TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Veintidós (22) de Octubre de Dos Mil Veinticinco (2025).
214° y 165°

Expediente: Nº S2-CMTB-2025-00989.
Resolución: Nº S2-CMTB-2025-01232
De conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en la presente causa intervienen:
PARTE DEMANDANTE:ISMAIL ALI HJAIJ HATON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407, de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL:ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, carácter que se desprende de instrumento poder cursante a los folios 05 al 07 del presente expediente.
PARTE DEMANDADA:MANUEL ANTONIO LIZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, tal y como consta de poder apud acta cursante al folio 158 de la pieza uno de las actas que conforman la presente causa.
MOTIVO:DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA:DEFINITIVA
I
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, pronunciarse sobre su competencia para el conocimiento de la presente causa; en este sentido observa quien aquí decide, que se trata de un Recurso de Apelación en contra de la sentencia definitiva de fecha 07 de Marzo de 2025, emanada del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, cuyo Superior Jerárquico dentro de la estructura judicial de esta Circunscripción, es esta Superioridad, por lo cual resulta competente para conocer la presente causa, conforme lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
II
DEL RECURSO DE APELACIÓN
Dado que a esta Superioridad le corresponde verificar la correcta aplicación de normas de orden público y su efectivo cumplimiento, mismos que no pueden verse contrariados ni afectados por ninguna actuación judicial, es menester estudiar en la presente causa, si el Recurso de Apelación que hoy se ventila fue ejercido en tiempo hábil, por lo que este Tribunal pasa a exponer las siguientes consideraciones; a saber: Establece el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:"El término para intentar la apelación es de cinco días, salvo disposición especial."
Corre inserto al folio 103 de la pieza N°01, diligencia de fecha 13/03/2025 suscrita por el Abogado OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727y de este domicilio, en el cual expone:“Vista sentencia de fecha 7 de marzo de 2025 apelo de la misma. Es todo..."
III
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Se reciben las presentes actuaciones en esta Alzada provenientes de la distribución realizada en fecha 26/03/2025 siendo asignada de acuerdo a asunto Nº 03, Acta Nº 12, correspondientes a la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407, de este domicilio, seguido en contra del ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099y de este domicilio, siendo asignado por este Tribunal Superior, la nomenclatura S2-CMTB-2025-00989, dándosele la correspondiente entrada a través de auto de fecha Dos (02) de Abril de 2025, en el cual se deja constancia que comenzó a correr el lapso de cinco (05) días de despacho siguientes para que las partes soliciten la constitución de Tribunal con asociados, si así lo consideran pertinente, conforme lo previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 118 de la misma Ley Adjetiva Civil.
En fecha 21 de Abril del 2025, se recibió diligencia suscrita por el Abogado OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727y de este domicilio, mediante el cual solicita la constitución del tribunal con asociados para decidir la presente causa.
En fecha 25 de Abril de 2025, se dictó auto mediante el cual se acordó para el día miércoles 30/04/2025 a las 10:00 am la oportunidad para que las partes presenten la terna de Tres (03) personas a los fines de que se constituya el tribunal con asociados.
En fecha 30 de Abril de 2025, se levantó acto con motivo de consignación de las ternas de jueces asociados, compareciendo al acto ambas partes por medio de sus apoderados judiciales.
En fecha 02 de Mayo de 2025, se dictó auto mediante el cual se acuerda fijar para el Tercer día de despacho una vez conste en autos la notificación de las partes, la consignación de los honorarios profesionales así como el currículo de cada uno de los jueces asociados, debiendo ser consignados en un lapso de Cinco (05) días de despacho. Librándose boleta de notificación, haciéndose efectiva la referida notificación vía telemática, agregándose a los autos en fecha 05/05/2025.
En fecha 12 de Mayo de 2025, se levantó acta con motivo de escogencia de los jueces asociados, compareciendo al acto la parte demandante ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, siendo que este Juzgado le concedió Tres (03) días de despacho a la parte demandada, a los fines de que consigne mediante diligencia los honorarios que va a percibir los jueces asociados, igualmente en este mismo acto, se le confiere Cinco (05) días de despacho para que la parte solicitante del tribunal con asociados consigne el pago realizado a los jueces asociados.
Vencido como fue el lapso anterior, esta Alzada mediante auto de fecha 26 de Mayo de 2025, deja constancia que comienza a transcurrir el vigésimo (20°) día de despacho para que las partes presenten sus informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de Julio de 2025, se recibió escrito de informes presentados por la AbogadaELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, constante de Nueve (09) folios útiles.
Acto seguido, esta Superioridad a través de auto de fecha 07 de Julio de 2024, deja expresa constancia que inicia el lapso de ocho (08) días de despacho, para que las partes consignen sus observaciones a los informes.
Transcurrido como fue el lapso de (08) días de despacho previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, es emitido auto en fecha 22 de Julio de 2025, en cuyo contenido este Tribunal Superior Segundo, dice VISTOS y deja expresa constancia que comienza a correr el lapso de Sesenta (60) días, a fin de realizar los estudios correspondientes y dictar la sentencia de Ley, y procede a hacerlo con base a las siguientes consideraciones; a saber:
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Revisada como ha sido la causa se constata, que se inició el presente juicio por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial;mediante escrito libelar consignado por la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407, de este domicilio, desprendiéndose de escrito libelar lo siguiente:
