REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY Y SANTA BÁRBARA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS
Maturín, 23 de septiembre de 2025
215º y 166º
EXPEDIENTE: Nº 17.942
PARTE DEMANDANTE: PEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MIEYER, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V°-4.718.274 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos MAIRA ALEJANDRA MONTANEZ LISBOA y DARWIN DANIEL DANGLADES FIGUEROA, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 280.398 y 285.584, respectivamente, tal y como consta de poder debidamente notariado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín del Estado Monagas de fecha 31 de mayo de 2024.
PARTE DEMANDADA: EULISES JOSE FERMIN ABACHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V°-10.391.418 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JUAN AGUSTIN BELLO MALAVE venezolano, mayor de edad, titular d1|1||e la cedula de identidad V°-3.698.950, debidamente inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 90.930 y de este domicilio, tal como se desprende del folio 108 de la primera pieza del presente expediente.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
Se procede a dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 877 del Código Procedimiento Civil Venezolano, en los términos siguientes:
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se recibió por distribución en fecha 27 de febrerode 2025, la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por los ciudadanos MAIRA ALEJANDRA MONTANEZ LISBOA y DARWIN DANIEL DANGLADES FIGUEROA, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 280.398 y 285.584, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano PEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MIEYER, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V°-4.718.274, tal y como consta de poder debidamente notariado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín del Estado Monagas de fecha 31 de mayo de 2024,inserto bajo el N°46, tomo 27, folios 153 hasta 155, contrael ciudadano EULISES JOSE FERMIN ABACHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V°-10.391.418 y de este domicilio.
En fecha once (11) de marzo del 2025, se admitió la presente acción de desalojo de local comercial y se ordenó la citación al ciudadano EULISES JOSE FERMIN ABACHE identificado en autos. (Folio 68).
Mediante diligencia de fecha veintiuno (21) de marzo del 2025 suscrita por la abogada MAIRA ALEJANDRA MONTANEZ, con el carácter acreditado en autos en la que solicito la práctica de la citación a la parte accionada.
Por auto de fecha veinticuatro (24) de marzo del 2025, se acordó la práctica de la citación personal para el cuarto (4to) día de despacho a las 10:00 am.
En fecha dos (02) de abril del 2025, compareció el ciudadano Pedro Ávila en su condición de aguacil de este despacho, consignando boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano EULISES JOSE FERMIN ABACHE, la misma siendo efectiva a las 10:57 am.
En fecha veintiuno (21) de mayo del 2025, la parte demandada consigno escrito de contestación de la demanda y opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 74) y anexos desde folio 75 al 94 del presente expediente.
Mediante auto de fecha veintitrés (23) de mayo del 2025, se agregó escrito de contestación.
En fecha veintiocho (28) de mayo del 2025, compareció el ciudadano EULISE JOSE FERMIN ABACHE, identificado en autos, asistido por el abogado JUAN BELLOMALAVE, en la que consigno escrito a modo de ilustración.(folios 98 al 106.)
En fecha dos (02) de mayo del 2025, compareció el ciudadano EULISE JOSE FERMIN ABACHE, otorgo poder APUD- ACTA al abogado JUAN AGUSTIN BELLO MALAVE identificado en autos, tal como se desprende del folio (108) de la primera pieza del presente expediente.
En fecha cuatro (04) de junio del 2025, comparecieron los abogados MARIA ALEJANDRA MONTANEZ LISBOA y DARWIN DANIEL DANGLADES FIGUEROA en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante, en la que consignaron escrito de subsanación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. (Folios 110 al 112).
En fecha diez (10) de junio del 2025, compareció el abogado JUAN BELLO MALAVE, en su carácter acreditado en autos, consignado escrito de promoción de pruebas a las cuestiones previas. (Folios 114 al 115).
En auto de fecha once (11) de junio del 2025, se agregó escrito de promoción de prueba. (Folio 116)
En fecha doce (12) de junio del 2025, compareció el abogado JUAN BELLO MALAVE, en su carácter acreditado en autos, donde consigno escrito de inejecución de la decisión.
En fecha dieciocho (18) de junio del 2025, se agregó escrito.
En fecha diecinueve (19) del mes de junio del 2025, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria, donde se declaró sin lugar la cuestión previa propuesta por la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha veintiséis (26) de junio del 2025, compareció el abogado JUAN BELLO MALAVE en su carácter acreditado en autos, en la que apelaa la decisión de fecha 19 de junio del 2025.
