TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, dieciocho (18) de Mayo del año dos mil veintiséis (2026)
216° y 167°
A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana Mariana de los Ángeles Quijada da Maia, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°: 20.000.104, teléfono: 0412-211.43.00; correo electrónico: ing.mariana.damaia@gmail.com; domiciliada en el conjunto residencial Tipuro Suites, apartamento B-7, piso 1, sector Tipuro, Santa Elena, Maturín, edo Monagas.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Germán Salazar y Alimir Osorio Subero, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 106.736 y 146.891; respectivamente, tal como se desprende de instrumento poder cursante al folio 85 y sus vueltos del presente expediente.-
PARTES DEMANDADAS: Ciudadanas Hilda Inés Fuenmayor Fernández y Andrea Coromoto Avendaño Borges, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 9.743.087 y 25.687.499; la primera, domiciliada en la urbanización Laguna Paraíso, villa: 315, calle H, tercera etapa, zona industrial, Maturín Estado Monagas y la segunda en la urbanización El Palmar, dentro del macro urbanismo Colinas del Norte, calle 2, sector Tipuro, respectivamente de Maturín, Estado Monagas.-
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio.-
EXP. Nº: 013.345.-
Las actuaciones que conforman el expediente previa su formal distribución fueron remitidas a este Tribunal Superior, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado Germán Salazar, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, en la presente causa que versa sobre Retracto Legal Arrendaticio, siendo la misma ejercida en contra de la decisión del expediente N°: 35.339, de fecha 05 de marzo de 2026, emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.
Una vez llegados los autos a esta instancia, se le impartió el trámite correspondiente y estando en la oportunidad legal para dictar el fallo este juzgado procede a hacerlo previa las consideraciones siguientes:
Único.
En fecha 05 de marzo de 2026, el tribunal de la causa emitió decisión inserta a los folios del 24 al 29 del presente expediente, mediante la cual declaró Inadmisible, la presente demanda en los términos que parcialmente se trascribe de manera textual:
“(…).Por otra parte, se observa del escrito presentado que la demanda incoada no cumple con lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, mismo que consagra lo siguiente: (…) Así las cosas, luego de la revisión exhaustiva de la totalidad del escrito libelar y los recaudos consignados por la parte actora, se evidencia que la parte actora fundamenta su pretensión en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no obstante, este Órgano Jurisdiccional al examinar el presente caso observa que, la referida Ley es de orden público y establece procedimientos de obligatorio cumplimiento previos a la instancia judicial. En el título III del procedimiento previo a las demandas, específicamente en su artículo 94 y siguientes de la up supra mencionada Ley, (sic) establece que, antes de intentar cualquier acción judicial el interesado debe acudir ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). (sic) En este orden de ideas observa esta Juzgadora, que en la presente demanda no consta certificado o resolución emanada del referido órgano, que declare agotada la vía administrativa o el desistimiento de la audiencia conciliatoria, siendo este uno de los requisitos indispensables para tramitar la presente demanda. En consecuencia de lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora observo (sic) que no se cumplió con el requisito exigido para la interposición de la demanda, por lo cual resulta inverosímil la procedencia de acción propuesta, en virtud de ello, se declara INADMISIBLE. (sic) Y así se decide.- DECISIÓN (sic) Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA: INADMISIBLE (sic) la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, (sic) intentada por la ciudadana QUIJADA DA MAIA MARIANA DE LOS ANGELES, (sic) venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.000.104,debidamente asistida por el abogado en ejercicio GERMAN SALAZAR, (sic) venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.620.614, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 106.736, contra las ciudadanas HILDA INÉS FUENMAYOR FERNANDEZ (sic) y ANDREA COROMOTO AVENDAÑO BORGES, (sic) venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-9.743.087 y V-25.687.499, por no haber dado cumplimiento a uno de los requisitos extrínsecos para la admisión de la demanda. Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.- (…)”
Así pues, una vez analizados los hechos que anteceden, infiere quien aquí decide que el punto controvertido a dilucidarse por esta alzada es en primer lugar determinar la admisibilidad o inadmisibilidad de la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio, para luego pasar a analizar la declaratoria con o sin lugar del recurso de apelación que nos ocupa.