CAPITULO l
LOS HECHOS
“…PRIMERO: Inicialmente en fecha 09-06-2017, el ciudadano JOSE MANUEL ROMANO SOBRINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.305.643 y domiciliado en Caracas, Distrito Capital, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de la ciudadana JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO, española, mayor de edad, viuda, titular del Documento Nacional de identidad No. 71689687K y domiciliada en Oviedo-Asturias-España en su carácter de Propietarios ARRENDADORES, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES, ya identificado (en adelante, EL ARRENDATARIO) sobre un Local Comercial de Setenta y Tres Metros Cuadrados (73 M2.), ubicado en la Carrera 7, antigua Calle Monagas No. 66 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas. Dicho Contrato de Arrendamiento fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09/06/2017, anotado bajo el No. 06, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones, en lo que respecta a la firma del Arrendador, y por la Notaría Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 22/06/2017, anotado bajo el No. 30, Tomo 198, Folios 100 al 106 en lo que respecta a la firma del Arrendatario. En dicho Contrato de arrendamiento se estipuló que la duración del mismo sería por Dos (2) años, desde el 01/06/207 al 01/06/2019; con un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00).
SEGUNDO: Posteriormente en fecha 30 de Diciembre del 2020, mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON ya identificado, compra a los ciudadanos JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO, JOSE MANUEL ROMANO SOBRINO GERMAN ROMANO SOBRINO Y VANESSA ROMANO SOBRINO, extranjera la primera, y los restantes venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números E-961.898, V-10.305.643, V-10.835.910 y V-15.278.352, la totalidad de un terreno y las bienhechurías existentes en él, que incluye el mencionado Local Comercial descrito anteriormente de Setenta y Tres Metros Cuadrados (73 M2.), ubicado en la Carrera 7, antigua Calle Monagas de la ciudad de Maturín Estado Monagas. El terreno con un área de Seiscientos Veinte Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Centímetros (620,75 M2.), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Carrera 7 (antigua Calle Monagas) que es su frente; Sur: Su fondo correspondiente; Este: Casa que es o fue del ciudadano José Antonio Hernández y Oeste: Casa que es o fue del ciudadano Andrés Ramírez Rausseo; tal y como consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha treinta (30) de Diciembre del 2020, inscrito bajo el No. 2020.518.
Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 386.14.7.10.9725 у correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020.-
TERCERO: Así mismo del Expediente Administrativo ORMDA-130-22, emanado del Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Vice Ministerio de Gestión Comercial, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento Comercial, se verifica: 1) Que fue agotada la instancia administrativa ratificándose que el nuevo propietario del Local Comercial cuyo Desalojo se solicita, es mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON. 2) Que la relación arrendaticia se inició con los antiguos dueños ciudadanos JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO, JOSE MANUEL ROMANO SOBRINO, GERMAN ROMANO SOBRINO Y VANESSA ROMANO SOBRINO, quienes lo dieron en venta siendo el nuevo propietario el ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON y consecuencia el actual ARRENDADOR; 3) Que desde la fecha de Compra del inmueble por parte de mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON (30/12/2020), no ha recibido pago alguno por concepto de cánones de arrendamiento. 4) Que desde el 04 de Enero del 2021, El Arrendatario MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES quedó en conocimiento de que el nuevo propietario del inmueble es mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON, fecha ésta en que fue notificado por el ciudadano José Manuel Romano antiguo propietario, vía Correo electrónico.-
CUARTO: La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 14/05/2014, con Ponencia de la Magistrada Aurides Mercedes Mora, Caso: Jimberth Xavier Magdaleno Marín Vs. Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel De Abreu Da Silva, se refirió al Retracto Legal Arrendaticio contenido en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario: "Resulta de una claridad meridiana tal, que su interpretación no deja lugar a dudas a lo que ella establece; su redacción es tajante, NO procede el Retracto Legal Arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. En este caso queda establecido que el Local Comercial objeto del Desalojo, está dentro de los dos (2) lotes de terreno adquiridos por mi representado que integran un todo proindiviso, vale decir, permite su enajenación en forma global. Ante esto siendo que el Local Comercial arrendado es parte de una globalidad no nace para El Arrendatario el derecho al Retracto Legal, así como tampoco nace para el Propietario Arrendador la obligación de ofrecerle en venta el Local Comercial especifico.-
QUINTO De tal manera que al revisar lo antes planteado podemos concluir.....
1.. Que al Contrato se encuentra vencido desde hace más de Tres (03) años, por lo que no hay lugar a Prórrogas.
2.- Que El Arrendatario adeuda hasta la presente fecha Treinta y Nueve (39) meses de canon de arrendamiento, equivalentes a Bs. 7.800.000,00, antes de las dos (2) reconversiones monetarias, de los años 2018 у 2021..
3.- Que efectivamente El Arrendatario incumplió con el Artículo 40, Literal 1 del Decreto Ley de Regulación de Alquileres Inmobiliarios para el Uso Comercial que establece como causal de Desalojo la falta de pago de Dos (2) cánones de arrendamiento.----
4.- Que el Local Comercial cuyo Desalojo se solicita, integra un todo proindiviso que es el Lote de terreno de 620,75 M2., que incluye los 73 M2. que abarca dicho Local, que fue una venta global de dos (2) inmuebles perfectamente determinados en un solo documento y con un solo precio, por lo tanto no aplica el Retracto Legal Arrendaticio.
5.- Que la intención de mi representado ISMAIL ALI HJAIJ HATON es la de obtener la desocupación del inmueble y no continuar con la relación arrendaticia.
CAPITULO ll
DEL DERECHO