En auto de fecha treinta (30) de junio del 2025, se negó la apelación ejercida por el abogado JUAN BELLO MALAVE.
Mediante auto expreso de fecha 30 de junio del 2025, este Juzgado ordenó reponer la causa de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, al estado de fijar la audiencia preliminar.
En fecha dos (02) de julio del 2025, se fijó la audiencia preliminar para el día 08 de julio del año en curso.
Mediante diligencia de fecha 04 julio del 2025, compareció el abogado JUAN AGUSIN BELLO, donde interpuso escrito de recurso de hecho.
En fecha 08 de julio del 2025, se celebró la audiencia preliminar en la cual se dejo constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de la parte demandante, asi como de la incomparecencia de la parte demandada, y se fijó un lapso de tres días de despacho para fijar los límites de la controversia, y se fijó además el lapso de cinco días para que las partes promuevan las pruebas que no hayan sido promovidas en las fases anteriores del proceso.
En fecha ocho (08) de julio del 2025, se ordenó las remisión de las actuaciones al Tribunal de Alzada, en virtud del recurso de hecho planteado por el abogado de la parte demandante.
En fecha 11 de julio de 2025, el Tribunal dicta auto fijando los límites de la controversia, demostrar la procedencia de la acción propuesta y la veracidad de los alegatos plasmado en autos durante el presente procedimiento. Y se apertura un lapso de pruebas de cinco (5) días de despacho para que las partes promovieras sus pruebas, habiendo promovido ambas partes.
Mediante diligencia de fecha 18 de julio del 2025, compareció el abogado JUAN BELLO en su carácter acreditado en autos, donde consigno escrito de promoción de pruebas, donde solicito inspección judicial.
Mediante diligencia de fecha 18 de julio del 2025, comparecieron los abogados MAIRA ALEJANDRA MONTANEZ LISBOA y DARWIN DANIEL DANGLADES FIGUEROA en su condición acreditado en autos, en la que consignaron escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto expreso de fecha 21 de julio del 2025, este Juzgado acordó; Primero: se admiten las pruebas promovidas por ambas partes, Segundo: se acordó la inspección judicial solicitada por la parte demandante, Tercero: Se concedió un lapso de tres (03) días de despacho para la evacuación de la pruebas admitida.
En fecha 23 de julio del 2025, se llevó acabo el traslado de inspección judicial.
Mediante auto de fecha 28 de julio del 2025, se fijó audiencia oral y publica para el día 08 de agosto del año en curso a las 10:00am.
En fecha 08 de agosto del 2025 se llevó acabo audiencia oral y pública en la que se dictodictó dispositivo del fallo y se declaró con lugar la demanda.
Estando en la oportunidad para dictar el extenso del fallo, esta Juzgadora pasa a realizarlo en los términos siguientes:
PUNTO DE PREVIO
DE LA ILEGITIMIDAD DEL DEMANDADO
De la lectura pormenorizada que efectuó esta Juzgadora de las actas procesales que integran el presente expediente, específicamente el folio (74), se pudo observar que la parte demandada en su escrito de contestación hizo valer la falta de cualidad del demandado,yque el arrendador originario JAIRO ANTONIO VELASQUEZ MEYER vendió el bien objeto de la presente acción al ciudadano PEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MIEYER aludiendo en su escrito que hicieron caso omiso a la norma, es decir, el derecho de preferencia ofertiva que le consagra la ley a los arrendatarios.
Consagra el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas…”(Destacado nuestro).-
Alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el Juez la obligación de pronunciase en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.-
En ese orden de ideas, es preciso estudiar la condición de los sujetos que intervienen en el presente juicio, citando al efecto al doctrinario LUIS LORETO:
“La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: La actora y la demandada. Con el Tribunal constituyen los sujetos de la relación procesal…Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija la determinación es el que deriva de la “cualidad”, desde el punto de vista del Tribunal es la “competencia”: ¿Cuándo se pregunta quien tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; se plantea la cuestión práctica de saber que tres sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quienes son en un proceso, las partes legítimas”.
