TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

212º y 164º

PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas en fecha 06-12-2.012, anotada bajo el N° 40, Tomo 89-A RM MAT de los libros de registro de comercio representada por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFFATY TAHHAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.648.391, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 258.559 y de este domicilio. Y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.768 y de este domicilio.-

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogadas en ejercicios DORIS MARIA MARCANO GUZMAN, SOPHY ALEJANDRA AMUNDARAY BRUZUAL y RUBIMAR DEL CARMEN SANTIAGO RANGEL, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.845, 104.338 y 267.911, respectivamente, según se desprende de instrumento poder cursante a los folios 04 al 06 y del folio 103 y su vuelto de la primera pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 11 de febrero del año 2.011, anotado bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.339.000 y de este domicilio.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada en ejercicio ANGELA J. MALAVE M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.898 y de este domicilio, según se desprende de instrumento poder cursante a los folios 120 al 122 del presente expediente.-

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).-

EXPEDIENTE Nº: 12.999.-
SENTENCIA: Definitiva.-

La presente causa se inició por escrito de demanda presentado por el ciudadano ANTONIO JOSE KUFFATY TAHHAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.648.391, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 258.559 y de este domicilio, representante de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas en fecha 06-12-2.012, anotada bajo el N° 40, Tomo 89-A RM MAT de los libros de registro de comercio. Y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.768 y de este domicilio en contra la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 11 de febrero del año 2.011, anotado bajo el N° 63, Tomo 7-A RM, representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.339.000 y de este domicilio.-

Ahora bien, este Tribunal pasa a transcribir extracto del escrito libelar para el desarrollo de la causa:

"(...) Mi mandante es propietario de un inmueble ubicado en la carrera 6 (Antigua Bermúdez) con calle 15 (Antigua Sucre), y con calle Boyacá, como se evidencia de documento de compra venta autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas en fecha seis de mayo de mil novecientos noventa y uno, quedando registrado bajo el N° 17 protocolo 1 Tomo 12, el cual acompaño marcado con la Letra “B”, dicho inmueble actualmente se denomina Centro Comercial Plaza, de esta Ciudad, y cuyas características y linderos están descritas, en el documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Municipio Maturín Estado Monagas, quedando Registrado, en fecha 12 de noviembre de 2014, bajo el N° 23, folio 110, del Tomo 24, Protocolo de transcripción del año 2014, el cual anexo al presente escrito marcado con las letra “C” (...) El centro comercial está diseñado para locales comerciales, integrado por un sótano, una planta baja y tres niveles o pisos con un total de 38 locales. Para la administración del centro comercial le conferí Poder de Administración en principio a empresa mercantil J.J.N. Bienes Raíces C.A. y desde el año 2.013, aun vigente, se le confirió poder a la sociedad mercantil, ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., quien en usos de sus facultades y en nombre de mi representado procedió a arrendar en principio dos locales comerciales, actualmente tres locales comerciales distinguidos con las letras PB-06, PB-07 y PB-08, que consta: el primero de noventa y un metros cuadrados con setenta y seis centímetros cuadrados (91,76 Mts2), el segundo de setenta y seis metros cuadrados con ochenta y seis centímetros cuadrados (76,87 Mts2) y el tercero de noventa y cuatro metros cuadrados con seis centímetros (94,06 Mts2), ubicados en la planta baja del Centro Comercial Plaza y suscribe desde el año 2.002 contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 11 de Febrero del año 2.011, bajo el N° 63, Tomo 7-A RM; y la representa el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, extranjero mayor de edad, titular de la cédula de identidad E-80.339.000, el primer contrato se firmó en el año 2002, así sucesivamente se firmaron contratos hasta el año 2013, a partir de año 2013, a partir del año 2013 ya que a partir de esa fecha el Arrendatario no firmo los contratos que se le enviaban, siendo el último contrato escrito que se firmo el del mes de Junio del año 2.013 y cuya vigencia seria de un año a partir del primero (1) de Junio del año dos mil trece (2013), hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2.014, y el monto del canon de arrendamiento mensual para ese entonces era de quince mil bolívares (Bs. 15.000) los cuales serían cancelados por mes adelantado, como se deprende del contrato que anexo al presente escrito marcado con la letra “D” (...) siendo actualmente el canon de arrendamiento pactado entre el Arrendador y el arrendatario de trescientos dólares americanos mensuales, pagaderos en moneda de curso legal. La relación arrendaticia entre mi representado y la sociedad mercantil “OPTICA BASULTO MATURIN C.A.”, continuo desarrollándose de manera normal. A partir del mes de Enero del año 2014, se ha mantenido el contrato verbal, ya que aun cuando se le han presentado los contratos este no los ha firmado. A partir del mes de Enero del año 2.021, el arrendatario presento un atraso de un año lo cual por motivo pandemia y decretos vigentes se le dio oportunidades para cancelar, se le pedía que abonara, se trató de conciliar un acuerdo de pago, siendo infructuosas todas las diligencias, por lo que fue citado vía extrajudicial en varias oportunidades y es para el mes de Diciembre cuando asiste a una de las citaciones amistosas la ciudadana Kohelis Muñoz, titular de la cédula de identidad N° 11.779.442, quien manifestó asistir de parte de Óptica Basulto, quien se le expone la situación de atraso y es hasta finales de diciembre de 2021 y enero de 2022, que logramos que cancelara los canon atrasados, siendo el último canon cancelado el correspondiente al mes de enero de 2022 (se anexan recibo de los últimos pagos marcados con la letra “E”), desde esa fecha el arrendamiento con seis (06) meses de atraso y se retrasa con el condominio, lo que trajo como consecuencia que mi representado Elia Kwefati, exigiera el pago y hasta los momentos han sido infructuosas todas las diligencias y conversaciones llevadas a cabo por la administradora Ankla, como por mi representado para lograr se cancele los cánones de arrendamiento vencidos, como serian desde el mes de Febrero del año 2022 al mes de Julio 2022, convenido el último canon de arrendamiento estimado referencialmente, en la cantidad de TRECIENTOS DOLARES ($300) mensuales, pagaderos en moneda de curso legal, en consecuencia EL Arrendatario acepto que por concepto del canon establecido cancelaria al arrendador el equivalente de la moneda extrajera a la tasa de cambio oficial lo a la suma de seis meses de insolvencia alcanza la suma de mil ochocientos dólares ($1800), pagaderos en moneda de curso legal, con lo que se evidencia que el arrendatario tiene mucho mas de dos meses de atraso en el pago del canon arrendamiento, siendo el caso que en esos locales comerciales funciona una óptica y ha estado operativa hasta la presente fecha incurriendo con ello en las causal de desalojo establecida en el literales b, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Por lo que ocurro ante su competente autoridad para solicitar se aperture el procedimiento de desalojo y posterior decreto del mismo, por cuanto el arrendatario, no ha cancelado el canon de arrendamiento desde el mes de febrero del 2021, hasta la fecha de hoy que ocurro a su competente autoridad, además de mantener deudas con el condominio del Centro Comercial. (...) Por todo lo expuesto, es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad, para solicitar la apertura del procedimiento de desalojo y posterior decreto del mismo, por cuanto el arrendatario ha incurrido en la causal de falta de pago de los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2022, ni ha realizado consignación de ellos ante los Tribunales de Municipio de la circunscripción Judicial, tal como emerge de certificación de canon expedidas por los Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto, de los Municipios, Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas (...). Folios 01 al 03 con sus vueltos respectivos de la primera pieza.-