PRIMERO: Fundamento la presente Demanda en los Artículos 40, Numeral 1. Artículos 14, 18, 40, 41 y 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial …../.......SEGUNDO: Igualmente fundamento la presente Demanda en los Artículos 864 y siguientes y 879 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 22 de Abril de 2024, se dictó auto admitiendo la presente demanda, en consecuencia se ordenólibrar boleta de citación de la parte demandada. Librándose boleta de citación en esta misma fecha.
En fecha 25 de Abril de 2025, comparece la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ratificando la medida cautelar solicitada con el libelo de la demanda, y en este mismo acto pone a disposición del tribunal el medio de transporte a los fines de solicitar la citación del demandado, siendo acordado por el tribunal mediante auto de fecha 13/05/2024 la oportunidad para la citación, fijando como oportunidad el día 16/05/2024 a las 10:00 de la mañana, quedando desierto el acto.
En fecha 23 de Mayo de 2024, comparece la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, solicitando se fije oportunidad para la citación del demandado, siendo acordado mediante auto de fecha 28/05/2024, para el día Jueves 30 de Mayo de 2024 a las 11:00 de la mañana, quedando desierto el acto.
En fecha 03 de Junio de 2024, comparece la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, solicitando se fije oportunidad para la citación del demandado, siendo acordado mediante auto de fecha 05/06/2024, para el día Jueves 06/06/2024 a las 11:30 de la mañana.
En fecha 06 de Junio de 2024, el alguacil del tribunal de la causa consigna diligencia mediante el cual informa al juzgado que se trasladó a la dirección encomendada a practicar la citación del demandado, el cual se encontraba en el sitio y se negó a firmar la referida boleta de citación.
En fecha 11 de Junio de 2024, comparece la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, solicitando se traslade la secretaria del tribunal y fije la referida boleta de notificación a la parte demandada, siendo acordado mediante auto de fecha 13/06/2024 para el día 17 de Junio de 2024 a las 10:00 de la mañana.
En fecha 17 de Junio de 2024, se dictó auto mediante el cual se acordó diferir el traslado de la secretaria para esta misma fecha a las 2:00 de la tarde, haciéndose efectiva la referida notificación en la presente fecha.
En fecha 19 de julio de 2024 comparece el ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099, debidamente asistido en este acto por el ciudadano OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, mediante el cual confiere poder Apud Actaal abogado que lo asiste.
En fecha 23 de Julio de 2024 comparece el ciudadano OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, con el carácter acreditado en autos, mediante el cual consigna escrito de contestación a la demanda, de lo cual previo a ello, opone las cuestiones previas señalando taxativamente "...articulo 365 ordinal 6, 9 del Código de Procedimiento Civil. En esta oportunidad procede a reconvenir en la demanda.
En fecha 31 de Julio de 2024, se dictó auto ordenando agregar a los autos el escrito de contestación a la demanda con sus respectivos recaudos.
En fecha 02 de Agosto de 2024, comparece la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, solicitando abocamiento del nuevo juez, siendo acordado mediante auto de fecha 05/08/2024, librándose boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 06 de Agosto de 2024, comparece el alguacil del tribunal consignando boleta de notificación debidamente firmada por la abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, ut supra identificada.
En fecha 08 de Agosto de 2024, comparece el alguacil del tribunal consignando boleta de notificación debidamente firmada por el abogado OSMAL BETANCOURT NATERA, ut supra identificado.
En fecha 27 de Septiembre de 2024, comparece la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consignado escrito de oposición a las cuestiones previas formuladas por la parte demandada.
En fecha 30 de Septiembre el tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria declarando INADMISIBLE LA RECONVENCION,propuesta por la parte demandada, librándose boleta de notificación de la sentencia.
En fecha 03 de Octubre de 2024, comparece el alguacil del tribunal consignando boleta de notificación debidamente firmada por el abogado OSMAL BETANCOURT NATERA, ut supra identificado.
En fecha 09 de Octubre de 2024, comparece la Abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consignado escrito de promoción de pruebas, siendo agregadas y admitidas las pruebas consignadas en el proceso en esta misma fecha.
En fecha 24 de Octubre de 2024, el tribunal de la causa dicto sentencia interlocutoria declarando IMPROCEDENTEla cuestión previa alegada.
En fecha 29 de Octubre de 2024, se dictó auto mediante el cual se acordó fijar para el día 31 de octubre de 2024 a las 9:00 de la mañana la audiencia preliminar, haciéndose efectiva la referida audiencia en la fecha pautada.
En fecha 06 de Noviembre de 2024, se dictó auto mediante el cual el tribunal de la causa fijó los hechos y los límites de la controversia.
En fecha 06 de Noviembre de 2024, el tribunal de la causa dicta auto mediante el cual acuerda de oficio celebrarse un acto conciliatorio fijándose para el día 08/11/2024 a las 10:30 de la mañana, realizándose el mismo en la fecha pautada sin haber llegado a una conciliación.
En fecha 12 de Noviembre de 2024, comparece la abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZut supra identificada, consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de Noviembre de 2024, comparece el abogado OSMAL BETANCOURT NATERA, ut supra identificado, consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de noviembre de 2024, se dictó auto admitiendo las pruebas aportadas, salvo su apreciación en definitiva. Se ordena oficiar a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, oficina principal de esta ciudad de Maturín y oficiar al Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 28-11-2024, se recibe oficio N°362-2024, emanado del Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial,siendo agregado el día 02 de diciembre de 2024.
En fecha 15-01-2025, se recibió oficio emanado de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal,de fecha 26 de Diciembre 2024, N° de investigación 13.191, siendo agregada el día 17 de enero de 2025.
En fecha 21 de enero 2025, se dictó auto prorrogando la prueba de informe solicitada.
En fecha 18 de enero 2025, se recibió oficio N°001-2025, emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR DEL COMERCIO NACIONAL, OFICINA REGIONAL MONAGAS, DEPARTAMENTO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, siendo agregadas en esta misma fecha.
En fecha 29 de Enero 2025, el tribunal de la causa dejo constancia del vencimiento del lapso probatorio y en consecuencia dictó auto fijando el décimo tercer día de despacho siguiente para que tenga lugar la AUDIENCIA DE JUICIO.
En fecha 17 de febrero 2025, siendo la hora y día fijado para la AUDIENCIA DE JUICIO,haciéndose presente la abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, plenamente identificada, en su condición de apoderada judicial del ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, up supra identificado, quien para el momento del anuncio de la presente audiencia solo se encontró presente la prenombrada abogada en ejercicio, por tal motivo se tomó en cuenta las exposición de la parte demandante conforme al artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, declarándose en el acto de la audiencia de juicio CON LUGAR la demanda de desalojo, siendo publicado su extenso dentro de los Diez (10) días de despacho siguientes.