La legitimación a la causa alude a quienes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En cuanto a los presupuestos de la pretensión ubicamos: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia; siendo el primero uno de los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado la obligación que se le trata de imputar. Es una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.-
Observa esta Sentenciadora que el apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad e ilegitimidad del citado para sostener la presente acción, y bajo esa premisa opone la defensa previa al fondo de la pretensión, tal como se copia del extracto a continuación:
“(…) Aquí procedo en rechazar y contradecir la demanda instaurada de conformidad al A (Sic) los artículos 361 y 340 del Código de Procedimiento Civil numeral 2° incumplió los requisitos de forma de la demanda, hago valer la falta de cualidad por tanto hay ilegitimidad en el citado, esto por un lado obsérvese en su escrito libelar de la actora en su escrito libelar donde expresa de la “DE LA RELACION ARRENDATICIA” propiamente en su encabezamiento, que el representado de ellos acordó contrato verbal de arrendamiento el 01 de Junio de 2010, contradiciendo a lo anterior de la “RELACION DE LOS HECHOS” del documento que acredita la titularidad de su representado que la fecha de la adquisición del inmueble data de3 (sic) fecha 27 de Junio de 2011, esta contradicción es inexplicable. Es de resaltar que el arrendador del bien del originario JAIRO ANTONIO VELASQUEZ MIEYER, HACIENDO CASO OMISO A LA NORMA, EL Derecho de Preferencia que le consagra la Ley a LOS ARRENDATARIOS…”
En ilación a lo anterior, esta juzgadora pasa a verificar si la parte accionada tiene cualidad pasiva para sostener la demanda. De la revisión de las actas procesales que conforman el presente asunto, observa esta Juzgadora específicamente de los folios (42, 43 y 44) de la primera pieza del presente expediente, que consta copia certificada de inspección ocular realizada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha veintiséis (26) de enero de 2.021, en la cual se dejóconstancia de lo siguiente: “(…) En el local Nro. 1 se encontraba un Ciudadano, que al identificarse dijo llamarse EulicesJoséFermínAbache, titular de la cedula de identidad Nro. 10.391.418 quien manifestó ser el Arrendatario de los Locales 1, 6 y 22 desde hace aproximadamente 18 años, de igual forma hace saber al tribunal que él representa a la Junta de Condominio del Edificio lo cual cubre para los servicios de Agua, Electricidad y limpieza del baño y que su último pago de arrendamiento fue hace aproximadamente hace 8 meses (…)”. Así entonces, observa esta Operadora de Justicia, quedel alegato planteado por la parte demandada de no tener cualidad y por tanto legitimidad,debeseñalarsequea diferencia de lo expuesto, si existe un interés jurídico actual por parte del accionado para sostener la presente acción, el cual se presumede la copia certificada de inspección ocular realizada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual no fue desvirtuada,y en la cual la parte demandada señala ser el arrendatario de los locales 01, 06 y 22, quedando así en los términos planteados desechada la falta de cualidad alegada por la parte demandada. Y así se declara.-
DEL ASUNTO DEBATIDO
Este procedimiento se inicia por demanda realizada por la representación judicial del ciudadano PEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MIEYER, en virtud que dicho ciudadano es propietario y arrendador de un bien inmuebledebidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el Nro. 2011.71.03, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 386.14.7.10.1580, de fecha 27 de junio del año 2.011ubicado entre la Avenida Miranda y la calle Barreto (antigua carrera I0) de esta ciudad de Maturín, estado Monagas, constituido por una parcela de terreno denominado “ALEX” sobre ella construida de quinientos setenta y un metros cuadrados con cuarenta y dos centímetros (571,42 Mts2) que consta en tres plantas: planta baja: nivel 1 y nivel 2, planta baja constituida por ocho locales identificados con los números 01, 02, 03, 04 05, 06, 21 y 22; con 18 metros cuadrados con cuatro centímetros (18,04 Mts2) que incluye fregadero, esta planta posee escaleras, con acceso al nivel 1, además posee dos (02) baños público. Nivel 1: esta planta consta de cinco (05) locales identificados con los números 07, 08, 09, 10 y 11. Nivel 2: esta planta consta de nueve (09) locales identificados con los números 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 y 20, esta planta cuenta con una escalera para descender del nivel 1. El minicentro comercial se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: casa que es o fue de Romalda de Guzmán en veinticuatro metros (24 mtrs), Sur: con calle Barreto en veinticuatro metros (24Mtrs) Este: con Av. Miranda en veintidós metros (22Mtrs) y Oste: con casa que fue de Luis Cublllan en veintidós metros (22Mtrs).