En fecha 22 de julio del 2.022, se procedió a admitir la demanda y se emplazo a la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN C.A., representada por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, ut supra identificado, para que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la citación, para dar contestación a la demanda, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (folio 100 de la primera pieza del presente expediente).-

En fecha 27 de julio del 2.022, comparece la abogada DORIS MARIA MARCANO, en su carácter de autos, a los fines de poner a disposición del ciudadano alguacil los medios necesarios para la práctica de la citación. Por otra parte, procede a sustituir poder en las abogadas SOPHY ALEJANDRA AMUNDARAY BRUZUAL y RUBIMAR DEL CARMEN SANTIAGO RANGEL, reservándose su derecho de representación.-

En fecha 10 de agosto de 2.022, el ciudadano alguacil temporal consigna boleta de citación sin firmar, por no haber encontrado al demandado.-

En fecha 04 de octubre del 2.022, comparece ante este Tribunal la abogada DORIS MARIA MARCANO GUZMAN, en su carácter de autos, solicitando nueva oportunidad para la práctica de la citación.-

En fecha 11 de octubre de 2.022, el ciudadano alguacil consigna boleta de citación manifestando que fue comunicado telefónicamente con el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, representante de la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN C.A., parte demandada, imponiéndole este la citación personal.-

En fecha 21 de octubre de 2.022, comparecen las abogadas en ejercicio ANGELA J. MALAVE M. y KISSE ORTA TRINITARIO, presentando poder notariado otorgado por el ciudadano RAFAEL BASULTO ANTON, parte demandada.-

En fecha 07 de noviembre del 2.022, las apoderadas judiciales, abogadas en ejercicio ANGELA J. MALAVE M., y KISSE ORTA TRINITARIO, presentan escrito contentivo de cuestión previa, reconvención y contestación de la demandada, y en virtud de las defensas previas fueron resultas con anterioridad, se procede a transcribir parcialmente las defensas de fondo:

“... NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS EN TODAS Y CADA UNA DE LAS PARTES LOS HECHOS ALEGADOS POR EL DEMANDANTE QUE PREVIAMENTE NO HAYAN SIDO ADMITIDOS EN EL PRESENTE ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA, y pedimos que la misma sea declarada SIN LUGAR con expresa condenatoria en costas y costos a la parte accionante (...) Su inicio legal fue bajo la figura de una firma personal con el nombre Óptica Basulto Maturín, donde nuestro mandante Ciudadano: Rafael Basulto Anton, funge como Presidente y poseedor del 100 por ciento de la acciones, desde el año 2002 hasta el año 2007 el centro comercial plaza la administración estaba llevada a cabo por inversiones JJ bienes c.a de forma correcta, ARMOSNIOSA y amigable teniendo una oficina en el mismo centro comercial y prestando como arrendadores un extraordinario y buen servicio basado en la comunicación efectiva y respeto mutuo, cumpliendo con un sistema de cobranza efectivo de presentación de facturas de alquiler y condominio de manera oportuna y el cobro de las mismas era llevado a cabo ordenado y de manera efectiva. En este mismo orden de ideas, luego en el año 2007 viene la firma y renovación de un segundo contrato de arrendamiento por un lapso de 05 años más del 2008 al 2013, durante todo este tiempo continuo una excelente relación comercial con los arrendadores hoy demandantes y con JJ BIENES RAICES C.A, como su administradora e igualmente se siguió de manera efectiva la presentación oportuna de las facturas de alquiler y condominio y sus respectivos pagos ante la administradora durante ese periodo, la firma comercial de nuestro mandante óptica basulto, pasa de firma personal a una compañía anónima por recomendaciones efectivas y extraordinarias de los bancos y de sus representantes legales, por lo cual en el año 2011 paso de óptica basulto Maturín firma personal a óptica basulto Maturín c.a, no afectando la antigüedad ni el contrato de nuestro mandante, puesto que no hubo modificaciones en el paquete accionario de la compañía ni cambio de nombre, durante este periodo se anexa el arrendamiento del local numero 07 a óptica basulto Maturín c.a pasando a arrendar los locales 06- 07- 08 como en la actualidad ocurre. Luego a la casi finalización de mi contrato LOA (sic) ARRRENDADORES HOY DEMANDANTES, cambian la administración del centro comercial de Inversiones JJ Bienes Raíces C.A, a Administradora Ankla C.A, quien hasta la fecha es la actual administradora del centro comercial plaza. Durante esa transición respetada jueza, lo único distinto a nivel comercial fue que se pasaron a realizar los pago durante varios meses de efectivo como siempre se realizo a transferencias bancarias a nombre de Antonio Kuffati quien es el abogado e hijo de propietario del centro comercial y directivo principal de administradora ankla c.a la nueva administradora del centro comercial dicho sistema de pago se llevó a cabo durante varios meses mientras se finiquitaba el cambio de JJ bienes raíces c.a, a administradora ankla c.a y es por esta razón DE PESO, que nuestro mandante tiene en su directorio su cuenta Banesco la cuenta del Ciudadano: Antonio Kuffati, como abogado, hijo y administrador del centro comercial plaza. Luego del vencimiento del contrato administradora ankla no realizo ni presento renovación de contrato más se continuo con la relación comercial, de forma efectiva y buen funcionamiento administrativo del centro comercial ahora bajo la administración de ankla c.a. Cabe destacar que en el año 2016 a 2017, se presenta un nuevo contrato con la diferencia que de 5 años como era normal desde el principio paso a ser después de 01 año de duración, posteriormente, por cuestiones de devaluación y de híper inflación se sostuvo una reunión entre administradora ankla c.a y la persona de del Ciudadano: Rafael Basulto Antón, como propietario de la óptica basulto Maturín, en la cual el arrendador hoy demandantes, manifestaron como en verdad tenían razón que el monto en bolívares reflejado en el contrato y que se venía cancelando era insuficiente por razones de devaluación de la moneda como todos sabemos que ocurrió a lo cual se acordó de forma verbal con el propietario señor Elías kuffati pasar de bolívares a dólares americanos a la suma de 100 dolares por local lo cual daba 300 dolares mensuales pagados en bolívares a la tasa del BCV, a lo cual no se opuso nuestro mandante siempre actuando de buena fe y como buen padre de familia y por ende buen arrendatario sabiendo la realidad del País. Para el año 2019 la situación país afecto considerablemente la situación y funcionamiento del centro comercial empezaron muchos negocios del mismo a abandonar el centro comercial por razones entre económicas otra de aumento del alquiler y otros por incumplimiento de pago, lo cual empezó a afectar la calidad del centro comercial y de la administradora ankla c.a. cabe destacar, que óptica basulto Maturín, c.a hasta la actualidad ha sido la única empresa exitosa la cual hizo mejoras sustanciales a los locales comerciales colocando porcelanato en el piso de todos los locales y mantenimiento preventivo en todos sus locales estando en perfectas condiciones a beneficio de los propietarios del centro comercial. Para finales del año 2019 la administradora ankla c.a cierra sus oficinas administrativas del centro comercial y desde ese momento empezó el retraso en la entrega habitual de las copias de facturas de alquiler y condominio las cuales eran entregadas en la óptica basulto Maturín c.a OPORTUNAMENTE y realizaban los pagos en las oficinas administrativas días después se realizo desde el inicio del año 2002 hasta el momento del cierre de dicha oficina, posteriormente vino el lamentable inicio de la pandemia sanitaria COVID 19, lo cual mermo aún más la desocupación lo cual llevo a quedar solo tres negocios funcionando en el centro comercial a partir de ese momento comenzó deterioro físico MAYOR, del centro comercial la falta de mantenimiento, fallas en el suministro del agua y de la limpieza correcta etc.; durante la pandemia covid 19, obviamente todas las empresas en el país se acogieron al decreto presidencial en cuanto al cese de pago de alquileres y renegociación de dichas deudas y sin embargo óptica basulto Maturín c.a, pago obviamente no de manera oportuna pero si pago ciertos alquileres y si todos los condominios durante ese periodo de pandemia lamentable, luego de la pandemia solo quedamos funcionando solo dos comercios dentro del centro comercial siendo óptica basulto Maturín c.a, básicamente el negocio que le mantuvo con esfuerzo y trabajo incansable vida al centro comercial plaza y mantener sus puertas abiertas a nivel administrativo se manifestó enormemente ya que hubo mayor descuido de los arrendadores del centro comercial, tanto en la parte física como de la cobranza ya empezaron a no llevar nunca las copias de las facturas de alquiler a la óptica como era habitual durante 20 años no hubo intención de ellos de reactivar el centro comercial y no se vio mayor interés ni presencia del mismo, (...) Es muy importante destacar honorable jueza, que esa reunión en el despacho privado de la doctora Doris Marcano, apoderada legal de administradora ankla y de los dueños del centro comercial, se llevo a cabo en el mes de enero del presente año 2022 y ya para esa fecha de la reunión óptica basulto Maturín c.a había cancelado y pagado el alquiler de enero ósea encontrándose exactamente el día en los pagos de alquiler y condominio. A raíz de dicha decisión, de los propietarios del centro comercial, NUESTRO MANDANTE COMO PROPIETARIO DE LA Óptica basulto Maturín c.a, teniendo una cuantiosa inversión en mercancía y mobiliario dentro de dichos locales comerciales los cuales corren riesgos por esta acción malsana que se está cometiendo contra nuestro mandante. Nuestro mandante decide convocar una reunión de emergencia a la abogada de la óptica y la misma acudió de forma inmediata al ente administrativo que regula la materia MINISTERIO DE COMERCIO, CONCOMPETENCIA EN MATERIA DE COMERCIO, CON ASISTENCIA DE LA SUPER INTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIO ECONOMICOS SUNDDE, EL CUAL EJERCE LA RECTORIA Y LA APLICACIÓN DEL DECRETO LEY EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL, A TRAVES DEL DEPARTAMENTO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL QUE FUNCIONA EN EL POLIDEPORTIVO DE LA CIUDAD DE MATURÍN ESTADO MAONAGAS, con la real finalidad de AMPARAR Y SALVAGUARDAR TODOS Y CADA UNOS DE LOS DERECHOS E INTERESE DE NUESTRO MANDANTE EN SU SAGRADA CONDICION DE ARRENDATARIO DE LOS LOCALES COMERCIALES PB06, PB07 PB08 CENTRO COMERCIAL PLAZA, haciéndole llamado al arrendador para proceder a agotar los medios alternativos a la solución de conflictos, a través de un acto conciliatorio de corte administrativo, ante dicho ente se le notifica a administradora ankla c.a y a los propietarios y a la apoderada legal a acudir a dicho acto conciliatorio o audiencia, y es allí cuando se realiza el primer acto ante min comercio ATRAVES DE LA CAUSA ADMINISTRATIVA NRO DRMDA-118-2022, donde se toman tres puntos a tratar la venta del centro comercial plaza a óptica basulto Maturín c.a, lo cual fue negado y no aceptado por óptica basulto Maturín c.a luego, el segundo punto la aceptación de ambas partes LA DECLARACION POR LEY e inicio de la PRORROGA LEGAL, comenzando del 03 de abril 2022 y culminando como la ley lo prevé tres años de prorroga legal de de 03 ANOS, en abril 2025 y tercer punto aumento del canon de arrendamiento el cual fue negado y no aceptado, con lo cual las dos partes acordaron y firmaron dicha acta ante el aludido, min comercio, donde se concreta y acepta el inicio de la prorroga legal de mínimo tres años como la ley taxativamente le permite a nuestro mandante, al salir de dicha reunión la representante legal de administradora ankla c.a propietarios del centro comercial, acordaron una próxima reunión conciliatoria y se acordó verbalmente que los propietarios del centro comercial hicieran llegar oportunamente las facturas de alquiler como están obligados por ley como arrendatarios para sus pagos como siempre fue desde el año 2002 hasta enero 2022 (...) Ha sido de muy mal gusto para nuestro mandante respetada jueza, que luego, es cuando en la óptica basulto Maturín c.a, recibe la notificación de su despacho jurisdiccional y siendo una sorpresa muy desagradable para nuestro mandante, que es cuando se entera como la administradora ankla c.a y los arrendadores activaron un desalojo en su tribunal en nuestra contra; habiendo aun un acto administrativo ante min comercio firmado y homologado debidamente por las partes de mutuo y consensual acuerdo, por lo tanto nuestro mandante se percata de dicha acción de mala fe en su contra, y malsana intención, con la acotación relevante que aun no le han consignado a nuestro mandante, las copias de facturas de alquiler y condominio, por lo cual decidió enviar a sus dos gerentes a solicitar dichas facturas, para posterior pago y en varias oportunidades fueron negadas bajos distintos fundamentos una es no tenemos el talonario aquí ahorita manda a buscar después otra es ya te lo mando con el encargado(...) Ante este panorama y con las manos prácticamente atadas conjeturalmente hablando, para pagar los alquileres NUESTRO MANDANTE SE RECORDO de la cuenta bancaria una vez ya utilizada como pago EN ANTERIORES ANOS, y NUESTRO MANDANTE PROCEDIO DE EMERGENCIA A realizar los pagos de alquileres acumulados vía transferencias bancarias a nombre de Antonio kuffati y dichos recibos fueron consignados ante min comercio COMO LO EXIGE LA EL DECRETO CON FUERZA DE LEY. En la primera consignación A TRAVES DE LA CAUSA ADMINISTRATIVA ORMDA-137-2022, LO CUAL PROMOVEREMOS COMO ELEMENTO PROBATORIO, se presentaron Y SE CONSIGNARON transferencias bancarias de 05 meses desde febrero marzo abril mayo y junio y luego se hizo ante min comercio una segunda consignación de los meses julio agosto y septiembre ANO 2022, por lo cual no existe deuda por concepto de alquiler. Cabe destacar que con estas consignaciones se demuestra que óptica basulto, ha honrado sus compromisos de alquiler y condominio y es la administradora ankla c.a y los arrendadores, quienes de manera injusta y de mala fe, les han causado estragos y malos ratos a nuestro mandante, a causa de estos retrasos por su incumplimiento legal como arrendadores, los cuales están en la obligación legal de emitir las facturas legales de alquiles y en todo caso de haber retrasos pasar comunicación por escrito como lo prevé la ley lo cual no fue realizada (...) Siendo la Óptica Basulto C.A, un grupo óptico familiar solido con ópticas basulto en la Ciudades Barcelona- puerto la cruz –lecherías – anaco – el tigre, todas en el Estado Anzoategui, en la ciudad de Carúpano, en el Estado Sucre. Y aquí en Monagas en el centro comercial plaza con más de 22 años y centro comercial parque morichal óptica basulto la cascada c.a y próxima nueva óptica en la zona educativa Maturín centro, que será una nueva óptica creadora de empleo para jóvenes del Estado Monagas. Para el día lunes 07, realizare los pagos de los meses de alquiler de octubre, noviembre, diciembre 2022, para ya así terminar de demostrar cómo se ha demostrado que no existe por parte de óptica basulto Maturín c.a, ninguna insolvencia de parte de nuestro mandante como arrendatario, dichas transferencias bancarias será consignadas ante min-comercio, para así también ante ese ente demostrar la responsabilidad absoluta con los pagos de nuestro mandante, de alquiler, acogiéndose a la prorroga legal que allí fue acordada y firmada por ambas partes representadas” (...). Folios 123 al 140 con sus vueltos respectivos de la primera pieza.-