En fecha 07 de Marzo de 2025, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial dicto sentencia en la cual se declaró:
"...CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Ahora bien, valorado como ha quedado el caudal probatorio, este Operador de Justicia estando dentro de la oportunidad legal para dictar el complemento del fallo en la presente causa, lo hace bajo las siguientes consideraciones:
CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
Una vez emplazada la parte demandada en la oportunidad procesal en dar contestación a la demanda alega la falta de cualidad del hoy demandante. En el caso de marras, quedo comprobado que el último contrato suscrito debidamente autenticado es de fecha 09/06/2017, del local objeto en la presente causa plenamente reconocido por ambas partes donde especifica las condiciones asumidas, en este orden cursa en autos la venta global del inmueble donde se encuentra el local en arrendamiento el cual fue vendido al hoy demandante plenamente identificado en autos en fecha 30/12/2020, tal como se encuentra a los folios (10 al 13). Donde el ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, titular de la cédula de identidad N° V-18.440.407, pasó a ser el legítimo propietario global del inmueble y acreedor de todos los derechos derivados de éste es decir se subroga a las condiciones del contrato de alquiler que se contrajo con los antiguos dueños y el hoy demandado, lo que incluía que debía ser el acreedor de los cánones dearrendamiento derivados del alquiler del inmueble; tal como afirma la doctrina cuando expone que "el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure la propiedad. Puede por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto, el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y como adquirente está en la obligación de 'respetar la relación arrendaticia en los términos pactados', también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (Ord. 2° art. 1.592, CC).Así las cosas y en aplicación analógica al caso concreto, juzga quien que al adquirir la parte accionante el inmueble, objeto de arrendamiento, no solo pasó a ser legítima propietaria del mismo, sino que también se hizo acreedor de todos los derechos y derivados del bien en cuestión, dado a que se subrogó en la posición jurídica del arrendador originario y obligaciones que puedan derivarse de esa relación arrendaticia, esto es, la adquirente arrendadora, recibe los frutos civiles y la arrendatario está obligado por la naturaleza del contrato, a pagar el canon de alquiler en los términos establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento, pues el artículo 552 del Código Civil, como la obligaciones
FRAUDE PROCESAL
En cuanto a esta incidencia la parte demanda en su intervención en la audiencia preliminar arrojo que existía un fraude procesal, en razón a ello este Juzgado trae las siguientes consideraciones.
El fraude procesal en general es definido como aquellas maquinaciones, artimañas, tretas o artificios realizados en el curso del proceso, o por intermedio del mismo, destinados mediante el engaño o sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, dirigido a impedir la eficaz administración de justicia, todo ello en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de una parte o de un tercero.
El artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera el fraude procesal como una categoría propia y particular, proyectada hacia el proceso, lo separa como forma concreta de figuras con las cuales se conecta y que son más generales, como el fraude a la ley y la simulación.
Las figuras específicas del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil (fraude procesal y colusión), no puede pensarse que hayan sido diseñadas para su aplicación únicamente a los procesos en marcha. Se trata de un deber procesal amplio que hay que cumplir, y que mediante el juicio ordinario puede dar lugar a que se declare: la inexistencia de los procesos fraudulentos y la anulación de los actos o causas fingidas, ya que ellos no persiguen dirimir controversias en un plano de igualdad entre partes. Si el juez detecta de oficio el fraude puede declararlo, tal como lo hizo esta Sala en fallo de fecha 9 de marzo de 2000 (expediente N° 00-0126), y antes lo había dispuesto así la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 24 de abril de 1998 (caso A.A.P. vs. Constructora Concapsa C.A.); en consecuencia, no hay razón para que las partes, victimas del dolo, no puedan solicitarlo."Se puede observar que no puede configurarse en este asunto la figura procesal de fraude procesal definida por la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puesto que con la simple instauración de un juicio tal como lo plantea dicha parte, no evidencia per se la configuración del fraude delatado dado que ello no implica una maquinación, sino un alegato que debe ser probado por la actor o desestimado mediante prueba en contrario por la demandada situación que no ocurrió en la presente incidencia, razones por las cuales forzosamente este Juzgador debe declara improcedente el mencionado fraude. Así se decide.-Motivo a la subrogación del contrato ambas parte se condicionan a sus estipulaciones en este sentido de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se observa del contrato de arrendamiento tenía una duración de Dos años desde el 01/06/2017 al 01/06/2019. En tal sentido al vencimiento de la relación arrendaticia se apertura la prorroga legal conforme al artículo 26 del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, correspondiéndole en este caso un (01) año de prorroga al demandado. En este sentido los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, permaneciendo vigentes durante el lapso de la prórroga legal las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. En este orden de ideas una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble. En este orden de ideas observado cómo fue el periodo de duración del contrato de arrendamiento en la cual se subrogo el hoy demandante este Juzgador en aras de la economía procesal e impartir justicia en pleno resguardo de la Tutela Judicial Efectiva trae a colación el principio procesal clásico iuranovit curia, traducido comúnmente como "el juez conoce el derecho", le permite a un juez determinar el derecho aplicable a una controversia sin consideración a las normas invocadas por las partes. Como también el principio medieval de sentido similar a la regla da mihifactumdabo tibi ius ('dame el hecho y yo te daré el derecho'): las partes deben exponer los hechos, y el juez quién conoce sobre el derecho aplicable, tiene la obligación de aplicarlo aunque no haya sido invocado por las partes. (Ver sentencia: Sala de Casación Civil de fecha (02 del mes de junio de dos mil veintitrés (2023), ExpN° AA20-C-2023-000079)
En este sentido siendo el Juez quién conoce el derecho corregí lacalificación jurídica realizada por la parte actora para decretar el desalojo, motivo por el cual este Juzgador observa que cuando se realizó la venta global del inmueble en fecha 30/12/2020, donde surte el local en arrendamiento objeto de marras se había culminado el tiempo del contrato como a su vez agotado con creces la prorroga legal (Prorroga Legal: 01/06/2019 al 01/06/2020) y en vista a todas luces que hoy el demandante no quiere continuar con la relación arrendaticia y dado las consideraciones expuestas en la motiva del presente fallo, este Tribunal considera que debe ser declarada CON LUGAR la demanda de DESALOJO...."