Dicho instrumento cursa en copia simple desde el folio 9 al 18 de la primera pieza, y por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio. Que los ciudadanos PEDRO RAFAEL VELASQUEZ VELASQUEZy JAIRO ANTONIO VELASQUEZ MIEYER dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadanoPEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MIEYER,un mini centro comercial denominado ALEX de su propiedad ubicada en la Calle Miranda y calle Barreto (antigua carrera 10) de esta ciudad de Maturín, del Estado Monagas. Que con el otorgamiento de la presente escritura transfirió al comprador la plena propiedad y demás derechos de ley que le corresponda sobre el bien enajenado. En consecuencia queda probada la legítima propiedad del ciudadanoPEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MIEYERsobre el inmueble objeto del litigio; Y así se decide.-
Respecto a la relación arrendaticia, la parte demandada al momento de dar contestación rechazo y contradijo en todas sus partes la demanda instaurada, por cuanto no es arrendataria de los locales 01 y 22 que señala la parte actora. Asimismo, negó que haya suscrito contrato de arrendamiento verbal con quien se señala propietario y arrendador, el cual desconoce, señalando que existe un contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano JAIRO ANTONIO VELASQUEZ MIEYER. De igual forma manifestó que dicho contrató por escrito es entre el citado y la Sociedad Mercantil “COMPUTER PRIUNT P.C. C.A.; inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 19 de Diciembre de 2.012, anotado bajo el Nro. 11, Tomo 91-A EM MAR, que es su representante legal con el cargo de presidente y que ese arrendamiento se suscribió con el Local Nro. 06 del cual es arrendatario y procede a rechazar la demanda instaurada.
Al momento de contestar la demanda la parte accionadapromovió las siguientes documentales 1) contrato de arrendamiento privado cursante del folio (75 al 77) de la primera pieza del presente expediente. Dicho instrumento,el cual fue suscrito por los ciudadanos JAIRO ANTONIO VELASQUEZ MIEYER (arrendador) y la Sociedad Mercantil “COMPUFER PRINT PC, C.A.”representada por su presidente ciudadano EULISE JOSE FERMIN ABACHE(arrendatario). Al respecto, se desprende, que el mismo no fue suscrito por las partes contendientes en el presente litigio. 2) Que la negociación recae sobre un local comercial de ochenta y cinco metros cuadrados (85 Mtrs2), ubicado en la Avenida Miranda, cruce con Barreto, planta baja Local Nro. 06 Centro Comercial Alex. 3) Que el término de duración del contrato de arrendamiento es de un año, a partir del 30 de julio del 2013 al 30 de julio del 2014. El cual no fue desconocido por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil).No evidenciando este tribunal la fecha en que fue suscrito el contrato bajo análisis, observando esta sentenciadora,específicamentelo establecido como tiempo de duración del contrato de arrendamiento, es decir, de julio 2013 a julio 2.014, que para el momento de la celebración de dicho contrato no se denota la cualidad delciudadanoJAIRO ANTONIO VELASQUEZ MIEYERparasuscribir contratos de arrendamiento, motivo por el cual no le merece fe el referido instrumento, a esta juzgadora, queda desechado el presente instrumento del proceso.Y así se decide.-2) Acta constitutiva de la Sociedad Mercantil COMPUFER PRINT PC, C.A.Dicho instrumento consiste en copia simple de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil COMPUFER PRINT PC, C.A., debidamente inscrita bajo el Tomo 91-A RM MAT, Numero 11 del año 2012 por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas cursante del folio (80 al 94). Al respecto, en relación a la presente acta, este tribunal denotaque tal instrumento no guarda relación con el punto controvertido, por cuanto si bien es cierto que en el documento constitutivo hace referencia a los locales 01 y 06, no es menos cierto que las personas contratantes no son los litigantes en el presente proceso; aunado al hecho que para la vigencia de la misma, no se evidencia la cualidad del ciudadano JAIRO ANTONIO VELASQUEZ MEIYER para arrendar. Motivo por el cual no le merece fe a este tribunal, quedando desechada la presente prueba del referido proceso. Y así se decide.-
Por otro lado la parte demandada promovió contratos de arrendamientos que van del folio (98 al 106). En cuanto a estos instrumentos este tribunal no los valora por cuanto no fueron promovidos en la oportunidad legal correspondiente, es decir, junto con la contestación de la demanda tal como lo establece el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