Tramitada como fue la cuestiones previas presentada por la representación judicial de la parte demandada, se procede en fecha 22 de noviembre de 2.022, a dictar sentencia declarando IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la competencia del Tribunal y en virtud de ello, la parte demandada solicita el recurso de regulación de competencia, siendo escuchado en un solo efecto.-

Posteriormente, en fecha 10 de enero de 2.023, este Tribunal dicto sentencia interlocutoria declarando SIN LUGAR la cuestión previa 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la existencia de una condición o plazo pendiente.-

Para luego en fecha 13 de enero de 2.023, este Tribunal dictar sentencia interlocutoria con fuerza definitiva declarando INADMISIBLE la reconvención planteada por las apoderadas judiciales de la parte demandada.-

En fecha 17 de enero de 2.023, este Tribunal fija para el día 24 de enero del presente año, AUDIENCIA PRELIMINAR.-

En fecha 19 de enero de 2.023, se recibe sentencia emanada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, referente al recurso de regulación de competencia, declarando la competencia de este Tribunal.-

En fecha 24 de enero de 2.023, se llevo a cabo AUDIENCIA PRELIMINAR, la cual conto con la anuencia de ambas partes, así cursa a los folios 232 al 235 de la segunda pieza del presente expediente.-

En fecha 27 de enero de 2.023, este Tribunal fijo los límites de la controversia en la cual se estableció como único punto demostrar la insolvencia o solvencia en el pago de las mensualidades correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2.022 por parte de la Sociedad Mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., por el arrendamiento de los locales comerciales identificados con las letras PB-06, PB-07 y PB-08 ubicados en La Planta Baja del Centro Comercial Plaza, Frente a la Plaza Bolívar, Municipio Maturín, Estado Monagas, se aperturo la causa a prueba.-