En fecha 13 de Marzo de 2025 comparece el abogado OSMAL BETANCOURT, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el N°68.727, apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual ejerce recurso de apelación en contra de la decisión de fecha 07/03/2025, siendo escuchado en ambos efectos mediante auto de fecha 19/03/2025, librándose oficio N°253-2.025 dirigido al Juzgado Superior distribuidor.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 509: "Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas."

De las pruebas aportadas por la Parte Demandante:
Documentales:
Poder debidamenteautenticado ante la Notaria del Municipio Maturín, estado Monagas, en fecha 12 de Marzo de 2024, inserto bajo el N° 1, tomo 15, folios 2 hasta el 4, en el mencionado poder facultaa la hoy demandante abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.392.932, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260 de este domicilio, actuar en el presentelitigio. Visto esto, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por no haber sido objeto de impugnación por la parte contraria. Así se declara.
Copia certificada del Documento de propiedad del inmueble marcado "B", inserto a los folios Ocho (08) al Trece (13) de la primera pieza, debidamente suscrito por los Abogado JESUS ANTONIO RAMOS RIVAS y MARIA MAGDALENA AZOCAR PARIS, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula N°V-3.345.289 y V-9.287.551, actuando en representación de los ciudadanos JOSEFA CONSTANTINA SOBRINO DE ROMANO, JOSE MANUEL ROMANO SOBRINO, GERMAN ROMANO SOBRINO y VANESSA ROMANO SOBRINO, extranjera la primera, y los restantes venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula N°E-961.898, V-10.305.643 y V-15.278.325, quienes dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-18.440.407, un inmueble constituido por la totalidad de un terreno y las bienhechurías enclavadas en él, ubicado en la Carrera 7 (antes calle Monagas) de la ciudad de Maturín, estado Monagas, celebrado en fecha 30/12/2020 por ante el Registro Público del Primera Circuito del Municipio Maturín estado Monagas, quedando registrado bajo el N°2020.518, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N°386.14.7.10.9725 correspondiente al folio real del año 2020. Valoración:La anterior prueba documental demuestra la venta y posterior tradición legal a favor del ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, hoy demandante de autos, mediante el cual adquiere plena propiedad del conglomerado del inmueble, en tal sentido observa esta Alzada que la anterior documental no fue impugnada o tachada en tal sentido se le confiere pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.-
Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09/06/2017, anotado bajo el No. 06, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones, en lo que respecta a la firma del Arrendador; y por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 22/06/2017, anotado bajo el No. 30, Tomo 198, Folios 100 al 106, marcado "C", inserto desde el folio Catorce (14) al folio Veintitrés (23) de la primera pieza.
Valoración:De la anterior documental traída en copias certificadas se demuestra el vínculo de carácter contractual entre el demandado de autos y los anteriores propietarios del inmueble, así las cosas, se deja constancia que la presente prueba no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria, en tal sentido se le confiere pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.-
Copia Certificada de todo el Expediente Administrativo llevado por la Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Vice Ministerio de Gestión Comercial, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento COA. Copia Certificada de todo el Expediente Administrativo llevado por la Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Vice Ministerio de Gestión Comercial, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento COA Comercial, signado con el No. ORMDA-130-22,marcado "D", inserto desde el folio Veinticuatro (24) al folio sesenta (60) de la primera pieza.
Valoración: Se desprende de la anterior prueba, documento debidamente emanado de autoridades competentes, en tal sentido la misma constituye un documento público de carácter administrativo de conformidad a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, demostrando con ello la parte actora el agotamiento de la vía administrativa como trámite previo a instaurar la presente demanda por desalojo de local comercial evidenciándoseel ánimo de finalizar la relación arrendaticia con el demandado de autos, motivo por el cual esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
Copia Simple del Correo Electrónico enviado por el JOSE MANUEL ROMANO (antiguo propietario Arrendador), desde el gmail josemanuelromano@gmail.com, hacia el ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA
(Arrendatario) floresmanolo898@gmail.com, en fecha 04 de Enero de 2021, mediante el cual el ciudadano JOSE MANUEL ROMANO le comunica al demandado de autos sobre el nuevo propietario del inmueble.
Valoración: Verificada como fue la anterior prueba, se deja constancia que un correo electrónico impreso tiene el mismo valor probatorio que una copia simple, en tal sentido la misma debe ser impugnada de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en vista que en el presente caso no se observa la impugnación o desconocimiento de la referida prueba por el demandado de autos, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en laLey de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, demostrando con ello, la notificación electrónica que se hiciera de la venta del inmueble. Y así se decide.-

