2017 y el cuarto con fecha 27 de septiembre del 2017; por lo que considerando este juzgador luego de haber revisado exhaustivamente dichas planillas adheridas a las actas procesales que conforman el presente expediente, que la mayoría de ellas tiene su respectivo sello de haber sido entregadas en la taquilla correspondiente de dicho Banco Caroní, observando este sentenciador que la planilla signada con el N° 58471644, de fecha 15 de junio del 2017, no consta dicho sello de haber sido entregada en la taquilla del banco respectivo, ya señalado anteriormente, por lo que para este sentenciador asume el hecho de que la misma pudo haber sido formulada y escrita, más la misma no fue entregada a los fines de realizar dicho depósito y completar con la finalidad de dicha planilla, por lo que la misma signada con el N° 58471644 no aporta elemento de convicción alguno para este sentenciador, aunado al hecho de que dichas planillas corresponden al canon de arrendamiento respectivo del año dos mil diecisiete (2017), no consta en la actas procesales que conforman la presente causa, la solvencia en su totalidad de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y del mes de Agosto del año 2017, considerando este juzgador que dicha prueba carece de la convicción de que la parte demandante se encuentre totalmente solvente en cuanto al canon de arrendamiento correspondiente al año dos mil diecisiete (2017), por lo que en consecuencia dicha prueba se desecha y así se decide.
NOVENO: Marcadas con las letras “M”, “N”, y “O”, cursante al folio doscientos cuarenta y seis (246), Bauches de depósito de la entidad bancaria Banco Caroní, signados bajo los N° 50742101, 50742102 y 50742090.
La misma se trata de instrumentos privados, en este caso se tratan de planillas de depósitos bancarios, a nombre de la titular CARMEN VELASQUEZ, por el depositante JAIRO GUEVARA, ya identificados en autos, por un monto de cuatro mil bolívares (4.000,00 Bs), depositados a la siguiente cuenta cliente N° 0128-0136-0436-0000-7101, dichas planillas señalando que dichos depósitos fueron realizados, el primero con fecha 14 de noviembre del 2017, el segundo con la misma fecha del 14 de noviembre del 2017 y el tercero con fecha 12 de diciembre del 2017; por lo que considerando este juzgador luego de haber revisado exhaustivamente dicha prueba adherida a las actas procesales que conforman el presente expediente, que si fueron entregadas en su totalidad dichas planillas por dichos montos correspondientes al año señalado, sin embargo, no demuestra el hecho de que el mismo, se encuentra totalmente solvente con lo que corresponde al canon de arrendamiento en referencia al año 2017, en virtud de que no fueron suficientes para demostrar que existía una relación arrendaticia, no demostrando la parte actora los extremos a que se refiere el artículo 131 de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamientos de vivienda, por lo que dicha documental se desestima y así se decide.
DECIMO: Marcada con la letra "P", cursante al folio doscientos cuarenta y siete (247), Constancia emitida por el Conjunto Residencial Villas de Tipuro.
La misma se trata de una constancia emitida por el condominio, a pesar de que fueron consignados dicho documento administrativo y que ratificada la constancia de condominio con dichas pruebas, no se demostró a criterio de este Tribunal el derecho de preferencia ofertiva alegada por la parte accionante y así se decide.
TESTIMONIALES
Este Tribunal, mediante Audiencia de Juicio, que fue llevada a cabo en fecha seis (06) de Julio del 2022, en virtud de que este Tribunal admitió dicha prueba de testigo por no ser contraria a derecho conforme al artículo 118 Eiusdem, para ser evacuada en la audiencia de juicio folios 250 y 251 del presente expediente y en aras de la búsqueda de la verdad en conformidad con la Carta Magna y con el orden público procesal acordó la evacuación de los testigos promovidos en la oportunidad correspondiente y procedió a la evacuación de los mismos; se dejó constancia de la comparecencia del ciudadano RODOLFO JOSE SUAREZ RODIGUEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.807.767, de igual forma se dejó constancia de la comparecencia de la ciudadana ZULLMA MARQUEZ GONZALEZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.354.241, quienes comparecieron ante este Tribunal, mediante audiencia de juicio a rendir su declaración como testigos promovidos por la parte demandante; considerando este sentenciador que ambos fueron contestes en sus respuestas, y que tuvieron similitud en las mismas, sin embargo, en virtud de que la parte accionante, no demostró haber estado solvente en su totalidad en relación a los cánones de arrendamiento correspondientes, careciendo de la totalidad de la solvencia para ser procedente la presente acción, los mismos solo prueban la relación arrendaticia mas no el derecho de preferencia ofertiva y así se decide.