En fecha 01 de febrero de 2.023, compareció la apoderada judicial de la parte demandante DORIS MARIA MARCANO, a consignar escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 03 de febrero de 2.023, compareció la apoderada judicial de la parte demandada ANGELA MALAVE, a consignar escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 08 de febrero de 2.023, compareció la apoderada judicial de la parte demandante DORIS MARIA MARCANO a consignar escrito de oposición de pruebas de igual forma compareció la apoderada judicial de la parte demandada ANGELA MALAVE, a consignar su escrito de oposición de pruebas.-

En fecha 09 de febrero de 2.023, este Tribunal procedió a admitir las pruebas de informes presentadas por ambas partes, salvando su apreciación en la definitiva, se ordeno librar oficio a la Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, se acordó inspección judicial solicitada por la parte demandada en su escrito de pruebas y se ordeno librar oficio a la oficina del Banco Banesco. Se fijaron veinte (20) días de despacho como lapso para la evacuación de las pruebas.-

En fecha 15 de febrero de 2.023, compareció la apoderada judicial de la parte demandada a solicitar y a consignar los emolumentos para el traslado del alguacil a llevar los oficios correspondientes, lo cual fue acordado por el Tribunal en auto de fecha 23 de febrero de 2.023.-

En fecha 23 de febrero de 2.023 compareció la apoderada judicial de la parte demandada y mediante diligencia solicito la exhibición de los documentos originales del acta constitutiva de ADMINISTRADORA ANKLA C.A., la cual este Tribunal NEGO en virtud de ser EXTEMPORANEA POR TARDIA en auto de fecha 28 de febrero de 2.023.-
En fecha 06 de marzo de 2.023, se recibió informe solicitado al BANCO UNIVERSAL BANESCO.-

En fecha 08 de marzo de 2.023, este Tribunal se traslado y constituyo en el Centro Comercial Plaza, ubicado frente a la Plaza Bolivar de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, donde funciona OPTICA BASULTO C.A., a lo fines de practicar la inspección judicial solicitada.-

En fecha 14 de marzo de 2.023, compareció la apoderada judicial parte demandada ANGELA MALAVE, a fin de solicitar la extensión del lapso probatorio, el cual NO SE ACORDO por el Tribunal en auto de fecha 15 de marzo del presente año, por cuanto los lapsos procesales son preclusivos, los cuales no son relajables en resguardo de la seguridad jurídica y el principio de igualdad entre las partes.-

En fecha 15 de marzo de 2.023, se recibió oficio proveniente de la Oficina Regional Monagas Departamento de Arrendamiento Comercial, el cual fue agregado al expediente en auto de la misma fecha.-

En fecha 16 de marzo de 2.023, este Tribunal dio por vencido el lapso probatorio y en consecuencia se fijo el decimo quinto (15to.) de despacho siguiente para que tuviera lugar la AUDIENCIA DE JUICIO.-

Ahora bien, una vez realizada la narración de los hechos y estudiadas como han sido las actas procesales esta Operadora de Justicia, pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes durante el íter procesal, dando cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

De las pruebas aportadas por la parte demandante:

1.- Promovió el merito de la causa. Respecto a tal alegato, vale acotar que tal y como lo ha establecido nuestro más Alto Tribunal el mérito de los autos no aporta ningún elemento al proceso y no constituye medio de prueba alguno de los establecidos en nuestra legislación venezolana, razón por la cual el mismo se desestima. Y así se declara.-

2.- Promovió e hizo valer las siguientes documentales:
a) Documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del estado Monagas, registro que consta anotado bajo el Nº 17, Protocolo 1°, Tomo 12 de fecha 06-05-1.991, en el cual pretende demostrar la cualidad de propietario del ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.342.768 y de este domicilio, de los tres (03) locales signados con las siglas PB-06, PB-07 y PB-08 del Centro Comercial Plaza de esta ciudad de Maturín estado Monagas.
b) Documento de Condominio Protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Maturín estado Monagas, quedando registrado en fecha 12-11-2.014, bajo el N° 23, folio 110, Tomo 24, Protocolo de transcripción del año 2.014.
c) Poder de Administración conferido por la sociedad mercantil AMINISTRADORA ANKLA, C.A., prueba aportada a los fines de establecer la cualidad de la inmobiliaria que procedió a arrendar los locales objeto del presente juicio.
d) Contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil AMINISTRADORA ANKLA, C.A., y la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., con fecha de vigencia 01-06-2.013 hasta 31-12-2.014.
e) Recibo de los últimos pagos realizados por la parte demandada, de los meses de diciembre, septiembre 2001, enero 2022, a los fines de demostrar la insolvencia de los meses de febrero hasta julio del año 2.022.
f) Certificación de canon expedida por los Tribunales Primero, Segundo, Tercero, cuarto y Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, para demostrar la falta de pago de los canon de arrendamiento de los canon insolutos por parte del demandado.
g) Copia certificada del acta levantada en ocasión al procedimiento administrativo interpuesto por la parte demandada por ante el Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, de fecha 01-04-2.022.
Valoración: Queda evidenciado de los instrumentos presentados la cualidad jurídica de la parte actora y del derecho que le nace como consecuencia de la relación contractual vigente entre ambas partes contendientes, así como las recíprocas concesiones efectuadas entre ellas, sobre tres (03) locales comerciales signados con las siglas PB-06, PB-07 y PB-08 pertenecientes al Centro Comercial Plaza de esta ciudad de Maturín estado Monagas. En consecuencia, este Tribunal le confiere valor probatorio, en virtud de que dichos documentos no fue desconocido, ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente por la parte contraria, teniéndose como fidedigno conforme a lo dispuesto en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y hace plena prueba. Y así se decide. Por otra parte, observa esta Operadora de Justicia que la parte demandada impugno el legajos de certificaciones de canon de arrendamiento emitidos por los Tribunales de Municipio Maturín del Estado Monagas y la Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, anexados bajo las letras "G", "H", "I", "J", "K", procede este Tribunal a conferirle valor probatorio a las documentales signada con las letras "G", "H", "I", "J", por estar revestidas de carácter público y al estar emitidas por el órgano competente para ello, razón por la cual le merece plena fe a esta Sentenciadora, quedando demostrada la falta de sus obligaciones contractuales al NO APARECE NINGUNA consignación realizada por la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., a favor de la sociedad mercantil AMINISTRADORA ANKLA, C.A. Y así se decide. En cuanto a la impugnación de la documental signada con la letra "k" (acta levantada de procedimiento administrativo interpuesto por la parte demandada por ante el Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, de fecha 01-04-2.022). Este Tribunal le confiere valor probatorio por cuanto dicho instrumento administrativo no se impugnan si no que se desvirtúan con prueba en contrario. Y así se decide.