Copia Certificada de Certificación de pago de Arrendamiento por parte del Arrendatario Demandado MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES a favor del Propietario Arrendador ISMAIL ALI HJAIJ HATON, realizada por ante los siguientes Tribunales de Municipio Maturín del Estado Monagas:
1.-Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 10 de Enero 2023 no aparece consignación alguna efectuada a favor del ciudadano IsmailAliHjaijHaton, constante de Veintiocho (28) folios útiles Marcado "1".
2.-Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 10 de Enero 2023 no cursa consignación alguna efectuada a favor del ciudadano, ismailAliHjaijHaton, constante de Dieciséis (16) folios útiles marcado "2".
3.-Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 24 de Febrero 2023 no se encuentra registrada consignación alguna efectuada a favor del ciudadano IsmailAliHjaijHaton, constante de Once (11) folios útiles marcado "3".
4.-Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que certifica que hasta el 27 de Febrero 2023 no existe consignación alguna efectuada a favor del ciudadano IsmailAliHjaijHaton, constante de Veinticuatro /24) folios útiles marcado "4".
5.-Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas
Valoración: Se desprende de las anteriores documentales, las certificaciones de canon de arrendamiento emitida por los tribunales de municipios, observando con esto que no reposa por ante ninguno de los despachos antes mencionadosalgún pago realizado por concepto de canon de arredramiento, sin embargo, de los elementos probatorios cursantes en autos denota esta Alzada la falta del accionante al no haber señalado el N° de cuenta al cual el arrendatario debía cancelar. En este orden, dado que los mismo no fueron impugnados por la parte contraria esta Juzgadora le concede valor probatorio conforme a lo estipulad en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Y así se decide.-
De las pruebas aportadas por la parte demandada:
Documentales:
Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09/06/2017, anotado bajo el No. 06, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones, en lo que respecta a la firma del Arrendador; y por la Notaría Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 22/06/2017, anotado bajo el No. 30, Tomo 198.
Valoración:La presente documental ya se encuentra previamente valorada, en tal sentido se le otorga el mismo valor probatorio.Así se declara.-
Prueba de Informes:
Oficio N°362-2024, emanado del Tribunal Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, cursante al folio (60) de la pieza dos, de fecha 28/11/2024.
Valoración:De la anterior prueba de informes se desprende la solicitud de inspección ocular signada con el N°2346, formulada por el ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA FLORES, hoy demandado de autos, observando esta Alzada que los particulares inspeccionados por el tribunal ejecutor no aportan nada novedoso a las resultas del presente juicio, sin embargo dado que el mismo no fue objeto de impugnación se le confiere pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
Oficio de fecha 26/12/2024, emanado de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, siendo recibido por el tribunal de la causa en fecha 15/01/2025.
Valoración: De la anterior prueba de informes observa esta Alzada la información suministrada por la entidad bancaria en atención al oficio N°499-2024, emanado del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, del cual se desprende que el titular de la cuenta solicitada en el ciudadano ROMANO SOBRINO JOSE MANUEL, titular de la cedula de identidad N°V-10.305.643, con fecha de apertura: 24/04/2006, siendo la firmante JOSE CONSTANTINA SOBRINO, en este sentido se denota que la presente prueba no aporta nada novedoso a la resultas del presente litigio. Y así se decide.-
Oficio N°001-2025, de fecha 28/01/2025 emanado del Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional, Oficina Regional Monagas, Departamento de Arrendamiento de Local Comercial.
Valoración:Se le otorga valor probatorio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se denota que la presente prueba no aporta nada novedoso a la resultas del presente litigio. Y así se decide.-
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Revisada como ha sido la presente causa, se observa que el inter procesal de la misma consiste en demanda por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sustentado en lacausal"1.-Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condómino o gastos comunes consecutivo..."del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal sentido, esta Alzada procede a traer a colación la normativa en la cual se encuentra regulada y fundamentada las relaciones arrendaticias, motivo por el cual se deja constancia que de acuerdo al artículo 1.579 del Código Civil, estipula en formal conceptual y jurídica la figura del arrendamiento, el cual prevé: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
En este sentido dispone el Artículo 1.159,1.160 y 1.264 del Código Civil:
Artículo 1.159 del Código Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.