En cuanto a las testimoniales promovidas por la parte demandada, las mismas no fueron evacuadas, por lo tanto se desestima y así se decide.
INSPECCIÓN JUDICIAL
En cuanto a la inspección a pesar de que el Juez, pudo observar a través de su sentido las condiciones del inmueble, con dicha inspección, no demostró la parte demandante el derecho de la preferencia ofertiva alegada.
INFORMES
Dicha prueba promovida se desestima, dado que la misma no fue evacuada, es decir, no llegó el resultado de la misma.
AUDIENCIA DE JUICIO
Ahora bien, en la oportunidad de celebrarse la Audiencia de Juicio la misma se llevo a cabo bajo los siguientes parámetros:
Omissis..."En horas de despacho del día de hoy Seis (06) de Julio de 2022 siendo las diez (10:00 a.m.) de la mañana, día y hora fijados para que tenga lugar la audiencia de juicio que se contrae el artículo 118 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se abrió el acto previo anuncio dado a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo, estando presente los Abogados JORGE A. CESIN LEÓN, IPSA No. 23.439 en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, de igual forma comparecieron los Abogados GUSTAVO HERNANDEZ y YULIMAR SIFONTES IPSA No. 15.041 y 58.184, en su carácter de apoderados judiciales de la parte codemandada MIRNA SILVIO, plenamente identificada en autos, El Tribunal hace saber a los exponentes que se les concede un tiempo de Diez (10) minutos de exposición. Se le concede el derecho de palabra al Abogado JORGE CESÍN y expone: Ratifico el libelo de demanda y escrito de promoción de pruebas, el derecho de preferencia ofertiva surge el 12-02-2013, por un contrato de arrendamiento con el ciudadano JAIRO GUEVARA, propiedad de CARMEN VELASQUEZ, ubicado en el condominio VILLAS DE TIPURO TON JOUSE A-026, en plena vigencia del contrato la demandada CARMEN VELASQUEZ decide vender el inmueble y se le ofrece a MIRNA SILVIO parte codemandada y celebran un contrato19-12-2014, con estas 2 conductas se evidencian que ciertamente la codemandada tiene que ofrecerle a JAIRO GUEVARA el inmueble, existía una limitación y no se le ofertó al arrendatario cito artículos 131 y 132 de la Ley de Arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento tiene plena existencia en el campo jurídico, como son objeto, causa lícita y el consentimiento, no es cierto que no existe, el contrato tiene fecha y se activan las cláusulas del contrato, y comenzó a regir desde el 16 de Febrero de 2013, el demandado reconoció el instrumento como emanada de hecho como un hecho admitido que no necesita probarse, cuando el arrendador dispone del bien por cualquier modalidad no es válido para los efectos del arrendatario a quien se le violó su derecho de preferencia, no existe prescripción porque no se le hizo la debida notificación al arrendatario e igualmente se declaró sin lugar la caducidad, no cabe la cosa juzgada, le pido al Tribunal que la señora CARMEN le ofrezca el inmueble a mi representado y se subrogue en los derechos de MIRNA SILVIO. Es todo. En este estado ejerce el derecho de palabra el Abogado GUSTAVO HERNANDEZ y expone: El instrumento fundamental de la acción es jurídicamente es inexistente pues carece de fecha y no se puede venir a decir que al firma un instrumento sin fecha se activan las cláusulas, y si no tiene fecha es inexistente y carece de eficacia jurídica y valor probatorio, si se creyere que el instrumento si tiene fecha que no la tiene, cursa en autos la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada que obligó a CARMEN VELASQUEZ a concluir con MIRNA SILVIO el contrato de compra venta, eso es COSA JUZGADA, la señora MIRNA SILVIO es sucesora de CARMEN VELASQUEZ, y tiene legitimidad para desconocer el instrumento y lo hizo la compradora sucesora, y lo hicimos en la contestación de la demanda, y no promovieron el cotejo ni la prueba de testigos, el supuesto contrato no dice a que cuenta bancaria se va a depositar el canon, y depositan 3 recibos del año 2016 y donde están los otros pagos de los supuestos pagos, porque no abrieron un procedimiento consignatario, eso indica insolvencia, en este mismo Tribuna según exp. 15.867 cursó esta misma demanda y el procedimiento se extinguió mediante sentencia de fecha 22-07-2016, si eran las mismas partes quiere decir que ya el supuesto arrendatario para la sentencia estaba notificado y dejó de transcurrir con demasía y fue presentada la demanda 15-02-2017 por eso ante la