3.- Promovió la Prueba de Informe dirigida Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, a los fines de que informe sobre: PRIMERO: Si en el procedimiento administrativo distinguida con nomenclatura ORM-DA-128-22 de la nomenclatura interna de esa Oficina, consta que en fecha 01 de abril del 2022, se celebro reunión con las partes en juicio. SEGUNDO: Si en la audiencia realizada en fecha 01 de abril del 2022, se acordó entre las partes reunión para fecha 04 de abril de 2022, a fin de definir canon de arrendamiento y pago de deuda vencida. TERCERO: Si en fecha 04 de abril de 2022, asistió a la reunión acordada el representante legal o apoderada judicial del Óptica Basulto. Valoración: Por cuanto se evidencia de actas que no existe la resulta sobre lo solicitado este Tribunal nada tiene que valorar. Y así se decide.-

De las Pruebas aportadas por la parte demandada:

1.- Promovió prueba de Inspección Judicial, a los fines de dejar constancia si existe alguna oficina identificada con el nombre de ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., ubicada en las instalaciones del Centro Comercial Plaza de esta ciudad de Maturín estado Monagas. Valoración: De actas se pudo comprobar que existe un departamento (oficina) denominado ADMINISTRATORA ANKLA, C.A., ubicado en el Centro comercial, en el primer piso, se encontró cerrada con tiempo sin uso y en mal estado de conservación. En consecuencia, se le confiere valor pleno probatorio. Y así se decide.-

2.- Promovió y ratifico las siguientes documentales:
a) Informe de Contador Público Colegiado independiente Licenciado LEONARDO JOSE BASTARDO, de fecha 02-11-2.022. Valoración: Este Tribunal desestima el medio probatorio por no aportar fundamentos de convicción que puedan dilucidar la pretensión. Aunado al hecho que dicha prueba no fue ratificada en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

b) Servicios Contables y gestorías en general prestado por la T.S.U. VERENIRCE MARQUEZ de fecha 20-06-2.022. Valoración: Este Tribunal desestima el medio probatorio por no aportar fundamentos de convicción que puedan dilucidar la pretensión. Aunado al hecho que dicha prueba no fue ratificada en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

c) Causa administrativa N° ORMDA-137-2022 perteneciente al departamento de Arrendamiento Comercial del estado Monagas. Valoración: Este Tribunal observa que la parte actora se opuso a la referida prueba por cuanto los pagos allí consignados se intentan en fecha posterior a la admisión de la presente demanda. En consecuencia, este Tribunal verifica la temeraria acción de la representación judicial de la parte demandada, debido a que se comprueba de actas que la demanda fue admitida en fecha 22-07-2.022 y los pagos apreciados en los folios 157 al 163 de la primera pieza del presente expediente, fueron depositados ante la entidad bancaria en fecha 27-07-2.022, por ello, su apreciación será valorada en la motiva del fallo. Y así se decide.-

d) Descripción de las diferentes transferencia realizadas por conceptos de pagos de cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2.022. Así como de los meses de enero y febrero del año 2.023. Valoración: Este Tribunal no le confiere valor probatorio por no aportar fundamentos de convicción que puedan dilucidar la pretensión. Y así se decide.-
e) Ratifico y promoción acta que se firmo en fecha 01-04-2.022 en la causa administrativa aperturada a su representado por ante el ente administrativo signada con el N° DRMDA-118-2022. Valoración: Observa con asombro este Tribunal que la representación judicial de la parte demandada, procede a impugnar en fecha 08-02-2.023 la presente prueba en su particular segundo, tal como se desprende a los folios 249 al 250 de la segunda pieza del presente expediente, medio probatorio éste que también fue aportado a juicio por la representación actora y valorado en su oportunidad; error jurídico que precisa que la parte demandada desconoce y luego reconoce un acto válido realizado por ante una autoridad competente, para pretender confundir a este Tribunal. No obstante, en aras de garantizar la seguridad jurídica de las partes, este Tribunal concede su valor probatorio, tal como se efectuó en la valoración de la prueba aportada por la parte demandante. Y así se decide.-

f) Ratifico y dio por reproducido lo que consta en los folios 167 al 201, 235 al 256, 227 al 234 y los folios 260 al 399, signadas con las letras "E-F", "I" "H", y "K", cursante todas a la segunda pieza, en la cuales pretende demostrar que su representado asumió las mejoras del centro comercial, así como la seguridad y vigilancia. Valoración: Esta Operadora de Justicia no le confiere valor probatorio a dichas instrumentales por cuanto no aportar fundamentos de convicción al litigio debido a lo que se discute la insolvencia o no de los canon insolutos. Y así se decide.-