Artículo 1.160 del Código Civil establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.-

Artículo 1.264 del Código Civil establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De acuerdo a lo señalado en los artículos antes transcritos, se tiene que los mismos establecen los efectos que emanan de los contratos, pues estos tienen fuerza de ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos
Siendo esto así, pasa esta Alzada a verificar el acervo probatorio consignado por las partes durante el iter procesal, desprendiéndose de autos el contrato de arrendamiento el cual tiene estipulado una fecha de inicio 01/06/2017 y con fecha de fin 01/06/2019, en tal sentido se evidencia que el presente contrato
se encuentra enmarcado dentro de los denominados Contrato por tiempo Determinado o de plazo fijo, en consecuencia se observa que el contrato de marras contempla fecha de vencimiento, siendo que, al llegar la fecha fijada opera de pleno derecho el goce de la prorroga legal, siempre que no haya incumplimiento por parte del arrendatario, en base a ello, se trae a colación el artículo 1.599 del Código Civil: "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio". De ello, se evidencia que el contrato consignado por ambas partes y previamente aceptado posee fecha de vencimiento.
Debe apuntar esta Alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo en su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (diesaquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.
Bajo esta normativa señala la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 19/07/2017, Magistrada Ponente: MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA, exp. N° 2016-000693, expreso lo siguiente:

"...Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”. (Negritas de la Sala).

La Sala en interpretación de la precitada norma estableció que: “…en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, permaneciendo vigentes durante el lapso de la prórroga legal las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 6 de agosto de 2014, caso: Inversiones 4 Albert S Sons, C.A., contra Custodias y Almacenajes, C.A. (CUSALCA) y otra).