En tal sentido, identificados los términos en que quedó planteada la controversia considera este sentenciador, que antes de emitir la dispositiva sobre el fondo de lo debatido es necesario destacar los siguientes puntos:
Motivación para Decidir
Ahora bien, y una vez narrados los hechos considera oportuno este Operador de Justicia establecer las siguientes consideraciones:
El proceso una vez iniciado, no solo concierne a las partes sino que trasciende al interés privado pues la recta y efectiva administración de justicia es una cuestión que atañe a los valores esenciales de Estado de Derecho, por ello las actuaciones que en él se realicen deben hacerse bajo el cumplimiento de ciertas formas esenciales para que las mismas sean válidas, no solamente para dar efectivo cumplimiento al diseño propuesto en la Ley, sino para que las garantías procesales de génesis constitucional sean cubiertas (Sentencia de la Sala de Casación Civil fecha 19 de octubre de 2005, caso Federal Express Holding S.A.).

Es por ello que todo acto procesal requiere para la validez y eficacia el cumplimiento de una serie de requisitos de forma, tiempo y lugar que son esenciales para que sea cumplido el objetivo primigenio del proceso, que es la Justicia bajo el manto que supone la garantía del debido proceso. Naciendo de ello la noción de orden público de la estructura y secuencia lógica del proceso, tal y como ha sido establecido por la Jurisprudencia, pues tales formalismos que el legislador ha sido dispuesto en la Ley procesal son los que el estado considera apropiados y convenientes para garantizar la tutela jurisdiccional de los ciudadanos que es uno de sus objetivos básicos del proceso, pero que trasciende esa frontera y encarna el objetivo del Estado Social de derecho y de Justicia.
Dado lo anterior se deriva de la garantía del debido proceso que constituye un principio cardinal en materia adjetiva, esto es el principio de la legalidad de las formas procesales, según el cual todos los actos procesales deben producirse de acuerdo con los mecanismos desarrollados por el ordenamiento jurídico para producirse así los efectos que la Ley les atribuye.
Una vez, narrados como han sido los hechos que anteceden, estima este operador de justicia necesario antes de pasar a pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la presente demanda por Retracto Legal Arrendaticio, realizar las siguientes consideraciones:
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº: 776, de fecha 18 de mayo de 2001, Exp. Nº: 00-2055, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, respecto a la inadmisibilidad de la demanda estableció:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. …omissis… Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación… omissis…” (Negritas del Tribunal).
Observa este Juzgador del libelo de la demanda que la parte actora señaló lo siguiente:
“Omissis… Comencé ocupando con la cualidad de arrendataria un (1) apartamento en el conjunto residencial tipuro suites, apartamento B-7, situado en el edificio B, conjunto residencial “tipuro suites” ubicado exactamente en el parcelamiento colinas del norte sector tipuro, parroquia boquerón de la jurisdicción de la ciudad de Maturín, cuyo inmueble objeto de esta demanda se encuentra ubicado en la planta alta del edificio distinguido con la letra “B” piso 1, sector tipuro-santa Elena Maturín Edo (sic) Monagas, con un área de cuarenta y nueve metros cuadrados (49,00 mts2), con destino el mencionado inmueble para vivienda, FUNGIENDO EN SU CONDICION DE ARRENDADORA (sic) la ciudadana HILDA INÉS FUENMAYOR FERNÁNDEZ, (sic) (…) mediante contrato de arrendamiento formalizamos la relación arrendaticia sobre el inmueble descrito supra, por el termino (sic) de un (1) año, mediante la suscripción de documento privado (…) He venido en calidad de arrendataria, de la ciudadana HILDA INÉS FUENMAYOR FERNÁNDEZ, (sic) (…) dicha relación comenzó en fecha, primero de febrero del año dos mil diecinueve (01-02-2019) con la suscripción del documento privado, en la misma fecha primero de febrero