3.- Promovió la prueba de informes.
a) Dirigido a la Oficina Del Banco Banesco, ubicado en el edificio Damireya, carrera 06, planta baja, local 01, frente la Iglesia San Simón, Maturín estado Monagas, a los fines de que sirva informar: PRIMERO: Si de la cuenta N° 0134-0171-3117-1106-2944, cuyo titular es la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., se han realizado transferencias hacia la cuenta 0115-0076-5210-0174-8869 del Banco Exterior, C.A., a nombre de ANTONIO KUFFATY, en el periodo comprendido entre diciembre del año 2.021, hasta diciembre 2022 y enero, febrero del presente año. SEGUNDO: Las fechas en que fueron realizadas dichas transferencias y los montos de cada una y el nombre del titular de la cuenta 01150076521001748869, a favor de quien ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., realizo las transferencias, validando si es a favor del señor ANTONIO KUFFATY, C.I.: 20.648.391, cuenta debitada de la cuenta corriente de la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., N° 0134-0171-3117-1106-2944. Valoración: Esta Operadora de Justicia observa la resulta consignada a los folios 03 y 04 de la tercera pieza, por ello, este Tribunal le confiere su valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento. Y así se decide.-

b) Dirigido a la Superintendencia Regional para la Defensa de los Derechos Económicos y Libertad Económica, Coordinación Regional Departamento de Arrendamiento Comercial, Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial del Estado Monagas, ubicadas en avenida Raúl Leoni, Polideportivo de Maturín, Piso 01, Edificio de las oficinas administrativas del INDEM, a los fines de se sirva informar: A) Si por ante ese ente consta alguna acción administrativa por parte de la ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., o por parte de ANTONIO KUFFATY, agotando la vía administrativa, instando a dicho Ministerio a hacer un llamado a la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., Centro Comercial Plaza, ubicada en la Calle Bermúdez c/c Sucre Pb locales 6, 7 y 8 frente a la Plaza Bolívar, para reajustar canon de arrendamiento. Notificándolo de la intención de que el mismo desocupe, o en su defecto si existe una causa administrativa donde la contraparte se queje porque nuestro representado no haya cancelado, desde el año 2014 hasta el año 2022. B) En caso de existir que envié a este Tribunal Copias Certificadas del mismo. C) Si existe CAUSA ADMINISTRATIVA donde la ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., apertura a través de una acción administrativa en procura de la paz laboral motivado a que los empleados se sentían perturbados en su trabajo por parte del arrendador para que desocupara y del reconocimiento de la prorroga legal. D) Si puede enviar a este Tribunal copias certificadas de dicho expediente. Valoración: Se evidencia de actas las resultas enviadas por el organismo correspondiente cursante a los folios 13, 16 al 146 de la tercera pieza, perteneciente al expediente administrativo ORMDA-128-22 de la Oficina Regional Monagas departamento de Arrendamiento Comercial. En consecuencia de ello, esta Operador de Justicia le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento. Y así se decide.-

4.- Ratifico informe técnico visado por el Contador Público, contrato de arrendamiento año 2002 y planilla de pago de la Alcaldia Bolivariana como contribuyente espacial. Valoración: Este Tribunal desestima el medio probatorio por no aportar fundamentos de convicción que puedan dilucidar la pretensión. Aunado al hecho que dicha prueba no fue ratificada en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
5.- Ratifico lo que consta en los folios 257, 258 y 259 donde consta contrato firmado alquiler local comercial PB06, PB07, PB08,m marcado con la letra "J". Valoración: Este Tribunal no le confiere valor probatorio a la copia simple de contrato de arrendamiento por cuanto aún, haya sido impugnada por su adversario la misma no fue suscrito por una sola de las partes. Y así se decide.-

6.- Ratifico los recaudos que consta en los folios 54 al 70 de la segunda pieza contentivo de INSPECCION EXTRA JUDICIAL signadas con los Nros. 16.042 y 16.047 realizadas por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fechas 17 y 21 de noviembre del año 2.022. Valoración: Ahora bien, en cuanto a tal inspecciones judiciales es de precisar que los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.429 del Código Civil, consagran la evacuación extra-litem de la inspección judicial, lo que significa que la prueba de inspección judicial puede ser evacuada antes y durante el proceso, pero en uno y otro caso esta prueba ha de reunir ciertos requisitos para su procedencia y regularidad, así pues cuando se va a evacuar antes o extra-litem, se ha de regir por los mencionados artículos 938 y 1.429 ejusdem, y se conoce como la prueba preconstituida y la causa que origina la evacuación es la urgencia o el perjuicio por retardo que puede ocasionar su no evacuación inmediata, en virtud a que los hechos, estados o circunstancias, signos y señales que se pretende probar con la inspección, pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, esta condición de urgencia por retardo debe ser alegada y probada al Juez donde se va a evacuar la prueba para su procedencia como prueba preconstituida, para la práctica de la prueba de inspección judicial preconstituida se deben reunir ciertas formalidades para su validez y legalidad, lo cual debe ocurrir cuando esa inspección judicial, (extra-litem) es llevada a juicio con posterioridad, y es aquí en esta etapa (cuando la prueba de inspección preconstituida es traída al juicio), que debe ser revestida de la formalidad que la parte que la promueve debe probar la urgencia y el perjuicio que pudo sufrir sino se practicaba esa prueba extra-litem en esa oportunidad, (anticipada), todo ello para justificar ante el Juez de juicio la necesidad de haberla practicado antes del proceso, o a espaldas de la contra parte, privándolo de su derecho legítimo como es participar en la evacuación o ratificación y hacer sus respectivas observaciones, es de observar que la prueba preconstituida para su validez y regularidad al ser llevada al proceso debe ser ratificada sobre las mismas cosas, circunstancias, estados o personas, signos o señales y sobre los mismos particulares, para que de esta forma se compruebe la urgencia por prejudicialidad por el retardo en el cumplimiento de su evacuación, ya que al probarse con la ratificación de la inspección (preconstituida) que se desaparecieron o se modificaron los hechos o circunstancias, donde recayó la inspección extra-litem, es la prueba suficiente de la urgencia y necesidad para su evacuación por retardo, con lo cual quedan cumplidas las formalidades para su procedencia validez y regularidad de la prueba, también constituye prueba de la urgencia de la evacuación de la inspección como prueba preconstituida, el hecho de que la nueva inspección (Ratificación) no pueda ser evacuada sobre los mismos hechos, circunstancias o particulares, debido a que esos hechos ya desaparecieron o se modificaron por el tiempo. Ahora bien, evidencia este Tribunal que en el caso de marras las inspecciones judiciales evacuada extra-litem por la parte demandada se originaron durante la sustanciación del juicio, es decir, fueron evacuadas en fecha 17-11-2.022 y 21-11-2.022, debiendo ser solicitadas y evacuadas por ante este Tribunal de cognición, y al no tratarse de circunstancias que ameriten su urgencia, esta Operadora de Justicia procede a desecharlas por ilegales e impertinentes. Y así se decide.-