incertidumbre doctrinal si esos 180 son de prescripción o caducidad y por eso opusimos la prescripción como cuestión de fondo, y pido se declare sin lugar, Es todo. En este estado el Abogado JORGE CESIN pide el derecho de palabra y expone: En virtud de que los testigos están promovidos y el Tribunal tiene conocimiento de tal situación y fundamentándome en el principio de la buena fe, y en función del principio de que la verdad se materialice en el proceso, solicito al Tribunal que no veo ningún inconveniente para que dichos testigos sean evacuados, en este estado interviene la Abogada YULIMAR SIFONTES y expone: Me opongo a la solicitud realizada por el abogado JORGE CESIN, por cuanto este Tribunal en su inicio estableció e indicó de acuerdo a la Ley que regula la materia cuales eran las condiciones del procedimiento para la evacuación de las pruebas y para evacuación de testigos del caso si los hubiera. Es todo. En este estado interviene el ciudadano Juez en virtud de que este Tribunal admitió dicha prueba de testigo por no ser contraria a derecho conforme al artículo 118 Eiusdem para ser evacuada en la audiencia de juicio folios 250 y 251 del presente expediente y en aras de la búsqueda de la verdad en conformidad con la Carta Magna y con el orden público procesal acuerda la evacuación de los testigos promovidos en la oportunidad correspondiente y se procede a evacuar la testimonial del ciudadano RODOLFO JOSE SUAREZ RODIGUEZ C.I. V.- 16.807.767, quien fue juramentado y se le hace la primera pregunta por la parte demandante, 1). Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano JAIRO GUEVARA? Respondió: Si, si lo conozco, somos vecinos y concordamos en el condominio. 2) Diga el testigo si conoce la dirección de habitación del ciudadano JAIRO GUEVARA? Respondió: Si la dirección es la Urbanización Villas de Tipuro, casa No. 06. 3) Diga el testigo desde que fecha habita la casa ubicada en la dirección antes señalada el señor JAIRO GUEVARA?. Respondió: Yo llegué al condominio en el 2014 y el me comentó que estaba en el 2013. 4) Diga el testigo en que condición habita la referida casa el señor JAIRO GUEVARA? Respondió: Alquiler. 5) Diga el testigo con quienes habita el señor JAIRO GUEVARA la vivienda antes señalada? Respondió: El señor JAIRO habita con su esposa y sus 2 hijas. En este estado ejerce el derecho de repregunta el Abogado GUSTAVO HERNANDEZ, 1) Diga el testigo como sabe usted que el señor JAIRO GUEVARA ocupa el inmueble en calidad de inquilino? Respondió: Lo sabemos porque yo también estuve de inquilino en ese condominio y en varias ocasiones lo mencionaban en la reunión de condominio. 2) Diga el testigo desde que fecha el señor JAIRO GUEVARA ocupa el inmueble en referencia? Respondió: Exactamente la fecha no la tengo pero él estaba un año antes que yo. En este estado se procede a evacuar la testimonial de la ciudadana ZULLMA MARQUEZ GONZALEZ C.I V.-8.354.241, quien fue debidamente juramentada y el apoderado judicial de parte demandante pregunta: 1) Diga la testigo si al folio 247 está una constancia expedida por usted y si la ratifica a este Tribunal?. Respondió: Si la expedí y ese es el contenido en fecha 21-01-2022. 2) Diga la testigo en que condición habita el referido inmueble el ciudadano JAIRO GUEVARA, CASA A-06, y que usted preside como junta de condominio? Respondió: En calidad de inquilino. 3) Diga la testigo con quien más habita la referida casa el señor JAIRO GUEVARA? Respondió: Con su esposa y sus niñas. En este estado ejerce el derecho de repregunta el Abogado GUSTAVO HERNANDEZ y expone: 1) Diga la testigo desde cuando usted habita el condominio que hoy preside? Respondió: Desde el mes de Noviembre del año 2006. 2) Diga la testigo como sabe usted que el señor JAIRO GUEVARA habita el inmueble desde el 12 de Febrero de 2013? Respondió: En esa oportunidad también era la presidenta de la junta de condominio y llevamos un control de entrada y salida de inquilino previo permiso del propietario. En este estado y suficientemente debatido el presente juicio el Tribunal se reserva hasta las 12:29 am del día 06 de Julio de 2022, para dictar el dispositivo del fallo en el presente debate, y se deja establecido que siendo las 11.29 a.m. Aproximadamente Concluyó la presente audiencia en conformidad con el artículo 118 Eiusdem del Código de Procedimiento Civil, de la misma manera el Tribunal agradece la comparecencia de los Abogados intervinientes en el acto."