de 2019, cuyo canon de arrendamiento fue para el momento de CINCUENTA (50) DÓLARES AMERICANOS, (sic) el cual debía pagárselos personalmente a ella, o a las cuentas que ella dispusiera, el mencionado contrato determinado a fecha cierta, paso (sic) a contrato verbal indeterminado a partir del vencimiento de este en fecha, primero de febrero del año dos mil veinte, (01-02-2020). Alego que la relación arrendaticia entre mi persona y la ciudadana HILDA INÉS FUENMAYOR FERNÁNDEZ, (sic) con ocasión de la subscripción del documento privado de fecha PRIMERO DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL DIECINUEVE (sic) (01-02-2019) se ha mantenido continuamente entre las partes por más de 7 años, hasta esta fecha, donde no ha existido ninguna controversia en la relación arrendaticia, donde he pagado los cánones de arrendamiento regularmente, existiendo una clara identidad de los sujetos involucrados en la relación arrendaticia, Ciudadana juez es el caso que el día 20 de febrero de 2026, en horas de la mañana aproximadamente a las 10.30 de la mañana, y estando en mi lugar de trabajo, llego (sic) una ciudadana de nombre ANDREA COROMOTO AVENDAÑO BORGES (sic) (…) la cual me a bordo (sic) de inmediato, MANIFESTÁNDOME QUE ELLA HABÍA REALIZADO UN DESALOJO DE TODAS MIS PERTENENCIAS JUNTO A OTRAS PERSONAS DEL APARTAMENTO EN QUE VIVO COMO ARRENDATARIA, EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL TIPURO SUITES, APARTAMENTO B-7, PISO 1, SECTOR TIPURO-SANTA ELENA, MATURÍN EDO MONAGAS, DESDE HACE MAS DE SIETE AÑOS, JUNTO A MI HIJA DE CUATRO AÑOS DE EDAD, (sic) en las manifestaciones de violencia y desalojo de la ciudadana ANDREA COROMOTO AVENDAÑO BORGES (sic) estaban presentes en ese momento mi jefe inmediato de nombre ROBINSON PARRA (sic) y un cliente que se encontraba en ese momento en mi sitio de trabajo, del cual desconozco su nombre en sus alegatos la mencionada ciudadana, manifestó igualmente que ella había comprado el apartamento a la ciudadana HILDA INÉS FUENMAYOR FERNÁNDEZ, (sic) el apartamento que vengo ocupando como arrendataria distinguido con el B-7, situado en el edificio B, (…) inmediatamente le solicite (sic) a mi jefe que me trasladara al ministerio público (fiscalía) y pido poner la denuncia, me atendió en primera oportunidad una joven y posteriormente pase (sic) a otra oficina donde me atendió una funcionaria de nombre CAMILA ARTEAGA, (sic) quien tomo (sic) unos datos y me hizo unas preguntas y me dijo que debía dirigirme a la defensoría con el DR LORGIO SALAZAR, (sic) al llegar a la defensoría pública, fui atendida por el doctor LORGIO SALAZAR, (sic) le hice entrega del oficio de la fiscalía, quien llamo (sic) inmediatamente a la ciudadana ANDREA COROMOTO AVENDAÑO BORGES, (sic) al llegar la ciudadana, el funcionario nos pidió hablar con las dos partes por separado, explicándoles a la ciudadana Avendaño que lo que ella había llevado a cabo con las demás personas involucradas es un desalojo arbitrario estaba prohibido y son unos delitos, que actuaron como delincuentes procediendo a levantar un acta de conciliación, cuya acta la ciudadana Andrea Avendaño se negó a firmar, (…) en ese instante me fui a buscar a mi hija a la guardería y me dirigí al apartamento, y cuando llegué, no pude abrir con las llaves en vista que habían cambiado las cerraduras y no pude entrar, encontrándome con todas mis pertenencias en la parte de afuera, llamé a la policía, posteriormente llego (sic) la ciudadana, Andrea Avendaño con un chofer y otra (sic) personas, llegaron los funcionarios y los lleve (sic) hasta donde estaba el apto, (sic) y luego llego (sic) un tercer funcionario de apellido Rondón, quien nos pidió que resolviéramos de la mejor manera, y la ciudadana Avendaño seguía con la insistencia de no dejarme entrar a la casa que vengo arrendando, a lo que después de tanto discutir decidieron los policías y las demás personas introducir las cosas y todos mis enseres nuevamente en el apartamento, levantando un acta la cual me hicieron firmar, cuya acta se encuentra en el departamento de policía, al