Ahora bien, valorado como ha quedado el caudal probatorio, esta Operadora de Justicia estando dentro de la oportunidad legal para dictar el complemento del fallo en la presente causa, lo hace bajo las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Por su parte el arrendatario, adquiere dos (02) obligaciones principales, a saber:
1. Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y,
2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-
Ahora bien, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello. No obstante, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ofrece la oportunidad al arrendador de demandar el desalojo si el arrendatario encausa su incumpliendo en algunas de las causales de su artículo 40.-
Del estudio del escrito libelar, la contestación de la demanda y las pruebas promovidas por ambas partes y de la valoración de las defensas señaladas en la audiencia celebrada por motivo del juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, plenamente identificado en autos, en contra de la sociedad mercantil ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., quedando reconocido por ambas partes la relación arrendaticia desde el año 2.002, sobre tres (03)locales comerciales distinguidos con las siglas PB-06, PB-07 y PB-08, situados en la planta baja del Centro Comercial Plaza, ubicado en la carrera 6 (antigua Bermúdez) con calle 15 (antigua Sucre) y con calle Boyacá de esta ciudad de Maturín estado Monagas.-

En este sentido, alega la representación judicial de la parte actora que la sociedad mercantil ÓPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., ha incumplido con el pago de canon de arrendamiento de seis (06) meses, correspondiente a los meses de febrero hasta julio del año 2.022, en consecuencia demanda el desalojo conforme a él literal "a" del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por otra parte, la apoderada judicial de la parte demandada ha rechazado, negado y contradicho la demanda de desalojo, aduciendo que su representada nada le adeuda y que ha venido cumpliendo con las cláusulas contractuales.-

Así las cosas, señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Dicho esto, este Tribunal fijo como límite de la controversia ha comprobar: Demostrar la insolvencia o solvencia en el pago de las mensualidades correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2.022 por parte de la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., por el arrendamiento de los locales comerciales identificados con las letras PB-06, PB-07 y PB-08, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Plaza, frente a la Plaza Bolívar, Municipio Maturín, Estado Monagas. Así las cosas, tenemos que el juicio de desalojo de local comercial ostenta la desocupación total del inmueble, si el arrendatario incurriere en algunas de las causales contempladas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-

En el caso de marras, quedo comprobado que el último contrato suscrito por las partes se realizó en el mes de julio del año 2.013, confiriéndole esta Juzgadora pleno valor probatorio. En consecuencia, de no haberse producido más contratos, se procede a la tácita reconducción del mismo, quedando en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Recordemos que la tacita reconducción no es más que la renovación del contrato por falta de oposición a la continuidad del arrendamiento, pues, al no existir resistencia del arrendador a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, conforme al artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil.-

Ahora bien, la Ley establece las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que es el caso bajo estudio, pues el desalojo tiene carácter extintivo, ya que persigue terminar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud de un incumplimiento.

A la luz del estudio de las actas procesales esta Operadora de Justicia, procede al análisis de las clausulas contractuales, observando que de conformidad con la clausula "cuarta", del último contrato de arrendamiento suscrito, se estableció que la arrendataria debía cancelar el canon de arrendamiento, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes comprometiéndose igualmente a pagar las cuotas de condominio de acuerdo a los términos y condiciones establecidos, no demostrando la parte demandada durante el devenir del juicio la cancelación oportuna en el termino establecido, los canon insolutos hoy demandados, debido a que fueron realizados de forma irregular, tal como se desprende de los comprobantes de pago consignados por la representación judicial de la parte demandada, cursante a los folios 157 al 163 de la primera pieza del presente expediente, ya que dichos depósitos fueron realizados el día 27/07/2.022 y así quedo verificado de la información remitida por la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL en fecha 06/03/2.023, cursante a los folios 03 y 04 de la tercera pieza del expediente, siendo entonces que la parte demandada no honraba su compromiso de la manera correspondiente, quedando como carga para ella demostrar que ha sido libertada de la obligación que se le imputa, con todos los medios probatorios que disponga para hacer valer su derecho, conforme lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza: "las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...", generando con ello la violación de la clausula contractual.-

Es importante destacar que las defensas promovidas en esta audiencia por la representación judicial de la parte demandada, como la prorroga legal y la impugnación de la cuantía, fueron resueltas mediante las decisiones de cuestiones previas adjuntas al juicio principal, y en cuanto a la falta de cualidad alegada, establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su parágrafo segundo lo siguiente: "...Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio ..., recordando a los profesionales del derecho, que los actos procesales no podran prorrogarse ni abirse de nuevo después de cumplidos, es decir, tienen su tiempo y su forma para realizarse, no en cualquier estado y grado de la causa como lo pretende hacer valer la parte demandada, ya que de ser así se estaría vulnerando el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva consagrados en Nuestra Constitucional Nacional. Ahora bien, de lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURÍN, C.A., violó las condiciones establecidas en el contrato bilateral suscrito con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA C.A., por lo que obligatoriamente la demanda por desalojo de local comercial debe ser declarada CON LUGAR. Y así se dictaminará en la dispositiva del presente fallo.-

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY, SANTA BÁRBARA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley de conformidad de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANKLA, C.A., y el ciudadano ELIAS KWEFATI KWEFATI, contra la sociedad mercantil OPTICA BASULTO, MATURÍN C.A. En consecuencia: PRIMERO: Se ordena el DESALOJO de la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., de los locales PB-06, PB-07 y PB-08 ubicado en el Centro Comercial Plaza, de esta ciudad de Maturín estado Monagas. SEGUNDO: Se ordena a la sociedad mercantil OPTICA BASULTO MATURIN, C.A., parte demandada, a restituir dicho inmueble libre de personas y bienes muebles. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese. Diarícese regístrese y déjese constancia en los sitios web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como copia para el copiador de sentencias.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, a los tres (03) días del mes de mayo del año dos mil veintitrés (2.023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.-
LA JUEZA,

NEYBIS JOSÉ RAMONCINI RUIZ.

LA SECRETARIA,

FRANCIMAR SALAZAR

Siendo las 2:58 p.m., se dictó y se publicó la anterior decisión, dándose así cumplimiento con lo ordenado conste.-

LA SECRETARIA,

FRANCIMAR SALAZAR

EXP Nº: 13.081
ABG. NRR/da/>>>