El Deterioro del inmueble: La prueba promovida por la parte actora es con el fin de demostrar el deterioro del inmueble, y las mismas consisten en:1)inspección ocular y evaluación de riesgo realizada por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Municipio Maturín Registro Nro CBMM-DP-IR-004-21 de fecha 05/05/2021 inserta a los folios (20 al 24).Del acta de inspección se desprende que en distintas áreas del edificio existe deterioro en espacios del inmueble, la ausencia de mantenimiento, saneamiento de algunas áreas lo que refleja la falta de habitabilidad, presenta daños en los techos, paredes y piso, la existencia de filtraciones producto del deterioro del techo de acerolit, situado en el segundo nivel, humedad en columnas con presencia de moho, al igual que acumulación de desechos sólidos.Por otro lado, en las conclusiones realizadas por el cuerpo de bomberos se recomendó realizar prontamente labores de restructuración del techo, de las áreas afectada y así mitigar posibles riesgos que involucren a los arrendatarios como a los que visitan el mini centro comercial. Que la presencia de la humedad y el moho en paredes y columnas representa infecciones respiratorias así como alergias y los desechos sólidos presencia de insectos y roedores. 2) inspección ocular realizada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, cursante a los folios (42 al 46). Del acta levantada, se desprendelas condiciones de abandono por falta de mantenimiento tanto de techos, pisos y paredes; asimismo de lo manifestado por los arrendatarios coinciden en que el funcionamiento y las instalaciones de agua, energía eléctrica, cañerías y desagüe se encuentran en funcionamiento deficiente del inmueble de marras.Por cuanto no fue impugnada ni desvirtuada por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal le da valor probatorio. Quedando demostrado el deterioro del inmueble objeto del litigio.Y así se decide.-
Por su parte la demandada promovió inspección judicial que va del folio 83 al 85 evacuada por este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. De la inspección realizada por este tribunal se dejó constancia que en el local Nro. 01 se encontraba la ciudadana Noris del Carmen Hurtado Carvajal, quien manifestó ser arrendataria del local 01 y 22. Del local Nro. 06 se encontraba presente el ciudadano EulisesJoséFermínmanifestando ser arrendatario de dicho local y representante legal de la Sociedad Mercantil COMPUFER PRINT PC, C.A. asimismo se adhirió la parte demandante a la presente inspección y solicito dos señalamientos: 1ero. Si se tuvo a la vista los contratos de arrendamientos en original de los locales comerciales 1 y 22 y su fecha de vencimiento. Este tribunal dejo constancia que se identificó a la ciudadana Noris Hurtado quien manifestó ser arrendataria de los locales 1 y 22, no mostrando ningún tipo de contrato y que los mismos se encontraban en el expediente del folio 98 al 104. 2do. Si se tuvo a la vista el contrato de arrendamiento del local Nro 06 y se constatara el año de suscripción y que cualidad tenía el arrendatario para suscribir tal contrato. Por su parte, el tribunal deja constancia que tuvo a la vista copia simple de un contrato suscrito entre Jairo Antonio Velásquez (el arrendador) y por otro lado la Empresa Mercantil COMPUFER PRINT PC, C.A. (Arrendatario). En lo que respecta de la inspección promovida, estuvieron presente tanto la parte demandante como la demandada, en el ejercicio del derecho a la defensa de ambas partes, se levantó acta suscrita por ellas, estando conforme con su contenido. Motivo por el cual este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo472 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez valoradas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, este Tribunal procede a decidir la presente controversia:
Contempla el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Por su parte,señala el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III que “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.-
Observa quien aquí decide, que la parte actora en su escrito libelar arguye que suscribió contrato verbal con el ciudadano Eulise José FerminAbache parte demandada, por los locales 01, 06 y 22 ubicados en el centro Comercial Alex, Avenida Miranda y la calle Barreto (antigua carrera 10) en Maturín, estado Monagas. Por su parte, la accionada negó, rechazo y contradijo la demanda por cuanto no era arrendataria de los locales 01 y 22, así como de haber suscrito contrato verbal con quien se señala como propietario y arrendador. Asimismo alego, que existía un contrato escrito con el ciudadano Jairo Antonio VelásquezMeiyer y la Sociedad Mercantil CompuferPrint PC, C.A. Es esa sintonía, sopesado lo esgrimido por ambas partes, así como de la valoración íntegra del caudal probatorio, específicamente de la inspección realizada el el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial en la cual la parte demandada manifestó ser arrendataria de los locales 01, 06 y 22 por más de 18 años, motivo por el cual este tribunal considera que quedó demostrado el vínculo a través de un contrato de arrendamiento verbalentre los ciudadanos PEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MEIYER y el ciudadano EULISE FERMIN ABACHE.
Aclarado lo anterior, del petitorio de la demanda se observa que la parte demandante solicita el desalojo de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en su artículo 40 literal “C y E”, teniendo así que: “…C) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador “…E) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble debidamente desocupado.”.