revisar mis cosas me di cuenta de la perdida de ocho mil (8.000) dólares americanos, que mi jefe me había prestado para comprar el apartamento, situación que denunciare (sic) ante los tribunales penales, Ciudadana juez e vista de los hechos antes narrados, investigue (sic) en el registro subalternó (sic) si efectivamente la ciudadana Avendaño había comprado el inmueble, y mediante documento poder la ciudadana HILDA INÉS FUENMAYOR FERNÁNDEZ, (sic) propietaria del inmueble y quien funge como mi arrendadora, le otorgo (sic) genera, a la ciudadana SERGIA BEATRIZ GONZÁLEZ MARÍN, (sic) y otras personas, herederos de la sucesión Villalobos Villalobos Eduardo (…) (Tal como se desprende de los folios 01 al 04 y sus vueltos del presente expediente).-
Observa esta Alzada que la acción intentada por la accionante está referida al retracto legal arrendaticio. En relación a ello debe señalar este Sentenciador que, de la lectura realizada al libelo de la demanda, la accionante en su petitorio indica que el inmueble objeto de marras debió habérsele vendido a su persona, y en consecuencia la venta que se hizo por dos millones quinientos treinta y ocho mil ciento veinte bolívares (Bs. 2.538.120,00) a la ciudadana Andrea Coromoto Avendaño Borges, no cumple con los parámetros establecidos en la Ley para la Regularización de Vivienda, por cuanto, manifiesta la accionante de autos, que la demandada no le efectuó la debida notificación y en consecuencia, el ofrecimiento de venta del inmueble de marras.
Ahora bien, La acción de Retracto Legal Arrendaticio se encuentra regulada por las disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su título VI, referido a la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, siendo esto así el derecho de retracto, contenido en el artículo 43 de la referida ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar comprar el inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, así lo establecen los artículo 43 y 47 que a tales efectos cito:
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”
Artículo 47: “ El derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la de fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente…”
Del mismo modo la ley en comento establece en cuanto al procedimiento previo de las demandas lo siguiente;
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Dentro de este contexto y en atención a la norma, se observa que la parte actora no agotó la vía administrativa ante el órgano competente en materia de arrendamientos para proceder a instaurar la presente acción de Retracto legal, por tanto, no le ha sido vulnerado ningún derecho, pues la citada ley indica en qué casos procede o no el retracto legal, mal podría considerar este operador de justicia que están dados los requisitos para que la presente acción pueda prosperar, resultando forzoso concluir que el presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio, debiéndose declarar la misma Inadmisible y en consecuencia, Sin lugar el presente recurso de apelación interpuesto.
Dispositiva.
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara Primero: Inadmisible, la demanda en el Juicio que con motivo de Retracto Legal Arrendaticio, incoara la ciudadana Mariana de los Ángeles Quijada de Maia, en contra de las ciudadanas Hilda Inés Fuenmayor y Andrea Coromoto Avendaño Borges; Segundo: Sin Lugar, el recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de marzo del año en curso por el abogado Germán Salazar, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante; Tercero: se Confirma, en todas sus partes la decisión de fecha cinco de Marzo de dos mil veintiséis (05/03/2026), emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia y cúmplase.-
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 216° de la Independencia y 167° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Pedro Jiménez Flores.-
La Secretaria,

Abg. Yranis García.-
En esta misma fecha siendo las 03:03, p.m. se publicó la anterior decisión. Conste:
La Secretaria,

Abg. Yranis García.-
PJF/yg
Exp. Nº: 013.345.-