En este mismo orden de ideas, una vez concluida la audiencia el Juez se retiró por un tiempo que no excedió sesenta minutos, mientras las partes permanecieron en la sala de audiencias, todo de conformidad de lo establecido en el artículo 120, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ahora bien, en la oportunidad para dictarse el dispositivo de la audiencia de juicio, la misma se realizó bajo las siguientes consideraciones:
Omissis..."De vuelta el Tribunal a la Sala de audiencia siendo aproximadamente las 12:29 p.m. este Tribunal procede a dictar el DISPOSITIVO DEL FALLO DE LA SIGUIENTE FORMA: En aras de garantizar la tutela judicial efectiva y en base a los argumentos esgrimidos por las partes se desprende del expediente 15.867 que las partes y el motivo son las mismas que en el expediente 16.166 de este Tribunal, en el expediente 15.867 a los folios 78 al 79 riela inserta sentencia que extingue el proceso, de fecha 22/07/2016, y en el expediente 16.166 folio 28 riela inserto el auto de admisión de fecha 20 de Febrero de 2017. Observa este Juzgado que las consecuencias de declarar extinguido el proceso es que las partes pueden intentar la misma demanda pasados que sean 90 días y en el presente caso, pasaron con creces los 90 días de ley para que la parte actora volviera a demandar tal cual como sucedió en el presente caso que lo hizo en tiempo oportuno. En relación con el lapso de caducidad ya decidido, no tiene cabida el alegato de prescripción con el argumento de que en base a los 180 días existe una laguna de que es prescripción o caducidad tema éste que ya fue debatido y decidido en la presente causa cuando se alegó la cuestión previa de la caducidad y resuelta mediante sentencia que riela inserta a los folios 162 al 166 ambos inclusive, resultando con ello improcedente el alegato de la prescripción de la acción, así como la cosa juzgada Y así se declara. Ahora bien, este Tribunal procede a conocer el fondo de la causa y estima que en cuanto al alegato referido al instrumento fundamental de la acción como es el contrato de arrendamiento, cursante a los folio 06 vto y 07 del presente expediente efectivamente se desprende de dicho documento que no tiene fecha de celebración entre la ciudadana CARMEN VELASQUEZ y el ciudadano JAIRO GUEVARA plenamente identificados en autos, solo se detona una coletilla que expresamente dice: “ En Maturín estado Monagas a la fecha de su firma”, por lo que este Tribunal denota que se trata de un documento de fecha incierta y que no tiene valor ni eficacia jurídica, aunado a un hecho determinante de que la parte actora no demostró haber estado solvente, es decir no consta de la actas procesales que la parte demandante haya consignado los cánones de arrendamiento en el presente juicio por lo que incumplió lo estipulado en la segunda parte del artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece: “…Sólo será acreedor o acreedora de la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.” Aunado a los elementos de convicción que surgen de las actas procesales y que serán señalados en el extenso del fallo se puede apreciar que la presente demanda no debe prosperar, motivos por los cuales este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas declara: Sin Lugar la presente demanda de Preferencia Ofertiva sobre el inmueble de marras, intentada por el ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA, C.I. V.- 14.010.226, representado por el Abogado JORGE CESÍN IPSA No. 23.439 en contra de las ciudadanas CARMEN VELASQUEZ Y MIRNA SILVIO, representada por los Abogados GUSTAVO HERNANDEZ y YULIMAR SIFONTES IPSA No. 15.041 y 58.184 conforme a los elementos de convicción aportados a los autos y en base a lo estipulado en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. El Tribunal se reserva el lapso de 3 días para extender por escrito el fallo completo conforme al artículo 121 Eiusdem. Es todo."
EL TRIBUNAL OBSERVA PARA DECIDIR:
De acuerdo con lo establecido en la legislación especial arrendaticia, la preferencia ofertiva, como su nombre lo indica, es el derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar, con preferencia a cualquier otro tercero, el inmueble que ocupa en la condición de arrendatario.