En cuanto a la inspección judicial extra litem, ha establecido el Máximo Tribunal de la República que: "...La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aun cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada. En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración. Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo” (Sentencia Nº 367, de fecha 15/11/2000, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).
Asimismo, en Sentencia Nº 399 de fecha 30/11/2000 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con respecto a la Inspección Judicial extra litem señaló: "...la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho...".
En este sentido, en el caso que nos ocupa, la inspección judicial evacuada extra-litem por la parte demandante, traída al juicio, se evidencia que en fecha veintiséis (26) de enero de 2021, a solicitud de la actora, se trasladó el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, dejando constancia en el acta de los siguientes particulares: “En el Local Nro 1 se encontraba un ciudadano, que al identificarse dijo llamarse EulicesJoséFerminAbache, titular de la cedula de identidad Nro. 10.391.418 quien manifestó ser el arrendatario de los Locales 1,6 y 22 desde hace aproximadamente 18 años, de igual forma hace saber al tribunal que él representa a la Junta de Condominio del Edificio lo cual cubre para los Servicios de Agua, Electricidad y limpieza del baños y que su último pago de arrendamiento fue hace aproximadamente hace 8 meses…”“(…) Al Primero: El Tribunal deja constancia que luego de haber recorrido por las instalaciones del Edificio de marras, se puede apreciar que el mismo se encuentra en condiciones de abandono por falta de mantenimiento tanto en techos, Pisos y Paredes, respecto de los Locales que se encuentran en uso por los arrendatarios (…) Al segundo, el Tribunal deja constancia que lo conversado con los Arrendatarios, en su mayoría coincidieron en que el funcionamiento y las instalaciones de Agua, energía eléctrica, cañerías y Desagües, se encuentran en funcionamiento deficiente. Al tercero, el Tribunal deja constancia que, de lo conversado con los Arrendatarios que para el momento se encontraban en los locales del Mini centro comercial ALEZ los mismos manifestaron que la Relación Arrendaticia entre estos y el Arrendador no ha sido la más acorde o apropiada (…)
En virtud de ello, observa esta Sentenciadora, de acuerdo con lo expresado en el acta por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, se denota que efectivamente el inmueble de marras se encuentra deteriorado en estado de abandono por falta de mantenimiento tanto en techos, pisos y paredes; que el funcionamiento de las instalaciones de agua, energía eléctrica, cañerías y desagües se encuentran de manera deficiente, aunado a la inspección ocular y evaluación de riesgo realizada por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil del Municipio Maturín Registro Nro CBMM-DP-IR-004-21 de fecha 05/05/2021 en la cual quedo demostrado que en distintas áreas del edificio existe deterioro en espacios del inmueble, la ausencia de mantenimiento, saneamiento de algunas áreas lo que refleja la falta de habitabilidad, presenta daños en los techos, paredes y piso, la existencia de filtraciones producto del deterioro del techo de acerolit, humedad en columnas con presencia de moho, al igual que acumulación de desechos sólidos. Quedando indubitablemente comprobadoel deterioro del inmueble objeto de la presente demanda, debiendo declararse con lugar, por encontrarse encuadrada dentro de la causal “c y e” del artículo 40de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide.-
DISPOSITIVA
En mérito de las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 243, 506 del Código de Procedimiento Civil y causal “a y c” del artículo 40de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia: PRIMERO:DECLARA CON LUGAR la Demanda de Desalojo de Local Comercial incoado por el ciudadanoPEDRO ALEJANDRO VELASQUEZ MEIYER contra el ciudadano EULISE FERMIN ABACHE.SEGUNDO:Se ordena el Desalojo de los tres (03) inmuebles cedidos en arrendamiento y en consecuencia la entrega material de tres (03) locales comerciales ubicados en la Avenida Miranda con calle Barreto (antigua carrera 10), mini centro comercial Alex, planta baja, nivel 1 locales Nros. 1, 6 y 22 de esta ciudad Maturín estado Monagas. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente perdidosa de conformidad del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve Regístrese, déjese copia de la presente sentencia en los Copiadores llevados ante este Tribunal, notifíquese a las partes en virtud de haber salido el presente fallo fuera del lapso legal establecido y cúmplase.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los Veintitrés (23) días del mes de septiembre del año Dos mil Veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.-
LA JUEZA,
ABG. MAGLENIS RUIZ
LA SECRETARIA,
ABG. NOHEMY MUNDARAIN
En la misma fecha, siendo la 1:00 p.m se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
LA SECRETARIA,
ABG. NOHEMY MUNDARAIN
MR/NM
EXP. Nº 17.942
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