En sintonía a lo anterior, se trae a colación lo dispuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N°209 del 07 de Julio de 2022:
Asimismo se aprecia también el último contrato de arrendamiento firmado entre las partes, el cual fue consignado por la empresa demandada (arrendataria sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo, C.A.), en el lapso de promoción de pruebas en primera instancia, estableció, en su Cláusula “SEGUNDA”, es del tenor lo siguiente:“El lapso de duración del presente contrato es de un (01) año fijo, lapso este último en que las partes en que podrá ser prorrogado de conformidad con lo dispuesto en las normas consagradas en el Titulo V del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y que independientemente de la no autenticación de este documento o bien de la fecha de su autenticación, sea cual fuera el caso, será contado a partir de día tres (03) de Junio del año dos mil once (2.011), y vencido por consiguiente el día tres (03) de Junio de mayo de dos mil doce (2012), fecha esta última en la cual ‘LA ARRENDATARIA’ conviene que ha de quedar absolutamente cumplido este contrato, a menos que opte por la prorroga legal correspondiente que será de un (01) año fijo, que prescribe el literal ‘C’ del artículo 38 del referido texto legal, y vencerá en su caso el día (03) de junio de 2013…” (sic). (Mayúsculas del texto)
Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José MélichOrsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano).

En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.). (Negrilla de esta Alzada)

Así las cosas, determina esta Alzada que dada la naturaleza del contrato a tiempo determinado, suscrito por el anterior propietario, siendo subrogado por el nuevo propietario, hoy demandante y el demandado de autos, se evidencia la duración del mismo por un término de Dos años, contados a partir del 01/06/2017 hasta el 01/06/2019, siendo que, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercialy en concordancia a los criterios jurisprudenciales antes señalados, una vez llegado el día del vencimiento de contrato a tiempo determinado, se da inicio de pleno al uso y disfrute de la prorroga legal de acuerdo al tiempo del contrato, siendo evidente que al demandado de autos le correspondía por concepto de Prorroga legal el término de Un año (01) año, manteniéndose vigentes durante este periodo las mismas condiciones del contrato, siendo que, una vez concluido este periodo de prorroga legal, le es concedido el Derecho al arrendador de solicitar la entrega el inmueble, sin necesidad de notificación o desahucio.
En este orden, denota quien suscribe que pese a que la demanda por desalojo de local comercialestá fundamentada en el causal "1.-Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condómino o gastos comunes consecutivo..."del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta Alzada actuando conforme a lo dispuesto por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y como conocedora del Derecho, se observa con claridad que en fecha 30/12/2020 se realizó la totalidad de la venta del inmueble, donde se encuentra constituido el local comercial objeto de desalojo, ya había culminado la prorroga legal otorgada por ley de pleno Derecho, sin embargo resulta evidente el animus del propietario de no seguir con la relación arrendaticia, y en vista de las consideraciones previamente explanadas por esta Alzada se observa que la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL debe ser declarada CON LUGAR, toda vez que ha quedado demostrado en autos la naturaleza del contrato a tiempo determinado, venciéndose el mismo en fecha 01/06/2019de lo cual se desprende de autos que el demandado de autos siguió en posesión del inmueble, motivo por el cual dada la naturaleza del mismo, opero de pleno derecho la prorroga legal por un concepto de Un año, en virtud del tiempo del contrato de arrendamiento, siendo debidamente subrogado el contrato a los hoy demandantes de autos, desprendiéndose de autos que al momento de realizase la venta global del inmueble, ya se había agotado la prorroga legal arrendaticia, sin que mediara entre el arrendador y el arrendatario una renovación del contrato, pudiendo el arrendador de conformidad a lo establecido en el artículo 1599 delCódigo Civil, exigir el entrega del inmueble, motivos suficientes para que prospere la presente demanda, en consecuencia se declara SIN LUGAR el Recurso de apelación ejercido por el Abogado OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, en tal sentido, SE CONFIRMA, bajo las mismas consideraciones la sentencia de fecha 07/03/2025, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción judicial. Y así se decide.-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de apelación ejercido por el Abogado OSMAL JOSE BETANCOURT NATERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.280.979, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 68.727, apoderado judicial de la parte demandada ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099y de este domicilio. SEGUNDO:CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIA, sobre el local comercial de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (73 M2), ubicado en la Carrera 7 n°66(Antes Calle Monagas) de esta Ciudad de Maturín, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con carrera 7 (Antigua calle Monagas), SUR: Con Cosméticos ZARA, ESTE: Con Cosméticos ZARA y OESTE: Con Comercial Wrapper, incoada por el ciudadano ISMAIL ALI HJAIJ HATON, titular de la cédula de identidad Nº V-18.440.407,debidamente representado por la apoderada judicial abogada ELIZABETH ORTEGA ALBORNOZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.260, en contra del ciudadano MANUEL ANTONIO LIZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.900.099.TERCERO: SE CONFIRMA, bajo las mismas consideraciones la sentencia de fecha 07/03/2025, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción judicial.CUARTO: Se condena a costa a la parte demandada de conformidad con artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del tribunal supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia certificada en los archivos respectivos, de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en Maturín, a los Veintidós (22) días del mes de Octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años 214° de la Independencia y 166° de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA

Abg. GLADIANA CEDEÑO
LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. VALENTINA MORALES

Siendo las 09:00 a.m. se dictó y se publicó la anterior decisión, dándose así cumplimiento con lo ordenado conste.-

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. VALENTINA MORALES