Este derecho es denominado también “tanteo legal”, ya que por disposición de la ley, el inquilino tiene preferencia para la adquisición de la cosa, cuando su dueño o propietario pretenda venderla.
La preferencia ofertiva le corresponde al arrendatario de un inmueble, bien sea esta vivienda, oficina y otros usos, y locales comerciales. Los requisitos que deben cumplir las partes para su ejercicio son distintos, dependiendo del uso del inmueble de que se trate.
Nuestra legislación venezolana especial, la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, es preciso en cuanto el caso que estamos tratando en lo que establece en su artículo 131, que manifiesta lo siguiente:
"Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento".
Ahora bien, en cuanto a los requisitos de procedencia de la preferencia ofertiva, si el arrendatario es de un inmueble constituido como vivienda, apartamento, casa y/o anexo (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento), el derecho de preferencia está sujeta a las siguientes condiciones:
Independientemente del tiempo que ocupe en el inmueble, y, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendador o propietario deberá notificar al arrendatario su voluntad de vender el inmueble, indicando el precio de “justo valor”, condiciones y modalidades de la negociación, conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).
El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento autenticado, notariado o judicial, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que este ocupa, la cual impone igualmente al arrendatario, el deber de notificar al propietario o arrendador, si acepta o no la oferta en un plazo de noventa días (90) calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, so pena de perder su derecho preferente a comprar.
En el supuesto de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de ofrecer en venta el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades en que le fue ofrecido al arrendatario; no puede ser por un precio ni mayor ni menor, pues está obligado a respetar lo establecido en la Resolución Administrativa de SUNAVI.
Es importante destacar, que una vez transcurrido un (1) año sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, el ofrecimiento queda sin efecto, y el propietario deberá proceder a formalizar una nueva oferta de venta al arrendatario, de acuerdo al procedimiento administrativo por ante el SUNAVI
En este mismo orden de ideas, este sentenciador observó el hecho de que en dicha audiencia de mediación que fue llevada a cabo en fecha seis (06) del mes de Julio del presente año, se dejó constancia de la comparecencia del Apoderado Judicial de la parte demandante, del ciudadano JAIRO GUEVARA, representado por el abogado en ejercicio JORGE A. CESIN LEÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.026.279, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.439, de igual forma se dejó constancia de la comparecencia la parte co-demandada, la ciudadana MIRNA SILVIO, ya identificado en autos, debidamente representada por sus apoderados judiciales, los abogados GUSTAVO HERNANDEZ y YULIMAR SIFONTES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 15.041 y 58.184; asimismo se dejó constancia de la incomparecencia de la parte co-demandada, la ciudadana CARMEN VELASQUEZ BRAZON, ya identificada en autos, ni por si ni por medio de apoderado alguno, teniéndose por confesa la parte co-demandada.
Por lo que valoradas como fueron las pruebas aportadas al proceso, especialmente las aportadas por la parte demandante quedó plenamente demostrado el estado de insolvencia por parte del demandante en cancelar los cánones de arrendamiento sobre la vivienda objeto de litigio, aunado al hecho de que la referida parte demandante no logró demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento en su totalidad, incumpliendo lo estipulado en la segunda parte del artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece: “…Sólo será acreedor o acreedora de la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.”, es decir el hecho extintivo de su obligación, motivos suficientes para declarar SIN LUGAR la demanda. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden Aunado a los elementos de convicción que surgen de las actas procesales y que serán señalados en el extenso del fallo se puede apreciar que la presente demanda no debe prosperar, motivos por los cuales este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas declara: PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de PREFERENCIA OFERTIVA sobre el inmueble de marras, intentada por el ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.010.226, representado por el Abogado JORGE CESÍN, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.439, en contra de las ciudadanas CARMEN VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- V-10.305.693, quien es representada por el abogado JESUS MARIA VEGAS LEON, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.025 y la ciudadana MIRNA SILVIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.284.423, representada por los Abogados GUSTAVO HERNANDEZ y YULIMAR SIFONTES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 15.041 y 58.184 conforme a los elementos de convicción aportados a los autos y en base a lo estipulado en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio Web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia de la presente decisión.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los once (11) días del mes de Julio de dos mil Veintidós. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
El Juez,
Gustavo Posada La Secretaria,
Milagro Palma
En esta misma fecha siendo las 10:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,
Milagro Palma
GP/IL
Exp. 16.166
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